地政士之过去课件

1、1地 政 士 制 度地 政 士不動產經紀人不動產估價師 王 進 祥中華民國地政士公會全聯會 理事長台灣法治促進會 副理事長現代地政雜誌社 社長遠現不動產估價師事務所 所 長中華民國消基會房屋委員會 委員中國文化大學土地資源學系 兼任講師1大 綱 一、 地 政 士 之 沿 革 二、 台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 三、 原 土 地 代 書 制 度 之 盲 點 四、 相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 五、 地 政 士 法 之 立 法 六、 政 士 業 之 過 去 與 現 在 七、 台 灣 地 區 之 登 記 案 件 量 八、 歷 年 地 政 士 國 家 考 試 統 計 九、 地

2、政 士 執 業 十、 地 政 士 業 務 範 圍 十一、 地 政 士 業 務 責 任 十二、 地 政 士 之 專 業 領 域 十三、 地 政 士 之 未 來 走 向 十四、 地 政 士 之 心 態 革 命 十五、 地 政 士 之 世 代 交 替 2一、地 政 士 之 沿 革 （一）司 法 書 士（ 日 據 時 期 ） （二）代 書（人）（ 台 灣 光 復 後 ）（ 1945年 -1981年 ）： 1. 台灣省土地代書人管理規則 2. 領有代書執照者有 1,027 人 （三）土地登記專業代理人（ 1981年 - 2002年 ）： 1. 2002 年 4月 止，領有土地登記專業代理人證書者有 24

3、,578 人 2. 2002 年 4月 止，各縣市政府開業執照核發 15,833 人 （四）地 政 士（ 2002 年 4月 24日 施行 -） 1. 2006 年 12月 止，領 有 地 政 士 證 書 （含 原土地登記專業代理人證書）者 有 25,698 人 2. 2006 年 12月 止，各縣市政府 開業執照 核發 11,341 人34(五) 社 會 地 位：地政士之過去沿 革（社會地位）（名稱）?90年代地 政 士460年代80年代之 土地登記專業代理人340年代50年代之 土 地 代 書 人2律師律師日據時期之司 法 書 士1?45(六) 地 政 士 人 數：1日據時期 之司法書士

4、近 1,000 人240年代 50年代 之 土地代書 或 代書 約 1,027 人360年代 80年代 之 土地登記專業代理人 約 24,578 人490年代 地政士 (登記助理 4,928人)證 照25,698人開 業11,341 人加 入公 會10,755 人地政士之過去專 業 人 數（未 加 入 公 會 586 人）（有證照未開業 14,357 人）(2006.12.31)5二、台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 （一）清 光 緒 11 年 建 省( 西 元 1885 年、民 前 26 年 ) 1 2 年 設 清 賦 總 局 清 丈 土 地 發 給丈 單、清 賦 驗 証 (二）192

5、2 年 日 據 時 期，依 日 本 民 法 制 定 1. 台 灣 不 動 產 登 記 規 則 2. 土 地 登 錄 稅 規 則 3. 契 據 制6 （三）1945 年 台灣光復，回歸土地法 1. 德 國 權 利 登 記 制 ( 土 地 ) 2. 澳 洲 拖 倫 斯 制 ( 建 物 ) 3. 土 地 登 記 規 則 ( 1946 年 地 政 署 訂定發佈 ) ( 修正 10 次- -其中 修正 全文 3 次 ) 4. 1996 年 1月 26日 公布施行 信 託 法 5. 2000 年 7月 19日 公佈施行 信託業法 6. 2003 年 7月 23日 公布施行 不動產證券化條例7 7. 兼 採

6、 契 據 制 A 原 權 利 登 記 制 度 發 生 競 合 B 造 成 土 地 登 記 實 務 之 衝 擊 8. 地 政 機 關 創 設 第 二 類 * 登 記 簿 * A 信 託 專 簿 （公 示 對 抗 主義） B 土 地 登 記 簿 （登記生效要件主義） 8 三、原土地代書制度之盲點 (一) 業 不 歸 會，欠 缺 團 結 專 業 無 從 提 昇 (二) 求 知 慾 未 激 發 導 致 惡 性 競 爭 (三) 業 務 扭 曲、欠 缺 定 位 (四) 欠 缺 自 信 迷 信 關 係 (五) 忽 略 專 業 缺 乏 自 律9四、相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 (一）土 地 法

7、第 三十七 條 之 一 規 定（1975年-）（二）土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法(1981年-2003年)(已經廢止)（三）地 政 士 法（2002年-）（四）台灣地區 相 關 專 業 人 士 法 規 立 法 時 間： 1. 律 師 法（30.01.11） 2. 律 師 職 前 訓 練 規 則（82.02.12） 3. 會 計 師 法（34.06.30） 4. 技 師 法（36.10.27） 5. 建 築 師 法（60.12.27） 6. 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例（88.02.03） 7. 不 動 產 估 價 師 法（89.10.04） 8. 地 政 士 法

