工程部工作手册40四

1、工程部工作手册广东清远市和馨物业服务有限公司二OO五年六月工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图6 二 工程部的工作职责6三 工程部经理的岗位职责7四 电气工程师的岗位责职8五 空调给排水的岗位职责9六 维修工程师的岗位职责10七 弱电工程师的岗位职责10八 运行值班电工的岗位职责11九 电梯技术员、弱电技术员的岗位职责11十 管钳维修、给排水维修工的岗位职责11十一维修电工的岗位职责12十二空调运行工的岗位职责12十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责12 WI/GC01管理规定（制度）一 变配电房管理规定14二 空调机房管理规定14三 电梯机房管理规定15四 水泵房管理规定15五 发

2、电机房管理规定15六 中控室管理规定16七 维修管理规定16八 安全工作制度17九 物资管理制度18十 设备、仪器、工具管理制度19十一检（维）修管理制度19十二夜间总值班制度21十三发外工程管理制度21 WI/GC-02工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程23二 供配电设备（设施）操行规程26三 供配电设备（设施）维修保养规程29四 柴油发电机运行管理规程29五 柴油发电机操作规程31六 柴油发电机维修保养规程31七 机电维修工作规程32八 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程33九 二次供水管理规程36十 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程38十一电梯操作运行及维护保养管

3、理工作规程40十二中控室设备操作运行及维护保养管理规程44十三防火管理规程53十四火警、火灾应急处理规程54十五房屋（设施）养护和修缮工作规程56 WI/GC-03 附：表格及记录机电设备台帐61高压配电运行记录62低压配电运行记录63高低压配电设备巡检记录70机电运行交接班记录71低压配电柜检查保养表72变压器检查保养表73配电柜检修工作票74柴油发电机组运行记录75柴油发电机组巡检记录76柴油发电机组检查保养表77给排水系统巡检记录78给排水设备（设施）检查保养表79变频生活用水水泵运行记录80水池清洗、消毒记录表81中央空调运行记录表82中央空调巡检记录85空调检查保养表86直梯（扶梯）

4、巡检记录87电梯检查保养表88中控室设备监控运行记录89中控室交接班记录90弱电设备巡检记录91火灾自动报警系统巡检记录92消防设备月保养记录表93消防设备年保养记录表94消防水泵半年保养记录表95消防风机半年保养记录表96消防应急器材检查表97保安闭路电视保养记录表98房层设施养护计划表99房层设施养护记录表100设备检查保养计划表101设备检查保养表102设备保养记录表103设备维修记录表104设备对外委托维修申请单105工程部工作日检查表106工程部周检查表107工程部材料、仪器、工具台帐108工程部工具领用登记表109测量、计量器具台帐110零部件更换及大修记录111设备卡112 QR

5、/GC第一章 工程部的管理架构及岗位职责工程管理岗位架构图经理文员/仓管土建装修工程师空调给排水工程师弱电工程师装修领班强电领班管钳领班空调领班弱电领班装修技工管钳技工空调技工弱电技工强电技工工程部的工作职责工程部是在副总经理直接领导下负责本大厦建筑物高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。负责编制本大厦年、月度检修工程计划和工程预算，经副总经理、总经理批准后组织实施。负责制订工程部各项管理制度和技术规程。负责制订工程组织架构，组织工程部全体员工不

6、断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本大厦工程管理任务。负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。负责编制本大厦主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本大厦各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。负责完成总经理、副总经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。岗位职责职务 ：工程部经理报告 ：物业总经理工作/责任 ：编制及按需要修订整体工程管理规章制度。预算：编制年度房屋建筑和设备的调查报告。向管理

7、机构提供物业设备的更换计划和安排年度工程维修预算，由管理机构批准。保养维修 确保所有设备的正常运作。 指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好的维护状态下。 行使检查所有运行设备和所有房屋建筑设备设施的职责。 提交维修和所有物业设施完善的年度报告。 联同物业管理部、保安部共同进行年度防火系统的测试和准备防火演习。 检查后楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。 与供电局、电话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在各种设备维修对外业务联系中尽力维护公司的利益。 定期分析所有设备运行记录。紧急维修： 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。

