[标杆房企]高档别墅产品研究及设计建议(含案例分析 242页)

1、别墅专题研究客户目标 Objectives 独栋住宅产品独栋的定义与特征独栋的产品特征：独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。主流独栋产品的技术要点1）独栋单体的层数通常在23层，面积通常在250平方米以上。2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应低于15米。3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。4） 独栋产品的建安成本通常为12001500元/平米（以北京地区为例）

2、。独栋产品的市场适用性独栋的适用条件：低密度产品在市场中建立高价值认知；具有支撑独栋产品的地段或资源条件。独栋产品在解决方案中的常见角色1）混合社区中的价值标杆。2）强势资源的价值兑现产品。2）陌生资源区的启动产品。3）城市中实现高额开发利润。独栋的产品价值分析几种常见的居住理想原型1、倚居山水的隐逸生活原型2、归隐郊野的田园生活原型3、高尚而自在的欧美小镇生活原型4、复制童话的城堡/庄园生活原型5、浮生半日的度假生活原型独栋的核心价值独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的

3、一种接近或实现，而这种居住理想不是凭空而来的，而是有迹可循，在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者的价值认同。独栋的产品价值分析独栋产品的价值要素1、完备之上的特色化追求2、对资源的倾斜性3、私有专属的强烈体现4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神客户目标 Objectives 高级独栋别墅产品研究及设计建议户型设计要点 建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。 地上建筑面积350平方米到400平方米。 地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。 地上两层，地下一层。 室内车库，双车位。 4个卧室，包括1个主卧区+3

4、个次卧室。户型设计要点 注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。 地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。 门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。 楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔

5、，以彰显别墅的气派和身份感。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。 一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。 家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口户型设计要点 二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。 主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。 两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。 在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家

6、庭室，做到楼上楼下空间有交流。 从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。 地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet, basin, shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。首层功能空间面积建议分层功能空间面积()总面积()首层门厅10200-240客厅40-60餐厅15家庭室15-20西厨、早餐室15中厨10-15公用卫生间5次卧室（包括独立卫生间）20车库 35二层与地下室功能空间面积建议分层功能空间面积()总面积()二层主卧区主

7、卧室20-30150-160主人卫生间10-15步入式衣橱*2（510）* 2书房10次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* 220-30家庭室10-15地下室康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）100-120160-200设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括酒窖、公共卫生间等）20产品的使用细节室外空间室内空间内外空间关系建筑排布大面积庭院、多重庭院、精装修庭院客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积观景窗、多房间景致保证私家庭院面积大面积会客厅细节的使用价值高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞

8、、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。客厅挑空处理细节的使用价值根据对西山美庐来访客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 项目名称客厅挑空面积(m2)优山美地b3户型28优山美地b6户型25莱蒙湖C户型27大湖山庄F1户型30温哥华森林A4-C户型29温哥华森林A2-C户型33厨房与餐厅细节的使用价值厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：操作台面临窗而布通过落地窗与后院联通的厨房厨房与餐厅细节的使用价值西山美庐E户型地上

9、一层中厨面积 14平方米西厨面积12平方米餐厅面积18平方米温哥华森林A2-C户型地上一层中厨面积 8平方米西厨面积10平方米餐厅面积28平方米项目名称中厨面积(m2)西厨面积(m2)西山美庐B户型1511西山美庐E户型1412温哥华森林A2-C户型810温哥华森林A4-C户型59顺驰林溪A2户型511顺驰林溪A3户型612是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积不应过小，20平方米较为合适；餐厅与起居室应有明显的分隔；主卧室区细节的使用价值各卧室尽可能配有衣帽间二层独立家庭室、独立舒适的书房男女主人衣帽间分开主卧室40-50平方米以上，衣帽间10平方米项目名称主卧区面积(m2)优

