建材城商业定位及物业发展建议报告

1、谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博观地产2013年8月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议报告体系Analyze System项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项目SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算目录 | Index1.0 项目理解1.1 城市/区域思考 区域经济 区域规划 区域商业1.2 项目思考 项目概况 项目四至研究 交通环境研究 辐射范围研究3.0 项目定位3.1 项目市场条件总结3.2 SWOT分析3.3 项目形象定位

2、3.4 项目档次定位3.5 项目功能定位3.6 项目客群定位3.7 项目业态发展主线4.0 物业发展4.1 商业物业发展建议4.2 写字楼物业发展建议4.3 公寓物业发展建议2.0 市场研究2.1 区域商业分析 区域临街商业分析 区域专业市场分析 区域潜在商业供应 区域消费人群分析2.2 案例借鉴 附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0 项目整体经济测算项目理解1.0分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显南上政务、滨湖，挺进巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城

3、连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域滨湖区巢湖老城区北城东区高新经开政务淮南肥西肥东 长丰高新试点示范区1.1 城市/区域思考1.1 城市/区域思考老城区西南板块城东板块城南城西板块 合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸

4、物流服务中心.中轴线河东片区县级办公文化中心，商贸服务中心河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接未来拓展区域中心肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1 城市/区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东房地产市场固定资产投

5、资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。区域经济区域规划区域商业北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。 肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地北部组团版块比较东部组团西部组团1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考核心商业区核心辐射区域东部产业集聚商圈大兴镇片区撮镇片区 区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，

6、区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万区域经济区域规划区域商业1.1 城市/区域思考 肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。合肥市对外所有高速公路均从肥东经过，并在县城1公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业 项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约8万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求华盛大运城宝翠园东方明珠嘉苑东方早城锦绣花园盛世新城大兴撮

7、镇赵小郢在售项目肥东村镇张郢人员构成复杂流动性大，消费需求旺盛专业市场集中直接导致了周边人员构成复杂，人口流动性大；另一方面肥东县大量的进城客群也带来了消费需求。宝翠园华盛大运城东方早城东方明珠嘉苑锦绣花园盛世新城1.1 城市/区域思考区域经济区域规划区域商业业态单一，缺乏大型商业统领区域商业形象地块周边商业载体以社区底商、超市为主，档次较低，除北侧500米外有一个永辉超市外，没有较大规模的综合类商业项目，业态单一，缺乏大型商业统领区域的商业形象。商业氛围浓厚，商业能级较低未来随之周谷堆、永辉超市、红星美凯龙商业氛围更加促进周边商业氛围，但规模化商业多为专业市场，如浙商城、瑶海家具大世界等，区

8、域功能不完善，商业能级较低。 区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象浙商城圣大国际商业广场华东国际建材城百大周谷堆瑶海家具大世界红旗建材市场永辉超市合钢集团中心超市沃尔玛专业市场超市1.1 城市/区域思考小结：作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并带动人流量。区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。区域内常驻人口较少，仅为3万人，区域内集中专业市场，流

9、动人口较多。区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。1.2 项目思考地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约30万平方米物业形态组成：1栋写字楼，2栋挑高公寓，1栋平层公寓(共约15万方)+商业(约15万方)项目现状项目示意图华东（国际）财富广场项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究长青街东至东风大道、南临裕溪路、西接店埠河、北靠长江东路（规划中）裕溪路财富广场东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面北面仍处于开发中，周边都是公路南面建有数

10、个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展较快人口密集1.2 项目思考项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考 项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路）、长江东路尽在咫尺。道路能级低铁道对项目品质产生不利影响长江东路裕溪路郎溪路东二环淝河路东风大道本案第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）；第二圈层次主力客群：肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；肥东县瑶海区蜀山区包河区长丰县肥西县新站区政务区经开区滨湖区庐阳区高新区核心客群

11、项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2 项目思考 本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。城市综合体开发优势：本案为商业综合用地，较好的项目经济指标加之30万方体量优势更不可小觑，待周边专业市场发展成熟后，人流量一旦有了保障将为项目的成功奠定基础。区域规划位置及交通条件优越：项目处于产业集群商圈核心，道路、公交交通发展成熟，未来东部组团的新核心，引领未来东城组团发展方向。可视性及展示面：链接合肥与东部组团的前沿阵地，裕溪路以北、东风大道以西、未来长江东路以南，商业展示价值较高，未来为人流主要方向之一。辐射区域较广但辐射人口质量不高：项目致力于打造

12、片区首个现代化多功能商业中心，西至大兴镇、东至撮镇为项目核心辐射区域，周边邻镇为次级辐射区域，辐射范围虽然广，但周边的人口基数还有待提高1.2 项目思考2.02.12.22.32.42.52.62.7项目市场条件总结SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位市场研究2.1 市场分析街区长度：1500米主要客群：周边常住居民，学生和专业市场上班人员业态布局：零售，小型餐饮，服装，超市租金范围：合马路南、北侧租金相差不大，范围整体为0.6-0.9元/天业态品牌面积租金烟酒超市小超市烟酒店40平米0.8元/天餐饮中小餐饮店100平米0.7元/天美容美发理发店30平米0

