开封市市场调查报告

1、开封市市场调查报告2013年7月22日WTLChina第一部分：开封简介第二部分：市场调查第三部分：总体分析第四部分：SWOT分析第五部分：产品定位WTLChina开封概况 开封，简称汴，古称“汴州”、“东京”、“大梁”。是中国多个重要王朝的首都。开封位于黄河中下游冲积平原的东部，北依黄河，南接黄淮平原，东连华东诸省。 开封地理位置比较优越，交通便利。龙海铁路、国道310高等级公路沿黄河贯通东西，106国道经开封黄河大桥纵越南北，开封至郑州、洛阳的高速公路，使抵达郑州国际机场的车程仅用60分钟。 开封市总面积6444平方公里，其中市区面积359平方公里。辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼

2、、龙亭、南关、顺河、金明五区。 截止2009年末，开封全市人口达486.3万，其中市区人口约93万。开封是个多民族聚居的城市，居民分属汉、回、满、蒙等20个民族，其顺河回族区是全国五个少数民族城区之一。 近年来，随着新城区的建设和市区主要干道拓宽改造工程的相继竣工，市内交通条件和城市旅游大环境得到了极大改善。开封中心城区风景秀美，市区分布着包公湖、龙亭湖、西北湖、铁塔湖、阳光湖等诸多湖泊，水域面积达145公顷，占老城区面积的1/4，是著名的“北方水城”，享有“一城宋韵半城水”的盛誉。 灿烂悠久的历史留给开封丰富的旅游资源，以龙亭、铁塔、相国寺、清明上河园、包公祠、山陕甘会馆为代表的名胜古迹吸引

3、着络绎不绝的游客。开封在每年春、秋季节定期举办东京禹王大庙会、菊花花会等富有地方特色的旅游文化活动，使优秀的民俗文化不断发扬光大。如今，开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。 WTLChina市域城镇空间结构规 WTLChina全市城镇形成“一轴一心、多点引领、区域联通”的布局结构。（1）“一轴”即沿陇海-兰新铁路城镇发展轴。由中心城区、开封县城、兰考县城组成，是实施东接西联的主体区域，对市域城乡发展起到龙头带动作用。（2）“一心”即由中心城区和开封县城关镇构成的都市区，是全市经济社会发展的重心和对外交往门户。要积极接轨中原城市群，率先实现与郑州一体化发展，提升发展能力和对区域的服

4、务能力、对全市和豫东地区的辐射带动能力，提高居住和就业水平，在市域城镇化、工业化进程中起到龙头作用。（3）“多点”即由其他县城、重点镇组成多元发展格局，配合中心城区，壮大经济实力，共同支撑全市城镇化和工业化发展，辐射带动广大乡村地区生产生活发展。（4）“区域联通”：以中心城区为枢纽，依托高速公路、国省道、铁路和信息网络，构筑对外开放、对内加强城镇经济联系的网络体系，促进经济要素流动，支撑城市区域化发展。WTLChina中心城区总体空间结构规划 WTLChina一、城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。（1）西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区

5、域的产业和服务职能。（2）中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。（3）北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城（4）东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。（5）南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。WTLChina二、形成“一带，两廊，三片”的空间结构。“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储

6、物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。WTLChina治理马家河、运粮河、惠济河及其沿线环境景观，改善农田、林网大地景观，构筑新区外围大的生态环境背景。构建城市水系和绿地系统。三、生态城市格局WTLChina市场调查WTLChina汴西区WTLChinaWTLChina东方今典 、新晋

7、美悦都、郑开橄榄城、郑开森林半岛天琴湾、帝湖世家、蓝湾国际、开元华庭碧水蓝城二期美兰湖、新龙御都国际、伟业香堤湾、未来湖滨花园、水岸家园汴西区项目东方今典WTLChina开发商河南东方今典房地产集团有限公司地理位置郑开大道与四大街交汇处规模占地1000多亩物业形态多层洋房和高层住宅价格洋房均价在7500左右，（7000-11000）高层在5600左右推出时间2012年户型85-180平方米交房时间洋房2013年，高层2014年销售进度一期销售一半销售政策无周围配套155医院，开封高中，政府规划小学，新市政府，中央公园，汴西湖，大型商场内部配套社区湾景水系、会所、游乐园、河南今典一级物业等WTL

