物业顾问服务范围及内容

1、工作行为规范系列物业顾问服务范围及内容（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-52794物业顾问服务范围及内容Scope and content of property consultant services说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。物业项目顾问服务范围及内容一、顾问服务范围（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括 楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外 墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。（二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和 运行服务。包括共用的上下水管道、落水管

2、、照明、天线、 中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、 电梯、中水系统等。（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的 维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、 沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场（四）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养 护和管理。（五）专业装修工程质量监理与装修管理。（六）公用绿地、花木的绿化养护与管理。（七）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物 共用部位垃圾的收集、清运等。（八）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。（九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业 实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不

3、含人身、财产 的保险保管责任）。（十）建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、 房屋改动、装修及住户资料等。（十一）社区娱乐活动的开展和社区文化建设。（十二）客户服务、会所经营的策划。（十三）接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设 备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。（十四）协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。（十五）理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管 理法规政策的行为进行处理。（十六）法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。二、顾问服务内容第一阶段前期诊断期*顾问团于签约一周后每月定期赴现场考察科技园办 公大厦项目，并提交综合诊断及对策研究报告：通过调研、访

4、谈，收集科技园办公大厦物业管理资料 和竞争对手资料，整理并分析相关内容。B-考察各项管理制度、岗位、部门职责及其执行情况。机构设置，定岗定编、人员配备是否合理，员工的培 训情况等。各种档案包括小区业主档案、房屋入伙时应移交并保 存的各种图纸资料，每次考评结果是否建档并妥善保存等。房屋本体的维护情况，维护记录是否建立完整等（包 括建筑本体共用部位如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基 础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设 备机房等）。安全护卫方面：停车场的管理情况，大堂护卫制度执 行情况，白天和夜间巡逻护卫的安排是否合理，监督措施是否有效，护卫 员是否熟知本岗位职责并正确操作，突发事

5、件发生时（如火 警、匪警）的处理原则与方法是否得当等。清洁、绿化方面:考察清洁、绿化的范围，清洁、绿化 的标准及检验标准，所使用清洁、绿化工具，特殊区域的清 洁方法如外墙的清洗及蓄水池的清洗等，对属清洁、绿化范 围内的某一区域进行检验，考核清洁工、绿化工对其专项工 作的熟知情况等。电梯的保养、维护：电梯保养的方式，电梯数量、型号， 目前运行情况，电梯的保养记录，保养制度，检验标准等。消防设施的保养、维护：了解小区内消防设施的分布， 数量、型号，目前维护、保养的情况，测试记录，现场进行 消防试验。其它设施设备的维修保养：了解设施设备的维护保养 情况，掌握各种设施设备的数量与型号，查看维修保养的记

6、 录，维修保养工作的划分，具体的保养措施，维修、保养合 同履行情况及相应的记录，对备用设施设备进行现场测试等 （包括配电系统，加压供水系统，中央空调系统、共用照明、 中水系统、上下水管道、落水管、天线等）。第二阶段实操指导1、协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度 及建立相关资料、文件。2、协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录 等档案;并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。3、协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单， 协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包 方。4、指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效 A 益。顾问团主要提供的顾问服务内容

7、有：1、通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属 物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。2、指导建立严格的安全管理制度，包括出入监督、保安 巡查、紧急情况处理制度等。3、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。4、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。5、指导建立机电设备维修保养管理制度。6、按照ISO9000国际质量管理体系标准建立物业管理 规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。7、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内 容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意 见，跟踪纠正落实情况：各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况;按照IS

8、O9000标准对管理商的各专业设备管理体系 运行状态、维修、保养情况进行检查；根据管理运作过程的实际情况，对涉及各专业管理 的文件进行修正补充。一、由顾问团每月定期考察科技园办公大厦项目并提出 管理整改方案：树立经营企业形象的优化物业设计方案建议，建议的项 目包括：、小区内小区内配套的音响系统选型及布置；小区内的景观设计，从环境保护、管理成本、观赏价 值、审美意识等角度提出景观方案建议。二、管理用房及通道为下述项目设计提供相应的建议；现场管理人员办公室；财务室（因每日有大量现金应配置二十四小时监视器）机房（用于放置收银系统设备）；播音室；监控中心室；适应经营项目容积尺寸的货用电梯、货运通道；现

9、场管理人员日常办公用品库房；员工上下班专用通道（尽量避免服务人员与顾客共用 通道）；员工茶水间（一定要配备给、排水，以免阀门漏水央及库房）、员工水杯摆放位置 及用餐室（兼做员工每日早晨例会室）；J.员工更衣室及更衣 柜摆放位置；员工打卡钟的摆放位置（避免上下班高峰期员工因打 卡阻塞通道的具体方案建议）；清洁工具库房；清洁员工取水及洗刷专用的给排水位置（避免与客户 共用）。三、环境方面在不增加开发商总投资的情况下，为配合国际环保理 念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭 式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物， 使其既美观又方便长期养护，对

10、不利于以后物业管理的问题 提出调整建议；从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提 出修改建议；根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和 程序建议；对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙 清洗，使之保持长久的美观；四、机构设置、员工素质方面：根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当 地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定 编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议。五、从智能化角度提出专业化建议。A-考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进 度计划；针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提 出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加或减少智能 化功能的建议；根据发展商的最终要求提出智能化系统设计建议，要 求功能完善、先进，设计合理、实用。协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选 择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备 的选型提出建议。六、从环保的角度提出专业化建议。A.在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;七、从物业管理角度提供专业咨询服