10、山美地b3户型58优山美地b6户型53晴翠园C2户型63晴翠园E户型50温哥华森林A4-C户型55温哥华森林A2-C户型65多处挑空处理细节的使用价值入口处设置大气的玄关餐厅挑空项目名称餐厅挑空面积(m2)优山美地b3户型14纳帕溪谷SF户型15水印长滩2N户型18水印长滩2SA户型20大面积、落地采光窗细节的使用价值例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。起居室采光落地窗起居室采光落地窗将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝

11、向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。“临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”西山美庐业主访谈，“享受用餐+观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室-庭院、二层-露台）主卧室大面积观景窗细节的使用价值主卧室落地窗与阳台起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。客户对采光窗的细节要求细节的使用价值高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗

12、的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。客户对大面积采光窗的细节要求特殊功能空间成为普遍要求细节的使用价值 地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间 保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。 私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房 首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住大面积私家庭院细节的使用价值项目名称地上建筑面积私家庭院面积碧水庄园350-370500优山美地B3区344-383200-300大湖山庄366500-1000观唐350-3732

13、05-502纳帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600莱蒙湖387500西山美庐355-391350-400温哥华森林388400-500高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择500-1000平方米/户的标准。多重庭院细节的使用价值多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米

14、，后院面积约在200-400平方米。入户前院多重庭院细节的使用价值前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。精装修庭院细节的使用价值庭院功能：有别墅居住经

15、验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。精装修庭院细节的使用价值庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电源线等。 高级别墅推荐户型1别墅一层 建筑面积 221 m2客厅40餐厅15家庭室22卧室15西厨17中厨7储藏室A2储藏室B2佣人间5卫生间A3卫生间B5洗衣房4车库33别墅二层 建筑面积 146m2主

16、卧室25主卫生间13衣帽间10卧室A15卧室B13卫生间A4卫生间B4露台17地上一层地上二层兰乔圣菲D户型总建筑面积367地上建筑面积367 高级别墅推荐户型2总建筑面积554地上建筑面积387 地上一层221 地上二层162 地下室172 地上一层庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。高级别墅推荐户型2地下室地上二层总建筑面积554地上建筑面积387 地上一层221 地上二层162 地下室

17、172 高级别墅推荐户型3西山美庐G户型总建筑面积615地上建筑面积387 地下建筑面积228 该户型首层动静分区明显、合理；起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光；与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气；首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形成独立主卧区；厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；车库未能与起居室相连，停车后需要经过楼梯走道到达起居室；首层卫生间位置较远，需要绕过楼梯间；首层高级别墅推荐户型3地下室地上二层二层四间卧室+一间书房，非常符合当前别墅消费需求；书房位置独立，既与楼梯间相连，又能从主卧室区进入，可形成独立的主卧区；二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北角的卫生

18、间外，均带有露台，可远观西山；地下室面积大、功能全；地下室内的佣人房均享有自然采光；高级别墅推荐户型4总建筑面积613地上建筑面积391-408地下建筑面积222 西山美庐E户型地上一层首层客厅挑空6.4米，南向两层高度的落地窗，显现尊贵感；主客厅方正，实用性高，外加挑空后的强烈空间感，凸显出豪宅的大尺度和奢侈感，深受客户喜爱；该户型是西山美庐最为畅销的户型，特点在于空间尺度收放合理、空间方正使用率高；高级别墅推荐户型4地下室地上二层主卧室的南侧北侧通过露台实现双向通透，增加采光面和主卧区的视野；各个卧室均设有洗手间；地下室与下沉式庭院相连，既为地下室提供了自然采光，也是自家庭院与外界的自然隔

19、离。客户目标 Objectives 豪宅别墅产品研究及设计建议户型设计原则 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在20套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在500平方米左右。超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰

20、显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。户型设计要点（500 左右） 地上建筑面积450平方米到550平方米。 地下建筑面积250平方米左右，总建筑面积700-800平方米。地上两层，地下一层。室内车库，2-3个车位。建筑基地面积在1200平米左右。5个卧室，包括2个主卧区及三间次卧室。与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外 二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。功能空间面积建议

