华庭策划代理招投标方案

1、华亭规划机构招标方案市场分析一省概况中国大陆最南端某省是多民族省份，总人口7783.41万人，居全国第三位。某地南临南海，陆地面积18万平方公里，海岸线总长，公里岛屿众多。全省山地、平原、丘陵纵横交错。主要河流有珠江、江河、建河。最长的珠江是由西江、北江和东江汇合而成。公里它是中国第三长河。珠江三角洲和南海沿岸的江河三角洲土地肥沃，是著名的鱼米之乡。交通网络发达，以X为中心的海陆空交通网络四通八达。铁路有京广、广茂、广九、丽展、广梅山、京九梅坎；高速公路包括105、106、107、205等十年以上国道；民航有一定的、等机场。某省是中国最大的经济体。从 1978 年到 2002 年，一个国家的国

2、内生产总值（GDP）每年增长 13.4%。 2002年，一定GDP达到11770亿元人民币（约合1418亿美元），占全国GDP的十分之一以上。此外，固定资产投资总额、社会商品零售总额、居民储蓄存款余额、进出口总额、财政收入等主要经济指标均居全国首位。支柱产业为家电、塑料制品、食品、服装、纺织、电子、电力、冶金等。工业产品包括机床、仪表、船舶、发电、水泥、硫酸、机制纸、蔗糖、化工纤维、塑料、家用电器、罐头食品、日用五金、自行车、摄影器材、丝绸、麻棉织物等。手工艺品有一定的象牙雕刻、粤绣、瓷器、潮汕图、端砚和草席，一定的烟花等。外向型经济比较发达。 A与世界200多个国家和地区建立了贸易关系。 2

3、002年外贸进出口总额2211亿美元，其中出口总额1185亿美元，占全国的36.4%。全国吸收外资最多的某省，截至2002年，累计实际利用外资约1576亿美元，其中外商直接投资1249亿美元，占全国总量的28%。近年来，某年实际使用外资约150亿美元。 2002年，外商直接投资达131亿美元。世界500强企业中有一半以上投资了一家公司，并取得了不错的成绩。城市概况一个城市的概述某县辖32个乡、546个村委会、132个居委会。全市国土面积2465平方公里，人口158.96万人，暂住人口440.45万人。此外，还有港澳台同胞70万余人，华侨20万余人。是著名的侨乡。近20年来，某市经济以年均22%

4、的速度高速增长。是中国综合经济实力30强城市之一，也是中国发展最快的地区之一。以信息产业为支柱的外向型经济结构，是国际加工制造基地和我国重要的外贸出口基地。2004年，全市生产总值1155.3亿元，按可比价格计算，比上年增长19.6%，增速创近五年新高。第二产业和第三产业共同促进经济增长。固定资产投资427.8亿元，增长34%；社会消费品零售总额389亿元，增长15.1%。已形成以电子与通讯设备制造、造纸及纸制品、食品饮料加工制造、电力、蒸汽、热水生产与供应为支柱的现代制造体系。改革开放以来，某公司累计引进外资210.13亿美元。全市电子信息产品生产企业近3300家，产值1150亿元，占全市工

5、业总产值的40%以上；出口89亿美元，占全市出口总额的31.8%。公司作为全球重要的计算机信息产品生产基地的地位进一步巩固。2005年是巩固和发展宏观调控成果、保持经济社会发展良好势头、实现“五年新城”目标、加强基层基础设施建设的关键之年。2004年房地产市场特征商业地产开始降温建设局相关文件显示，2004年商业地产开发规模放缓，全年基本没有新的大型商业地产推出。目前，前两年开发的商业项目在市场上依然活跃。办公项目显着增加据统计，2004年全市办公楼完成投资6.32亿元，比上年1.57亿元增长3倍以上，建筑面积45.47万平方米，同比增长54%。上年29.61万平方米。别墅开发转向经济受国家政

6、策和市场影响，别墅开发在土地供应、金融信贷和市场需求等方面都比较受限，具体表现在：一方面，新建的大型别墅项目越来越少；另一方面，别墅开发建设面积在商品房开发中的比重也在逐年下降，别墅类型也从豪华大户型向经济实用型转变。南城、东城位列榜首全市32个乡镇中，南城、东城以92万平方米、80万平方米居前两位，昌平、长安居第二梯队，约40万至45万平方米。第三梯队为虎门、厚街，约33万平方米，第四梯队为塘厦、凤岗、万江、市区、沙田，均超过20万平方米。2004年，市场上的别墅数量以万江为主，大8万平方米、南城6万平方米、东城不足2万平方米。挂牌别墅较多的镇有塘厦、凤岗、黄江、沙田，均达到5- 6万平方米

7、。房地产市场分析一个房地产市场的特点是：多元化，每个乡镇都有自己的特点。这是因为全区自西向东，从北向南，无论地形地貌、历史文化、社会经济发展、对外地理关系，交通格局都各有特色。比如某市西接珠江口，东接南接，北接增城。地理关系差异很大，西北至东南的四大交通干线基本串联起全市所有镇区。 ，形成四大经济走廊，各乡镇产业特色各异。虎门、厚街、樟木头、塘厦等产业重点不同，更何况管城区的政治经济形态因乡镇而异。这些因素造成了在此基础上发展起来的丰富多样的房地产业态，使全乡房地产业呈现出多元化、并存的格局。厚街和虎门各有特色。这是某个房地产市场的一个规律或特点：城镇和地区之间没有可比性。只有根据当地的产业特

8、点、历史文化、人口结构等发展房地产，才能获得自己独特的市场，形成自己的市场。特征形式。从这个特点出发，要求各乡镇的房地产开发机构对本区市的特色、历史、文化、人口结构等进行专门研究，开发项目才能具有当地生存的活力。并形成自己的特色。小镇概况经济发展概况镇位于省内某市东南部，毗邻港澳，与两市接壤。面积143平方公里，生态环境优美，城市配套设施齐全。先后被定为“全国社会发展综合试验区”、“全国小城镇建设试点镇”、“全国综合改革试点镇”，先后荣获“全国造林绿化百强镇”、“全国十佳外商创汇企业“乡镇”、“国民健康镇”等荣誉称号。 90年代，某公司积极招商引资，大力发展外向型产业，从偏远的山城迅速发展以农