8、China项目信息WTLChina户型面积WTLChinaWTLChinaWTLChina新晋美悦都WTLChina开发商河南新晋美置业有限公司地理位置开封新区郑开大道与三大街交汇处规模占地300多亩物业形态高层洋房和商业价格一期高层均价5500在左右，楼王高层在7000左右推出时间2012年户型85-180平方米交房时间无销售进度一期15栋基本卖完，楼王和16号楼在认筹排号中销售政策五万排号，10万排号，交五万抵10万周围配套城市发展方向，未来城市中心城区内部配套集高档住宅、商务办公、商业、娱乐休闲为一体的综合建筑群.WTLChina项目信息WTLChinaWTLChinaWTLChina郑

9、开橄榄城WTLChina开发商开封中联创房地产开发有限公司地理位置开封新区郑开大道交第一大街北500米规模占地1000多亩物业形态住宅（高层，洋房，别墅）商业价格别墅为150000元，洋房为7500元，高层均价5600元推出时间2011年户型118191交房时间一期年底交房销售进度一期基本卖完，去年整个一年销售一千多户销售政策主要是老带新，二期排号，0元入会周围配套湖景资源、医院、学校、酒店内部配套临湖商业都会、郑开橄榄城配备运动健身会所、文化休闲会所、汴西湖湖心岛会所、双语幼儿园WTLChina项目信息WTLChina户型面积四室两厅两卫140.53m2四室两厅两卫154.58m2四室两厅两

10、卫140.53m2WTLChina四室两厅两卫139.42m2四室两厅两卫140.64m2三室两厅两卫115.36m2WTLChina五室两厅两卫186.67m2三室两厅两卫126.31m2四室两厅两卫173.30m2WTLChina 四室两厅两卫168.85m2两室两厅两卫83.82m2WTLChina郑开森林半岛开发商开封市建业大宏住宅建设有限责任公司地理位置开封新区郑开大道与第一大街交会处规模占地1000多亩物业形态住宅（高层，洋房，别墅），商业等综合体价格一期基本售罄，均价5600元左右推出时间2007年户型80200交房时间无销售进度一期二期基本售罄，剩房源少，都在高层上销售政策无周

11、围配套4000亩汴西湖、开封新区行政、经济中心内部配套国际立体生活一城尽享的世界五星级喜来登酒店，在喜来登旁的配套中心里有游泳馆、SPA、影院、银行、保龄球馆、咖啡厅、健身房等休闲娱乐设施WTLChina项目信息WTLChina户型面积 四室两厅三卫172m2五室两厅三卫190m2WTLChina两室两厅一卫90m2一室两厅一卫65m2三室两厅两卫137m2WTLChina 三室两厅两卫126m2六室两厅三卫260m2天琴湾WTLChina开发商河南省融城房地产有限公司地理位置汉兴路与第三大街交汇处规模占地140多亩物业形态住宅（高层，小高层，别墅）价格暂无（7月底出价）推出时间2013年户型

12、80-140平方米交房时间2015年销售进度还未开始销售，展示中销售政策无周围配套开元广场与迪臣广场唯思德美幼儿园、金明中小学、金明实验中学、开封高中等。附近的155医院与中心医院内部配套无WTLChina项目信息WTLChina 两室两厅一卫82.57m2三室两厅两卫117.57m2户型面积WTLChina 三室两厅两卫132m2三室两厅一卫107.81m2WTLChina帝湖世家开发商河南亿乘置业有限公司地理位置开封新区集英街与解放路交会处东南角规模占地140多亩物业形态连排别墅、花园洋房、高层价格多层6800元，高层均价为4300元推出时间2012年12月户型87-260平方米交房时间无