21、（500 左右） 分层功能空间面积()总面积()首层门厅（包括衣帽间）20280-350客厅50-70餐厅20-30家庭室20-30西厨、早餐室20中厨20公用卫生间20次卧室（独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）20-30车库 40-60功能空间面积建议（500 左右） 分层功能空间面积()总面积()二层主卧区1主卧室20180-220主人卫生间10步入式衣橱5-10书房10-15主卧区2（可与一层次卧互换）主卧室20主人卫生间10步入式衣橱5-10起居室10-15次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* 220-30家庭室20功能空间面积建议（500 左右） 分层功能空间面积()总面积()地下室泳池

22、（包括机房、更衣间、卫生间, 可选) 100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）20纳帕溪谷F户型总建筑面积654地上建筑面积469 地上一层279 地上二层190 地下室185 首层建筑实景图豪宅别墅推荐户型1单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊贵感。U型建筑自然围和了内庭院，同时也增加了建筑的采光面。地上二层纳帕溪谷F户型总建筑面积654地上建筑面积469 地上一层279 地上二层190 地下室185 豪宅别墅推荐户型1二层

23、的走道尺度适当放大，预留了布置斗柜或壁桌等装饰家具的空间，走道的尽头以弧形的结合玄关和客厅吹拔的小阳台结束，使走道也称为一道风景。主卧室的卫生间干湿分区，洗面池与通往衣帽间的走道自然结合。豪宅别墅推荐户型1地下室庭院效果图纳帕溪谷F户型总建筑面积654地上建筑面积469 地上一层279 地上二层190 地下室185 多重庭院的设计，主要的功能空间均朝向庭院，使得每个主要房间都有了2个面以上的景观。纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 地上一层276 地上二层176 地下室185 地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型2先进院门再进家门的设计保证了私密性，同时也迎合了中国人传统的居住习惯。

24、主卧室设计了单独的起居空间。建筑实景图豪宅别墅推荐户型2地下室纳帕溪谷E户型总建筑面积637地上建筑面积452 地上一层276 地上二层176 地下室185 庭院效果图庭院实景图西山美庐L户型地上建筑面积571地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型3西山美庐L户型地上建筑面积571地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型4客户目标 Objectives 经济性小独栋产品分析经济型小独栋产品研究小独栋别墅界定解决较高建筑密度的方法解决紧凑的生活空间的方法户型研究小独栋别墅界定地上面积区间：200-320平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米技术指标地下面积： 类低密度住

25、宅产品（以TH为例）TownHouse的定义与特征Townhouse至少具备三个基本特征：1) 通常位于城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统；2）高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然 ；3）住宅功能的齐备性和独栋相接近 。Townhouse的构成：TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse 的技术要点1）TH单体的层数通常在23层，面宽范围：以68米居多，最小可至4.8米，北京汤House某户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。2）TH常见以6联、8联、10联

26、居多，其总长度受消防规范限制不可超过70米（需核实）。3）TH社区的容积率一般在0.60.8之间。4） TH产品的建安成本通常为15002000元/平米（以北京地区为例）。TownHouse产品的市场适用性Townhouse的适用条件：TH的作为 “最经济”的低密度产品，其市场价值的实现通常需要低密度物业的价值在市场中已经获得基本的认知。Townhouse 产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性，同时又可体现明显升级。3）远郊别墅板块中的低

27、总价度假产品。TownHouse的产品价值分析Townhouse 的价值要素1、“看齐独栋”的空间构成2、“有天有地”的充分表达3、兼顾私有和邻里的单元组合Townhouse 的核心价值Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标这一点也是所有类低密度产品的共同特性。TownHouse价值分析1、 “看齐独栋”的空间构成Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可

28、以概括为5个组成部分：1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等；2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征。需要在有限的面积制约下包容多样的功能空间；同时空间由平面趋向“立体”TH的内部空间表现的前所未有的丰富与活跃。一些空间形式上的关键动作，是体现“别墅感受”的重要手段：1、“挑空”空间的出现。通常出现在门厅与起居室