9、业为主的现代化工业小镇，目前全镇已投产外资企业700多家，总投资近20亿美元，外籍员工30万人。2003年，全镇生产总值为25亿元，两税收入4亿元，出口创汇21亿美元。以计算机制造业为首的工业正蓬勃发展。 NEC、三洋、时颖、群光等多家国际知名电脑企业在一定地区投资办厂，主要生产电脑机箱、显示器、主板、键盘等零部件及总成。整机已形成完整的配套能力和较大的生产规模，使某电脑成为全国最大的电脑制造基地之一。某镇制定了高新技术产业发展战略，以优良的政策环境和配套环境招商引资，着力将其建设成为世界计算机制造基地和人与自然和谐发展的“生态科技小镇” .1999年以来，城镇出口额连续四年位居城市第二，是“

10、中国出口创汇十强镇”之一。 2002年，全镇直接出口19.6亿美元（海关）。 2003年出口总额达到24.4亿美元（不含中转厂出口），比2002年增长24.00%。城镇现有外资企业分布广泛，产业门类齐全，其中以电子信息和计算机产业为主。到2003年底，全国有电子信息和计算机产业246个，实际利用外资5.88亿美元。 2003年，全镇电子信息和计算机产业计算机产品出口额达17.34亿美元，仅企业就达1.5亿美元。被誉为国际电子信息产品制造基地。到2003年底，一个镇共引进外资企业811家，实际利用外资13.99亿美元，其中包括NEC、SANYO等国际知名企业。房地产简介A、全国最大的电脑生产基地

11、之一，科技先进的生态小镇。被港澳、港澳包围，多条高速公路和国家一级公路穿境而过，是南方重要的经济重镇。每年有数百家企业落户，当地富裕的居民和数十万外劳形成强大的购买力，促进了该镇房地产业的发展。近年来，某镇某房地产开发公司与某正宇地产、某市三阳实业、亿丰等共同开发碧月湾花园、商业广场步行街、大路地金豪花园等优质项目。工业城市。每件单品都具有与众不同的独特风格和优势，可供有不同要求的消费者购买。房地产开发环境分析由于行业、人口、政策、资源、市场等原因。某房地产起步晚，开发进度不是很高，所以房地产的市场成熟度不是很高，从产品到开发模式，到营销方式，到销售服务，再到市场规模，都在一个相对滞后的阶段，

12、落后了。不少于三五年。然而，这恰恰形成了它的优势之一，后发优势，使房地产行业在吸取他人经验教训的基础上，获得了健康发展。伴随着全国城镇化浪潮的契机，也恰逢地方产业发展的新跨越。某房地产行业即将迎来新的春天。它将踏上现代城市，成为现代房地产业的发展平台。 .新一轮房地产开发的原因包括：产业发展会带动人口的增长和消费者收入水平的提高，即带来更大的市场。城市化驱动。城镇化也是为了增强地方与外界的凝聚力；只有城市化才能带来更大规模的产业和人口的聚集。因此，有必要进行城市改革，提高城市品质。因此，某个中心区的诞生是大势所趋。而房地产正是为这种城市扩张服务的手段和内容之一。一个房地产市场目前只有三五个项目

13、，产品单一，不适应未来市场发展的需要，或者产品结构失衡和市场缺口也是需要的因素之一。房地产开发规模扩大。房地产业本身也需要完善和丰富，使其成为地方产业结构、增加财政收入、完善市场经济体系不可或缺的组成部分。在这样的背景下，某房地产的发展是顺应潮流的，符合形势和市场的要求。项目市场环境分析城镇及周边产业发展综合分析一个小镇的地理位置极为独特。在整个珠江三角洲，属于中心区。从珠三角乃至整个华南地区，都具有极为优越的区位优势。 ”，并不是在某个区域的四条垂直交通干线的直接覆盖，所以区位优势在整个区域是适中的，综合考虑其他因素，整个区域的产业发展水平处于中游水平。范围状态。同时，也正是因为它与交通主干

14、线有一定的空间距离，使其在交通主干线上获得了与其他乡镇相比得天独厚的自然环境，避开了传统产业带来的诸多产业和传统城市在主线上。社会的人为污染已经形成了对未来产业和未来城市文化的独特价值。这样，就形成了有别于其他乡镇特定产业和特定城市文化的“洼地”效应，与其他乡镇在产业和文化上形成了“分工”。产业和文化元素将在这里获得生存空间，并将继续聚集形成更大的规模。公开资料显示，今年前四个月，外商投资和资本扩张比例高达42%，足以显示出一个独特的产业和文化发展的美好前景。房地产市场板块分析房地产的发展分为两个时代。第一时代：老城时代，其开发区包围的中心就是我们所说的“商业金三角”，即某条路由相芒路和鹿鸣路

15、相连，而聚府路相连由广场路。一个现有的核心商业区，由结构形成的三角形。商业金三角外的住宅楼，居住着大量的当地原住民、政府公务员、企业主和工业白领。 .该位置的特点是人类住区历史悠久，某个城镇的大多数居民都住在这里。区内商业、休闲、文教、生活、卫生、行政、交通等配套设施齐全。仅象芒路就有七家百货公司。商场（华润、大新、大新、富神、金丰、名商、母婴）、麦当劳、肯德基，以及各种规模和业态的服装店、精品店、休闲娱乐场所，人气旺盛。商圈辐射全镇。北、西、东均有一定的工业园区，南为正在开发的新中心区，显示了其在全镇人民生活中的核心和中心地位。不过，这片区域虽然繁华，但也有不可回避的缺点：环境档次低，街道上