13、销售进度由于五证不齐，无法签合同，目前一期，销售主要是高层销售政策无优惠活动周围配套市政协、市检察院、开元酒店、河大新校区、民生学院、集英小学/中学（规划中）、七彩阳光幼儿园、6000亩汴西湖、中国银行、建设银行、农业银行内部配套天然气、暖气、室内游泳池、中心会所、景观水系、休闲广场、地下车库、家庭移动智能管家系统、家庭智能化净水系统WTLChina项目信息WTLChina 三室两厅两卫135m2四室两厅两卫173m2户型面积WTLChina 两室两厅一卫89.74m2三室两厅一卫87.64m2WTLChina 三室两厅一卫133.94m2两室两厅一卫88.28m2WTLChina 三室两厅一

14、卫90m2三室两厅两卫118m2WTLChina 母子居三室两厅两卫125m2三室两厅两卫125m2蓝湾国际WTLChina开发商开封新芒果房地产有限公司地理位置郑开大道与集英街交汇处规模占地面积65亩物业形态10栋简欧风情高层、小高层围合式布局价格5500元每平方推出时间2010年7月户型60-140平方米交房时间2013年10月销售进度尾盘销售政策无优惠活动周围配套市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全内部配套规划了1园8广场，景观总面积达万余平米，绿荫遍布，喷泉叠涌，人车分流，围合式布局，静谧安全WTLChina项目信息WTLChi

15、na三室两厅一卫89m2三室两厅一卫89m2三室两厅两卫105m2户型面积WTLChina开元华庭WTLChina开发商河南开元名都置业有限公司地理位置郑开大道与集英街交会处西南规模占地面积600多亩物业形态高层，多层洋房，别墅价格6000元每平方推出时间2007年户型86-186平方米交房时间2013年底销售进度接近尾盘，最后5栋30层高层销售政策5栋高层排号中周围配套世纪星幼儿园、七彩阳光幼儿园、金明小学、金明中学，并紧邻金明池公园、三毛购物中心、开元名都商业广场等内部配套会所，双气，双水项目信息WTLChina两室两厅一卫89m2三室两厅两卫119.12m2四室两厅两卫178m2碧水蓝城

16、二期美兰湖WTLChina开发商河南开心一方置地集团有限公司地理位置郑开大道集英街交汇处规模占地348亩物业形态12层小高层和高层价格6000元每平方推出时间2009年户型90-120平方米交房时间2014年销售进度二期接近尾声，三期还在策划中销售政策无周围配套规划中的4000亩开放式汴西湖公园、金明广场、学校、银行、酒店以及市人大、市政协、市检察院、黄河河务局等行政机关等内部配套双水双气、五星级豪华中式会所、名校专属幼儿园、景观文化广场、社区健身广场、室外游泳场、室内恒温游泳馆，五重智能安防系统，24小时贴身管家式物业服务WTLChina项目信息WTLChina三室两厅两卫136.52m2两

17、室两厅两卫94.06m2三室两厅一卫128.45m2户型面积WTLChina三室两厅两卫146.95m2三室两厅两卫140.78m2三室两厅一卫124.44m2WTLChina四室两厅两卫173.28m2四室两厅两卫160.06m2两室两厅一卫96.48m2WTLChina三室两厅两卫108.59m2三室两厅两卫121m2三室两厅两卫122m2WTLChina新龙御都国际开发商河南新龙置业有限公司地理位置汴西新区郑开大道与四大街交汇处规模占地300亩物业形态住宅价格5400元左右每平方推出时间2010年户型88-175平方米交房时间未定销售进度一期在认筹销售政策无周围配套新市政府，155医院，