13、.65元/天临街商业：业态主要以餐饮、美容美发、超市等业态为主，商业氛围低档。马钢（合肥）有限公司华东国际建材城合肥浙商城安徽水电水利职业技术学院本项目红星美凯龙合肥商贸物流开发区区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.1 市场分析龙塘区域超市约有20多家中小型社区超市，稍大面积超市3家，尚无大中型高档综合超市。 超市：以社区便利店形态为主，档次较低、环境较差，尚无大型高档综合超市，升级在即。世纪华联龙塘店世纪华联龙塘店合家福撮镇店永辉超市世纪华联合家福社区店123本项目区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.1 市场分析餐饮：以中小规模

14、餐饮店居多，中、低档次消费为主，经营状况较好；区域内娱乐业态稀少，无法满足周边居民需求。龙栖大酒店东锦大酒店红胜食府东锦大酒店1龙栖大酒店2红胜食府3本项目龙塘区域餐饮场所约有40多家，多为中小型餐饮店，尚无大中型高档酒店餐饮。区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.1 市场分析 物业水平：以临街商铺为主要形式，其中包括社区底商、临街商铺、临建等物业形态，区域商业物业情况整体面临升级改造。合马路北侧合马路北侧合马路南侧合马路南侧区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.1 市场分析序号名称面积（万）租金水平（元/.天）档次入住率1裕隆大市场

15、15/中低85%2华东建材城130/中高部分在建3浙商城80/中等在建4安粮钢材大市场12/中低在建5新周谷堆96/中低在建目前完工投入使用的是合肥裕隆大市场，华东国际建材中心部分投入使用，其他项目均在建，预计在2015年左右能陆续完工。裕隆大市场合肥浙商城区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析目前周边区域没有综合型购物中心，离本项目最近的北京华联距离有11公里，无法有效覆盖本区域消费群体，预计在2015年永辉超市（综超+物流）将完工。永辉超市（在建）本项目北京华联/曙光影院距离北京华联1

16、1公里2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析被访者年龄以25-34岁和35-44岁为主，家庭结构主要是三(四)口之家，工作性质主要是个体经营，家庭年收入集中在9-15万和8万以下，贫富收入水品占差距大。被访者出行方式以公交和私家车为主，消费场所主要是北京华联和沃尔玛，离本区域距离较远，商业类型偏好以餐饮、超市、休闲娱乐为主。2.1 市场分析区域临街商业分析区域专业市场分析区域潜在商业供应区域消费人群分析小结：区域临街商业档次低、生活配套、休闲娱乐类业态发展空间较大；专业市场以建材家居、电机、小商品城为主。在未来2年专业市场方可逐渐呈现发展规模；区域内潜

17、在商贸、物流配套逐渐丰富，但大型集中服务型商业欠缺周边人群消费实力一般，对大型购物中心，如餐饮美食、超市、休闲娱乐的需求强烈。2.1 市场分析该项目合理的控制商铺面积，以返租的形式实现快速去化明发商业广场商业建面58万平方米楼层数负一层（下沉）地上三层商业定位融时尚购物、特色餐饮、儿童教育等服务功能为一体的综合性商业主要客群周边居民和企事业单位为主租售策略返租形式的销售主力面积30-80月均去化速度19套/月运营情况除周末、节假日外，平时客流量小。在营业的商家仅永辉超市能够吸引周边居民。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴项目业态主要是以特色餐饮为主，同时配以儿童娱乐及时尚服饰业态楼层主要

18、业态-1F童话世界永辉超市、儿童教育 、儿童用品、 水疗健身、少儿服饰、童装童趣、 家居家纺、餐饮美食1F靓丽之都都市少淑、魅力名品、精品购物、港荣百货、生活配套、苏宁电器、数码生活城 2F品质驿站新华书店、精品购物、皮具箱包、餐饮美食、运动休闲、时尚潮男 、休闲会所 、皮具箱包、 港荣百货3F休闲时光酒店用品、休闲娱乐、苹果KTV、金逸影城借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴内街通道商业街入口对外交通：主要通过4个出入口与周边两条主干道（北二环路及四里河路）相连，整体昭示性及通达性较好。内部交通：商业内街以椭圆形设置，且铺位分两排布置，水平方向以环形道路及天桥相连，垂直方向以观光电梯、扶

19、梯以及楼体相连，整体动线流畅，但交汇点过多，略显复杂。商业街以椭圆形闭合设计，内外部动线流畅，但动线交汇点过多，略显杂乱借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴自持和销售比例：开发商自持比例为60%，其中自持部分为：明发国际大酒店；B1区的永辉超市、港荣百货；C3区的苏宁电器；A3区金逸电影城。其余商铺全部销售。在售商铺返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合计租金比例6%6%7%8%54%备注：前三年租金抵扣总房款，第4-8年按季度返还借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴小结： 明发自入市以来，前期推广、形象定位都声势浩大，但后期却经营无力。原因分析：周边常驻人口较少，且业态定位没有规