8、 进行整个物业房屋设施的检查和安排必要的修补和维护。职员评估： 每年进行两次员工评估，包括总的表现，存在的问题和需改进之处。 监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。报告： 提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括电、水、煤气和燃油。 提交事故和主要设备故障的调查报告。日常工作管理： 71 安排技术人员的工作任务和时间表。 72 对于危险作业，应对员工进行正确地指导，防止工伤事故，坚持安全生产。工程维修质量控制： 对员工的工程维修工作进行质量监控。 检查外来施工人员维修工程的质量。工程技术人员业务培训： 进行新进员工的工程技术业务培训。 对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相

9、关课程学习。职务 ：系统工程师（强弱电、空调给排水、土建装修）报告 ：工程部经理工作责任 ：在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。填写本系统的操作要求和工作指令。提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。负责本系统的外判项目（含外判工程、代修工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。负责与相关业务主管部门进行业务联系。负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。负责室内二次装修的初审。职务 ：工程领班（强电、弱电、空调、管钳、装修）报告 ：有关工程师工作责任 ：根据当

10、值工程师指示，安排任务，布置属下员工的工作。当值期间需对物业有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运作正常。按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。监查下属员工的工作状况。绝对服从上级经理的指示和安排，并及时反映有关不正常情况。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务 ：电梯技工及弱电技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ：每日早上对物业的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。负责监查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性保养维护及紧急修理工作。负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监察等系统设备进行经常性保养、维修、确保系

11、统处于最佳状态。配合各部门有关人员操作管理上述系统，使其发挥最高效能。服从上级的工作安排。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务 ：管钳技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ：协助及配合领班确保本物业给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运作正常。定期性对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养。负责管理系统的日常保养维护、紧急修理及有关工作。服从上级所安排工作及按时完成。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。定期进行体格检查。职务 ：电工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ：协助及配合领班确保本物业中压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设

12、备等政审安全运作。定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修及检查工作。负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理有及有关工作。服从上级所安排的工作及按时完成。当值时需穿整齐的工作服及遵守员工手册。职务 ：空调技工（轮值）报告 ：有关领班工程师工作责任 ：熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备正常运行，保证本物业空调系统正常工作。协助及配合领班时对上述系统的设备进行日常检查及记录有关数据。定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修工作。服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务 ：装修技工报告 ：有关领班工程师工作责任 ：负责对本物业的机械设备、用具和水泵

13、、内燃机等进行日常维护保养和紧急修理。负责本物业土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。第二章 管理规定（制度）变配电房管理规定变配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员只行监护。严禁两人同时操作，以免发生错误。因故需停某部分负荷时应提前一

14、天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。空调机房管理规定空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，非工作人员禁止入内。保持机房良好的通风和照明。空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对空调机房打扫一次，主机、副机及其它设备每月

15、清洁一次，并做好机房的灭鼠工作。每半年对主机、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。电梯机房管理规定每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。水泵房管理规定值班人

16、员应对水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表的指示情况。在正常情况下生活泵、消防泵、喷淋泵、增压泵，排污泵的选择开关应置于自动位置。生活泵每周轮换一次；消防泵，喷淋泵每月自动和手动操作一次，确保在事故状态下正常起动。应经常保持水泵房和设备外表的清洁。水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。按照水泵保养要求定期对其进行维修保养，定期对水池进行清洗消毒。保证水泵房的通风、照明、应急灯在停电状态下能正常使用。发电机房管理规定发电机房门平时应上锁，钥匙由运行值班人员管理。未经许可，非工

17、作人员不得入内。运行值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。发电机运行时，应经常性的巡视检查。平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。日用柴油箱中的储备油量应满足发电机组满负荷运行8小时用油量。蓄电池电压不能低于24V。发电机每二周空载运行一次，时间为30分钟。平时应将发电机置于自动状态。发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，检查发电机各仪表指示是否正常。严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。保持发电机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。中控室管理规定消防控制

18、中心是大厦消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经部门经理许可，非工作人员禁止入内。值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25，并做好防水防潮工作。保证消防通迅设备的良好使用。按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。认真做好运行记录，严格执行交接班制度。维修管理规定电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装工作规程作业。要进行维修时维修人员应

19、穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、备件和现场、所有人员撤离工作现场后，方可送电。

20、安全工作制度工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；实行谁主管谁负责的安全责任制：工程部的安全工作由工程部负责；工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作；班组长负责该班管辖范围的安全工作；严格执行操作规程，严禁违章作业；工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；在转动设备