16、人车拥挤，空气混浊，建筑林立。凹凸不平、杂乱无章，因此积木的等级属于中低档。其中虽然有几家品牌店，但普遍缺乏文化品味。是典型的“震旭”营商环境。有了这些缺点，显然难以适应未来社会文明发展的需要，不利于战斗要打造清新现代的乡镇形象，在当地实现跨越式吸引外资更是难上加难。某地产发展的第二个时代：新中心区时代。也就是某个房地产的未来时代。这个时代刚刚揭开面纱。这个时代是以规划的新中心区为基础的。来到某个城市的重心和核心，这就是某个城镇扩建后的新中心生活区，我们称之为“新中心区”部分。新的商业文明和新的城市生活需要便捷的外部交通来适应人们的汽车文明时代，也需要舒适的城市空间的目的，宜人的景观，充足的绿

17、化，需要大生意，需要文化和品味。新中心区配套齐全有了这样的特点，将在这里进行最科学、最合理、最人性化的规划，从而消除老城区的诸多缺陷和不足。设施齐全，商业发达，服务周到，人流量大，别具一格。新中心区的优势在于：位于塘厦、樟木头、凤岗三条主干道的交汇处。传统的中心区再往北，新的中心区再往南，因为某个城区的发展方向是向南，在兴、樟木头、塘厦三大主干道中，塘厦上有一个新兴产业。线。在最发达的地区，向这个方向扩张，有利于这个经济带的产业和人员的整合，而原中心区则整合了原有的居民和附近的工业区，在这里形成了两个中心区板块。 ，就像现在的东门商圈和华强北商圈一样，两个商圈并存，形成了两个各具特色的商圈。而

18、且可以想象，这两个板块的格局会长期存在。规划科学合理，处处视野开阔，建筑清新明亮，道路宽阔，路边花木繁茂。区内公园众多（公园、郊野公园、待建市政公园等），绿地宽阔，空气清新。品牌商户和大型连锁店入驻，为人们带来最现代的购物方式和购物环境。商业街人车分离，安全休闲。目前新中心区的不足之处在于：人气不足，远离老城区，周边工业区的工业人员只有闲暇时间才出来。知名度不高，知道的人也不多，政府的宣传推广也没有正式启动。政府的各种项目设施跟不上，比如公共交通还没有进入。而随着这些种种不足的消除，所有的优势都到位，这里将迎来又一次的繁荣。案例分析商贸城位于某镇象芒西路与聚富路交汇处，总面积近6万平方米商业2

19、万平方米。建筑类型为多层小高层，有二、三、四居室，价格为2700-3000元/。优势：建筑布局：本项目充分利用弧线、折线、直线来打造整个建筑布局。错落有致，每一栋建筑都形成了不同的景观。让地面人物的流线系统更丰富、更有趣、更随意、更流畅。建筑风格：建筑外观清新明快，立面简约现代，开创了商业地产的先河。商业模式：首创商业整合模式，首创一定商业地产。核心主店加商业步行街模式，使商铺形成集群，打造全新的商业模式。即打破了许多传统小店的经营模式，形成了以服装为主的商业广场，并设置了休闲、娱乐、餐饮等配置。功能规划布局：原规划以主题理念打造商业组合，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体，为消费者提供全方位的服

20、务和便利，引领一定的商业发展趋势。坏处：商务氛围：商务氛围薄弱，功能配置不完善。人流引导系统设计不合理，引导功能缺失。客户定位：目标客户为年轻上班族，未考虑当地居民、白领和工厂管理层的消费需求，导致这部分消费群体流失。同时，这种定位降低了项目的整体形象，降低了项目的档次和品牌形象。业态结构：目前项目商户以女装行业为主，业态单一，同质化严重，导致各商户恶性竞争，不形成整个业务的共存共荣。建筑结构：本项目建筑结构存在缺陷。二楼商铺和一楼商铺大多为复式结构，必须从对应的一楼商铺直上直下。二楼商铺之间没有平面人流，也没有步行街的概念。于是，现在的二楼商铺大多被商户用来居住，失去了商业功能，使得二楼几乎

21、成了“死店”。功能主题：项目未按照原规划布局设计划分主题功能区，导致商业氛围低下，主题不鲜明，缺乏文化内涵。碧月湾花园碧月湾花园位于某乡镇聚福路，占地面积约21万平方米，建筑面积约118569平方米58%。主要有独栋别墅、联排别墅、独栋别墅、公寓和商业步行街。项目社区配套设施及周边生活配套较为完善。建筑类别为多层，三、四居室，价格2800-3000元/。大绿地锦豪园东邻庆丰大道，两侧紧邻银里高尔夫球场。一期工程用地面积60122平方米50672平方米，绿化率54.9%。二期为建设项目用地80965.145平方米，绿化率40%。建筑类别为多层，有三房和五房户型，价格约3000元/。南丰聚富家居位

22、于某镇聚府与广场路交汇处，7783平方米总建筑面积30000平方米19层以上的电梯房、6层花园洋房和金店。项目分析项目概况基本经济技术指标总土地面积：64426.8平方米建筑工地：177028.7平方米商业区：56970.9平方米居住区：87763.5平方米容积率：2.74总户数：810店铺数量：172车位：990SWTO项目分析优点）规模效应：18万平方米商住楼构成一个比较完整的大型社区，在一定区域内具有规模优势。交通便利，南临城市景观大道，西靠主干道，地理位置优越。位于新的行政中心，周边配套设施较为完善，学校、幼儿园、规划中的城市公园是项目得天独厚的绿化景观资源，为项目提供了良好的发展前景

23、和升值潜力。是政府规划的新兴人文社区，周边生活氛围日益浓厚。将聚集大量居民，周边将有大量工厂、企业和公司。形成集居住、办公、商业于一体的城市商业格局。现代风格与古典线条的结合，使建筑设计风格现代、前卫、形象好。公寓方正实用，面积适中。最大的综合性主题商业中心将成为集购物、休闲、娱乐、观光为一体的最具标志性的新型时尚主题购物中心。近6万平方米的商业规模，为打造街区多主题商业提供了坚实的物质基础。景观效果：景观大道、市政公园和两个中心花园，为消费者提供多方位的景观优势。休闲效果，社区的两个主入口广场，两条48米宽阔的主街和一个大面积的中庭广场，有利于营造休闲购物的主题氛围，易于提升项目的聚客能力。