29、部分。2、“天井”的出现。是解决进深过大时采光通风的有效手段，客观上也提升了室内空间的变化与品质感3、 部分TH产品利用错层、夹层或阁楼等创造出丰富的空间变化。TownHouse价值分析2、 “有天有地”的充分表达“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。天井内庭院兼具功能意义和情景价值大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院TownHouse价值分析3、兼顾私有和邻里的单

30、元组合传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间呈现线型特征。通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。“错联”增大中间单元的采光面与观景点首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明

31、显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。首层二层“对拼”私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价新浦江城联院别墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。“合院”联院TH前、后两庭院其中4个户型还有内庭院空间， 整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车交通组织方式：单跑房型建筑面积房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位c2004房2厅3卫212.510.53.7501501d2004房2厅3卫2.57143.5701001万科第五园客户目标

32、Objectives TH产品常见的八种溢价方式方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；亚运新新家园中庭花园下沉；亚运新新家园半地下室，顶部高出水平面60工分以上；美林香槟小镇方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；万科城美林香槟小镇万科蓝山帕莎迪纳中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休

33、憩区；方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；侧进，形成入户玄关；凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派；将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；万科蓝山万科蓝山金地格林春晓美林香槟小镇方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；客厅二层挑空（6m）利用客厅喝餐厅间的错层设计（33.9m）利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）利用双跑楼梯增加层高（3.6m）利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设

34、计可改善采光和通风效果的方法设置中庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风餐厅上空挑空设置透光天窗万科蓝山帕萨迪纳帕萨迪纳万科第五园方式六：在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少；直跑：节约面宽 双跑错层：最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用 横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反方式七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；转角落地窗、转角阳台；客厅

35、挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗；北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；方式八：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点；主卧专用层，南北双阳台，还带大露台主卧室都配有阳光浴室三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。万科第五园北京新新家园各区域划分清楚，露台大而方正；金地格林春晓帕萨迪纳功能区隔明显，南北露台，空间灵活；客户目标 Objectives 中式别墅产品分析案例检索北京观唐北京紫庐北京优山美地成都芙蓉古城北京香山甲第

36、成都清华坊北京易郡成都蜀郡案例检索成都三利宅院成都国色天香上海九间堂上海恒联名人世家南京中国人家上海绿洲江南上海生茂养园上海康桥水乡案例检索杭州万科中粮本岸深圳万科第五园杭州九龙1号长沙汀湘十里广州清华坊苏州建邦唯园 苏州天伦随园杭州颐景山庄绮霞苑从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类复古派特点：从建筑、园林、文化等多方面忠于某一类中式风格的传统典型案例：观唐、龙山书院集萃派特点：中式建筑的多种风格主题的片段式摘录与组合典型案例：芙蓉古城意象派特点：现代手法+中式元素、营销噱头典型案例：万科第五园、优山美地、中堂复古派案例分析观唐开 发 商：博华紫光置业有限公司物业地址：北京市朝阳区香江北路

37、西侧（香江花园西）占地面积：48万平米，其中建设用地25万平米建筑面积：11.5万平米容 积 率：0.46总 套 数：326栋（310栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房） 一期套数：174套总体规划：皇城脚下的又一个城风水学中最佳村镇选址按照中国风水学“背山； 面水；向南”的原则进行资源再造。在别墅区外北侧绿带内侧挖河外侧堆较高土山，西侧绿带内侧挖河外侧堆次高土山，山上植丰茂树木。在别墅区外南侧绿带内挖湖，成平坦开阔之势，湖外侧堆较低土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的案山。外围5-10m宽的护城河，既体现了皇城规划的理念，又实际起到社区与外界剥离的安全屏障。街巷式布局：主街胡同内庭院 沿袭了

38、中国古代城市规划 “不正不威”的思想, 遵循“街道分割”和“方块居住”原则，采用棋盘式端直布置街巷式布局：主街-胡同-内庭院 （扬抑扬）主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。 主商业街胡同内庭院院落空间院落空间体现在整个小区的规划及每栋单体建筑中3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出200-500中式而私密的院落空间建筑：色彩造型、建筑符号体现北方传统民居特色色彩与造型：以北方建筑色调（灰色）为主体，在院门、檐口