20、划好，导致后期只有超市能吸引周边客户。商业内部动线交汇点较为杂乱，导致客流导向不明确。项目整体没有统一运营管理，商家后期各自为战，没有突出整体的商业氛围。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴对本项目的借鉴1、合理的商铺面积，将商铺面积控制在30-80以内，总价较低，有利于提高市场购买力。2、在销售方式上采取返租模式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接从购房款中扣除，此种模式对客户的心理价格冲击较大，容易促进成交。3、销售型商铺虽然进行返租，但是开发商没有进行统一运营，商家各自为战，形成不了商业氛围。4、内街动线过长且与外街衔接不够，没有很好的实现人

21、流导入，容易形成死街。借鉴案例分析明发商业广场2.2 案例借鉴项目名称金桥国际商业广场占地面积6万建筑面积34.4万商业面积16.4万（不含酒店及写字楼）层数11栋多层数建筑构成的街区车位约1200个开发商崇邦集团开业时间2009年12月建筑形式多盒子组成的休闲街区设计单位-运营方式持有位置上海市金桥路/张杨路基本定位“LIFE HUB生活中心”（区域型）项目基本资料借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴 区位及交通公路交通：位于张杨路与金桥路两条城市主干点道交汇点。轨道交通：坐落于地铁6号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁6号线金桥路站仅50米远。公交路线：573；773；778；

22、991区；993；990；961；630；977；金桥1路；新川专线等共15条线路。内部交通：二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴业态分布/配比位置商业层数主题1座4层时尚零售、儿童亲子、餐饮2座4层时尚零售、休闲娱乐3座4层零售、餐饮、休闲5座2层生活零售、餐饮6座3层餐饮7座3层零售、餐饮8座4层零售、餐饮商户零售餐饮休闲娱乐配套服务服饰零售生活零售儿童零售正餐休闲餐简快餐儿童大众配套服务商户数量5123202012176168数量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%业态比例54%28%13%5%总结合计173家店铺，生活

23、零售、休闲娱乐和儿童消费业态较丰富，正餐比例较高借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴业态类型分类代表项目或品牌特征总结零售服装鞋帽零售优衣库、欧时力、ONLY、JACKJONES、VERO MODA、CA、达芙妮、ELAND、艾格、Lily女装、吉蒂屋、PLORY、热风等服饰零售品牌相对亲民，认知度高、亲和力强；生活零售覆盖面广，兼顾基本生活需求和品质生活需求；儿童零售品类全，组团效果明显。生活零售易买得、EMOI基本生活、朴坊、万宁、苹果数码电子、全棉时代、佰草集、JUST BB、宝岛眼镜、国美电器等儿童零售博士蛙、碧邦孕装、耐克童装、英氏、十月妈咪、乐智、智高、mother c

24、are等餐饮正餐西贝莜面村、川食公馆、龙门客栈、釜山料理、望湘园、小南国、天虹海鲜酒家、多番日本料理等正餐口味较为丰富，主要满足家庭聚餐需求，在写字楼适当布置商务正餐，满足其商务人群就餐需求。休闲餐巴黎贝甜、哈根达斯、满记甜品、COSTA、茶矿等简快餐味千拉面、避风塘、KFC、汉堡王、一茶一坐、伊秀寿司、吉旺茶餐厅、COCO壱番屋等休闲娱乐儿童娱乐美吉姆国际儿童教育中心、迪士尼摄影/英语、卡通尼乐园、大艺术创意教育、奕品围棋等休闲娱乐业态十分丰富；儿童娱乐包含动静等不同娱乐形式；但大众娱乐缺乏影院业态。大众娱乐纽约伊人护肤、天怀爱尚舞蹈汇、芸楠草药健发、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高点保龄球/

25、台球馆等代表品牌借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴主 力 店 易买得：大型超市，带动人流效果明显并且重复消费频次高。 运动100：运动服饰、用品集合店。 卡通尼乐园：特色儿童娱乐场所，三带四营造较好的通透儿童娱乐氛围。 优衣库：日本知名基本款快销服饰零售品牌，形象亲民，适合生活型购物中心。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴餐饮业态简快餐休闲餐正餐借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴休闲娱乐业态及配套儿童娱乐大众娱乐借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴街区的动线不仅在一个平面上流畅，通过地上及地下连廊的设置，形成人流在垂直、及水平方向的有效循环