24、住宅优势新兴住宅区是精英住宅和项目潜在消费的主力军。软件支持：保证开发商的品牌美誉度，增加投资者的购买信心。项目形象支持：市场形象和开发商品牌形象，中高档物业定位，优质业态组合。经营者的品牌，国外知名品牌的业务组合，商场统一管理。商圈具有定位于商圈中高端产品的优势。弱点 (W)地处新区，目前人气还不够，老区缺乏配套设施，周边商业氛围不浓，缺乏商业魅力。项目商业面积大，目前人气不足以支撑。缺乏自然景观资源来吸引区外客户。通信平面之间的平面人流线系统比较单调，缺乏丰富性和便利性。项目的封闭结构给商业空间的有效组织带来了限制，不利于为人创造一个随意的流通体系。项目缺乏诠释主题的标志性构筑物，缺乏视觉

25、形象的聚焦，即缺乏文化魅力。机会 (O)市场：缺乏现代化的新型商业中心，本项目的开发将填补市场空白。地点：项目位于新行政中心区的中心地带。该区域广阔的发展前景为项目提供了良好的前景理念和升值机会，该区域拥有大量潜在消费者，该区域具有巨大的商业潜力。愿景：有效整合项目周边诸多有利因素，形成合力推动项目市场化运作。格式：缺乏个性的商业主题格式为这个项目的合理规划提供了机会。有效合理地整合市政公园与项目的关系，使其在概念上与项目融为一体，错位、共荣、共生，有效扩大项目体量，使周边配套设施为城市带来边际效应。该项目。合理有效地整合项目南部教育机构（学校、幼儿园）的捆绑营销，形成准教育地产的概念，为业主

26、子女提供优惠的教育机会。项目定位准确，户型适中，填补了中高端楼盘的空白，市场机会稳固。大型商业配置为打造某商业旗舰、超越某传统商业奠定了坚实的规模效应，周边大型商业中心尚属空白。这种情况为新兴商业中心的崛起提供了契机。威胁 (T)一定人口少，消费潜力不足，商业市场聚客能力不强。新行政中心的商业形象尚未树立，周边商业氛围不浓，导致投资者和经营者入市信心不足。商业体量巨大，以目前的消费水平难以支撑如此庞大的市场体量。项目总量庞大，建设周期长，可能存在市场埋伏和潜在竞争对手的威胁。围绕项目的有利因素超出了开发商的控制范围。如果这些有利因素开始不利或失败，就会影响项目的市场。这是极其不利的，也是一种威

27、胁。老中心区商业区商业历史悠久，功能齐全，档次齐全。当地人对此仍有浓厚的历史情结。心理上，有一定的偏爱和亲近感。此类心理因素对老商圈的招商或招商有很强的阻碍作用，不利于项目投资。四来分析项目位于城中镇，中心区，周边有国税局、地税局、城建国土局、电信分局、自来水公司等行政企事业单位。 .行政设施齐全，道路交通完善，公园和郊野公园也近在咫尺，距老商业中心仅数分钟车程。地理位置优越，西邻公务员住宅区，品质优良。东临规划中的乡镇中央公园，南临景观大道和学校，具有无可比拟的生态和景观优势。项目北侧的环境比较差，远处有一排企业宿舍和农家乐。东：规划中的镇中心公园南：景观大道和学校西：公务员住宅区北：企业宿

28、舍商业计划商业地产的基本概念业务规划概念商业地产是“商业+地产”，是开发商、经营者、投资者和管理者利益的结合体。商业地产的所有利益（包括开发商、投资者、经营者、管理者等）都来自消费者。因此，商业地产服务功能的规划，其实就是对消费者的规划。出租系统是商业地产价值最高的系统。只有逐步提高租金，提高商业地产的价值，才能保证商业地产的可持续经营和最高利益。经营管理是商业地产的生命线。只有通过优秀的经营管理，才能让房产的租金持续上涨，或者房产本身的价值才能持续增值。商业主题、空间规划布局是商业地产的灵魂。主题和空间的规划布局可以赋予商场精神空间，配置适销对路的服务功能，而不是简单的买卖场所。未来业务发展

29、的主要趋势未来商业发展中主流的全景主题商场是多元化的消费场所，将商场细分为几个不同的主题消费区域。商场要提高市场竞争力，必须注入丰富的文化和服务内容，实施服务文化渗透战略，将商业与文化融为一体，形成商业文化营销理念，这也是主题商场的精髓所在。主题商场能最大程度满足个性差异化需求，充分体现以人为本的营销理念。主题市场可以让消费者有明确的目标，缩短周期，节省购物时间。鲜明的主题让消费者轻松识别目标消费区域，简化消费流程，避免因四处走动而浪费时间，提高购物效率。主题商场可以诱导潜在消费，增加消费者收入。除了购物，主题商场还有美食、娱乐、观光、休闲等主题。消费者在购物的同时还能边吃边玩，在不知不觉中消

30、除疲劳，增加消费乐趣，延长消费时间。停留时间的长短，无形中增加了消费的概率。主题商场可以提升消费水平，引导消费需求深度发展，树立以品质消费为基础的消费理念。消费质量不仅是指所消费的商品或服务的质量，还包括良好的消费购物软环境。我们的市场信念我们的理念通过优秀的规划，项目创造性地在某些属性上具有独特性和独特魅力，打造小镇的“烫金城市名片”。我们的宗旨为开发商树立品牌，让开发商通过项目的开发和市场运作沉淀品牌效应，为开发商的可持续发展奠定品牌基础。构建项目的价值体系，构建项目的持久盈利能力，通过卓越的管理实现项目的市场价值最大化。我们的目标打造“第一商业空间”我们的手段培养项目的“软实力”，即用文

