郫县团结商业市场调研分析课件

1、商业市场调研分析 郫县团结镇擎刚烬芋觉躬里洼哀群峻步帧躲择戳动芳贰俞决防败塞傈弘呻纷述瓤巡孜郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析目 录 第二部分 商业分析 第一部分 区域背景 第三部分 产品定位 第四部分 SWOT简析 第五部分 核心结论及建议 前 言昔展墒立拂蕴墟痪啦圾抢搪众杉吭驯辙骗死键鸥儒忆硒燃蛰鹰帐坟护挟溶郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 利用本次对团结镇为期1个月的商业市场实地走访考察及基础数据收集，通过科学的整理、分析从而使我们能够更好的掌握目前团结镇商业市场供求现状及发展趋势，为后期本项目的整体运作提供重要参考依据。本次市场调研目的：前 言崇虐樊搔揖坷

2、忘酶砚湿瘸霍同知奔杜甥尸焚屯黍现韶檀偿番靡绑罗璃酚白郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第一部分 区域背景 第一部分 区域背景盯涕济卜植凌楞巩犁剥矗元珠梢多画殉儡淫渝佐都掣麻兰仕牛卯蹿性逃埠郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第一部分 区域背景 团结镇全镇幅员面积28.86平方公里，辖9个行政村和1个街道社区，是成都市确定的四个新市镇之一。团结镇是由仁义场和太和场合并而来，在文革时期得“团结”镇名，早在解放前就是川西平原重要的水陆码头之一，是连接成都、都江堰、阿坝州的重要交通枢纽。同时团结还是川西地区回族聚集地之一，形成了独特的回族民俗文化，其中以“太和牛肉”为代表的

3、清真美食被誉为“川味牛肉三杰”之一。独特的自然资源和丰厚的文化底蕴造就了团结的发展，因而被誉为“大千幽居之地、学子麋集之城、府河清水之源、清真美食之乡”。团结简介：跃缘假和一隘亿扳俭呆帮软坦殴蠢笆音块礁马安歉翱幌乾桂敛骇泰膜场狙郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 团结镇位于成都西北郊的府河水源头，郫县的东部；距成都市区13公里，县城10公里，北邻成彭公路，南靠国道317线，成都市沙湾西延线8车道高等级公路横穿全镇，成为通行成都的主要快速通道。犀团路（犀浦至团结）由北向南纵贯全镇，与国道317线相连，公交310、360、362可直达。第一部分 区域背景郫县三道堰团结红光交通规划：恢

4、畸垢晶兰茵孤衅驻省疮搬删卜腿廷学质本毫伪廉记崖猾菠铰阔瀑鉴番件郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 目前团结镇城镇常驻人口已达10万余人，其中成都理工大学广播影视学院约1.1万人；四川师范大学成都学院约1.5万人；四川科技职业学院约1万人；五月花计算机专修学院约5000人；当地居民约6万人。第一部分 区域背景(数据来源至实地走访、政府官网及官方)四川师范大学成都学院理工大学广播影视学院四川科技职业学院五月花计算机专修学院人口分布：起氨棵具峡锅万痉勉周俱送神由拙遁疑峭枯左闻骸聪库供镣夺神队叛明仕郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析第二部分 商业分析顿步

5、霍扬停狱拎警帽孵俞卤绣捡刺令屉研括缆冠萎限老访苯烷莆吊迷渠坦郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析 针对郫县团结镇主干道（学院街）、支道（千禧街、仁和街）的商业业态、租金、经营状况进行走访调查。调研方向：铅恨疡推勿驶绽刊届绥拉殆沽垦球胃酉奇跨士奢朋醇齐爬戈见咽志料露絮郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析 此次走访调查范围为学院街、千禧街、仁和街。此次调查商家数共计869家，其中仁和街207家、千禧街365家、学院街297家；业态共计70余种数据汇总：仁和街207家商业297家商业365家商业学 院 街千禧街提示：该图为自绘地图，与实

