XXXX上半年绍兴房地产市场分析

1、.PAGE ：.；绍兴县2021年上半年房地产市场分析报告(绍兴县房地产管理局)纵观2021年上半年的房地产市场，可谓是冰火两重天。为了给高烧的楼市降温，从年初开场，国家密集出台了一系列调控政策，尤其是4月份的“新国十条更是被称为“史上最牛调控政策。在这“最有力的调控组合拳下，我县房地产市场也步入调整期，房地产销售量下降明显，市场张望气氛浓重，整个房地产业面临较大的挑战与考验。为此，我局多次组织银行和部分房地产企业进展座谈、交流，就当前房地产市场存在的问题倾听各方声音，以实践行动促进房地产业安康有序开展。 一、房地产市场运转情况及特点一房地产开发投资情况根据对绍兴县房地产开发企业上半年在建工程

2、投资情况调查，显示如下：区域开发工程个数新增工程工程总投资(亿元)累计完成投资(亿元)1-6月已完成投资(亿元)去年同期完成投资(亿元)同比%柯 北38823743112182304117796柯 中511522981455166174柯 南812291721133195-32乡 镇256387339671648149柯开委301421104144045220滨 海314129073146-50合计8217332551871382522173由于去年下半年土地供应量相对较大，所以上半年我县房地产开发投资继续坚持一定增速。据统计，1-6月份全县完成房地产开发投资47.27亿,同比增长75%；新开

3、工面积178.87万平方米, 同比增长253%，开工面积5027万平方米，同比增长13%；1-6月，累计房地产税收6.55亿，同比增长122%。二商品房供销情况1、新建商品房同意预售大幅添加。资料显示，2021年7月至2021年6月，我县住宅住商土地成交38宗，面积272万平方米,其中未建、待建的24块，在建的14块。上半年，全县在建开发工程合计82个，今年新增17个。同意预售商品房92万平方米，同比去年上升183%。2、新政之下商品房销售急转直下。2021年上半年各类房产销售情况统计：月份住宅商业商务写字楼面积万套数套金额亿元均价元面积万套数套金额亿元均价元面积万套数套金额亿元均价元一月11

4、.367339.5884333.522472.8982100.24290.166666二月4.873533.4370431.071330.8882240.76380.385000三月6.624684.2864650.29390.55189650.78410.476025四月17.49106213.2575751.451942.06142060.44490.347727五月3.72552.8175941.712472.03118710.23300.187826六月363182.261851.11281.211159015230117195合计4763189355572169.1498896112

5、105262101846740这份上半年各类房产销售情况统计表，折射出楼市调控效应正在显现。数据显示，上半年我县商品房销售合计4387套，成交面积59.34万平方米，成交金额47亿元。二手房累计成交581套，成交面积63053，成交金额2.95亿元。受4月份密集出台的房地产新政特别是二套房金融政策的影响，5月份，我县商品房成交急转直下，传统的楼市“红五月在新政之下遭遇“倒春寒，商品住宅成交套数跌至255套，环比下降76%，成交面积3.7万平方米，环比下降79%，成交金额2.81亿元，环比下降79%。五月和六月商品住宅的成交量不到上半年成交总量的二成。3、市场张望气氛浓重。受国家调控政策的影响，

6、许多潜在的购房者近期纷纷推迟购房方案，是呵斥成交量下滑的主要缘由。根据最近一次市场调查显示，有九成的刚性需求者上半年未出手购房。在该项调查中，当问及购房目的时，有36.49%的消费者选择“改善住房条件；有28.65%的消费者选择“满足居住要求即第一次购房；选择“给父母住和“为孩子购房的占19.46%；选择“投资的占11.08%，选择“其他的占4.32%。显然刚性需求和改善性需求占市民购房目的八成以上；而选择“用于投资、其他的消费者仅占15.4%。调查结果阐明：为了满足居住需求并改善居住质量，老百姓的购房动机和愿望相对比较剧烈，但目前市场张望气氛日浓，置业者不敢随便入市；开展商谨慎应对，整个楼市

7、呈现疲软态势。4、房贷新政打击改善型需求。为了遏制投机性需求，改善型需求也被殃及。根据新政策的规定，有过买房房贷阅历的，再次买房时如恳求住房贷款，不论是出于何种目的，都会被当成第二套房来对待。此新政策的打击面非常广，改善型需求也纳入其中。此外，五六月份以来，不少楼盘都出现了退房景象，其中缘由除了张望心情导致购房志愿下降外，更主要是由于4月份房贷新政落下了“后遗症，在银行贷不到款，只得被逼退房。5、我县房价比较平稳安康。目前我县商品住房平均成交价钱7216元，柯桥城区新开楼盘均价维持在70008000元，与去年年底相比未出现明显改动。应该说，近年来，我县房价在国内部分城市增长过速的市场环境中坚持