31、化的力量，使项目具有独特的个性、品味和内涵，从而使项目独树一帜。它具有独特的价值魅力。策划项目的“硬实力”，即通过科学合理的功能规划和主题业务定位，使项目能够填补一定甚至在一片空白的市场中，真正为消费者提供集休闲、娱乐、观光、购物于一体的多功能服务产品。商业印象如下所示：一、企业发展现状商业结构：已形成老城商业金三角，由大新商业广场、大新百货、华润超市、复盛百货广场、怡和商业广场组成。商业广场虽然规划起点高，但人气不是很高，导致商业氛围较弱。现阶段很难形成有效的商圈。业态：大型综合超市、各类专卖店、品牌专卖店逐步加快发展。商业主题：缺乏全景式主题购物商业，即商业文化缺失。目前的商业购物环境大多

32、较差，没有优雅舒适的购物环境，缺乏精神、美感和享受，没有体现休闲购物的基本功能。本项目竞争情况分析项目位于某版图的中心核心区，老城商业区南部，项目位于新的行政中心。周边配套比较完善，政府规划为新兴的大型住宅综合体。该领域的大型商业业务仍属空白。这样的市场这种格局给项目带来了两个机会，一方面可以拉拢北部老城区的商业消费者，另一方面可以拦截项目南部的消费者。一方面，它可以吸引全市及周边城镇的消费者。为提高商场的市场竞争力，需要注入丰富的文化内涵，使商业与文化融为一体，形成商业文化营销理念。在一定的业务结构下，“核心主店+十大功能主题区模块组合”的模式是本项目独有的特色，为本项目构建差异化价值体系，

33、起到区分竞争对手的作用。此外，它填补了某种商业文化的空白白色的。平衡物质流和意识流的关系。商业主题论证使用文化概念的意义文化概念是营销的手段、工具和资源。它源于项目，但高于项目。它是生活方式与产品文化的融合，是营销的核心。消费者应该能够从项目中找到一种文化感知的存在，可以看到、可以触摸、可以展示、可以体验。概念是一把直击消费者心灵的利剑，同时也是一把双刃剑。一个正确独特的营销理念，可以引导项目跳出市场，使项目与众不同、独树一帜，对竞争对手产生阻隔和压制作用，从而产生积极营销，反之，就会产生消极营销。中西文化的基本区别在最广泛的意义上，文化是人性化的自然。每个国家都有自己独特的历史文化和人文特色

34、，难免会产生差异。中国与其他西方国家的文化差异很大。相对而言，西方文化属于博来文化。它是标签式的，无法与本地本地项目完全集成。这决定了它没有持久的生命力，大多数人无法解读。人性的关怀需求。中国是一个有着5000多年历史的文明古国。它孕育的文化底蕴和风土人情丰富多彩。它是中华民族整个历史和民族智慧的结晶。相传中华民族文化将源源不断。同时，中国的民俗具有深厚的民族特色，中国文化正在成为世界各国的热门话题。一定的人口结构和文化素养分析现有常住人口约3.2万，外来人口约40万。大约 80% 的流动人口年龄在 18-25 岁之间。此外，在当地常住人口中，农民工占绝对比例。某公司投资企业750多家，工厂管

35、理人员众多。这种人口结构造成了目前的文化鸿沟。大多数年轻的农民工和当地居民文化水平较低，他们不接受甚至不了解西方文化。对于文化素养高、知识面广的管理阶层来说，虽然他们见多识广，有一定的接受和欣赏西方文化的能力，但如果西方文化与本土项目的融合不完善，结果就会出现四个矛盾。大象不仅会被他们嘲笑，还会被他们拒绝。打造本土鹿文化商业地产在人们追求绿化、美化生活环境的今天，当千篇一律的欧式和西式建筑越来越多的时候，我们应该创造一个具有独特中国文化特色的项目，为当地增添最绚丽的色彩。文化。鹿是某种事物的象征，鹿城的名字大家耳熟能详。鹿文化有着深厚的历史沉淀，很适合这种土壤。同时，人们对鹿文化这种文化现象的

36、接受能力也很强，鹿与商业有着良好的意向关系赚钱养鹿。这样的鹿文化主题，具有西方博莱文化无可比拟的生命力。充分发挥区域文化优势，对与鹿城有关的一切文化和事物进行深度挖掘、提炼和应用，将鹿城和项目的文化形象巧妙地融为一炉。发扬一定的地方鹿文化，使项目达到扬名立万的目的，同时丰富鹿城的文化内涵。商业空间规划商业规划原则基于一定的商业市场，超越现有的商业规划模式，形成差异化和专业化。该项目的业务将变成开发商专用的“商业银行”。塑造本项目形象高地，成为某镇商业烫金名片。租金制度是商业地产的核心价值，通过合理的商业规划和布局，租金将不断上涨，从而获得最高收益。不同主题的商业业态布置在不同的区域，依靠不同的

37、商业特征来吸引人和互动，构建项目的可持续聚客能力。人流的便利业务完整性Juke的可持续发展最大化景观第一层第二层价值最大化功能相关性空间灵活性人流线系统人员流线规则：客流线的规划是购物中心的灵魂。客流线的基本设计应尽可能引导人流通过每家门店。流线的设计要注重趣味性、随意性和流线型。最高层次是使一平方米每个房间的空间。所有这些都为购物者提供了难忘的购物体验。为了达到最佳的人流效果，使商场内的人流合理流动，建议：围绕一二期商场二楼，规划更宽的主通道环绕整个二楼商场，实现二楼人流合理，形成空中商业空中街的概念走廊。距离主走道较远的地方，布置了相当容量和吸引力的品牌精品连锁店，让人们不断有兴趣往下走。

38、主通道可配置休闲景点，如休闲椅、低矮的庭院灯、背景音乐、低矮的观赏植物等，使主通道变成步行街系统，人性化、休闲化的设计主通道可以提高客户体验的质量。 .地面人流引入和垂直循环只有把人们聚集在一起，商场才能繁荣。项目从外部引入人的方向有两个：南是与城市景观大道相连的购物中心广场，西是社区和城市道路的正门。为充分合理引入外部人流，建议：二层直接引入外部人流，让二层有地面的感觉，形成“双”一楼的概念。也就是在项目的很多地方，人们直接从地面引导到二楼。平面人流为了使飞机之间的人员流动更加合理，建议：将住宅裙楼商业部分二楼与独立商业街二楼连接起来。设计独特美观的人行天桥连接两层，在各个商业区形成有效的人