39、等处适当配以红色等富贵色彩。细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。竖向条窗的设计：体现了中式庭院（园林）建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意，强调与中国传统诗画的关系，长条窗寓意画卷或画轴，从室内透过成组的长窗看内庭，季节交替、自然变化、宛如山水画卷。景观环路景区在绿带中又形成带状水池，靠建筑为规则折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸外侧留8米绿化带，沿墙种高大乔木，乔木下为花灌木，别墅区掩映其中。绿带外是护城河，内侧为规则直驳岸，

40、外侧为自然曲驳岸；护城河或宽或窄，或深或浅，在南部开阔地带洋溢为湖泊，水中形成许多河弯、岛屿四角园林融入了明清园林的精髓，横贯明清江南私家庭院园林之大成客户以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客户老外儒商据统计，还有23%的老外不知道观唐是中式别墅。中式别墅，反而涉外。观唐广告语复古派案例分析龙山书院开 发 商：北京xx置业有限公司占地面积：10.3万平米容 积 率：0.4总 套 数：119套开盘时间：2005年11月龙山书院真实的再现了苏州园林和苏州传统建筑风格龙山书院项目在北京实现了纯粹“粉墙黛瓦”的建筑形式与“亭台楼阁、小桥流水”的苏州私人园林。庭院精装修交房以极致的展示项目“

41、苏州园林”的核心卖点。龙山书院从设计、施工、用材等方面全方位的体现以“嫡传的中式苏州庭院”为核心的产品诉求香山帮：施工队伍部分来自苏州香山木工注：香山帮是一个集木匠、泥水匠、漆匠、堆灰匠（堆塑）、雕塑匠（木雕、砖雕、石雕）、叠山匠（假山）等古典建筑全部工种于一体的建筑工匠群体。明代生于苏州太湖香山的建筑泰斗蒯祥是香山帮建筑技艺的领军人物，他所主持设计建造的北京明皇宫等传世之作，使香山帮古建筑技艺名闻天下。至今在苏州还有上万名香山帮匠人。太湖石太湖石为我国古代著名四大玩石之一（英石、太湖石、灵璧石、黄蜡石），因产于太湖而得名。太湖石是皇家园林必不可少的观赏石，被成为皇家贡石。来自苏州余窑的金砖立

42、柱：来自江南古筑的粗杉木拆运古建筑作为会所，进一步表达了传统中式的概念项目专程从江西收购一处古宅，拆运复建，作为项目会所的一部分。复建历时1年，耗费700-800万元。复古派中式别墅案例总结基本手法：从建筑、园林、文化等多方面忠实再现某一类中式传统风格关键点：保证风格的纯粹性与一致性，原汁原味优势：中式风格的独特性和纯粹性容易形成价格突破有利于在后期营销中营销市场影响力风险：客户风险：客户群体相对小众（外籍和中式情节客户为主），存在排他性成本风险：受建筑造型、材料和工艺的要求，成本一般较高设计风险：须在传统建筑理念和现代居住习惯之间找到平衡适用性：中小规模项目，或大规模项目中的某一组团，超越竞

43、争实现价格突破集萃派案例分析芙蓉古城开 发 商：成都置信实业(集团)占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米；容 积 率：0.4成都芙蓉古城位于西郊温江永宁镇，距离成都市区车程约50分钟，属于陌生区大规模项目项目位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁。项目占地810亩，规划总建筑面积20万多平方米。项目于2000年末入市，当时新成温快速通道未修通，项目交通非常不便，从成都市区到项目需要大约50分钟车程。项目主要依托自然资源是成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。项目定位为集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的