8、了较为平稳的增长。和周边萧山、上虞、诸暨等地住房均价的九千元左右相比，柯桥的房价仍是一个“价钱洼地。因此，我县的房价程度仍处在一个较合理的开展趋势下，价钱偏低，这种定位是站在一个合理的位置来评价的。像“湖畔春秋的排屋均价8000元左右，在目前的淡市下，仍迎来不少杭州、萧山等地的外地买家。在他们看来，这样的房价以及柯桥独有的区位优势、环境优势，与杭州、萧山的同类房型相比具有更大的上升空间。6、调控下商业地产现投资价值。与住宅市场不同，随着调控的逐渐深化，并未遭到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐。16月份，以商铺、写字楼为主的商业地产销售1198套，占了商品房成交总套数的近三成。尤其是在五月

9、份，商业地产成交量逆市攀升，当月以商铺、写字楼为主的商业地产销售277套，市场份额近几年来初次超越商品住房。二、新政下房地产后市预测分析及关注问题按照当前市场运转趋势，我局预测，下一阶段我县房地产市场短期内回暖仍有难度。但是，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，政府还是希望市场可以平稳过渡、促进其安康稳定开展。所以我局估计，我县房地产市场调整形状仍将继续一段时间，然而特殊时期的市场动摇并不影响我们对中长期市场趋势的乐观看法。所谓出路是光明的，道路是曲折的。随着我县城市化进程的不断深化，居民对住房程度改善的需求将继续存在，家庭财富添加所构成的累积性投资需求也会不断添加，加之县城柯桥经过这几年的快

10、速开展，一个宜商宜居的城市环境已具规模，而绍兴城市“西连思绪加快实施和杭州湾都市经济圈加快构建所带来的增值效益更让柯桥板块备受关注。综合思索，我县房地产市场低迷将延续一段时间，但不会很久，我县房地产业将会由此进入一个数量扩张与质量提高并举的新时期。当前房地产市场运转中还存在着一些问题值得关注。主要有：1、企业分化将进一步加剧。国家的强力宏观调控对我县房地产市场下一步走势的影响将是不可防止的。房地产业竞争将更加猛烈，企业的两级分化景象将日渐明显。一些龙头企业凭仗雄厚的资金实力和强有力的品牌效应，比较优势明显；而一些中小企业运营环境日益严峻，实力弱的房地产企业将被淘汰出局，企业之间优胜劣汰、合并及

11、重组的步伐将会加快，这对于进一步规范房地产市场具有深远意义。2、万达相对低价销售引争议。万达广场首期住宅最近正式开盘销售，活动期间一次性付款价钱优惠到93折，这样的优惠幅度在业界掀起不小波涛。这是不是意味着柯桥的房价开场松动了呢？我县大多数开发商表示，根据开发预期，将坚持销售价钱稳定，近阶段不会跟进采取较大幅度优惠措施。据分析，万达以较低价位开盘是为了配合整个综合体开发节拍和当前房地产市场情势，保证顺畅现金流，而经过优惠折扣较大的方式，更能营造气氛、提升人气。然而，业内人士普遍以为，房价一旦下降幅度加大，容易呵斥对整个房地产及相关行业的打击，市场张望气氛进一步加剧，也会带来更多的社会问题。3、

12、中小户型普通商品房供应缺乏。从上半年各楼盘的销售情况看，中、小户型依然是市场的热销户型。然而从当前的市场看，中小户型工程并不多，各开发商推出的中小户型比例偏低，这和大多数工薪阶层的住房需求是相脱节的。4、退房纠纷不断增多。五六月份以来，不少楼盘都出现了退房景象，像“元垄.新浪琴湾自4月10日开盘后，本来交付定金的有140多名客户，但最终签约的只需近百名，还有40多名客户至今没来签约，其中不少客户已提出退款。经走访调查了解，各楼盘都出现了签约客户以各种理由退房的景象，其中主要缘由：一是投资客对新政后的市场预期不乐观；二是目前各大银行严厉执行差别化住房信贷政策，导致贷款购买二套房本钱添加，这使得不