39、流流通，达到每家店人流的效果。功能划分店铺形成集群（即旅游和集市），形成统一的主题区，产生规模效益，通过各商家的有效业务合作，提供主题“一站式”购物和深度服务，赢得市场地区具有独特的商业文化氛围。 .充分考虑不同经营主体之间的相容性和亲和力，在不同区域布局不同主题的商业业态，合理组合业态，整合门店资源，带动人流，依靠不同的经营特色吸引人。 .互动循环。各类业态相辅相成，共享客流，管理既兼容又互补的商品，避免同类业态之间的恶性竞争。编号地点面积（ ）功能配置产品分类1一期A区1、2、3、10号楼，二期B区4、5、6号楼约10000休闲区酒吧、茶吧、台球、保龄球、桑拿、足疗、SPA、夜总会、KTV

40、、健身、美容美发、个人护理、保健医药、女性酒吧等休闲娱乐2一期A区4号楼和9号楼约4000总店食品、日用品、百货3一期A区5号楼约1400银鹿美食区鹿食世界4一期A区6号楼和13号楼约4500用餐区特色餐厅、地方美食、特色餐厅、西餐厅、中式快餐、日本料理、泰国料理等。5一期A区8号楼约 900肯德基西式快餐6一期D区1号楼约3700女装品牌专区品牌服装、珠宝首饰、配饰、皮具、手袋、鞋帽、时尚精品、化妆品等。7一期D区2号楼约5000儿童商城婴幼儿用品区：包括胎教用品、孕妇专用用品、保健品、婴儿服装、婴儿玩具、婴儿食品、婴儿用品等。儿童商品区：包括服装、鞋帽、童书、益智玩具、食品、体育用品、儿童

41、娱乐设施等。8一期D区3号楼约3000男士品牌专区品牌服饰、皮鞋和帽子、手表、眼镜、运动和体育用品等。9B区二期10、11、12号楼约3400装饰城各类工艺礼品、时尚饰品、家居饰品、艺术饰品、工艺品等装饰用品10B区二期1、2、3号楼约3600文化视听区书籍、CD、文具、报刊杂志、影音器材、影音放映厅、电子产品等。11二期 B 区 7 号楼和 8 号楼约2000电子产品直销展示区为多家电子企业提供产品展示和直销平台12二期B区9号楼约 900麦当劳西式快餐13三期 C 区 四期 C 区约15000大众消费区服装、时装、鞋帽、运动用品、娱乐、玩具、器材店等。14各种服务银行、干洗店、花店、宠物店

42、、照片冲印、电信、修鞋、煤气服务中心等。规划依据：一期A区1、2、3、10号楼，二期B区4、5、6号楼休闲区以中青年男女为主休闲娱乐等消费形式具有强烈的目的性。因此，本项目将在该区域设置休闲娱乐场所，可以吸引消费者前往商业街，加强人流的整体畅通均衡效果。休闲娱乐消费与消费有很强的相关性。它是对餐饮消费的一种消费延伸和补充，可以带来更多与直接消费者相关的其他人群。因此，有利于知名度的培养和大众的口碑宣传，从而形成项目的品牌优势。休闲娱乐区的中间区域是儿童一站式购物区。当消费者在儿童区购物时，休闲娱乐将进一步带动消费。SPA、夜总会、KTV、健身美容、女性酒吧等，可以满足一定的个性化消费需求，引导

43、一定的时尚消费倾向。本项目的夜总会、KTV、健身美容、女性酒吧等业态，可以满足一定企业集团的经营需求，以及项目业主及周边居民的消费需求。理想的消费空间有五个要素：宜人的环境、多样化的功能、人性化的服务和设备、社会化的公共空间和延长当前营业时间。由此可见，硬购物氛围越弱越好。由于当今社会工作节奏快，生活压力大，人们喜欢有休闲娱乐的地方。而休闲娱乐是弱化硬购物氛围的较好方式。休闲娱乐可以吸引人，增强商业魅力，提高消费过程的乐趣。社区超市主店设在一期A区4、9号楼消费对象是项目所在区域的所有消费者在空间形态上，该区域适合超市货架的摆放。设置为中型超市，有利于提高本项目的空间利用率，增加商业价值。超市

44、设在这里，方便居民购物，真正实现服务社区居民的功能。社区超市位于一期A区4号楼和9号楼街道，有利于吸引周边消费者前来消费，集聚人流，营造商业氛围。超市经营的品种是一些生活用品，表现为少量（少量）和多次（每天多次，频繁购买）消费的形式，要求超市有很好的便利性。位于小区的出入口，方便购物者进出，让正常营业时间以外的业务继续进行，保证营业时间内的人流时效。A区4、9号楼两层面积约4000平方米，比较适合经营区域超市。主力店具有很强的带动力和品牌号召力，可以带动项目的销售和招商引资。一期A区5号楼设立银鹿美食区消费对象是珠三角某位消费者建议开发商与鹿餐厅中心合作连锁经营鹿城有一定的知名度。银鹭美食区的

45、设立，将丰富鹿城的形象。确实会将鹿城的理念贯彻到这个项目中，提升项目的档次，丰富项目的文化内涵。将银鹿美食区打造成为一定区域乃至珠三角唯一的鹿餐饮一站式文化广场，将有效扩大项目的市场半径，增加项目的独特吸引力，成为有利于项目市场水平的扩大和知名度的提高。一期A区6号楼和13号楼设置用餐区消费对象是某个及周边城镇的消费者由于项目规模较大，需要分期建设，导致业主数量有限，前期人气不足。在功能配置上，设置面向全社会消费的餐饮区，将有效吸引人流，有利于培养人气，普及口碑宣传，快速树立项目的市场形象。餐饮也有很强的消费相关性。它是休闲消费和购物消费的消费延伸和补充，可以带来更多与直接消费者相关的其他人群