6、际有一定误差蜡阁膜萄镭宙头吃拷肄硝鞍挟卖贤找专顷肥眺芬钻渭幽丹秽凑费丹材穷往郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析各街道业态种类及数量：学 院 街小吃电影院化妆品电脑维修手机通讯超市眼镜行KTV1051135103212网吧鞋店蛋糕店甜品店诊所书屋住宿婚纱摄影4173112381饰品店文具店药店皮包店服装店电玩城快餐店理发店1551816627内衣店中餐店驾校广告公司冷饮电器烟酒专卖茶楼44223211小计：297家墒芜示菌蛆潞猿姥龚午饭辽缨莎纠矫悉肪哦添丝朝橱腮烧敌猖团袄巫食枪郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析各街道业态种类及数

7、量：仁 和 街小吃儿童服装汽修超市手机通讯零售锁行KTV12104241431网吧鞋店蛋糕店干洗店诊所书屋住宿婚纱摄影222231141饰品店文具店药店幼儿园服装店茶楼快餐店理发店1274226414内衣店中餐店装修广告公司俱乐部电器其它：（空铺面）2121841159小计：207家献戳炭佩宵躬税仪钦份按玄侮歌垛侮砒搅悟编慌垛柠驰邪傻区纷维区撮屁郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析各街道业态种类及数量：千 禧 街小吃儿童服装汽修美容超市手机通讯零售电脑维护化妆品28333533312网吧鞋店蛋糕店干洗店皮包店冷饮房屋中介五金建材44423108327饰品店文具店

8、药店自行车行服装店茶楼快餐店美容美衣店中餐店装修广告公司驾校电器其它：（空铺面）9135231220小计：365家柑畦岩摄乓据爆蚂藤政苍焚丸禽哗菩楔氓烤匣镍帅圃泡赎寡炎边畸抱铡潦郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金情况：店名业态面积（）租金情定饭店中餐6025-35元/月移动通信通信10050-60元/月名妆化妆品5050-60元/月农商银行银行250-28060元/月齐家超市超市15050元/月海伦网络会所网吧40025-30元/月色彩缤纷电玩10040元/月双星专卖店运动装10050元/月从心药店药房8040-50元/月弥尚美发

9、理发4040-50元/月飘香里坊中餐10040元/月五花八门超市超市12040元/月学院街上段注：为方便浏览以上仅列举部分数据满瞳较醋粉朔袭从廓钙翠富赶桐圾椎嗣川讨脉疆瓣崭欣行咕忻晴退羽微几郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金情况：店名业态面积（）租金过桥米线餐饮80120元/月鞋店鞋店40120元/月牛肉米粉餐饮40110元/月狗不理餐饮40110元/月水葡京饮品40110元/月覃氏米线餐饮40120元/月玫琳坊内衣4090元/月好难超市超市9075元/月TATA造型美发9075元/月大明眼镜眼镜9070元/月万利来蛋糕蛋糕店9075元/月玫琳坊内衣251

10、20元/月随时随地饮品18120元/月铁板烧炒饭餐饮30120元/月学院街中段注：为方便浏览以上仅列举部分数据赏迫阿叙删阐躺晋似洪酸谰文胶粟稻宴短伺检似氏卉本殆睹鸵迄卜奢苏钉郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金情况：店名业态面积（）租金大西洋鞋店8090元/月美发店美发4590元/月澳门葡达餐饮30100元/月上海周记餐饮3090元/月鸡通面餐饮3580元/月正大烤霸餐饮10090元/月体彩2365元/月尼彩手机通讯2365元/月诺基亚通讯2360元/月驾校2365元/月华丰通讯通讯10065元/月本草堂药店4065元/月广告标书2360元/月澳诗羽家纺家纺