18、汴西湖，大型商场，配套齐全，环境优美宜居，紧邻城际轻轨，交通方便内部配套双水双气，停车场等WTLChina项目信息WTLChina三室两厅一卫118.94m2两室两厅一卫91.38m2四室两厅两卫175.87m2户型面积WTLChina三室两厅一卫112.09m2三室两厅两卫138.31m2三室两厅一卫119.95m2WTLChina两室两厅一卫110.07m2三室两厅两卫134.57m2四室两厅两卫151.87m2WTLChina三室两厅两卫143m2三室两厅一卫121.55m2三室两厅两卫137.71m2WTLChina两室两厅一卫143m2三室两厅两卫121.55m2伟业香堤湾WTLCh

19、ina开发商荟邦置业地理位置集英街北段与金耀路交汇处规模占地160多亩物业形态住宅（高层，洋房）价格5600元每平方推出时间2009年户型80160交房时间未定销售进度总共37栋，一期二期基本售罄，所剩房源少，基本都在高层上。三期7栋高层正在建设中销售政策无周围配套市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全内部配套社区由多层、小高层、高层组成，内设有停车位。内部配有社区幼儿园、水晶会所等WTLChina项目信息WTLChina三室两厅一卫122m2三室两厅一卫125m2三室两厅两卫127m2户型面积WTLChina三室两厅两卫137m2三室两

20、厅两卫137m2两室两厅一卫84m2未来湖滨花园WTLChina开发商开封未来房地产开发有限公司地理位置郑开大道与集英街交叉口向北1000米规模占地117多亩物业形态住宅（高层，洋房）价格5800元左右每平方推出时间2011年户型80160交房时间2014年销售进度总共27栋，一期基本售罄，所剩房源少，21号搂9月份在排号中销售政策2万选房周围配套市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全内部配套单水双气，免全套配套费WTLChina项目信息WTLChina三室三厅五卫262.99m2四室两厅两卫229.02m2户型面积WTLChina三室两

21、厅两卫138.33m2三室两厅两卫140m2三室两厅两卫158.73m2WTLChina三室两厅两卫115m2四室两厅两卫155m2两室两厅一卫89m2WTLChina五室两厅两卫247.12m2四室两厅三卫254.3m2WTLChina水岸家园开发商开封宏力置业有限责任公司地理位置开封市集英街与金耀路交叉口西南角规模占地3万平方米物业形态住宅（高层，洋房）价格5300元左右每平方推出时间2011年户型42 -132平方米交房时间2014年销售进度总共13栋，4栋高层正在建设中销售政策小户型精装修，一栋为小公寓，共200多套，现在剩20多套，包租三年，均价在6000元。周围配套市政协、市检察院

22、、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等生活配套齐全内部配套双水双气， 配备门禁一卡通、周界红外线、监控WTLChina项目信息WTLChina两室两厅一卫86m2两室两厅一卫95m2两室两厅一卫76m2户型面积WTLChina一室一厅一卫43.40m2三室两厅两卫107.12m2三室两厅一卫106.23m2WTLChina三室两厅两卫121.81m2四室两厅两卫148.22m2汴西区综合分析随着郑汴一体化的建设，西区开发的步伐加快，汴西新区逐渐成为万众关注的焦点。开封西区成为连接郑州、搭建中原城市群、实现郑汴一体化的重要板块，房价也随之迅速拉升，成为了开封市房价增长

23、最快的区域。 汴西新区东起大梁路西段，西接金水路南至宋城路以南，北接连霍高速公路。总规划面积74平方公里，比72平方公里的老开封城还大2平方公里。是集居住、工业、办公、商贸、休闲于一体的生态型新城区。 在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有金明开中学、开封大学、河南大学等多家大中院校、文教机构；商业配套方面，有万宝商厦等多家大型商超，各个新建小区的社区商业也陆续进入招商阶段。 新区自开发建设以来，本地品牌开发商及国内多家大型房地产公司，相继进入汴西新区进行房地产，通过以上西区十三个项目的市场调查来看，西区吸引大部分的都是改善性客户，是注重生活品质和未

