星河花园营销安排-营销阶段划分

1、 . ：.；精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料销售阶段划分与分期运做战略销售阶段划分销售时段的划分是根据市场销售规律、工程进度及笼统配合、现实销售条件对销售阶段的影响而对工程推行的总体安排，由于实践情况的不可预估性，后期的战略应根据本工程的实践销售情况、工程进度以及同期市场竞争情况再进展相应调整。销售预备期咨询招租期：2002.10-2002.12内部认购期：2002.12-2003.2生长期开盘：2003.3-2003.5成熟期：2003.6-2003.9衰退期：2003.10-2003.12销售次序安排(推售顺序)在不思

2、索本工程的资金条件的情况下，结合工程的价钱战略低开试探走高或拉升的步骤，以及本工程的规模、规划规划等条件，我们以为本工程的推售以分两次为宜：初次：工程西侧四栋二次：工程东侧五栋 以上安排主要思索了对价钱战略的结合，全面的试探市场，继续深发掘本工程的价值点，使之价值最大化，亦有利于提高工程的可控制性；同时坚持客户对工程的新颖感，为阶段性造势提供根底。销售流程咨询招租内部认购选房开盘销售销售预备阶段：秋交会开场笼统浸透，外区域广告牌逐渐到位，主打称号，以简单独特的颜色逐渐使星河国际的称号深化人心，以工程东北两栋预招租登记方式表达物业概念与价值。内部认购阶段：前十五天销售代表培训终了，进场，2002

3、.12中后期开场，至春节后即2003.3选房前，销售VIP卡。选房：对前期积累的客户进展转化，2002.3春节后选房。开盘：选房后隔二到三周，于2002年3月底或4月初正式开场销售。本部分涉及相关文件见附件3分阶段销售推行战略1、有效实施销售战略需具备的条件无懈可击的现场展现周全详细的销售资料缜密而灵敏的销售战略监控机制有层次、有节拍的媒体宣传2、市场预热期战略市场预热期造势要想胜利，关键在于工程在社会上的要有高出镜率和引起市民高度关注。因此，为了要到达这个目的，我们要做好以下两点：高效能的广告效果；传统媒体效率日渐下降，采取常规的媒体轰炸必然会导致推行费用的飞涨，效果难以得到保证与广告亲密配

4、合的公关活动。修正必需采取灵敏的媒体组合与公关营销活动互动的创新方式，牢牢抓住消费者留意力，直接而准确地传达楼盘信息、宣传工程的笼统及工程所宣言的生活方式。主要公关营销活动： 星河国际LOGO公开征集活动“CBD与国际社区研讨会“21世纪国际人居所规范全国研讨会星河地产品牌信息发布会正式开场内部认购日 媒体选择：航空杂志经济察看、经理人等杂志户外广告地盘包装DM直邮少量报纸3、生长期开盘期销售战略 经过销售预备和内部认购期的市场酝酿和品牌信息发布，在此时要求我们有一个“绽放，强势利用媒体宣传，迅速深化楼盘热销的气氛，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的国际明盘笼统。经过前期的市场造势,

5、工程在市场树立一定的知名度,将工程的目的客户群从纷乱的市场逐渐剥离出来了,他们开场关注本工程;开盘期，我们主要是要采取有效的销售战略,使目的客户群去自动了解本工程的卖点,近而本工程的特征所感染,发生了购买的行为,主要战略是:深化工程产品的功能与效力，对应目的客户的需求，为本工程建立强有力的支撑系统，并尽量制造差别点。个性化推行，制造出与同区域楼盘的差别点。最大限制发掘及展现本楼盘的价值点短期内迅速建立工程知名度，畅销全市一致笼统，整体推行一鼓作气，强势出击中档价位面市，先期导入时给予客户一定实惠利用包装、营销等手段使本楼盘在全市引起惊动效应。突出渲染宣传国际化社区的概念4、成熟期战略 后期的促

