民法典合同编-买卖合同-多重买卖、房产买卖

1、目录 TOC o 1-5 h z 不动产多重买卖1房二卖（一卖占有二卖登记）1房二卖（一卖登记二卖占有）2房二卖（两次买卖均未登记）2商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理3动产的一物二卖4商品房买卖5认购书和认购金5注意事项5履约定金和立约定金6惩罚性赔偿6面积误差7商品房买卖合同司法解释7不动产多直买卖一房二卖（一卖占有二卖登记）原所有权人卖二卖不动产归属对另一方出卖方合同/占有预告登记第二买受人违约责任出卖方已交付登记属于无权处分第一买受人缔约过失责任出卖方合同合同出卖方。考察两 买受人的登记 请求权的优先 顺序违约责任在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同

2、义务, 办理了房产过户登记手续的情形。（1）两个房屋买卖合同均属有效。（2）但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人拿有的请求权性质是不同的：后买受人拿有的是基于对该房屋所 有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权 请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支 配及排他的效力。即使前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后 买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有、应负返还房屋的义务。依据合同法第一百一十条第（一）项的规定，岀卖人对买

3、受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。 出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有， 实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害 赔偿的债务。出卖人依合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合 约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到 满足的买受人承担赔偿损失的责任。问题：关于前买受人债务不履行的损害赔偿范围是否包括可期待利益？实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此

4、买卖标的物的 涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底 地履行公平和诚信原则。一房二卖（一卖登记二卖占有）房主在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立 就同一房屋为标的物的买卖合同。由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。岀卖人系岀卖他人之物。属于无权处分 行为。关于无权处分制度，合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追 认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人 不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的, 由出卖人

5、向后买受人承担信赖利益的赔偿（缔约过失责任）。一房二卖（两次买卖均未登记）房主一卖买受人二卖买受人债权请求权债权请求权J/ J/ J/ 1712 3 4 /| /| /( /|在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为岀卖人享有，而二次 买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的 权益。两次买卖形成的债权不分先后，系处于平等地位，并无位序关系。两个买受人行使登 记请求权的优先权的比较：转移产权证的先请求登记的没有以上情形，两份合同都有履行期的，履行期届至日先到期的没有以上情形，两份合同中有一份没有约定履行期，没约定的可以随时要求，则【没

6、有约定履行期的】优先于【有约定履行期的】(5)没有以上情形，均没有履行期的，看合同成立时间的先后具体解读：出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托 其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为岀卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一 合同。二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先 后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是盾行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求 权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标

7、得物所有权的惟一途径 为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就 有优先的效果。故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求 权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记 请求权的优先权；其中一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同 的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的 优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即拿有行使登记申请 权，但订立在先的合同

8、的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后, 来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受 人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理 前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。 商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理征收拆迁安置中的一房二卖在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋.被拆迁人对补偿安置房屋的优先权【特种 债权】所有权调换，拆一还一，后开发商二卖第三人。第三人取得所有权之前.被拆迁人可 以取得登记优先权【特种债权】。第三人已经过户，被拆迁人只能向开发商要求违约责任。

9、最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有 权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予 以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿 安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定 处理；拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面 的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议；二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在 拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。

10、而且因为买 卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力， 该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人拿有请求优先取得补偿安置房屋的权利。在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就 该房屋订立买卖合同的处理。合同目的，可能性有二：（1）只为取得标的物，与前合同形成竞争关系，不适用恶意串通、损害第三人利益，不能 请求合同无效。杲高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第八条第二项，商品房买卖合同 订立后，出卖人又将该房屋岀卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得 房屋的买受人可以请求：解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损

11、失、请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）主要为了损害前买受人的利益。构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同 无效，并请求前一合同的实际履行（撤销所有权变更登记）。最高人民法院商品房买卖合同 纠纷解释第十条在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问 题。预告登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要 发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用：是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登 记的方式记载下

12、来并予以公示，这样任何违反预吿登记的不动产变动都是无效的，从而使债 权的请求权得以保全。二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾. 通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物 权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而 保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从 而保全请求权得到实现。但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的 效力如何并不明确。根据城市房地产管理法第四十四条的规定，商品房预售人应当按照 国

13、家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这 只是行政管理部门的一种合同管理措施，其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。 商品房开发商违约的赔偿责任最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具 有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解 除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任：（-）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。动产的一物二卖不动产：登记绝对优先

14、，交付、合同、付款都是同等债权。普通动产：先交付（占有） 先付款（不论是否全款） 先订合同。特殊动产（交通工具）：交付登记合同。据此，一方交付，一方登记的，占有一方优先。、普通动产（非交通工具）（挖掘机是普通动产，不是交通工具）根据买卖合同司法解释的规定，岀卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同 均有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义 务的，人民法院应予支持；（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖

15、人履行交 付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】先交付（占有） 先付款（不论是否全款） 先订合同。【解释2】普通动产的所有权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。其他买受人，解除合同，追究责任。二、特殊动产岀卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的 情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民 法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求岀卖人履行交付 标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买

16、受人办理所有权转移登记，已受领交 付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人 请求岀卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】交付登记合同。【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付”为要件，而不以 登记为要件。商品房买卖（手房买卖。出卖方是开发商）认购书和认购金2、认购书是预约合同还是本约合同？如果具备商品房买卖合同的主要内容，则是本约（商品房买卖合同）。交付的认购金为购房款。如果不是，则是预约合同。认购金是 履约定金。2、预约