24、来发展的一类人。汴西湖的整修，及众意湖的规划，市政府的规划都为西区造势，轻轨的建设，让西区成为开封的热点 。WTLChina北区WTLChinaWTLChina幸福里世家、天河湾、安联青年城、金悦湾鼎立国际城、林语家话、晖达温莎尚郡、橡树庄园、私家苑北区项目WTLChina幸福里世家开发商开封执大象置业有限公司地理位置黄河大街与东京大道交会处东北角规模占地156亩物业形态住宅、商业、公寓，11层小高层，27层高层和31层高层价格4880元每平方推出时间2012年12月户型57-157平方米交房时间2015年销售进度一期销售中销售政策无周围配套开封大学新校区、黄河水校、河南大学新校区、民生学院、

25、工行，信用社、开封市商业银行、中国银行、中国农业银行、金明区政府、繁华商业、娱乐餐饮等内部配套双水双气、地下停车场、社区会所、中心水系、风情商业街等WTLChina项目信息WTLChina三室两厅两卫157.9m2三室两厅两卫136.31m2户型面积WTLChina两室两厅一卫79.47m2三室两厅两卫132.06m2两室两厅一卫86.53m2WTLChina两室两厅一卫87.82m2三室两厅一卫86.62m2WTLChina三室两厅一卫86.64m2三室两厅一卫88.1m2WTLChina三室两厅两卫123.93m2三室两厅两卫126.01m2WTLChina天河湾开发商开封华盟置业有限公司

26、地理位置东京大道与西环路交汇处东南角规模占地面积600多亩物业形态住宅、商业，一期二期是小高层11层，三期是高层，33层价格5000元每平方推出时间2010年户型70-260平方米交房时间一期已交房，二期10月份交房销售进度一期基本销售完，二期所剩不多，三期还没开始，但是三期有一部分跟民政局做团购了，团购价为3680元每平方销售政策一期二期复式清盘，首付分期（首付15万，两个月把首付补齐），单价是4900元，还能在优惠八个点。周围配套环城公园、清明上河园、五大名校内部配套项目小区中建造有社区幼儿园WTLChina项目信息WTLChina三室两厅一卫110m2两室两厅一卫75m2户型面积WTLC

27、hina三室两厅两卫127m2三室两厅两卫127m2WTLChina安联青年城开发商开封安联置业有限公司地理位置开封市复兴大道与西环路交汇处西南规模占地128亩物业形态商业，住宅价格4800元推出时间2011年户型50-140平方米交房时间2014年销售进度一期基本销售过半，之前做过团购销售政策无优惠活动周围配套河南大学、黄河水利学院、开封大学,银行、医院、超市、娱乐、公园等生活配套一路相随内部配套中心景观、龙形水系、公共休闲运动设施、商业街、会所、幼儿园等生活配套一应俱全WTLChina项目信息WTLChina两室两厅一卫84m2两室两厅一卫89m2三室两厅两卫122m2户型面积WTLChi

28、na三室两厅两卫120m2两室两厅一卫86m2WTLChina金悦湾开发商河南和庆置业有限公司地理位置黄河大街与金耀路交汇处南100米规模占地100多亩物业形态住宅价格待定推出时间2013年户型87-130平方米交房时间未定销售进度一期开发46亩，有12层，16层，18层和33层的高层。还未开始销售政策无周围配套10分钟生活圈内学校、银行、购物、医疗、娱乐一应俱全内部配套住宅底商、空中网球场、渗透式景观项目信息WTLChina三室两厅两卫117.97m2三室两厅两卫125m2三室两厅一卫101.64m2户型面积WTLChina三室两厅两卫125.94m2三室两厅两卫112.53m2两室两厅一卫

29、95.86m2WTLChina三室两厅两卫126.42m2两室两厅一卫119.38m2WTLChina三室两厅两卫126.471m2两室两厅一卫87.11m2鼎立国际城WTLChina开发商河南鼎立置业有限公司地理位置开封市黄河大街北段规模占地1150亩物业形态商业，住宅价格4800元，2010年开始多层价格为3800元，目前只有19号楼在售价格为4665元推出时间2010年户型88-140平方米交房时间2014年销售进度一期接近清盘销售政策目前优惠只有一个点（按揭）周围配套黄河大街北段，餐饮酒店、娱乐配套设施齐全，交通方便内部配套学知园、与重点学校联办小学、网球场、咖啡吧、健身房、图书阅览室