6、销战略 工程进入后期,普通会出现以下的情况工程的宣传攻势减弱；剩余的户型单一、位置差，缺乏吸引力；普通采取以下的战略主题营销：利用相关事件如入伙、会所的开放等进展相关主题营销；客户营销：利用成交客户引荐来延续销售。 直销：针对剩余的户型采取直销的方式 销售阶段划分与分期运做战略销售阶段划分销售时段的划分是根据市场销售规律、工程进度及笼统配合、现实销售条件对销售阶段的影响而对工程推行的总体安排，由于实践情况的不可预估性，后期的战略应根据本工程的实践销售情况、工程进度以及同期市场竞争情况再进展相应调整。销售预备期咨询招租期：2002.10-2002.12内部认购期：2002.12-2003.2生长

7、期开盘：2003.3-2003.5成熟期：2003.6-2003.9衰退期：2003.10-2003.12销售次序安排(推售顺序)在不思索本工程的资金条件的情况下，结合工程的价钱战略低开试探走高或拉升的步骤，以及本工程的规模、规划规划等条件，我们以为本工程的推售以分两次为宜：初次：工程西侧四栋二次：工程东侧五栋 以上安排主要思索了对价钱战略的结合，全面的试探市场，继续深发掘本工程的价值点，使之价值最大化，亦有利于提高工程的可控制性；同时坚持客户对工程的新颖感，为阶段性造势提供根底。销售流程咨询招租内部认购选房开盘销售销售预备阶段：秋交会开场笼统浸透，外区域广告牌逐渐到位，主打称号，以简单独特的

8、颜色逐渐使星河国际的称号深化人心，以工程东北两栋预招租登记方式表达物业概念与价值。内部认购阶段：前十五天销售代表培训终了，进场，2002.12中后期开场，至春节后即2003.3选房前，销售VIP卡。选房：对前期积累的客户进展转化，2002.3春节后选房。开盘：选房后隔二到三周，于2002年3月底或4月初正式开场销售。本部分涉及相关文件见附件3分阶段销售推行战略1、有效实施销售战略需具备的条件无懈可击的现场展现周全详细的销售资料缜密而灵敏的销售战略监控机制有层次、有节拍的媒体宣传2、市场预热期战略市场预热期造势要想胜利，关键在于工程在社会上的要有高出镜率和引起市民高度关注。因此，为了要到达这个目

9、的，我们要做好以下两点：高效能的广告效果；传统媒体效率日渐下降，采取常规的媒体轰炸必然会导致推行费用的飞涨，效果难以得到保证与广告亲密配合的公关活动。修正必需采取灵敏的媒体组合与公关营销活动互动的创新方式，牢牢抓住消费者留意力，直接而准确地传达楼盘信息、宣传工程的笼统及工程所宣言的生活方式。主要公关营销活动： 星河国际LOGO公开征集活动“CBD与国际社区研讨会“21世纪国际人居所规范全国研讨会星河地产品牌信息发布会正式开场内部认购日 媒体选择：航空杂志经济察看、经理人等杂志户外广告地盘包装DM直邮少量报纸3、生长期开盘期销售战略 经过销售预备和内部认购期的市场酝酿和品牌信息发布，在此时要求我

10、们有一个“绽放，强势利用媒体宣传，迅速深化楼盘热销的气氛，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的国际明盘笼统。经过前期的市场造势,工程在市场树立一定的知名度,将工程的目的客户群从纷乱的市场逐渐剥离出来了,他们开场关注本工程;开盘期，我们主要是要采取有效的销售战略,使目的客户群去自动了解本工程的卖点,近而本工程的特征所感染,发生了购买的行为,主要战略是:深化工程产品的功能与效力，对应目的客户的需求，为本工程建立强有力的支撑系统，并尽量制造差别点。个性化推行，制造出与同区域楼盘的差别点。最大限制发掘及展现本楼盘的价值点短期内迅速建立工程知名度，畅销全市一致笼统，整体推行一鼓作气，强势出击中档