17、合同，如不签订本约。一方有责任的，适用定金罚则。不可归责于任何一方的，认购金返还。注意事项、注意审核土地使用权是否存在抵押二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件1、商品房开发的法定手续（许可程序）包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许 可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土 地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限 的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开 发的。2、注意查看卖方的“一照”、B两书、“五证一照:即企业法人营业执照。“两书”：即商品房质量保证

18、书和商品房使用说明书。f五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施 工证、内（外）销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤 其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策. 从而使贷款的申请能够顺利被批准。2、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明.或者是担任法人代表 的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款

19、承诺。四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的2、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷 时，便成为双方解决争议的依据。2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反 映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品 房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。五、约定违约责任条款须详细、具体1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任， 但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些 细节。2、同时，还应该约定：规划

20、、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还 应承担一定金额的违约金。由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价 与签订合同时房价的差额损失。加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶 意违约。六、合同附件须重视2、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、 住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件

21、 应当给予足够的重视。七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开 发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。八、商品房买卖合同的定金问题商品房销售管理办法第22条及杲高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干 问题的解释第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一 方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返 还定金。这个条款是对故倉不签订的一方的责任认定，如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自 己责任的情况，比如：在订立商品房买卖合同时开

22、发商的手续尚不全;购房者依约定时间 去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致商品房买卖合同无法签的. 购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。履约定金和立约定金我国法律规定的定金有两种形式，一种是履约定金，是为保证合同顺利履行而约定的;另一 种是立约定金，是为了订立正式合同而约定的。商品房的认购书应该算作预约合同，是消费 者与房地产商为了保证正式的商品房买卖合同的签订而订立的一种协议。从这个层面上 讲，认购书中的定金是一种立约定金（订约定金）。如果因为一方的过错而导致商品房买卖 合同没有成立的，另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任。惩罚性赔偿最高人民法院关于审理商

23、品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有 下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除 合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的 赔偿责任：（-）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求岀卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任：（-）【预售许可证欺诈】故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明

24、的事实或者提供虚假商品房 预售许可证明；【无证售房，合同无效，本身没有惩罚性赔偿。但无证售房+欺诈二惩罚性赔 偿】（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。面积误差、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二、误差超过戰，可以解除；不解除的：（1）超面积大于3%的，概以内部分，买受人补差价，刖以上部分，出卖人承担，归买 受人。（2）少面积大于3%的，概以内部分，出卖人返还房价款和利息，眦以上部分，双倍返 还房价款。司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积

25、与商品房买卖合同约 定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则 处理：（）面积误差比绝对值在为以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合 同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出为,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在眇以内（含眇） 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超岀眇部分的房价款由出卖人承 担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在眇以内（含刮6）部分 的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过那部

26、分的房价款由岀卖人双倍返还 买受人。商品房买卖合同司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民 共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法 律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建 成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无 效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有

27、效。2第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担 保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理【备注：因给付定金一方的原因的，不退；因收受定金一方原因的，退定金的两倍】；因不可 归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商 品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当

28、认定为商品 房买卖合同。第六条【未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续.不是无效的理由，即使约定这是 生效条件，但如一方已经履行主要义务.仍不能作为不生效合同】当事人以商品房预售合同 未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已 经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以 位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给 第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人

29、请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理：第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人 可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求岀卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责任：（-）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求岀卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实

30、或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶育串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用， 导致其无法取得房屋为由，请求确认岀卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支 持。【如非恶意，就要看优先顺序：登记优先，申请登记优先，看履行期，无履行期优先， 都没有看合同订立时间】第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到 出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的

31、，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确 定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构 质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应 予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或 者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成 的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同

32、约定面积不 符，合同有约定的，按照约定处理:合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （）面积误差比绝对值在眇以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算.买受人请求解除合 同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超岀3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同倉继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在矽以内（含眇） 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超岀眇部分的房价款由出卖人承 担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在眇以内（含戰）部分 的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过那部分的房价款由岀卖

33、人双倍返还 买受人。（3）误差超过概，可以解除；不解除的：（4）超面积大于3%的，戰以内部分，买受人补差价，刖以上部分，出卖人承担，归买 受人。（5）少面积大于3%的，概以内部分，岀卖人返还房价款和利息，眦以上部分，双倍返 还房价款。第十五条【迟延履行双方三个月为限.解除请求权一年】根据合同法第九十四条的规 定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未 履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。 对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行

34、使;逾期不行使的，解除 权消灭。第十六条【主张违约金还是损失，如以违约金过高请求减少，以违约金二损失* （1+30%）为 标准（个人理解不知对否）】当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超 过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的， 应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条【违约金、损失不明确的】商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额 计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有

35、关主管部门公布或者有资格的房地产评 估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，第十八条由于岀卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人 有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90曰（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90 Ho合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银 行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办 理房屋所有

36、权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所 有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定岀卖人将其开发建设的房屋交由包销 人以岀卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买, 但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的, 应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与岀卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人 参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定 各方的诉讼

37、地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订 立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合 同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房 买卖合同不能继续眉行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其 利息或者定金返还买受人。【不可归责的解除合同，要返还本金+利息】第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的 目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确

38、认商品房买卖合 同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提岀诉讼请求，应当 与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担 保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、岀卖人 应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品 房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的， 应当通知岀卖人参加诉讼;担保权人

39、同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同 提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证 书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房 屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法 规和最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答商品房买卖合同无效的几种情形

40、：1、出卖人主体不当导致的合同无效。包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种情 况主要表现为岀卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产 开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资 格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。2、买受人主体不当导致的合同无效。这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径:一是. 将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取 的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设 定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。 到头