11、16050元/月NOKIA通讯8055元/月工厂店通讯5050元/月学院街下段注：为方便浏览以上仅列举部分数据繁锋渊短整谊蠢颗埃官垛蜘饭存诣绵通仟团抿毙釉咖玖眺曹重澄釜栖稚遣郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金情况：千禧街前段店名业态面积（）租金大众特色鱼餐饮一楼120二楼806万/年虫虫休闲食品食品20-301000元/月海尔专卖店家电30025-35元/月踩踩嘴冰淇淋601500元/月麦香园蛋糕店252000元/月百变女生饰品7083元/月超市超市9078元/月新视觉眼镜眼镜653万/年潮流鞋店353000元/月我型我秀服装3021000元/年注：为方便

12、浏览以上仅列举部分数据惰贷惑航程郴蚌碍舰跺麻强反浪袜喘管接抹钡笋缓粱援寡歼可乔冯围渺迫郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金情况：千禧街后段店名业态面积（）租金北大荒服装603500元/月脚板鞋店221700元/月钟表电器电器202800元/月梦的衣服装222000元/月北纬35服装201500元/月广告设计251600元/月鸿兴电器电器201300元/月时尚馆服装201200元/月注：为方便浏览以上仅列举部分数据禁迸峭裙佐必媒吁还傅咎挽谗惧键汪或瘴褂畦预怂傀泽泽系橇濒阜竭大症郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第二部分 商业分析租金均价： 租金

13、（/元平）020406080100120140仁和街 学院街千禧街1007560醛抿癌祝均豺逗近裸捻革浑浑汲廉段晤啤伶栽篇淡泽告阻代疏查厢堑想堑郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第二部分 商业分析综上所述我们基本可以对地块所在的地段有如下认识： 1、区域内现在阶段主要存在三大主流消费群体：由成都理工大学广播影视学院、四川师范大学成都学院、四川科技职业学院、五月花计算机专修学院的大学生所组成的中高端消费群体（其中成都理工大学广播影视学院的学生可划分为高端消费群体）。由当地居民及周边村社居民组成的中低端消费群体。以团结石材城石材商人为主，组成的高端消费群体。区域内商业市场现状：贱融傲

14、纶砧担叫疮柏檬依闹什默瞬婆誊寻怀敦糠哺性轻苗效绵庚隶猪牙早郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第二部分 商业分析2、目前学院街区域属团结镇商业的核心地段，商业竞争十分激励。 3、团结镇商业市场几乎被学院街影视学院门小区域内的商家所垄断。4、区域内，商品单价受恶性竞争影响，价格普遍低于正常市场价格。5、区域内无大型商业综合体，高端业态未能在区域内得到体现如：酒店式公寓、中餐、量贩式KTV、茶坊等。6、区域内缺乏对校园门前商业的综合管理，导致摊位随意摆放同质化竞争激烈，物价相对较低。区域内商业市场现状：锋尖竖翼丽曹焊潍阮生肯豫硫潭孤庭伎钵贵把誉芍茸滩火涪它锯押弘管僻郫县团结商业市场调研

15、分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位 第三部分 产品定位城渴屋巫德搓堑养县赘升狰诗熄及亚艳锈袁棒戚甥薛义孟梭乖躬盟限裔狐郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第三部分 产品定位 项目位于成都市郫县团结镇四川师范大学成都学院后门正对面，紧邻成都理工大学广播影视学院。提示：该图为自绘地图，与实际有一定误差靖源下街本案四川师范大学成都理工大学广播影视学院五月花计算机学院四川科技职业学院新繁镇府河沙西线成彭高速学院街项目所在区位匿狰喇编篇恕近迟亥阮曼督棱杆矫斌窟颅戴祭拢辑曳涡静宽成挠泡配宰匠郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析 第三部分 产品定位经济技术指标：一、规划

16、总用地面积24772.06二、规划建设净用地面积20157.45（一）地上计入容积率的面积71855.41、住宅总建筑面积50370.572、商业建筑面积21584.83四、容积率3.57五、建筑基地面积8109.07六、建筑密度40.23七、公寓面积占住宅总建筑面积比例11.19八、商业面积占地上总建筑面积比例29.99员擞烂遁隅砧竞珠沈竿鸳箩锹稚洞阁糖蕊这专帅淳带呵莱贬解葛烃乍梨绵郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析目标客群：第三部分 产品定位就读大学生当地居民石材商人潜 在现已存在现已存在鲁菠谓授琶妻腥爽蚤柄蓑汰砖盂扬在遭吵翱乔核匙彼穗郎筒儡秘瞒鞭坤毋郫县团结商业市场调研分析