44、综合性社区 很成都 很中国项目规划布局在反映古成都城市布局特色的基础上，尽力满足现代居民休闲度假生活需求区域外建设 “城墙” 和“护城河”，建立边界； “古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌。功能分区明确，包括风情居住区、特色商业区、运动保健区和文化休闲区，各个分区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐；其中特色商业区和文化休闲区集中布置形成核心，运动保健区分散布置满足置业客户不同需求。“城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑形成了一个个独立而又互为呼应的园林居住体系。文化休闲区运动保健区运动保健区特色商业社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过

45、不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所江南小桥流水风格是整个社区园林的灵魂所在。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。漫步于社区，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。建筑风格上以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑。每个组团的建

46、筑风格在总体上保留中国传统建筑文化精华，但是又体现了不同地域特色。组团里的不同的民居共同与园林形成了区域独特景观与感受。建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料。提供多种居住物业形式，但总体保持低密度社区的整体风格来形成与城市居住区的差异项目产品风格多样，既有四合院式的传统民居公寓，户型面积从40-300平米不等；又有户型面积偏大、私密性较佳的传统中国联排别墅和独栋别墅，来满足不同收入阶层的置业需求。通过展示区打造以成都传统文化为载体的“出城不出尘”的全新生活方式，克服区域陌生度实现成功启动启动时在市内修建了40亩的芙蓉古城意境小区。作为680亩芙蓉古城项目的实验室对于整个项

47、目的概念和风格进行了极致展示。通过出书、摄影展以及成都传统文化论坛等活动唤起成都人对于古成都的回忆。社区的配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形”上反映出浓厚的巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆主干道斜穿小区，共长1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议交流中心等功能，总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建，为不同类

48、型的休闲客户提供了住宿娱乐场所。集萃派中式别墅案例总结基本手法：中式建筑的多种风格主题的摘录和组合关键点：风格的包容性、功能的复合性优势：扩大了客户覆盖面整体意向是关键，降低了在某一风格建筑设计上的压力产品容易形成差异和梯度，便于与大盘的分期开发相结合风险：设计风险：多种风格的协调处理适用性：通常应用于大规模、复合型项目，在保持独特性的基础上控制市场风险写意式案例分析xx第五园开 发 商：xx占地面积：一二期22万平米，三期8.4万平米建筑面积：一二期25万平米，三期12万平米容 积 率：1.44总套数：1034套，其中庭院别墅102套建筑粉墙黛瓦唤起传统徽派民居的记忆，简约直白不失时尚马头墙

49、挑檐传统徽派建筑第五园园林规划起承转合园林水围竹绕、小桥流水园林窗花、影壁窗花影壁传统徽派建筑第五园复建“老房子”作为精神图腾万科将一座400平米的老房子从北京移植到第五园，再现徽派民居的原汁原味。老房子再生，成为项目的精神核心和文化灵魂。客户以高学历的年轻群体为主，有文化情节，而又追求时尚与创新意象派中式别墅案例总结基本手法：采撷中式建筑中的典型元素加以改造，采用现代建筑手法化繁为简，表达中式意象，从营销上放大“中式主张”关键点：写意大于写形优势：客户相对主流，排他性相对较小不违背现代居住习惯风险：设计风险：在中式元素改造上的尺度把握，简约而不能简陋适用性：一般适用于非陌生区，通过适当差异化

50、赢得区域内竞争中式别墅分类及特征总结基本手法主要优势主要风险适应条件复古派完全忠于传统极致性客户层面小成本投入大中小规模市场突破集萃派摘录组合，不过于强调内在关联包容性风格的协调处理大盘开发控制风险意象派写意大于写形主流性简约尺度把握不佳容易丧失品质感非陌生区客户目标 Objectives 别墅风格罗马风格（Roman Revival）罗马风格别墅特征是：A.有一简单的三角形屋顶或三角或三角屋脊；B.正立面是一个与屋檐等高的古典门廊（它是正立面最显眼的进口）；C.古典门廊由四根基础为方形的柱子和一个正山墙（三角楣）组成；D.正门的门上方有一半圆形或椭圆形的气窗；E.窗户是按中心轴对称分布的，通