30、、活动室、会所、恒温游泳馆、按星级管理的农贸市场、一座大型超市、一条风情商业街、地下车库等WTLChina项目信息WTLChina五室两厅两卫195.8m2三室两厅一卫117.4m2户型面积WTLChina四室两厅两卫155.72m2三室两厅两卫140.56m2WTLChina两室两厅一卫87.18m2三室两厅一卫116.63m2WTLChina林语家话开发商河南荣业房地产开发有限公司地理位置金明路与复兴大道交汇处规模占地19亩物业形态目前销售3号和5号楼，均为挑高5.8米的复式价格4500元，目前处在认筹排号中，预计这个月底动推出时间2013年户型38-168平方米交房时间2015年销售进度

31、展示中销售政策无周围配套河南大学、黄河水利学院、十四中、金明中学、金明实验小学、七彩阳光幼儿园、金明大市场、第二中医院、规划中的第一人民医院、建设银行、商业银行、交通银行内部配套新风系统、直饮水系统、内倒式平开窗、会所、小区中心景观轴、可供您与家人游憩、健身WTLChina项目信息WTLChina户型面积WTLChina晖达温莎尚郡WTLChina开发商河南晖达建设投资有限公司地理位置金明大道与金耀路交汇处规模占地340亩物业形态未定价格未定推出时间2013年9月户型未定交房时间未定销售进度待定销售政策无周围配套金明池公园、金明广场、汴西湖；商行、建行、农行、工行等；河大新校区、开大新校区、黄

32、河水利学院等大专院校；金明幼儿园、集英街小学（筹建）、中学（筹建）；河大附属东京医院内部配套10万平大型商业、商业风情街；双气WTLChina项目信息橡树庄园WTLChina开发商开封鼎诚置业有限公司地理位置开封东京大道与东陈庄路交叉口北200米规模占地110亩物业形态住宅价格八月中旬出价推出时间2013年户型126-268平方米交房时间未定销售进度目前打算九月份开盘，一期是21栋花园洋房，先推3栋花园洋房销售政策无周围配套河大、黄河水院，邻近开封大学新校区、开封教育学院、十四中，内部配套双水双气、地下停车场、北美风情商业街WTLChina项目信息WTLChina私家苑项目信息开发商中建七局地

33、理位置郑开大道与解放路交叉口东200米规模占地1600亩物业形态住宅价格3200元推出时间2013年户型126-268平方米交房时间未定销售进度一期已经交房销售政策无周围配套党校内部配套无北区综合分析北区作为开封市传统的风情游览区，集中了清明上河园、龙亭、翰园碑林、天波杨府、铁塔公园、万岁山森林公园等大量风景名胜区，自然景观、人文景观极为优越，特别受外来置业者追捧。加之老城区完善的生活配套完善，医疗、教育、交通均较为便利，商业（主要是零售业）发达，成为外来置业者开封购房的首选区域。北区是教育的核心，周围多所重点大学，为孩子们的以后保驾护航，北区的交通在不断改善，开封市政府也在规划北区的道路，

34、10分钟了解中国的文化。北区生活环境之优越无须赘言，近年来，北区板块房价也一路走高，大有凌驾西区的态势。通过北区的项目来看，北区的市场主要针对刚需客户，价格有别于西区。WTLChina东南区WTLChinaWTLChina格林公馆、锦绣花园、万丽铂金翰宫塞纳左岸、蓝天中央公园、前景国际、东京国际东南区项目格林公馆WTLChina开发商开封正源置业有限公司地理位置开封市汉兴路与金明东街交汇处规模占地近100亩物业形态商业，住宅价格暂无（2013年下半年出价）大概多层7000多，高层5000多推出时间2013年户型50-160平方米交房时间未定销售进度还未开始销售，展示中，目前A11，A3推出团购