8、（90.10.24公佈）（91.04.24施行） （土地登記專業代理人管理辦法）（70.06.22） (已廢止)10資 料 來 源地 政 士證 書 25,698 人 （男15,162 人、女10,536人） 內 政 部 地 政 司 ( 95.12.31 )開 業 11,341 人 ( 登記助理: 4,928 人)( 43.5% )加 入 公 會 10,755 人 ( 簽證人260人)、地 政 士 公 會 全 聯 會 ( 95.12.31 )不 動 產 經 紀 業不 動 產 經 紀 業 5,114 家 內 政 部 地 政 司 ( 95.12.31 )不 動 產 經 紀 人 5,220 人 ( 雙

9、照 1975 人 )( 37.8 % )不動產經紀營業員 16,897 人 ( 雙照 341 人 )( 2.0 % )保 證 金 1 ,099,420,000 元不 動 產 估 價 師證 書 377 人 內 政 部 地 政 司 ( 95.12.31 )開 業 209 人律 師證 書 8,931 人 法 務 部開 業(約4,000人) 7,419人(含不同法院之重複登錄) 律 師 公 會 全 聯 會 ( 93.05.26 )建 築 師（登 錄） 5,003 人 內 政 部 營 建 署 ( 94.09.14 )（開 業） 2,653 人會 計 師 3,158 人 會 計 師 公 會 ( 94.09

10、.14 )大樓管理公司 489 家 內 政 部 營 建 署 ( 94.09.14 )管理服務人員認 可 人 數 16,341 人（五）相 關 專 業 人 士： 11 五、地 政 士 法 之 立 法 (一) 行政院 版 土地登記士法 為 藍 圖 (二) 土地登記專業代理人公會 全國 聯合會 積極介入並提出地政士法草案 (三) 2001 年 10 月 4 日 經 立法院三讀通過 (四) 2001 年 10 月 24日 公 佈 自 公 佈 後 六 個 月 (五) 2002 年 4 月 24 日 起 施 行12台北市台北縣高雄市桃園縣台中市台中縣台南市彰化縣高雄縣屏東縣台南縣雲林縣南投縣嘉義市宜蘭縣新

11、竹縣苗栗縣嘉義縣花蓮縣基隆市新竹市台東縣澎湖縣(公會別)各縣市地政士公會會員人數總計：10,755 人資料來源：中華民國地政士公會全國聯合會 (2006.12.31) (六) 2002年 以後因業必歸會，至 2006年 12月， 已 加入 直轄市 或 各縣市 地政士公會 者， 10,755 人，其中 台北市 地政士公會人數 最 多 近 2,000人13(七) 地政士證書 男女 統計圖 ：14(八) 換照 與 教育訓練 之 提升專業素質：1. 地政士 開業執照 有效期限 為 4 年 2. 4 年內 完成 專業訓練 30 個 小時 以上 或與 專業訓練 相當 之 證明 辦理換照 3. 屆期 未換照

12、 者，重行 申領 開業執照15 六、 地 政 士 業 之 過 去 與 現 在16（一）地 政 士 業 之 經 營 現 況： 1.個 體 戶（一般登記案件） (1) 獨 資 經 營 (2) 合 夥 經 營 (3) 依 附 仲 介 公 司 經 營 2.聯 合 事 務 所（整批 或 新建 工地案件） (1)二位以上 地政士合夥 經營 (2) 聯合 估價師、建築師、律師 合作經營 3.不 動 產 顧問公司（節稅 規劃 與 信託登記） 4. 兼 營 仲 介 業 5. 兼 營 保 險 業 6. 兼 營 投 資 房 地 產17 （二）地政士業 之 內 憂 外 患：內 憂外 患1. 專 業 提 昇 未 普 及

13、2. 電 子 化 作 業 未 跟 進3. 收費 競爭 普 遍4. 欠缺 法定 業務5. 案件 不 穩 定6. 依 附 仲 介7.排斥 專 業 訓 練仲 介1. 仲 介 指 定 代 書2. 仲介壟斷買賣、抵押業務政 府1. 網路 報稅、繳稅、查欠2. 地 政 士 便 利 通3. 跨 所 收件、跨 所 審查4. 政 府 機 關 連 線5. 實 質 課 稅 補 稅6. 網 路 登 記 （限制、設定、塗銷）7. 全 面 電 子 化 作 業18S 優勢W 劣勢O 機會T 威脅1. 人 多 勢 眾2. 遍 佈 全 台3. 公寓大廈專業4. 轉 投 資 租 金 收 益5. 地 緣 關 係6. 規 劃 能 力