26、。在动线上设置一些空间节点，利用景观与设施、外摆打造出可供人员休憩的空间。体现出街区的休闲感与生活气息。产品亮点高楼层间的水平交通，设置较宽连廊+岛柜自然过渡可利用建筑外轮廓的凹凸营造出有节奏收放的空间节点，提升动线的趣味性和空间的层次感。借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴金桥国际对休闲氛围的营造一层外摆餐饮 氛围营造借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴主要缺陷 氛围营造：通过景观小品和首层的休闲餐饮以及较丰富的娱乐业态，营造出项目的休闲氛围； 业态组合：根据区域特点更加突出品质生活，满足周边一站式购物业态，本案列中利用周边有儿童客群，采取针对性业态组合； 产品规划：

27、中央广场相对于该集团第一代街区型产品大宁国际，可视性和对人流的聚集作用更强；楼座间高楼层的水平交通联系较好； 组团布局分散，互动性弱，并且容易产生疲劳感； 很难做到每栋单体都有聚客亮点，使客群全都到达借鉴案例分析上海金桥国际商业广场2.2 案例借鉴借鉴之处项目定位3.0市场格局城市规划商业环境商户访谈消费者访谈项目分析1、肥东的经济发达，主要以低端制造业为主的第二产业为主，但整体商业发展水平较低；2、肥东虽道路交通发达，但实效较低，轨道交通的规划有利于扩大项目商业辐射圈。未来区域发展为商贸物流集散中心，带动经济与人口发展；3、区域整体发展情况并不理想，本对本项目商业市场产生较大冲击；4、本地消

28、费外溢严重，本案需提供中高档的商业形态，以实现消费者本地消费；5、本案虽处于版块核心区，但基础设施尚待时日，不过交通便利，商业展示性佳，有利商业项目开发；3.1 项目市场条件总结项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线优势&机会：发挥 圈定短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升。辐射本项目利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费人流，保持项目区域性的吸引力。特色作为周边区域首个新型“一站式”吃喝玩乐休闲体验中心

29、，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给周边镇区消费者带来新的商业感受。机会：利用肥东的快速发展及产业调整，应对肥东商业发展进行引导，减小外向型消费状况，确定周边商业地标地位。应充分利用交通优势及未来庞大的商业业态，扩大商业辐射范围，吸引更多的消费人群区域内未来规划为商贸物流核心区，大型市场不断进驻，将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给撮镇及周边镇区消费者带来新的商业感受。项目市场条件总结项目形象定位SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位3.2 项目SWOT分析优势：区位优势：本项目处于版块商贸物流中心的核心区域。极佳的可达性: 周边道路设施较

30、好，交通便利，紧邻裕溪路、东风大道，东面即为高速入口。可视性优势：本案位于东风大道与裕溪路交汇处，有较好的展示面；引领商业新模式营造消费者新体验构筑品牌新平台新东城国际休闲商务中心 打造城市副中心集商务、休闲、餐饮一站式体验城中城定位诠释本项目的开发以一个新的类型出现在肥东商业市场，吸引消费者之关注，并成为肥东城市商业的新地标肥东产业结构调整将产生之新城，将需要新的商业来满足集合区域商业特征以及项目自身优势，结合专业市场，将商务、休闲、餐饮结合一体，深挖商业价值，满足区域以及周边商业需求项目市场条件总结项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目业态发展主线项目形象定位3.3 项

31、目形象定位定位诠释：产业结构升级后的新城市Page 84定位诠释：利用舒适空间、先进规划、独特建筑为消费者提供一个休闲的商业空间定位诠释：特色主题商业街，集合餐饮、娱乐、休闲特色主题购物圈功能，8888“贴心服务无处不在”，更人性化的的士上落客区！食之体验多元化餐饮组合，体验式餐厅，为肥东消费首选之美食圣地定位诠释：丰富的业态为消费者提供不同的生活体验Page 92享之体验高品质休闲服务内容，为追求生活品质之肥东人民提供优秀的商业空间定位诠释：Page 91娱之体验集成的娱乐组合，满足休闲娱乐需求，为现代生活方式展示的最佳平台定位诠释：通过以上分析，建议本项目档次早期以“中档”为主，未来随着城

32、市及区域发展，在成熟期提升至“中档偏高”水平低档高档在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：区域因素肥东经济为全省前列，有较强的潜在消费力项目处于大兴镇与撮镇核心位置，区域内常驻人口少市场因素区域内专业市场份额大，大型综合商业以及新兴多功能商业支撑缺乏项目需与现有和未来项目形成差异化竞争消费者因素根据消费者调研，肥东消费潜力较大，但区域内常驻消费人群有限区域内整体商业发展水平低，消费档次不高，品牌认知度较低。综合以上因素，我们建议项目建设初期定位不宜过高，定位于中档为主，未来可根据市场及消费习惯逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。本项目（

33、成熟期）本项目（培育期）项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线3.4 项目档次定位本项目开发，其功能应具备：引领区域内专业市场零售批发，办公用品类之零售、批发功能满足商务、家庭、会友等多样化之餐饮功能丰富体验式服务内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能为商务人士、访客、区域内居民提供全面、完善之生活配套服务功能项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议零售批发3.5 项目功能定位项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.