46、。餐饮是有方向的、有时间的，是一种自觉性和目的性很强的常态化消费。它可以吸引有针对性的消费者，从而为项目形成良好的市场品牌。小区打造成独具特色的餐饮一条街，既能填补区域市场空白，又能满足周边工厂、企业集团的经营需求，也能满足项目业主及周边居民的消费需求。一期A区8栋楼开设肯德基；二期B区9栋楼安装麦当劳消费对象是某个及周边城镇的所有消费者肯德基和麦当劳的市场形象毋庸置疑。将他们引入本项目，提升餐饮区功能，与儿童区形成关联消费，将进一步稳固项目市场基础，增强项目吸引力，形成商业洼地。更强大的人群吸收效果。一期在D区1号楼设有女性品牌专区； D区3号楼设有男性品牌专区。1栋主要由女性消费； 3栋建

47、筑主要由男性消费项目周边形成了一个新兴的成熟住宅社区，经营男女时尚服饰，满足周边居民的购物需求。而这些品种具有随机消费和重复消费的特点，有利于提高商场的聚客能力。该区域物业空间结构较为完整，可进行合理的空间划分，形成完整的商业购物街。不仅可以营造休闲购物氛围，还有助于营造双一楼的概念。品牌服装主题区可以提升项目的运营功能，在区域板块形成以项目为核心的商业中心，强化项目的区位优势。同时，品牌服装属于高档商品，有利于提升项目形象和档次，营造高档消费空间。服装专区是其他业态的延伸，在业态上起到互补作用，形成完整的体系，提升整个项目的业务功能。同时，商品属性为“比较购物”的商品需要相互聚集，形成强大的

48、吸引力，为消费提供充分的比较平台。服装主题区的运营不受时间影响，人流聚集，保证了消费常态化，消费效果持久。整合大量品牌专卖店和专卖店（大多位于经营环境较差的老旧商业中心），为其搭建集聚平台，投资目标明确。儿童商城设立于D区一期2号楼打造第一个也是唯一一个儿童商城概念主题区从儿童消费特点出发，设置吃、穿、喝、玩、学等一系列全包式的一站式服务。目前，孩子在家庭中的地位越来越高，父母愿意为他们支付越来越多的各种费用。这是一个潜力无限的巨大市场，商机无限。位于该区域的小区主入口广场及两侧的麦当劳、肯德基，有利于营造儿童娱乐空间，对儿童有直接的吸引力。项目住宅区将有大量小业主，项目对面将直接给小学、幼儿

49、园带来相关消费。二期B区10、11、12号楼设置装饰城以中青年女性为主，男性为辅此类商品体积小，在柜台出售。这种模式和空间格局比较灵活实用。这样的设置可以填补整个区域购物中心业态的空白，同时周边区域社区也有消费能力的支撑。能吸引人，有漂亮的家居装饰，各种艺术饰品也常常为人们所觊觎。精美的产品放在首位，能引起人们的注意，使他们产生兴趣，从而引起购买冲动。B区B区1、2、3号楼将设置文化视听区完善项目运营功能，满足项目及周边居民文化生活需求，提升项目商业文化形象。项目周边地区多为工厂企业。设置视听放映厅，满足工厂工人和消费者的需求，同时吸引他们到项目进行相关消费。二期B区7、8号楼设置电子产品展示

50、区打造首个电子产品展示主题区某计算机城被称为计算机城。设立了电子产品展示和直销区，并规划了展示主题区作为展厅，为众多电子企业提供展示产品的平台。企业立足本土产业基础，拥有庞大的产业支撑，打造首个电子产品展示平台，有助于提升企业竞争力，扩大市场半径，符合本土企业的意愿。使该区成为整个电子行业的缩影，并使其成为永无止境的交易会。某电子产品辐射全国，远销世界各地。大量相关行业人士前来看样、洽谈、订购。它还将带来大量的外国消费者。招商目标明确，有利于招商引资。C区三期，C区四期设立大众消费区该项目虽然定位为中高端商业形象，但在一定消费基数中，工薪阶层占多数，因此不能排除在项目定位之外。设置大众消费区，

51、满足不同阶层的购物需求，提高项目的消费水平，形成越来越有效的人群聚集效应。服务功能补充银行、干洗店、花店、宠物店、照片冲印、电信、修鞋、煤气服务中心等。非常适合分散放置以延长消费者的兴趣并推动交易。改造建议相关改造建议为体现天捷理念的独特魅力，使其具体化，树立天捷理念的支撑点。我公司建议修改如下：为了使项目商业二层之间的人流更加合理，建议将住宅裙楼商业部分二层与独立商业街二层连接起来。独特美观的人行天桥将二楼连接成休闲观光平台，不仅连接二楼的交通，还可以作为购物者休闲、观赏、娱乐的场所，形成了一个有效的人流在各个商业区。 ，为本项目营造独特的购物休闲氛围。在项目小区西主入口处，建议预留部分区域

52、设置儿童娱乐场所，以增强项目对儿童的吸引力。建议街区内独立店铺设置扇形楼梯和弧形平台。强烈的指向性直接将人流引导到二楼，使楼层感觉像一楼，形成“双”一楼的概念。建议项目内除餐饮区外的商铺拆除楼梯，将一层和二层分开，形成独立的单体店铺，提高商业的商业价值。为打造项目空中商业廊道天空街概念，达到最佳人流效果，使商场内人流合理流动，建议在二楼规划更宽的主通道商场将整个二楼商场包围起来，实现二楼人流的合理流动。流通，同时形成双重景观优势。店铺规划的几种可能性无景观规划，即除餐厅和主店外，所有二楼都将过道放在中间，商铺面对面（或挨家挨户）优势：实用性高。灯光效果更好。单个店铺可以满足不同商户的需求，深度