51、常有五列（少于三列和多于七列是少见的）。它有三种形态：二层；一层；带侧翼附楼。古典传统希腊风格（Greek Revival）希腊风格别墅特征是：A.屋顶为低坡度的山墙或四坡顶；B.在三角形屋檐下及正门廊的屋顶下有宽长的上楣带；C.古典式门廊（有时与屋檐等高）的顶通常是平的，由若干根圆形或方形的立柱支撑；D.正大门上有横向装饰条，与精致的大门装饰融于一体。它有六种形态：门廊与屋檐等高；门廊低于屋檐；正立面是全断面门廊；正山墙门廊；正山墙门廊带侧翼；平顶（城市住宅中）古典传统新古典主义风格（Neoclassical）新古典主义风格别墅特征是：A.正立面一般设计成豪华的与屋檐等高的门廊，对称而平衡；

52、B.门廊的三角楣由厚实的古典柱子支撑（柱头花色常为科林斯或爱奥尼亚式）；C.屋檐装饰很精细。它有五种形态：门廊与屋檐等高；部分门廊低于屋檐；正立面是全断面门廊；正山墙门廊；一屋四坡顶。古典传统法国学院派风格（French Beaux Arts）法国学院派风格别墅特征是：A.外观装饰得豪华繁杂，正立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊（双柱）；B.墙面窗户窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势；C.墙体由石块砌成，立面常显对称。它有两种形态：平式或低坡度屋顶；孟马莎顶。古典传统乔治亚风格（Georgian）乔治亚风格别墅特征是：A.正立面常有古典门廊；B.廊檐下有长方形图案排列，屋檐上有

53、齿饰；C.窗户上下成对，分割成许多小网格（9到12个），通常窗户也是5列，为中央对称；D.大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁上有竖向排列的长方形花纹。它有五种形态：侧山墙；双折线屋顶；四坡屋顶；中央山墙；城市住宅。古典文艺复兴传统温哥华森林（北京）乔治亚风格亚当风格（Adam）亚当风格别墅特征与乔治亚风格相比，屋檐齿饰加长，正门上方加了一个半圆形或椭圆形气窗，墙面窗户有装饰窗修饰，其余的特征和形态与乔治亚当风格几乎一致。古典文艺复兴传统意大利风格（Italianate）意大利风格别墅特征是：A.四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层；B.细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字形）；C.宽长的

54、屋檐下均等排列装饰托座；D.大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。它有六种形态：简单四坡顶；四坡顶带中央山墙；非对称造型；带塔楼；正立面山墙；平顶（城市中）。古典文艺复兴传统意大利文艺复兴风格（Italian Renaissance）意大利文艺复兴风格别墅特征是：A.低坡度四坡顶，有时是平顶，瓦通常是陶瓷做的；B.宽长的屋檐下均等排列装饰托座；C.窗户分格细致，低层窗户和大门上常为拱形气窗，二层窗小而简单；D.进口门廊常有小的古典柱子支撑；E.立面常常是对称的。它有四种形态：简单四坡顶；四坡顶带侧翼；非对称造型；平顶。古典文艺复兴传统法国第二帝国风格（French Second Empire

55、）法国第二帝国风格别墅特征是：A.高大而突出的契形屋顶孟莎顶（Mansard）；B.其侧面顶（有平的和曲面两种）配有若干老虎窗，赢得了许多居住空间；C.屋檐的装饰与意大利风格相似；D.契形屋顶的上下两边楣口都有像小台阶一样的装饰长条。它有五种形态：简单的孟莎顶；中央山墙或主翼；非对称型；带塔楼；城市住宅式。古典文艺复兴传统法国折衷主义风格（French Eclectic）法国折衷主义风格别墅特征是：A.装饰较简单，三角屋顶高而陡，有时也有山墙；B.屋檐与墙体的接触处装饰仅为一个台阶；C.砖墙结构或涂外墙层，有时也用墙外布置装饰手法；D.窗边等仅有一些石条装饰。它有三种形态：对称型；非对称型；带