34、6 项目消费群定位项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.6 项目消费群定位姓名：杨新军置业需求：华东酒店用品城1期业主基本情况：40岁，肥东人，之前住在琥珀山庄，有一个已成年的儿子职业：自己做生意置业目的：投资置业取向：投资回报、保障客户描述： 该客户已经反复比较过多个商业项目，购房非常谨慎，希望以最小的代价获得最稳定的高额回报。客户语录：投资商业项目就是为了赚钱的，投资回报保障是我最关心的问题；关注商业项目的投资保障目标客户白描：姓名：吉少杰置业需求：华东酒店用品城二期业主基本情况：28岁，六安人，之前住在新加坡花园城别墅，未

35、婚；职业：矿业公司置业目的：有稳定收入，渴望财富增值置业取向：口碑、房企实力、后期管理运营能力；客户描述： 客户只有高中学历，是通过朋友介绍了解华东项目的。看好本区域的发展潜力，对华东的招商运营政策非常看好。客户语录：我朋友就是做建材生意的，这个地方的潜力很好，我不但相信朋友的眼光也看好这块的运营管理能力；看好品牌影响力，房企实力及运营管理能力目标客户白描：姓名：蔡霞置业需求：华东酒店用品城2期业主基本情况：28岁，安庆人，老公是本地人职业：待业置业目的：投资置业取向：价格 回报客户描述： 老公肥东本地人，现在做生意已经越来越难做，希望能靠铺子获得稳定的收入，必要时还可以作为资产抵押。客户语录

36、：家里经济有限，太贵的铺子肯定买不起，回报率能达到我的要求就可以了资金实力有限，但非常渴望财富增值目标客户白描：姓名：张振东置业需求：华东酒店用品城1期业主基本情况：42岁，撮镇人，现住宝翠园职业：装修公司置业目的：住宅总价太高，投资商铺增值置业取向：价格合理，未来潜力一定要大客户描述：客户现住宝翠园，他的不少亲戚也有意向到华东买房，但现在的剩余房源一直没有看上的。因为都是本地人，所以对这里感情还是很深的，现在知道以后这里要建很多专业市场，希望能抓住一次投资机遇。客户语录：我家有亲戚在房管局上班，知道这里以后发展很好，而且华东的铺子价格也能承受，家里不少亲戚都想买！看好区域发展，希望周边早点火

37、爆起来目标客户白描：项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7 项目业态发展建议项目整体商业体量较大，如按照全部用于集中商业体来进行打造，区域内客群无法满足如此大的商业体量，因此建议结合整体的专业市场业态特征，从整体商业中分出部分面积，重新打造一个专业市场。分隔道路专业市场集中商业按整体商业地理位置情况，将整体商业分为二个集中式商业，北边区域划分出约3-4万平方米的专业市场，中间分隔道路宽度建议在8米，南边因地段位置相对优越，打造一个以吃、喝、玩、乐为主的集中式商业体，一方面满足本项目的商业配套，一方面辐射整个东部区域的新商业中心

38、。写字楼平层公寓挑高公寓项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT 分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7 项目业态发展建议新东城.国际休闲商务中心业态种类主要业态办公用品专业市场大型超市精品快捷酒店中、高档餐饮KTV娱乐美食街茶楼、会所银行办公商务商、住一体化商、住一体化专业市场集中商业写字楼挑高公寓平层公寓物业发展4.0商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场定位专业市场打造方向：一站式办公用品城4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判1：合肥缺乏规模化集中化办公用品专业市场安徽大市场瑶海家居大市场目前合

39、肥缺乏规模性、集中性办公家具、耗材类专业市场。安徽大市场、瑶海家居大市场是合肥市经营办公用品、办公家具最久的专业市场。其他市场此类产品较少。但办公类市场仅作为附带经营产品，办公家具、耗材类区域所占比例低。缺少规模化，且没有作统一管理运营，后期发展缓慢。4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判发展情况：安徽大市场内的办公用品区占地约5000平米，多为一拖二形式商户近200家，年交易额1亿以上。瑶海家居大市场办公家具区占地约1000平米，商户约30家，规模较小，年交易额约2000万元。经营现状：根据调查，安徽大市场办公用品市场经营状况良好，客群来源广泛，且都拥有固定的客户群，年收入最高商户可达

40、2000多万元，多数的商户年交易额在100万元左右，市场前景看好。瑶海家居大市场则因为修路的原因，近期经营状况较差，缺少客户。市场研判2：市场经营情况良好，市场前景看好4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判3：办公用品市场份额较大办公用品的市场份额是多少？1、合肥市（包括三县）平均每月注册企业有1400个（注：统计数据来源于合肥市工商行政管理局）每年共有16800家企业注册。2、合肥平均每年消耗办公用品类费用=16800*150（平均一家企业办公所需面积）*200元/（每平方办公用地需要办公用品费用）=5亿名称办公用品年度总产值（亿）安徽大市场1瑶海家具大市场0.2长江批发市场0