21、上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；工作需要动火时，要办理动火证；进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行；未经工程部经理或总经理/副总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场；定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定；不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它

22、专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部经理批准。班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部经理批准才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。物资管理制度物资的计划管理工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。年度物资计划编制根据工程部纳入次年

23、度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报副总经理、总经理批准后下达执行。月度物资计划编制班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：常用物资材料要制订储备定额,经工程部经理批准后,按额储备,班组每月25日填报补充定额计划,经工程部集中报行政人事部采购；专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部经理审批并报副总经理、总经理批准后，交行政人事部采购；紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部经理或专业工程师审批后，交行政人事部立即执行或由班组执行后补办手续；当行政人

24、事部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部经理批准发料；工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料；月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。设备、仪器、工具管理制度：工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由班长负责保管，登记建卡。个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿

25、；设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，以利工作，计量器具需定期检测；设备、仪器、工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由班长集中上报工程部审批，工程部专业工程师鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定，经工程部经理审核并报副总经理、总经理批准后才能报废；如其他班组、部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。检（维）修管理制度检修作业分工维修班负责本大厦所有机械设备、容器（含水池）、换热器、蒸发器、中央空调、风帘机、排风机及其它系统管道、阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；运行班负责变配电所的设备

26、运行、巡查及记录；中央空调工负责风道、风柜（含新风柜）、盘管风机的检修；电梯工负责机房、轿厢、底坑以及自动扶梯的梯链转动机构的检修管理。在电梯公司保修的条件下，负责与专业维修公司或厂家联系。年度检修计划的编制。根据本大厦设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材料计划、费用计划），每年十二月五日前报副总经理、总经理审批后执行。月度检修计划的编制。专业工程师根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材料计划和费用计划），报工程部经理批准后执行。临时检修工作管理。临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况：紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项

27、目的方法处理；一般临时缺陷，由巡检人员处理；用户投诉项目，根据物业管理部通知，半小时内组织处理或与 客户约定处理时间，并将通知单归档备案。专业工程师每月应将上月检修情况写出总结，上报工程部经理备查。班组安排检修工作都要填写检修工作票。检修质量管理。工程部检修质量管理实行三级负责制,即自检、班组验收、工程部验收（专业工程师代表工程部验收）。全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格；自检参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。如果没有国家统一标准，由工程部拟订质量标准。检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。班组验收对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕

28、之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、班长验收完毕以后，由工程部专业工程师验收，特大项目由工程部经理组织有关部门和专业人员验收。夜间总值班制度为了确保本大厦公共服务系统能保持24小时正常管理和运行，工程部实行夜间总值班制度。夜间总值班由经验丰富的运行班水电工轮流担任。夜间总值班的管理职责范围：夜间总值班代表工程部全权管理本大厦变电站、柴油发电机组、空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气及机械停车系统设备的正常运行，确保设备安全运行。夜间总值班岗位责任：确保本大厦各系统在当值期间的安全运行；根据本大厦营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的

29、前题下节能降耗；故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组织当值人员确保各系统安全运行，并迅速报告工程部经理作进一步处理；当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题及时纠正；认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处理的，即时处理或做好备注说明。夜间总值班人员每天上午8:30时应将记录交工程部经理审阅。发外工程管理制度凡需委外施工的工程项目统一由工程部负责发包；外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察并报副总经理、总经理批准后定标；外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经副总经理批准后执行；外委工程项目的质

30、量监督由工程部专业工程师或经理负责，由专业工程师具体执行，由专业工程师或经理负责质量验收工作；外委工程项目的预（结）算由工程部负责审查；外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约，合同的执行和管理由工程部负责。工作规程供配电设备（设施）运行管理规程工作程序管理人员工作程序电气工程师A负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作。B每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督。D负责编制供配电设备台帐，设备卡。工程部经理A审核供配电设备检

31、查保养计划表及中修、大修计划。B组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检。C因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。机电运行值班工作程序每班必须清洁值班室,保持配电室良好的卫生环境。对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。供配电设备发生异常及时报告主管工程师，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。“市电”停（大厦）应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记录。按要求配合维修电工进行维修保