35、，开发商内部消化销售政策无周围配套金明小学、金明中学、大商千盛生活广场、三毛购物中心、市邮政局、联通公司、粮食局、农林局、市行政服务大厅、市发改委、地税局、市委市政府内部配套双水双气、会所、全地下停车库WTLChina项目信息WTLChina两室两厅一卫86m2两室两厅一卫89m2三室两厅两卫133m2户型面积WTLChina三室两厅两卫137m2四室两厅两卫143m2三室两厅两卫126m2WTLChina四室两厅两卫161m2三室两厅两卫144m2WTLChina锦绣花园开发商开封正商置业有限公司地理位置开封市集英街与汉兴路交汇处规模占地近20亩物业形态住宅价格5100元推出时间2012年户

36、型50-140平方米交房时间2014年销售进度五栋楼销售3栋销售政策无优惠活动周围配套金明小学、金明中学、大商千盛生活广场、三毛购物中心、市邮政局、联通公司、粮食局、农林局、市行政服务大厅、市发改委、地税局、市委市政府内部配套双水双气、会所、全地下停车库WTLChina项目信息WTLChina四室两厅两卫160m2三室两厅两卫143m2户型面积WTLChina三室两厅两卫129m2两室两厅一卫90m2万丽铂金瀚宫WTLChina开发商万丽中国集团地理位置宋城路与金明西街交汇处东北角规模占地24572平方米物业形态住宅价格多层8500多，高层5600多推出时间2011年户型30-180平方米5栋

37、多层，4栋29层交房时间2014年销售进度一期1，2,3,6,7号楼销售过半，高层8,9号，多层3.4号建设中销售政策无周围配套金明小学、金明中学、县街小学、25中（高中）、立洋高中（贵族中学）、开封大学内部配套首创同层排水系统，景观雾森系统、八重安防系统，社区架空层泛会所，内含儿童活动区、健身房、老年人活动中心等。停车库WTLChina项目信息WTLChina两室两厅一卫116.78m2两室一厅一卫88.81m2户型面积WTLChina两室两厅两卫132.41m2三室两厅一卫120.19m2四室两厅三卫171.93m2WTLChina两室两厅两卫113.42m2两室两厅一卫89.99m2两室

38、两厅一卫102.93m2WTLChina三室两厅一卫132.41m2一室一厅一卫74.66m2WTLChina塞纳左岸WTLChina开发商开封鼎诚置业有限公司地理位置汉兴路与黄河大街交汇处西南角规模占地近50亩物业形态住宅价格多层8500多，高层5600多推出时间2012年户型88-180平方米总共8栋楼，6栋7层洋房，2栋高层30层交房时间2013年底销售进度2013年6月22号开过一次盘，当天清空，预计7月底开盘推高层上80多和120多的户型。销售政策按揭一个点周围配套项目周边配套十分完善内部配套双水双气、地下停车场、私家车库、集中商业、风情商业街、八重安防系统项目信息WTLChina户

39、型面积WTLChinaWTLChina蓝天中央公园WTLChina开发商蓝天发展集团地理位置晋安路与黄河大街交汇处规模占地60亩物业形态住宅价格多层在7000多，高层在5000多推出时间2012年户型48-160平方米总共9栋楼，6栋高层，3栋多层花园洋房交房时间2014年销售进度7,8，9已经销售部过半，2013年7月20号3号楼选房销售政策排号是5万抵9万周围配套三毛未来购物广场、中州五星级酒店、万宝商厦、开封大学、各类金融机构等内部配套双水双气 地热矿泉 智能数字信息网络项目信息WTLChina户型面积WTLChinaWTLChinaWTLChina前景国际WTLChina开发商河南金瓯