41、.1环湖国际家具批发市场0.05中州国际家具馆0.02东方商城0.03其他0.1合计1.5目前合肥空缺的办公用品专业市场面积是多少？（5亿-1.5亿)空缺市场产值/1万（一般铺面为100，年产值为100万，折算11年产值额为100万/100）=3.5万方左右备注：预计两年后办公用品市场产值增长率会有所增加，3.5万面积为保守面积商户属性商户特质经营杨青文体办公汇总，从业20年，主经营得力品牌办公用品、办公用电子设备，年交易金额在2000万左右。 1、店面位于大市场显眼处，规模较大，位置很好；2、因为从业时间很长，是合肥最早一批从事办公用品的商家，因此客源非常稳定，经营状况良好；3、有扩充计划，

42、关注热点区域商业情况。市场缺陷客户诉求1、租金连年上涨，商户压力日益增大。2、大市场硬件条件较落后，物业管理条件也较差。3、因竞争行业不断增大，利润不断下跌1、关注铺面的地段位置，对铺位的要求较高；2、关注物流的便捷通达性，最好有相关配套；3、关注区域发展情况，特别是热点发展版块。为详细了解商户的扩充计划与发展诉求，特选取部分安徽大市场与瑶海家居大市场商户进行调研4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判商户属性商户特质经营一百文具礼品店，从业10多年，主经营办公用品、商务礼品及观赏用品，年收入500百万元左右。1、商铺位置一般，但进货渠道独特，拥有独家产品；2、客源情况一般，近几年受到的竞

43、争较大，特别是常规办公用品；3、有扩充计划，但选择新发展市场会非常谨慎。市场缺陷客户诉求1、市场管理方没有市场推广的方面的投入，只是收租。2、交通越来越拥堵，特别是合肥大建设到处在修路，有时货车都进不来出不去。1、关注客户渠道，会优先考虑渠道服务周到的市场；2、关注铺位的地段及发展潜力因素；3、关注配套的仓储、物流功能。4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判商户属性商户特质经营宝克文具，主营办公用品、办公耗材，从业10多年，店铺靠临泉路市口很好，年收入千万元左右。1、中途转行做办公用品行业，之前在城隍庙做服饰生意；2、因铺位是靠临泉路的街铺，因此客源也非常好，但现在竞争商家越来越多，生意

44、相比曾经已经有很大落差；3、扩充计划尚在考虑中，顾虑较多市场缺陷客户诉求1、随着市场老化，经营环境差、交通拥挤、仓库不足等诸多问题都越来越严重；2、行业竞争越来越大，年收益不断萎缩、减少；3、品牌供货商渠道多数被垄断，其他供货商货品质量参差不齐。1、希望有完善的经营支持，包括快速的配送支持；2、关注有供货商资源支持的市场，供货商资源在办公用品行业重要程度非常高4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判商户属性商户特质经营雨龙现代办公家具公司，成立近10年，华中地区品牌厂家1、品牌办公家具商，自产自销；2、目前产品已远销全国10多个城市；3、希望有好的铺位，有扩充计划。市场缺陷客户诉求1、道路

45、交通情况太差，特别在修路之后几乎断了生意。2、传统热点市场没有铺位，本市场铺位人流量越来越少。1、便捷快速的物流体系；2、完善的仓储配套及交通体系；3、客流充足、地段优越的店面；4、客户渠道资源。4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判商户属性商户特质经营至美办公家具公司，成立10多年，年产值已达5000余万，自产自销。1、自产自销型公司，公司已经初具规模，合作商广泛；2、在合肥拥有多处销售点；3、新客户拓展渠道狭窄，加上修路近期生意很差。4、公司有拓展新市场的打算市场缺陷客户诉求1、物流配套效率低，交通成本不断增加；2、没有任何支持，新客户渠道少，主要依靠老客户资源。1、拥有完善的仓储及

46、送货配套；2、需求商务氛围浓厚、地段较好的销售点；3、能提供先进的销售策略和产品设计支持；4、产品销售能和电子商务相结合的市场4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判市场研判：合肥缺乏规模化集中化办公用品专业市场安徽大市场瑶海家居大市场目前合肥缺乏规模性、集中性办公家具、耗材类专业市场。安徽大市场、瑶海家居大市场是合肥市经营办公用品、办公家具最久的专业市场。其他市场此类产品较少。但办公类市场仅作为附带经营产品，办公家具、耗材类区域所占比例低。缺少规模化，且没有作统一管理运营，后期发展缓慢。市场研判小结：中国办公用品行业发展潜力不可估量，年总产值已

47、突破3500亿元，保持年均增长10%高速发展。合肥办公用品行业发展未成气候，尚无产业集中区域，分布很散，作为生产厂家分公司的商品配送非常不便利。安徽大市场等老办公用品市场面临经营环境差、交通拥堵、仓库不足等诸多问题。市场对这种物业需求度高。市场管理方很少有市场推广的方面的投入，他们的主要功能就是收租，商户渴望长期、统一的经营、推广，需要开发商有经营实力，区域能够推动4.1 商业物业发展建议专业市场部分市场研判根据市场分析，建议办公用品城总建筑面积控制在4万平方米以内，共计五层。50米商业总建筑面积约：15万平方米（共计5层）每层商业建筑面积约：3万平方米办公用品城建筑区域：打造成独立式商业集群