32、养。交接班要求。A接班人员认真听取交班人员的值班和设备运行报告；查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡检记录；检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在机电运行交接班记录上鉴名。B有下列情况之一的不准交接班上一班运行情况未交待清楚,记录不规范,配电室、值班室不清洁；接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉酒或接班人不具备值班能力的，交接人不准下班；严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故， 接班人协助。值班工作流程图交接班高 压 室- 1#4#变压器室-空 调 机 房-检查、记录检查、记录值 班

33、室-低压配电室-记录检查记录检查检查检查、记录记录检查发 电 机 房-泵 房-排污积水坑-配电室管理工作程序配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。非工作人员未经主管工程师或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员陪同。室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施应完善，配电室内禁止吸烟。保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。安全操作工作程序机电运行值班电工应严格按照操作规程

34、操作供配电设备,保证设备正常运行。进行配电柜检修时,应填写配电柜检修工作票，经主管工程师及工程部经理批准后，方可进行。全部停电或部分停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作， 禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由主管工程师提交停

35、电报告，经工程部经理及公司领导批准后，通知物管部，由物管部填写“停电通知书”，提前24小时通知有关用户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作出解释。相关记录 高压配电运行记录 低压配电运行记录 机电设备台帐 高低压配电设备巡检记录 机电运行交接班记录供配电设备（设施）操作规程工作程序高压配电柜送电操作流程图断开10KV电源侧接地开关合10KV隔离 开 关断开负荷侧联锁接地开关合10KV负荷断路器电 力变 压 器合 低 压断 路 器停电操作流程图，与1.1.1送电流程图相反。低压配电柜1.2.1 送电操作流程图A 1#变压器投入运行 1D2-1

36、D4柜电容无功补偿选择自动补偿按钮。1D5-1D6柜手持开关把柄可旋至“ON”处合闸送电，旋至“OFF”处分闸停电。 1D1-1柜1#变压器进线柜盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能合闸,向1D1-2柜-1D6柜送电。 1D1-2柜手持开关把柄可旋至“ON”处合闸送电，旋至“OFF”处分闸停电B 2#变压器投入运行2D102D11柜电容无功补偿，选择自动补偿按钮。2D8-2柜按合闸按钮可向2D7-2D3柜送电（3#变压器故障、检修时），按脱扣按钮则停电2D9-1柜2#变压器进线柜。盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置，电源负荷开关自动储能合闸，向两边供电2D9

37、-2柜手持开关把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处则分闸停电2D122D13柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电。旋至“OFF”处分闸则停电。 2D14柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先接通2D15-2D16柜。市电停电时，发电机接通2D15-2D16柜同时断开2D9-2-2D13柜电源2D15-2D16柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电。FP2-1柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电C 3#变压器投入运行 2D3柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换

38、市电和发电机电源，市电电源优先接通2D1-2D2柜。市电停电时，发电机接通2D1-2D2柜,同时断开2D4-2D7柜电源2D4-2D5柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF处分闸则停电。2D1-2D2柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电。FP1-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。2D8-2柜按合闸按钮可向2D9-2-2D14柜送电(2#变压器故障，检修时）按脱扣按钮则停电。2D8-1柜3#变压器进线柜，盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置，电源负荷开关自动储能合闸向两边供电。2D6-2D7柜电容无功补

39、偿，选择自动补偿按钮D4#变压器投入运行3D1柜4#变压器低压进线计量柜3D2-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电 3D3柜电容无功补偿,选择自动补偿按钮。3D2-1柜4#变压器进线柜,盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能合闸向3D2-2-3D5柜供电3D4柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可分别送电，旋至“OFF”处分闸则停电3D5柜盘面选择开关“断/通”置于“通”位置，能自动切换市电和发电机电源，市电电源优先接通3D5-3D6柜，市电停电时发电机接通3D5-3D6柜，同时断开3D2-3D4柜电源。FP2-2柜手持把柄旋至“ON”处合

40、闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。3D6柜手持把柄旋至“ON”处合闸，可送电，旋至“OFF”处分闸则停电。E发电机组投入运行FP3-FP5柜各柜手持把柄旋至“ON”处合闸可分别送电,旋至“OFF”处分闸则停电。FP1-1柜发电机进线,盘面选择开关“手动/自动”置于“自动”位置,电源负荷开关自动储能自动合闸向FP1-2-FP5供电控 制 屏FP1-2柜手持把柄旋至“ON”处合闸送电,旋至“OFF”处分闸则停电停电操作流程图A盘面选择开关“手动/自动”置于“手动”位置，按脱扣按钮开关跳闸则可停电。B应急电源停电，停发电机工作电源即可。供配电设备（设施）维修保养规程供配电维修保养工作程序低压配