14、1. 專 業 提 昇2. 社 會 地 位3. 民 眾 信 賴4. 收 費 偏 低5. 未 團 結6. 怨 天 尤 人7. 缺 乏 自 信1. 整 合2. 信 託3. 公 會4. 複 合 式5. 品 牌6. 資 訊 網 路 兼 營 仲 介7. 仲 介 高 專8. 雙 代 書9. 比 例 收 費 10.物 業 經 營 管 理11.切 入 法 拍 市 場12.節 稅 規 劃13.有 限 合 夥14.行 政 救 濟1. 案 件 量 2. 使 照 數 3. G D P 4. 網 路 化 5. 資 訊 化6. 仲 介 7. 律 師 買 賣1.網 路2.地下 代書3.便 利 通設 定銀 行規 劃1.會 計

15、師2.律 師產 權經 紀 人（三）地 政 士 業 之 S W O T 分 析：19七、 台灣地區之登記案件量20(一) 95年度 台灣地區不動產登記地區原因21(二) 95年度 台灣地區不動產登記地區原因22地區原因(三) 95年度 台北市不動產登記23242006年買賣、贈與、繼承登記暫估每位地政士可收入市值案 件 數估 計 數每年每位地政士案 件 數買賣地740,617估74 萬件74 件估 每 件 1 萬 元74 萬 元屋450,167贈與地142,447估14 萬件14 件估 每 件 1 萬 元14 萬 元屋29,323繼承地270,167估27 萬件27 件估 每 件 2 萬 元54

16、 萬 元屋32,737合 計115 萬件115 件142 萬 元地政士之現在登 記 案 件(四) 買 賣、贈 與、繼 承 登 記2425台北市（94年）登 記1,192,845 件測 量 37,014 件謄 本3,354,669 件地籍圖、平面圖 473,572 件地價謄本 6,392 件地政士之現在登 記 案 件(五) 台北市（2005年）資料來源：台北市政府地政處2526(六) 日本、台灣土地登記數比較地政士之現在登 記 案 件日 本土 地司 法 書 士2 億筆18,439人(法人209人)台 灣都 市 7,614,225筆非都市 6,677,588筆地政士證照：25,698人合計14,2

17、91,813筆公會：10,755人26八、歷年地政士國家考試統計(一) 1991年 開始考試，至今 已考 18次(二) 報名人數 1. 1991-1997年 每年，約 12,00019,000人 2. 1998-2006年 每年，約 4,0008,000人(三) 到考率 60%70% 之間(四) 及格率 1. 最低 2.87 % 2. 最高 30.54 %(五) 總報名人數 150,713人(六) 及格人數 14,336人 (至2005年)27九、地政士執業(一) 積極資格國家 考試及格 申領 地政士證書(二) 向 縣市政府 申請 開業登記(三) 開業執照，有效期限 4 年(四) 4 年內 應

18、完成 30 小時以上 專業訓練(五) 應設立 事務所 或 組聯合事務所，並以 一處 為限，不得 設立 分事務所28十、地政士業務範圍(一) 不 動 產 登 記(二) 不 動 產 測 量(三) 不 動 產 稅 務(四) 不動產有關公證、認證之申請(五) 提 存(六) 撰 擬 不 動 產 契 約 或 協 議(七) 不 動 產 契 約 或 協 議 之 簽 證(八) 其 他 與 地 政 業 務 有 關 事 項29十一、地政士業務責任(一) 親 自 處 理 業 務(二) 查 明 委 託 人 身 分(三) 收 費 標 準 之 明 示(四) 接 收 文 件 之 給 據(五) 非 有 正 當 理 由，不 得

19、終 止 委 託(六) 應 置 業 務 紀 錄 簿 (至少保存 15 年)(七) 違 反 規 定 之 負 賠 償 責 任(八) 不 得 允 諾 他 人 借 牌 執 業 (九) 不得為業務範圍以外之宣傳性廣告(十) 接 受 行 政 檢 查(十一) 加 入 公 會，始 得 執 業30 十二、地 政 士 之 專 業 領 域 A 產權報告與分析. B 契約保證. C 協同交屋 D 媒介裝潢. E 稅務規劃. F 財產管理. G 信託登記 . H 住戶規約分析. I 管委會備查 J 房稅、地稅減免 . k 土地值稅退稅 . L 共有地處理 M 糾紛調處 . N 繼承規劃 O 公共設施比重分析 P 所有權與

20、使用權之釐清 . Q 防患限制登記（查封、假扣押、假處分）. R 反設定31 十三、地政士之未來走向 （一） 收 費 價 值 化（品質提昇） （二） 收 費 比 例 化（比例收費） （三） 競 爭 合 作 化（雙代書） （四） 簡 單 複 雜 化（創造專業） （五） 代 書 仲 介 化（仲介高專）32（六）其 他： 1. 獨 資 合 夥 化 （ 有 限 合 夥） 2. 資 訊 電 腦 化 （加 強 競 爭 力） 3. 學 習 多 元 化 （兼 營 或 轉 型） 4. 專 業 區 分 化 （區 隔 市 場） 5. 經 營 複 合 化 （建 構 通 路） 6. 事 務 所 店 面 化 （學 習 仲 介） 7. 社 區 發 展 化 （物 業 管 理