11、价位面市，先期导入时给予客户一定实惠利用包装、营销等手段使本楼盘在全市引起惊动效应。突出渲染宣传国际化社区的概念4、成熟期战略 后期的促销战略 工程进入后期,普通会出现以下的情况工程的宣传攻势减弱；剩余的户型单一、位置差，缺乏吸引力；普通采取以下的战略主题营销：利用相关事件如入伙、会所的开放等进展相关主题营销；客户营销：利用成交客户引荐来延续销售。 直销：针对剩余的户型采取直销的方式 5、 工程各阶段销售总结 工程的运做涉及较多不可预测的问题，故工程销售中能够对各阶段的战略进展调整，而调整的根据来源于我们对工程的阶段销售总结，主要包括以下的方面：阶段的销售情况分析广告进线量、客户上门量、广告效

12、果评价、销售情况总结等阶段销售分析总结评价本月销售战略、客户分析等重要阶段分析提供下阶段销售方案提供阶段广告方案，担任与公告公司就广告方案进展对接 销售预备、内部认购期销售战略 1时间：市场预热期包括我们的销售预备和内部认购期，按整体销售安排，工程从秋交会开场亮相，打出工程招租音讯，对工程东北侧两栋进展预招租，放大本工程的投资效能，在内部认购期，内部认购期从2002.12开场至2003.3 2销售推行目的销售预备期2002.11不销售，仅招租，使消费者开场对工程有一定认知，使工程的定位支撑逐渐浸透到客户心目中，内部认购期仅进展认购登记，登记客户350-400个。销售必备条件见本报告第六篇营销推

13、行战略“内部认购和开盘条件部分 4销售对象见本报告第三篇工程定位之客户定位部分，本期开局面向目的客户进展优先登记，销售VIP卡，收取诚意金，尚未进展正式销售。5推售单位 对首批推出房号进展登记，即西侧四栋。选房前不做销控，选房时根据详细认购情况决议能否销控估计内部认购期销售VIP卡400张左右，那么无需进展销控。6销售渠道 经过户外广告牌、站台广告、地盘包装、航空杂志、经济杂志经理人、经济察看、三联生活周刊、网络、DM、营销活动及报道7造势安排及促销手段星河国际品牌信息发布会；与知名品牌实行联盟，购买VIP卡购房优惠，同时获得众多高档消费场所消费优惠；“CBD与国际人居所论坛研讨国际巨匠谈星河

14、国际； “LOGO公开征集活动发布提早 样板房开放日二、生长期时间：2003.3选房，二到三周后开盘至2003.6月销售推行目的首推4栋选房日到达50%销售率，开盘到达60%，五一房交会后二周到达80-90%，此时加推其他各栋，生长期终了整体销售率到达50-55%左右。销售必备条件见本报告第六篇营销推行战略“开盘条件部分、销售对象见本报告第三篇工程定位之客户定位部分。推售单位 五一房交会前推售西侧四栋，房交会后一周后全部推出。销售渠道 经过报纸、电视、户外广告牌、站台广告、地盘包装、航空杂志、网络造势安排及促销手段 选房、开盘活动及折扣优惠、侥幸风火轮；房交会优惠折扣、送电器。首推四栋接近售罄

15、，加推5-9栋单位；三、成熟期时间：2003.7-2003.9销售推行目的总体销售率到达80-85%3销售必备条件 会所完工、屋顶灯光工程完工，园林工程启动、宣传到达预定目的。 4销售对象见本报告第三篇工程定位之客户定位部分。5推售单位 全部剩余单位。6销售渠道 经过报纸、电视、户外广告牌、站台广告、地盘包装、航空杂志、网络、DM7造势安排及促销手段 星河国际准业主系列访谈报道； 星河国际经过国际人社区规范ISO9002质量认证体系认证； 星河国际风情会所开放嘉年华。 四、继续期1时间：2003.10-2003.122销售推行目的总体销售率到达95%以上3销售必备条件 园林工程完工、部分入伙、 4销售对象见本报告第三篇工程定位之客户定位部分。5推售单位 全部剩余单位。6销售渠道 经过报纸、电视、户外广告牌、站台广告、地盘包装、航空杂志、网络、DM7造势安排及促销手段 入伙前全情展现。 送物业管理费 优惠折扣 即将售罄