41、电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。机电维修电工按供配电设备检查保养计划表、变压器检查保养表、低压配电柜检查保养表要求进行维修保养,并将维修保养情况记录于供配电设备保养记录表、供配电设备维修记录表，零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部经理和公司领导。凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工

42、进行维修。电气工程师提供工作指导及检查监督。主管工程师每年12月制定下年度供配电设备检查保养计划表、并按运行情况制定中修、大修计划。相关记录变压器检查保养表低压配电柜检查保养表 设备检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 配电柜检修工作票 设备对外委托维修申请单柴油发电机运行管理规程工作程序管理人员工作程序主管工程师负责请购、验证设备，外委修理的联系工作。每年12月份制定下一年度柴油发电机检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。工程部经理A审核柴油发电机检查保养计划表及中修、大修计划。B组织有关人员对发电机房,及设备进行周检、月检。机电运

43、行值班电工工作程序在“市电”停电的情况下,值班电工应迅速赶到发电机房。一般情况下柴油发电机组延时8秒自动启动,若不能带动负荷,应遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，若无故障，迅速手动启动发电机组。带负荷运行过程中，每一小时抄填一次柴油发电机组运行记录。分析各项运行数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告主管工程师解决。保持发电机房的清洁卫生。发电机房管理工作程序非工作人员进入发电机房,须经主管工程师或工程部经理批准后,由运行值班电工陪同方可进入。消防设施完好，禁止吸烟。保持良好通风及照明，门窗开启灵活。保持机房清洁，墙壁、设备无积水，水渍、油渍，不得堆放

44、杂物。发电机置于自动启动状态。每月空载运行二次，每次30分钟。发电机油箱内储备8小时满负荷运行用油量。相关记录 机电设备台帐 柴油发电机组运行记录 柴油发电机组巡检记录 机电运行交接班记录柴油发电机操作规程工作程序检查检查必须在机组未运行前进行。检查润滑油油位，尽量保持油位在油尺（H I）位置，但不可超过，只能使用美孚黑霸王（MOBIL SAE15W40）。检查冷却水系统是否正常，换水后一定要加注防锈水(DCA601)。确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏和畅通，燃油采用进口0#柴油或国产0#柴油均可。检查蓄电池的端电压（DC24V）若电解液面过低，可添加适量相同比重的电解液。自动启

45、动：当“市电”停电后，发电机房应急电源配电柜上工作电源“断路器”自动分闸，连锁应急电源“断路器”合闸，柴油发电机组自动启动。自动停机：当“市电”恢复后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上工作电源“断电器”自动合闸，连锁应急电源“断路器”分闸，柴油发电机组自动停机。面板及说明(略)柴油发电机维修保养工作程序工作程序维修保养工作程序机电维修电工负责柴油发电机维修保养，重大维修外委修理。机电工程师每年12月制定下年度柴油发电机组设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划。机电维修电工按柴油发电机组设备检查保养计划表柴油发电机设备检查保养表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于柴油发电机设备

46、保养记录表、柴油发电机设备维修记录表，零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因、解决方案书面上报工程部经理和公司领导。机电工程师负责工作指导和检查监督。相关记录 检查保养计划表 柴油发电机检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请表机电维修工作规程工作程序工作安排与接受每日8:00参加晨会。主管工程师布置工作, 维修班长进行分工,如暂时没有安排,维修人员应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,随时听从主管工程师的工作安排。维修户内电器设备或给排水设施.维修人员接到维修命令后10分钟内准备好工具袋,

47、带上必备工具及针对维修项目的备用零配件若干,干净毛巾,干净工作手套,塑料袋。身着干净工装和工作手套、佩带工作牌，持维修单按门铃（敲门）。待用户开门后先说“您好”，然后礼貌客气地询问是否需要维修，待用户首肯后再进屋维修。在维修时，应尽量减少维修活动面积，保持户内清洁，严禁高声喧哗、游荡。维修完毕请用户试用，将所有维修垃圾装入塑料袋带走，并将所维修的部件和周围环境清洁干净。用户验收后，请用户在维修单上签字，交付“第一联”与用户。维护人员将签好的“维修单”交给主管工程师，由其转“第二联”给物管部，“第三联”给财务部。维修机电设备(设施)维修人员接到维修指令后10分钟内准备好必备工具、零配件，穿戴好工

