山东省房地产估价师《案例与分析》：估价方法的选用试题

1、山东省房地产估价师案例与分析：估价方法的选用试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。 A60% B70% C80 D90% 2、某宗土地面积2000，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地,该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同,楼面基准地价为1600元,该类土地报酬率为8，则该土地的价格为。 A:15243万元 B：160万元 C：60971万元 D：640万元 E:工业用地的监

2、测点评估价格3、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为。 A:12。55 B：12。68 C:14.75 D：15。01 E：借款合同 4、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。 A:商品房销售广告书 B：商品房销售协议书 C：商品房销售意向书 D:商品房销售委托书 E：执行层的组织协调5、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2096年10月1日1对该房地产进行评估.经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为

3、3000万元,残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元。(说明:题干中假设土地出让合同未约定不可续期） A:4091 B：4182 C：4250 D：5000 E:工业用地的监测点评估价格 6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时,需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。 A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列表述中不正确的是【2004年考题】 A：在实际

4、估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E:工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9.若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元。 A:2385 B:2393 C：2955 D:2964 E：工业用

5、地的监测点评估价格 9、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2. A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0。5 100 90 G0。3 100 90 H0。2 100 125 10、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于_。 A该建筑物的价值低于拆除费用 B该估价结果肯定有误 C甲土地的价值高于乙土地的价值 D不可能出现这种情况11、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是:_。 A施工许可证

6、B建设用地规划许可证 C建设工程规划许可证 D建设工程规划用地许可证 12、下列关于民法的内容，说法不正确的是。 A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体 B:智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C：物权、知识产权、人身权属于形成权 D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体 E:执行层的组织协调 13、关于房屋转租，表述不正确的是_. A承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效 B第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关 C承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同 D除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期

7、不得超过原租赁合同的终止日期14、房地产投资资本金不能低于总投资的_. A10 B20% C30% D40 15、某房地产未来年净收益为30万元,又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8，利息率为7，则该房地产现值为万元. A：35130 B：28019 C：27078 D：27755 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列不属于控制性详细规划作用的是。 A：控制性详细规划起着承上启下的作用 B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导 C:控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织 D：控制性详细规划是城市政策的载体 E：执行层的组织协调 17

8、、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求 18、经济适用住房指导价是根据平均成本加_%以内的利润确定的. A3 B5 C6 D8 19、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。 A：通过自己开发耕地取得 B：通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D:通过市场购买取得 E：工业用地的监测点评估价格 20、物业服务企业资质管理办法规定, 负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A：国务院 B：国务院建设主管部门 C:直辖市人民政府房地产主管部门 D:省、自治区人民政府建设主管部门 E：执

9、行层的组织协调 21、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市,年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。 A:合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 22、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A312.5 B250 C562。5 D812。523、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有. A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇）人民政府 C农

10、村集体经济组织 D土地使用者 24、物业服务合同属于我国合同分类中的。 A:单务合同 B：委托合同 C:无偿合同 D：非典型合同 E:执行层的组织协调25、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果,必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分） 1、法的分类中,按法设立和适用范围分为。 A：国内法 B：国际法 C:实体法 D:程序法 E：普通法 2、已知某房地

11、产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为_万元。 A112。5 B155。6 C144.6 D132.43、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元,建筑物的资本化率为8，土地的资本化率为6，该宗房地产的价值为_。 A1468万元 B1333万元 C1500万元 D1287万元 4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时,可以收取_. A佣金 B手续费 C咨询费 D保证金5、下列不属于合同终止的原因有。 A：债权债务同归于一人 B:债务已经按照约定履行 C：债务相互抵消 D：债权人要求偿还债务 E：执行层的组织协调 6、_实际上是根

12、据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著. A因子推演法 B趋势平滑法 C加权平均法 D回归分析法 7、有条件的地方，可申请缴存住房公积金. A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户 D：城镇自由职业人员 E:农民 8、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。 A:对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效 C:对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效,对新房主继续有效 E：执行层的组织协调 9、某可比实例价格为2000元/m2，区

13、域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。 A。2000 B.2200 C.2100 D。2315 10、征用土地实行_级审批制度. A一 B二 C三 D四11、法定税费包括营业税及附加，税率为,按月缴纳. A：55 B：4。4 C:43% D：53% E：借款合同 12、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（)。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 13、从事房地产咨询业务的人员,必须具备_条件。 A具有2年房

14、地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证14、下列,属于加重纳税人负担的措施. A:附加 B:加成 C：减税 D:免税 E：规定起征点和免征额 15、保险合同的辅助人,包括。 A:被保险人 B：受益人 C:保险代理人 D：保险经纪人 E：保险公估人 16、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。 A仲裁机构 B人民法院 C公安机关 D房屋拆迁管理部门 17、盈亏平衡分析有. A：线性盈亏平衡分析 B：非线性盈亏平衡分析 C:保本点盈亏平衡分析 D：临界点盈亏平衡分析 E

15、：转折点盈亏平衡分析 18、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为75。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息,到期后一次偿还本金,则该企业支付的本息总额是万元. A：345000 B：346688 C：348067 D：348388 E:借款合同 19、当贷款综合风险度超过_时,为高风险贷款。 A50 B60 C80 D90 20、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0。85，经营成本为租金收入的30%,则该写字楼项目投资的成本收益率为（). A23。80 B20.23% C19.70% D18.96 21、下列属于支票特点的是。 A：在银行信用基础上产生，以存款为依据 B:在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C:支票有效期短，见票即付 D:签发支票金额，以贷款余额为限 E：签发支票金额，以存款余额为限 22、楼面地价应该是. A：建筑容积率与土地单价之比 B：土地单价与总建筑面积之比 C：土地单价与建筑容积率之比 D:土地总价与总建筑面积之比 E：土地总价与建筑容积率之比23、影响债券利率高低的因素主要有. A：发行者的信用级别 B:资本市场资金供