40、开发有限公司地理位置晋安路与黄河大街交汇处规模占地18.92亩物业形态住宅 商铺 写字楼价格住宅5100左右，9月开盘，写字楼8000元左右，单身公寓精装5500元，拎包入住的6000元左右推出时间2013年户型住宅109-140平方米，写字楼30-70平方米，交房时间未定销售进度排号中销售政策住宅在排号中1万抵2万，9月开盘周围配套城市设施完备，周边配套完善内部配套双水双气为基本配置，更有中央空调新风换气系统，先进的24小时安防监控系统，高速电梯，完善的物业管理WTLChina项目信息WTLChina三室两厅一卫129.49m2三室两厅两卫141.34m2户型面积WTLChina三室两厅两卫

41、136.64m2三室两厅一卫109.8m2东京国际WTLChina开发商河南加宝置业投资有限公司地理位置大梁路与夷山大街交汇处东北角规模占地83亩物业形态住宅 商业 写字楼价格无推出时间2010年户型住宅80-180平方米，交房时间未定销售进度售楼部正在整修中销售政策无周围配套内外双公园配置、中州国际酒店，两岸咖啡，东京艺术中心、开封市第二中医院，河大一附院体检中心内部配套双水、双气，2.4万欧式园林景观，近60000万大型商圈项目WTLChina项目信息WTLChina2+1室两厅两卫83.55m22+1室两厅一卫93.59m2户型面积WTLChina两室两厅一卫90.42m2三室两厅两卫1

42、33.56m2WTLChina三室两厅两卫113m2三室两厅一卫137.58m2WTLChina三室两厅一卫116m2两室两厅一卫86.28m2东南区综合分析开封市中心商圈，政治、经济、文化的核心地带，市直行政单位驻地，也是开封市人口密度最高的区域。相对而言，中区板块各种生活配套最为成熟。但由于是老城区， 在售项目物业类型以商业为主，部分住宅产品因居住环境与规模差异，档次上参差不齐。东南区比较靠近市中心，周围的配套设施比较完善，人生活比较便捷，生活轻松，通过以上东南区的项目，可以看出，东南区的文化底蕴，周围生活配套非常完善，人们比较喜欢一直以来的生活，在原有的改善住宅的基础上，价格都不是太高，

43、既满足了人的住房需求，又满足了人们生活便利的要求，对于土生土长的开封人，东南区可能是最好的生活地方。WTLChina总体分析依据整体开封市市场调研分析后总结：市场分析随着近年来郑汴一体化的实施步伐，开封市城区框架的不断拉大，城市人口的显著增加，带来巨大的房地产刚性消费需求，房地产市场的发展步伐也将随之加快。通过以上项目销售情况不难看出，去年整个一年来看，市场前半年还处在火热，后半年就呈低迷状态，还好，在2013年的上半年逐渐在回暖，很多项目今年是销售都处在一开盘就清盘的状态。交通分析目前开封东西的几条主干道，都在规划与郑州接轨，目前郑开大道紧邻郑州的金水东路，轻轨的建设，预计明年五月份可以通车

44、使用，可谓是交通方便。WTLChina政府政策分析政府规划开封目前是北扩西发展，由于近年都在推行城镇一体化，开封老城区面积小，逐渐在往外扩，北边至连霍高速，西边是未来开封的新区，也就是开封的CBD，与郑州接轨，实现郑汴一体化，2013年10月26日郑州和开封的固话区号均为以0371为区号的八位数字，这为连接郑州和开封又迈进一步，相信，开封也会吸引更多郑州的客户。特殊位置分析针对开封特殊位置，临黄河近，沙尘天气比较多，建议在北边景观做风沙防护林。WTLChinaSWOT分析优势交通优势：项目位于教育园区及旅游景区周围， 北靠连霍高速，交通便利。人文气氛：厚重的文化底蕴，及教育园区环绕。升值潜力：旅游景区，升值潜力大。环境状况：周围无工业区，适合居住。劣势地理位置：位置太偏，处于城市的边缘。既有障碍：地块中邮高压线，影响景观和品质。