48、作服、鞋、手套，在运行值班人员配合下进行维修保养，工作结束后要作好有关记录，并做到工完场清。维修人员在接到紧急故障抢修指令后,要迅速赶到现场,听从主管工程师安排。相关记录 机电设备台帐 设备保养记录 设备维修记录 设备对外委托维修申请表给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程工作程序机电运行值班电工每2小时对给排水设备巡检一次，并倾听设备运行时有无异常响声，观察运行时的电流、电压，并做好巡检记录。水泵房每周清扫一次，每月清洁一次设备，保持设备、地面、墙壁无积尘、水渍，油渍。给排水设备(水泵)操作流程图A给排水设备(水泵)操作流程开启进水阀按水泵控制柜上“启动”按钮开启水泵供水水泵控制柜的转换

49、开关拨到“手动”位置开启出水阀将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵投入自动运行状态按水泵控制柜的“停止”按钮，水泵停止供水B排水设备(潜水泵)操作流程控制箱上转换开关拨到“手动”位置按控制箱“启动”按钮开启水泵排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置水泵投入自动运行状态按控制箱“停止”按钮水泵停止排水给排水维修保养程序给排水工程师负责给排水设备(设施)的综合管理,包括技术资料、档案的收集；每年12月制定下一年度给排水设备（设施）检查保养计划表并按运行情况制定中修，大修计划。负责零星设备、配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作，对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。工程部经理审核给

50、排水设备（设施）检查保养计划表并组织进行周检和月检。给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大维修外委修理。给排水维修工按给排水设备（设施）维修保养计划表，给排水设备检查保养表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录在给排水设备维修记录表、给排水设备保养记录表内，零部件更换和大修同时记录于机电设备台帐。给排水设备故障排除一般不超过8小时，如在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因，解决方案上报工程部经理及公司领导，限期解决。凡是夜间发生的，不影响用户工作的，不会产生后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班给排水维修工进行处理。需停水进行维修保养时，遵守执行停水工作程序。给排水设备(设

51、施)故障一般处理工作程序供水泵出现故障时,运行值班电工应马上启用备用泵，然后立即通知给排水维修工及时维修。排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，更换水泵。供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水时，机电运行值班电工应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。排污井，雨水井等因堵塞造成下水不畅，浸水等，电话通知疏通队疏通。水泵房管理工作程序非工作人员进入水泵房须经主管工程师或工程部经理批准后,由运行值班人员或给排水维修工陪同,方可进入。水泵房内机电设备由机电运行值班电工负责操作，其它人不得擅自操作。控制柜上转换开关，无特殊情况下应

52、打在“自动”位置，生活水泵每隔15天轮换一次。保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。不得擅自改动机房线路，器材，若需要改动，须经上级领导批准后，方可进行。保持消防设备（设施）完好，禁止吸烟。保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。停水管理工作程序因工作维修等原因需要停水,应由给排水工程师提交停水报告,经工程部经理批准,公司领导同意后通知物管部,由物管部填写“停水通知单”提前24小时通知有关用户。因突发事件停水，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水24小时内向有关用户作出解释。相关记录 设备保养计划表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请表 给排水系统巡检记录 变频生活用水

53、水泵运行记录 给排水设备（设施）检查保养表二次供水管理规程工作规程二次供水管理的要求二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整、加盖、加锁、水口干净、并申办二次供水卫生合格证。新建的二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行竣工验收。二次供水、消毒人员，须持“健康证”、“培训证”并经卫生防疫站认可。给排水工程师每年12月制定下年度不少于两次的水池清洗及消毒计划。给排水工程师每次清洗及消毒计划实施前两天通知物管部。物管部在计划实施前24小时出停水告示，通知大厦用户。二次供水清洗、消毒程序准备好工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵

54、、鼓风机、口罩、眼镜等工具、用具。安全准备水池内作业光源要36V以下安全电压工作照明，最好用手电，应急灯；三相水泵要装有漏电开关。对水池清洗、消毒前要对水池进行排风，送新风，并经过物理试验后认为安全才可进入池内工作。（物理试验：把燃着的蜡烛放入池内，如不熄灭说明池内不缺氧）。在清洗水池过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在池内感到身体不适、产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧、要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。除杂物和清洗：先用铁铲将池内泥沙及各种沉积物清除，然后用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗，排出污水。消毒用配制1:100的灭菌净