48、。位于整体商业北部，长度150米，宽度50米，单层建筑面积约7500平方米，共计整个办公用品城约37500平方米。150米82米230米270米办公用品城分隔道路分隔道路：道路宽度：8米，预计去除商业建筑面积约6000平方米。（5层计算）建筑退线：一边约8米，二边约16米，预计去除商业建筑面积约12000平方米。（5层计算）道路分隔带动商业价值：道路二侧形成沿街商业价值，可大幅提升道路二边的商业价格，同时沿街商业更有助于去化销售4.1 商业物业发展建议专业市场部分面积测算办公用品城分隔道路一层预留挑高公寓入户大堂东、西、南边分别预留市场出入口市场内部整体可同样参照酒店用品城的销售产品设计，进行

49、小铺面分隔销售，达到资金的销售回笼，为地块整体实现12亿销售额起到关键作用。4.1 商业物业发展建议专业市场部分产品设计建议目前“酒店用品城”在售产品：一层实收均价：约13000元/平方米二层实收均价：约10500元/平方米三层实收均价：约7800元/平方米因“办公用品城”共计5层预计四层为三层价格的80%计算，计四层实收均价：6300元/平方米预计五层为四层价格的80%计算，计五层实收均价：5100元/平方米按此价格测算：“办公用品城”每层建筑面积7500平方米，总建筑面积37500平方米；130007500+105007500+78007500+63007500+51007500=3.2亿

50、元项目保守预计2014年底入市，同时本地块的地段位置远优于”酒店用品城“，因此保守按年均10%的价格增幅，1年半共计价格增幅15%。”办公用品城“整体收益预计约：3.7亿元4.1 商业物业发展建议专业市场部分销售额预算1F2F3F 办公家具 办公家具办公文具 办公文具、办公工艺品4F5F 办公工艺品 地下车库B1 目前合肥办公用品缺乏统一的专业市场，基础上均为家居市场中另外分配出小部分区域做为办公用品家具区域，办公用品文具和工艺品方面也基础分布在小商品为主的市场区域内，没有一站式的专业场所。因此通过本市场打造，填补目前市场空白，打造成安徽专业办公用品集散中心。4.1 商业物业发展建议专业市场部

51、分业态组合打造方向：东城一站式休闲商业中心4.1 商业物业发展建议集中商业群部分市场定位150米82米50米230米270米商业总建筑面积约：15万平方米（共计5层）每层商业建筑面积约：3万平方米办公用品城建筑区域：总建筑面积约37500平方米。分隔道路分隔道路：总建筑面积约18000平方米（按五层计算）。集中商业群：150000 37500 18000 = 94500平方米即总建筑面积：约94500平方米楼层：5层每层建筑面积：18900平方米集中商业群4.1 商业物业发展建议集中商业群部分面积测算方案一分隔道路根据市场和客群分析，对项目集中商业群的战略方向以吃、喝、玩、乐为主要业态方向，同

52、时因地段区域因素考虑，项目本身的专业市场商业配套较缺乏，加之周边成熟社区逐步完善，后期对日常生活配套商业必将有所需求。但单层面积接近2万平方米的体量，以目前需求来看，相对体量较大。因此从业态战略方向考虑对集中商业群进行适当的布局调整，更有利于业态的打造。产品设计原则：外围形成独立的：餐饮、住宿、休闲、商务等商业体；内部形成小型的：购物、美食、娱乐等商业群集中商业群4.1 商业物业发展建议集中商业群部分产品设计方向方案一分隔道路商业南入口写字楼入口平层公寓入口商业北入口内部小型商业群（五层）外部对外独立商业体（五层）4.1 商业物业发展建议集中商业群部分产品设计建议方案一分隔道路集中商业群部分外

53、围主力店分布和面积建议外部对外独立商业体说明：外围整体向内进深15-30米，根据不同的业态产品进行不同的进深产品设计，整体外围业态建议方向：1、快捷宾馆：建议面积5000平方米；2、洗浴中心：建议面积7000平方米；3、中、高档餐饮（2家）：建议面积3000平方米；4、茶楼棋牌（2家）：建议面积2000平方米；5、足浴SPA会所：建议面积2000平方米；6、KTV：建议面积3000平方米；7、信托、保险、担保行业：建议面积3000平方米共计约：30000平方米商场入口公寓入口中、高档餐饮快捷宾馆茶楼棋牌中、高档餐饮洗浴中心KTV足浴SPA会所茶楼棋牌信托保险担保4.1 商业物业发展建议方案一分