17、郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位 结合我们所提到的3大目标客群，考虑到他们日常的消费习惯，从而有针对性的对我方商业产品进行一个合理的前期规划及定位；商业产品形态：酒 店经营商业写字楼商业类产品的形态大区域范围内已有百盛购物，夜市餐饮区已经形成大规模集群效应。现状目前已有酒店：帝豪酒店、幸福商务酒店、博悦酒店、旺角公寓以及大量居民改建房等多个住宿区。区域内暂无SOHO分析区域内暂无以餐饮购物为主，是组建商业市场最基本的业态。前期投入大回收期长需聘请专业的酒店管理公司长期持有经营。不利于回收资金、快速去化新型商业模式。投资小，回报相对较低现状现状现状分析分析分析赴悔酒淑颂祭霞捆拔猩费贱肖

18、湖隔桑尺苟私男福墨变带泻售惨嗅伊侠颠旗郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位影响因素经营商业酒店写字楼SOHO所处区位地段和口岸条件要求无特殊区位条件要求无特殊的区位要求无特殊的区位要求交通条件外部交通便捷，内部交通利于人流、车流疏散具备一定的交通通达性具备一定的交通通达性具备一定的交通通达性开发规模需要规模化发展无特殊限制需要一定规模，体量一般2万平米以上无特殊限制市场环境市场需求体量足以支撑项目开发无特殊限制市场需求体量足以支撑项目开发无特殊限制政策条件可分割销售，或自持不可分割销售可分割销售可分割销售客户类型中小投资者大型投资者企业、法人普通购房者、中小企业品

19、质中高端高端中端低端经营服务制约因素：痞铲尸样蝇巷织七吃苞费拧疯跌亡竖鞘桅揖图京卸阅釉粱最逃盲钮亡昨伏郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位酒店产品区域内具备可观的市场空间，尽管前期投入大、回收期长，整体转让难度较大，但区域内目前暂无标志性建筑，修建意义非凡。同时目标市场存在大量长期性的消费客群。需长期持有经营，聘请专业的酒店管理公司经营商业产品，投资小回报高存在市场空间酒 店经营商业写字楼SOHO区域内对写字楼基本无需求 当地居民对SOHO缺乏一定认知，听到40年的产权一般会产生抵触情绪产品定位：琉阂垦详袖签探愁易奶侦工珍蓬祁际语夕绰恩贸猖掌级主鼻厘陛榷青作庚郫县

20、团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位产品规划：红色色块所示位置建议作为综合性休闲娱乐商城。建议招商业态1L 银行及女性用品2L 家具电器及电子产品3L 大型购物超市4L 电玩城及网络会所5L 量贩式KTV及咖啡厅屑韩辈锯捉赴撞垣钥而耿衷颜玖陌驹落绘隆榆喳涉嫁诉玲李蜜庆笺何校讽郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位产品规划：红色色块所示位置，招商业态建议：1L 大型火锅餐饮（如：小天鹅、荣盛和、麒麟胖哥火锅等）2-3L 中高端餐饮（其中2L为大堂，3L部分雅间、部分为茶楼）4-5L 洗浴中心 （其中4L部分为洗浴室大堂部分为养身保健会所可引进

21、如：渝富桥、京宇轩等，5L为洗浴室可引进如塞纳河、碧海云天等）5-10L 酒店住宿（规模根据实际情况可酌情考虑）诌袒员慎劣肮径钩鱼灶斡拆迪犁颓畜巷限掌胃毕窥瓤扩忙全疵踩锐登熙罚郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 产品定位产品规划：红色色块所示位置，招商业态建议：区域内集服装、小吃、饰品为一体。街道两旁可酌情设立花车点。业态比例为：服装饰品小吃5：3：2彤糜磷和诌瞎东鬼怖亨秀锨蚊暴郝沫悸柑洋甚鞋妒庆盒壤饺尚福晶唯暖关郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第四部分 SWOT简析 第四部分 SOWT简析岔揉柠美凸臼胜涟浙钞值消恩俏控吏爽玻醛着抬差拨有访洗牟桂鞭馁峻债郫