55、（一般为漂白精粉）溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒， 并将水池盖好，封闭半小时后排出消毒液。往水池内注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒药水。注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池注水，达到标定的水位高度，并加盖、加锁。取样送检水样抽取及送检由工程部经理安排专人完成。水样抽取点应从底层水池和顶层各抽样一支。盛放水样的容器为500毫升的矿泉水或蒸馏水瓶，盛水前应先将水瓶清洗干净，并在瓶外贴上送样单位及日期。水样要当天送到卫生防疫站受检，并取回卫生检测结果报告单交工程部存档。记录和报告由工程部负责记录清洗、消毒水池的全过程，并经主管工程师及工程部经理签字后存档。相关记录

56、 水池清洗、清毒记录表空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程工作程序管理人员工作程序空调工程师负责空调设备的综合管理。包括技术资料、档案的收集管理，负责零星设备配件，材料采购计划的编制，外委修理的联系委托工作。每年12月制定下一年度空调检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。 对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。 负责编制空调设备（设施）台帐，设备卡片。工程部经理A 审核空调检查保养计划表及中修、大修计划。B 组织有关人员对设备房及设备进行周检、月检。运行值班电工工作程序空调机房内设备由运行值班电工负责操作、监控、记录,应在空调设备运行中观察电流、温度、压力大小，倾听有无异响，并

57、记录于空调运行记录表、空调巡检记录表。空调开机操作流程启动冷却塔风机启动冷却塔循环水泵开启空调主电源启动空调风机设定制冷参数、启动空调压缩机空调关机操作流程关闭空调压缩机关闭空调风机关闭空调机组主电源关闭冷却塔循环水泵关闭冷却塔风机空调维修工工作程序空调维修工依据空调检查保养计划表按时按空调检查保养表要求进行维修保养，重大维修可外委。若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。维修工应将维修保养情况记录于空调设备保养记录表、空调设备维修记录表、零部件更换及大修情况同时记录于机电设备台帐。故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法排除的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间、书面上报工程部经

58、理及公司领导，限期解决。空调机房每周打扫一次,机组每月清洁一次，地面、墙壁无灰尘、水渍、油渍。空调机房管理工作程序非工作人员进入空调机房须经主管工程师或工程部经理批准，并由运行值班人员或空调维修人员陪同，方可进入。空调机房机电设备由运行值班电工负责操作，其它人员不得擅自操作。运行中若出现停电等异常情况，应立即停机，待查明原因排除故障后，方能开机。机电运行值班电工应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。应保持消防设备完备，禁止吸烟。保持室内良好照明及通风，门窗开启灵活无破损。应保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。停机管理程序因工程维修等原因停机应由空调工程师提交空调停机报告,经工程

59、部经理及公司领导批准后通知物管部，由物管部填写“空调停机通知单”、提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。相关记录 中央空调运行记录表 设备检查保养计划表 空调检查保养表 设备保养记录表 设备维修记录表 设备对外委托维修申请单 中央空调巡检记录电梯操作运行及维护保养管理工作规程工作程序管理人员工作程序机电工程师A机电工程师负责电梯的综合管理，包括技术资料、档案的收集及管理。同时对电梯维修工，电梯公司维修保养工作进行指导及检查监督。工程部经理A. 审核电梯设备检查保养计划表。B. 组织进行周检，月检。电梯维修工作程序1.2.1

60、全自动操作将首层基站锁用钥匙将关机状态（PAR）旋转至运行状态（RUN）处。按外召唤按钮（CHLL BUTION）门机开启。用钥匙打开轿箱内控制面板的操作盒，扳动照明开关（LIGHTING SWITCH）至开启位置（LIGHT），使照明灯亮，将风扇开关（FAN SWITCH）板至（FAN）处，使风扇运转。关闭控制盒，经几秒钟后，会自动关门，按所需楼层，电梯即可运行。维修保养A. 维修保养过程中，应严格遵守电梯安全操作规定。维修保养时，一般需切断电源，以免触电或卷入引绳轮而造成人身伤亡和设备事故；因维修保养需要停机时，须确认轿厢内无人方可停机；在维修保养中，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，