13、少改善型买家降低购房志愿而选择退房；三是购买三套及以上住房的，大多数银行那么已暂停发放购房贷款，让不少客户被逼退房。5、精品楼盘相对较少。主要缘由：一是开发商的思绪、理念问题；二是专业性、大品牌房地产开发不多；三是楼盘建立中容积率相对较高。三、下一阶段房地产任务计划1、加大监管力度，改善开展环境。要根据整顿规范房地产买卖次序专项活动方案的内容，以点面结合的方式，对商品房预售答应管理、商品房预销售活动的动态监管、房地产广揭露布管理、商品房预销售合同管理、房地产经纪中介效力机构管理开展检查，营造公正、透明、诚信的良好市场气氛。同时对房地产中介市场要加强管理力度，净化中介队伍，进一步规范二手房市场，

14、以此推进整个房地产市场的良性开展。2、添加普通商品房供应。开发商要根据市场变化和需求，调整房地产投资、开发节拍和运营战略，强化诚信和社会责任认识，加大供求构造调整力度，添加中低价位、中小户型普通商品房的有效供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房工程，要督促有关企业加快开工建立，符合条件的要加快上市销售。3、加快绍兴县房地产市场信息系统建立。根据“经过2年的系统建立和实施，根本建立绍兴县房地产信息系统的总体目的，今年力争完成系一致期建立义务，即完成“绍兴县房地产综合业务平台和“绍兴县房地产网上买卖平台两大业务平台建立，根本到达内部业务的全计算机管理、无纸化办公和网络审批。目前已完成房地产市场信

15、息系统软件部分招标任务，并开展硬件部分招标任务。在建立信息系统的同时，我们还要真实加强内部协调管理，包括做好原有数据、原有系统的有效衔接，提高任务人员的责任认识、操作程度与系统的匹配等。4、倡导品牌理念，提升住宅质量。应引导开发商加强本身融资才干、抗风险认识，进展必要的资金贮藏，拓展融资渠道；积极鼓励房地产企业打造一流楼盘、创一流物业管理，多开发能提升柯桥人居环境品牌的楼盘，使一批景观环境好、智能化程度高、设备完善的优秀住宅小区脱颖而出，可在土地批租、税费减免方面予以政策倾斜。开发商应提升企业管理程度、售后效力程度以强化企业品牌认识、提高企业公信度，从而博得市场。四、几点建议1、加强言论宣传，

16、提振市场自信心。经过报刊媒体等言论的引导，多宣传报道柯桥房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势。加快接轨杭州都市经济圈，是柯桥正在实施的城市开展战略，随着以道路交通为重点的配套设备建立不断加快完善，我县房地产市场的前景也不断开阔。以此为良机，着力打响“创业在柯桥，居住在柯桥，休闲在柯桥品牌，逐渐构成“居住在柯桥的心思气氛，为房地产业安康开展发明一个良好的外部环境，加强房地产市场的自信心。建议：一是政府相关部门力争将杭州地铁延伸到柯桥的想象变为现实，这必将加快柯桥接轨杭州都市经济圈，为柯桥房地产业长久开展发明更多时机。二是在近期我局组织的部分房地产企业座谈会上，开发商对完善市政配套的呼声较

17、高，政府应进一步优化环境，加大对公用根底设备的投入力度，为开发工程做好根底配套效力。2、进一步完善住保体系。近年来，县委、县政府高度注重低收入家庭住房问题，住房保证程度走在全省前列。然而，目前我县廉租住房、经济适用住房、人才住房等保证性住房房源多由拆迁安顿小区建立业主单位担任落实提供，而城区的拆迁安顿余房已剩不多，已无法满足恳求对象的需求。所以，为进一步处理我县保证性住房有效供应问题，建议：一是抓紧落实今年保证性住房房源，尤其是目前人才住房房源紧缺的问题比较突出，难以保证今年恳求对象的需求，所以应添加柯桥城区人才住房房源；二是县政府今年启动在柯桥城区集中规划、分期建立城市保证性住房，或在今后出

18、让土地时明确一定比例用于保证性住房；三是最近住房城乡建立部等七部门结合发文，这是对我国现行保证住房政策的创新和补充，是对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖，我县也要加快“公共租赁住房的建立和实施。3、缓解企业资金困难问题。由于去年房地产市场异常火爆，使许多开发商投入大量资金购置土地。而今年银行贷款收紧、销售萎缩给大部分企业的资金周转带来了困难。从目前走访企业的根本情况来看，资金紧缺是许多企业当前最大的困难。为缓解企业资金困难问题，建议：一是金融部门要加大对房地产业的支持，尤其是对土地款已全部缴清而暂时出现资金困难的开发企业，给予金融支持，满足其开发阶段合理的融资需求。二是政府要真实协