54、隔道路宽度24米集中商业群部分外围一层沿街商业面积测算外部对外独立商业体说明：外围主力店以2-5层为主要经营面积，1层预留1间商业铺面做为主入口进入。1层剩余沿街商业可划分为小铺面对外进行销售，建议进深约20米，开间约5米，单套面积为100平方米。外围整体一层商业建议面积：西边：196米（270-50-24）X20米=3920平方米东边：206米（230-24）X20米=4120平方米北边：110米（150-40）X20米=2200平方米共计约：10200平方米九个主力店一层入口商业预计为1800平方米（每个按200平方米计算）商场入口、公寓入口预计为200平方米（每个按100平方米计算）预计

55、一层独立沿街商业可销售面积：8200平方米商场入口公寓入口270米150米50米82米230米4.1 商业物业发展建议方案一集中商业群部分外围一层沿街商业价格测算目前“酒店用品城”一层在售产品：一层实收均价：约13000元/平方米（内铺）内铺与外铺价值比：而集中商业群部分为一层沿街型商业，通过大量市场上内铺与外铺的价格比分析，通常内铺商业价值是外铺商业价值的60%，即21700元/平方米项目保守预计2014年底入市，同时本地块的地段位置远优于”酒店用品城“，因此保守按年均10%的价格增幅，1年半共计价格增幅15%。即：外围一层沿街商业均价：约25000元/平方米外围一层独立沿街商业可销售面积约

56、：8200平方米即整体收益预计约：2亿元4.1 商业物业发展建议方案一分隔道路宽度24米集中商业群部分内部集中商业面积测算内部集中商业面积测算：集中商业总建筑面积：约94500平方米外围独立主力店建筑面积：约30000平方米一层独立沿街商业可销售面积：约8200平方米内部集中商业区域面积：94500 30000 8200 = 56300平方米内部集中商业区域总楼层：5层每层平均面积：约11200平方米270米150米50米82米230米外围独立主力店区域外围独立主力店区域外围独立主力店区域内部集中商业区域4.1 商业物业发展建议方案一1F2F3F咖啡馆等休闲场所日常生活配套 主力超市+配套主力

57、超市+配套 餐饮美食街4F5F 影院+电玩+儿童乐园 地下车库B1 以主力超市带动整体商业人流氛围，餐饮美食街添补日常生活饮食需求，影院、电玩城、儿童乐园形成家庭一站式娱乐消费。一层日常生活配套，满足周边社区和专业市场日常生活需求。集中商业群业态与外围主力店业态形成整体的商务、休闲一站式消费地，满足不同人群的消费需求，与项目地段形成有利结合，实现商业价值最大化。集中商业群部分内部集中商业业态组合4.1 商业物业发展建议方案一分隔道路共计损失18000平方米，按目前返租价格测算总价值约1.5亿元，去除返租的租金成本差额，实际损失的18000平方米的价值为9000万元，按二年以后入市保守升值15%

58、计算，即为10350万元。分隔道路面积：总面积：18000平方米按目前销售价格测算：130003600+105003600+78003600+63003600+51003600=1.5亿元沿街商业可以考虑直接销售，不进行返租政策，而之前按“酒店用品城”的内铺计算的价格，是包含了后期返租金额的，因此如果再去除后期8年的返租金额因素，沿街商业的价值会得到更多的提升。如：后8年业主回报率为90%，10年内保守估算本商业出租给商户总回报率为50%，中间差额为40%；即：实际分隔出来的道路价值为：15000万 X 60% = 9000万元二年以后升值15%计算，即为10350万元4.1 商业物业发展建议

59、分隔道路价值测算150米82米230米270米分隔道路道路沿街商业，10米进深道路沿街商业，20米进深方案一50米分隔道路后，二侧可实现沿街商业价值，可实现多出4500平方米沿街商业，通过计算，在原有内铺价值基础上，分隔道路后，可额外提升商业价值约7740万元。150米82米50米230米270米分隔道路分隔道路后其它优化因素分析：1、整体分隔成二个集中商业体，降低一个整体集中商业面积过大，而带来的商业招商和后期运营压力。2、沿街商业相对内铺商业在去化和客户接受度上均较快，因此资金回笼速度上也有一点的优势。4.1 商业物业发展建议道路沿街商业，10米进深分隔道路价值测算道路沿街商业，20米进深

60、分隔道路后，北侧按进深10米进行计算，南侧按进深20米进行计算，长度为150米，即道路二侧一层沿街商业可提升面积：北侧（150X10）+南侧（150X20）=4500平方米一层沿街价格：25000元/平方米一层内铺价格：7800元/平方米（去除返租成本后）差额：17200元/平方米，即可增加销售额为：17200X4500=7740万元方案一4.1 商业物业发展建议分隔道路价值测算通过以上分隔道路价值测算分析，实际道路分隔后，在资金收益上损失：10350万 7740万 = 2610万注：但从整体的项目运作和销售资金回笼上均优于道路分隔前，同时沿街商业价值的涨幅远远大于内铺商业价值的增幅，因此通过