53、适中，开间可调，规划容易。缺点：几乎没有任何外部购物景观，并且在视觉上是封闭的。招牌放置在建筑部，指示牌和引导效果极差。即使放在楼外，消费者也很难一步找到。人流封闭，购物环境单调单调，容易让人感到无聊和疲劳。不利于人留（留人）。单一景观计划。即除用餐区和主店外，所有二楼的过道都在一侧，店面布置在同一方向。优势：打开，有一定的外部景观效果。消费者在环形通道中徜徉，犹如天街上的人流。在消费者的帮助下，打造出立体的人流景观，是人流的空中景观，产生了一定的自制景观效果。招牌（广告、企业名称）可放置在室外或建筑物的外墙上，具有更好的指示和引导效果。实用率高。缺点单铺进深大，通风、采光不理想。开间虽然可以

54、调整，但也造成单店面积过大，提高了销售和招商的门槛，断绝了大量客源，对项目的推广极为不利。由于单店面积过大，数量减少，不利于完整的主题功能区建设，也不利于主题规模的建设。有一种“完成”的感觉。双景观规划。除了就餐区和主店外，还形成了外双环通道（B区二楼裙房）和单环通道（二楼其余部分），使每个门店背靠背设置。优势：开阔明亮，具有双重景观效果。空气流线系统随机流畅，达到了各单店人流共享的目的，使各单店几乎一致。单间店面深度适中，通风采光良好。开间可调，可满足不同客户的需求，有效拓展市场，对项目的市场推广极为有利。这样的规划不会对住宅的隐私和安全产生不利影响。两侧的招牌效果，有利于营造浓厚的商务氛围

55、。A、B两区的中央园林是准开放式（有形无形），这种规划带来以下优势：将原本为A、B两区业主专属的中央花园改造为半开放式，充分发挥中央花园的景观价值。不仅提升了购物时的景观价值（对于消费者），也提升了商铺的价值（对于开发商）。价值的增加平衡（甚至超过）从较低效用率中扣除的价值。对于双景观概念，双底层概念在材料上提供了切实的支持。这种规划符合现代商业休闲、购物、景观三位一体的经营理念。缺点可用性降低。面向中央花园的商业标志或广告可能对社区居民产生一定的不利影响。基于以上利弊分析，我司建议商场按照双景观的规划原则进行布置，以保证各店铺景观价值的最大化和人流的便利。业务定位和卖点细化核心定位理念产品定

56、位由多个不同主题、不同功能的商业模块组成的复合矩阵式大型商业中心属性定位新建大型综合商务中心主题形象定位新世纪，新时代，新事业某某商业横幅、名片、城市商务大使品牌定位商业领袖品牌价格定位回租销售价格应充分考虑投资者、经营者、开发商三方利益和市场价格水平。目前某公司商业销售价格为7000-12000元/ ，是根据项目选址、人流、交通、商场规划等因素综合考虑的。因此，本项目的预计商业销售价格如下：一楼商铺均价约1万元/，二楼均价约6000元/。文化取向商业的金鹿和赚钱的“鹿”鹿城文化的传播者、诠释者和践行者鹿城大型商业文化地产开拓者项目商业部分名称定位上诉方面，商事部建议案名：金鹿万象城金鹿福禄广

57、场目标客户群定位经营者企业家：店铺的真正经营者，包括本地和国外。操作员定位国外知名品牌商家要求品牌在价格、品质、时尚、知名度等方面具有较高的知名度。经营民族名牌产品的企业，要求产品质优价廉，满足中低收入群体的需求。经营本地产品的企业将通过该项目为产品向外界展示提供平台。从事餐饮、娱乐和休闲的本地企业。特征他们可能是部分投资经营者或租赁型经营者。他们主要是当地及周边地区的私营企业主或中小型企业主。他们也可能是具备一定专业技能的技术人员，如电脑行业、美容美发、婚纱艺术摄影等。他们有一定的资本积累，可以作为创业投资的启动资金，渴望创业，发展，实现人生价值。有一定的经济实力，有多年的经营经验，对一定的

58、商业市场有很强的预见能力，认同这个项目的价值。而在品质上，更被人们认可，引领时尚潮流，充分展示了具有代表性的时尚文化。输入决策因素经营状况好，利润稳定高，消费流集中；商场品牌可以提升产品品牌形象，维护品牌形象和品牌价值；消费者有很高的认可度。有利于品牌在目标消费群体或潜在消费群体中的传播。投资者投资者定位来自区域外的投资者，在周边地区寻找投资机会的专业商店投资者。海外投资者，如在当地设厂的港商、台商。当地投资者，包括当地原住民、企业高管、公务员和住宅买家。特征成熟理性，具有较强的市场识别能力和市场机会把握能力。善于从不同角度了解项目信息，敏感度高，有利于不同媒体的渗透推广。购买决定因素持续的高

59、利润和低风险还包括市场知名度、市场动力、投资回报、开发商实力和经验、现场气氛。消费者目标选择分析消费群体目标对象的选择是指对商业街消费者主体的界定，即商业街能够吸引并有消费意愿的消费群体。从商品设置上看，以生活用品为主的商业街应该以周边居民的人口因素为主，而以耐用品为主的商业街辐射面积要大得多。通常，人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利，大多愿意就近购买；而在购买耐用品时，他们更看重产品的质量和信誉，因此对运输的因素考虑得较少。商业街消费者特征研究消费者数量一定数量的消费者是建设商业街的前提，也是确定商业街规模的依据。如果实际买家和潜在买家越多，市场规模就会越大。消费者的性别和年龄结构不

60、同性别和年龄结构的人在购买力、消费心理和消费水平上存在较大差异。年轻人在购物时往往冲动和竞争。他们在购买产品时注重外观、风格和时尚。他们在购买之前不会想太多。同时，由于年轻人的收入相对较低，他们对产品质量的追求过高。中年人的消费心理较为成熟，对服装的需求也低于年轻人。他们更注重商品的质量和品牌，持币进货现象较为普遍，具有一定的购买潜力。不同性别消费者的消费差异主要体现在消费心理的差异上。与男性相比，女性在购物上更加谨慎、细腻和爱美。在大城市，女性购买服装、化妆品、鞋袜的比例明显高于男性。消费者的职业特征不同职业的人在工作、生活环境和收入水平上存在很大差异，这也体现在消费上。脑力劳动者具有丰富的