56、塔楼。古典文艺复兴传统殖民复兴风格（Colonial Revival）殖民复兴风格别墅特征与亚当风格相比，低层窗户演变成左右一对，大门廊纵深加长，加上冠顶形成一进口，其余特征与亚当风格相接近。这种风格有九种流派：非对称；四坡屋顶配全宽度门廊；四坡屋顶式；侧向山墙；中央山墙；双折线屋顶；一层；二层楼外伸（加利森式）；三层。古典文艺复兴传统美国风格（American Colonial Revival）美国风格别墅有四种基本体型：A型，正立面双山墙式（又称Shotgugun）；B型，L形式；C型，I形式（含Cape Cod与Saltbox形式）；D型，四坡屋顶式。古典文艺复兴传统荷兰风格（Dutch

57、）荷兰风格别墅有两大明显的特点：（A）双折线屋顶；（B）侧墙沿街面开数扇老虎窗。荷兰殖民复兴风格根基于1880年复兴时期的诸建筑风格，吸取了辛格风格的建筑特征，显非对称式（L形式），屋顶上有时开一个巨大的辛格窗，荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。古典文艺复兴传统西班牙风格（Hispanic）西班牙风格是殖民风格传教风格折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙民族风格。其中传教风格常有多弧形独立的墙面，立柱支撑的门廊上也有弧线装饰。殖民风格与蒙特利风格的建筑，二楼常有连续的一排走廊，而折衷主义风格，其装饰性不如传教风格那么明显。西班牙风格别墅特征是：A.屋顶多为红瓷瓦铺

58、设；B.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；C.门廊和窗多显拱形。古典文艺复兴传统英国民居风格（Postmedieval English）英国民居风格别墅特征是：A.陡峭的侧三角形屋顶，屋檐几乎无装饰；B.木板大门，斜网格窗显眼的精制的大烟囱。它有两种形态：两层木屋，中央烟囱（北方）；两层砖屋，两侧烟囱（南方）。中世纪传统德国风格（Germany）德国民族建筑在别墅方面最具代表性的风格要数德式（Fachwerk-bau）和城堡式（德国目前各地仍保留许多原形）。城堡式可归入古堡风格中去论述。德式风格是从中世纪德国民间住宅基础上发展起来的，与英国都铎风格接近，不同的是每个立面几乎都有明显的装饰，俗称“绷带

59、”式建筑，是日尔曼民族的主要民居形式。中世纪传统法国殖民风格（French Colonial）法国殖民风格别墅特征是：A.高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶，别墅常常是一层；B.大门和窗户细而长，门和窗上都有沿垂直方向的小网格，成对排列。它有两种形态：城市传统和乡村传统。其中乡村传统由周围的一系列柱子支撑形成围廊，给居住者提供了360的全景视野，但最突出的要数门廊的进口楼梯，它是后来欧洲各地皇家花园别墅门廊设计的雏形。中世纪传统哥特风格（Gothic Revival）哥特风格别墅强调垂直升空感。其鲜明的个性是：A.中央山墙与陡峭的侧山墙屋顶交汇在一起，山墙的屋檐边均有精巧的装饰；B.正立面墙体直接

60、伸入中央山墙而无间断；C.窗户上木梁呈尖券状；D.一层或全立面门廊，由灵巧的哥特立柱支撑。它有六种形态：中央山墙；一对山墙；正立面山墙；非对称；城堡式；砖墙色彩对比式。中世纪传统古堡风格（Chateauesque）古堡风格别墅其建筑特征是：A.高而陡的四坡顶，正立面屋顶上开有数个老虎窗，并沿伸到墙面；B.老虎窗上烟囱上侧墙上常有精美的哥特装饰物，垂直升天；C.石墙，通常还有一个古色古香的塔楼，看上去很神秘。它有五种形态：四坡顶为两个山墙相交；侧山墙顶；正山墙顶；两山墙正交；双折线顶。中世纪传统史迪克风格（Stick）史迪克风格在1878年很盛行，它造型非常漂亮，享有“木质安妮女皇风格”的雅号。