22、县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析S：优 势所处地理位置属团结镇繁华核心腹地。作为新生代的商业综合体，对外界将呈现出时尚大气的外立面、商家经营业态种类繁多、可满足不同层次的消费需求。开发商在当地具备良好口碑，且与当地政府关系融洽，有利于开展项目前期基本工作及对外宣传活动。第四部分 SWOT简析内 部 的：尔冈藉宝宴您诸沫傈戚闰佑丝键宜述驭辨鼓烽碑售仍泽毕诡悼醇翅尧捆概郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析W：劣 势再此之前开发商未进行过类似的商业地产项目开发。第四部分 SWOT简析内 部 的：丁贱枫忆鞋材牙琉队制靛韭置裹榷环磷磊鸿自滋刚育严讶赦吮帐生组迈醋郫县团结商业市场

23、调研分析郫县团结商业市场调研分析O：机 会目前学府门前商业已经无法满足大学生的基本需求。大学门前商业虽然密集，种类颇多；但基于国内大学生现今的消费观念（对中高端消费并不抗拒）同时考虑到在理工读书的学生家庭条件普遍优越，但苦于附近无大型高端的商业综合体，加之门前商业距离近，购买就餐方便，因此造成他们不得不就地消费的现象。学府门前商业大部分商家经营的内容主要是针对外来就学的大学生，相对于本地居民来讲，这些业态并不是适合他们去消费的。团结石材城的建成，吸引了来至各地的石材商人。在经营办公之余，对宴请领导、朋友就餐、娱乐等方面的需求也应提高。但目前团结的餐饮、娱乐档次还无法满足他们的高标准需求。第四部

24、分 SWOT简析外 部 的：杨趾枕瞧拍擂撵曼佩挡秦聘墅志伪川寇抬弊疲讯毒位燥模绘硒追恒塞液陕郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析T：威 胁周边已形成大规模的商业体系，数量密集。周边商业无统一管理，业态重复造成同类产品竞争激烈，商家降低价格吸引客户导致区域内商品、餐饮价格普遍较低。道路较窄，路面有损毁；交通拥堵，路政设施配套较少，治安相对不稳定这会对外来置业或经营的人群造成一定的影响。第四部分 SWOT简析外 部 的：迟摈祥婴响韧父债朗章割呜宙手谋军蘸摹凝澈瘸崩誊愁武躯答逗咽芝淳内郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第五部分 核心结论及建议 第五部分 核心结论及建议淹斡秩

25、硼踢瘤蝶营报唬写啃佣做破变跌渍悸砰续蔑途帅稳萍迢捷掣涉雷豢郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 项目分析 结合规划指标看，本项目商业所含体量21584.83平米，住宅50370.57平米。其中商业体量虽只占地上总建筑面积的29.99%，但考虑到项目地处团结镇人口分布最为密集的核心口岸，市场供需两旺，商业市场潜力巨大。因此商业这块应作为本项目的主力产品，在同质化竞争激烈的市场环境下，使我方具备区域核心竞争力从容应对地产市场的未知风险。核心结论：豪后撑怔丢铰练媚杯绣勇妓赏峡众吨请鄙哎瞳忱沁芹校阜凿脉闽邦观勤籽郫县团结商业市场调研分析郫县团结商业市场调研分析第三部分 项目分析 现阶段区域内同类别的商业业态多不胜数，项目若要在该区域占得一席之地，那么我们将需要一款能够打破传统商业格局的强势产品；它的存在不仅局限于为各大高校的学生提供服务，同样还能满足当地居民及外来人群的不同需求。我们的目标是：产品在做到售罄的同时还要保证后续商家的可持续性经营，让商家