宝丽花园商铺市场定位与推广策略

1、.PAGE ：.；宝丽花园商铺市场定位与推行战略目录工程根本概略工程的优优势分析一优势分析二优势分析三、商业方式分析： (一)综合性商业方式二主题性商业方式三专业性商业方式四、工程整体定位一工程的运营业态定位二价钱定位三客户定位五、营销推行一推行主题二工程笼统包装三总体宣传战略四销售战略宝丽花园商铺市场定位与推行战略工程根本概略宝丽花园位于韶关市浈江区通天坡市场侧，也是莲花山地域的商业中心区域。工程总建筑面积16132.30平方米，目前住宅单位已出卖50%左右。其商铺计有38间，总建筑面积1194.51平方米,另外加上通天坡市场侧待建的32间，共有70间，总面积约1500平方米，如今正在对裙楼

2、商铺进展一致内部装修，商铺目前根本上空置。二、 工程的优优势分析虽然本工程地段位置在莲花山地域较为优越，但现实又存在着一些影响工程笼统的要素，以致商铺目前处于滞销形状。所以只需充分认识到该工程的优缺陷，并充分发扬其的优势，才是本工程在后期的营销过程中制胜的关键所在。优势：目当前在莲花山地域处于中心区域，人流量相对较大；本工程目前为现楼，而且开展商一致装修，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；工程由专业物业公司管理，有利于对工程后期运营管理，对商铺推行具有一定的优势；周边没有什么竞争工程。发扬优势：在工程商铺的运作过程中，充分渲染工程的区位优势；在工程商铺的运作过程中，强调该

3、区域的开展前景和由此带来的商机；在工程的推行时，利用专业物业管理公司一致管理的优势，添加置业者与投资者的自信心；优势：工程商铺主要为内铺，需求具有大部分商铺曾经投资运营才可以带动人气，所以目前尚不具备以人气带动商铺销售的条件；工程以建成多时，但裙楼商铺不断滞销，呵斥一定的负面影响；工程裙楼商铺缺乏整体笼统定位，主题不鲜明；工程裙楼商铺规模不大，不利于整体推行；处理方法：1重新对裙楼商铺进展市场定位，明确目的客户；2确定运营主题，从而以有特征的运营方向带动商铺的销售；3加大推行力度，扩展商铺的暴光率与市场知名度；4设立部分“免息分期付款方式，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；三、 商业方式分析：

4、就目前的商业方式来看，主要有三种：一是综合性商业方式，二是主题性商业方式，三是专业性商业方式。综合性商业方式这一方式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙效力。商场内行业种类众多、品牌杂乱、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任终身活需求，并且在购物的同时可以进展饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种方式似乎可以以全面网络住一切的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场方式。但是这种综合性商业方式适宜于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本工程的裙楼商铺从设计上、规模上都不适宜开展综合商场。专业性商业方式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，

5、集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心思诉求。这类商业方式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的开展将直接影响到该行业专业市场的运营才干与盈利空间。针对宝丽花园的商铺所处商圈分析，也不适宜专业性商业方式。主题性商业方式主题确实定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发扬，都能找到相应主题。然后以该主题为中心以及规那么，展开运营。这类方式与其它商业方式相比，主要在于目的客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目的客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一经济群体等等。对于这些群

6、体来说，主题商场可以尽能够的满足他们的异质化需求和个性化心思诉求，针对性强。针对商圈调查，在这一片区还没有这一类型的运营方式，再结合开展商的意见，以为宝丽花园商铺适宜这种商业方式。整体定位工程的运营业态定位宝丽花园商业步行街基于上面对本工程的优优势分析及各种商业方式的分析，并结合我司对片区的调查分析，我司建议对该工程重新进展市场定位，确定商铺的运营主题，明确商铺的运营方向，从而带动商铺的销售。本工程位于莲花山中心商业区，也是该区人口最密集的区域。从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，工程裙楼商铺规模不够大，结合工程商铺目前的规划分析，我司建议将本工程裙楼商铺定位为一个小型的商业步行街。

7、主营服装、鞋袜、五金家电、小百货、工艺礼品、文体器具、化装品及水果等。A、莲花山地域首个专业步行街，为该区域树立起第一面旗帜；B、这样定位的优势为客户躲避市场风险，坚决投资自信心，添加销售热度。由于这样定位，可以减少与商圈其它商业物业直接竞争对手的接触面。目前，附近商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，假设本工程的商铺雷同于周边商业物业，必将添加市场的压力，加剧市场竞争。有深沉的市场容量：我们的这个定位就目前情况来看周边很少有运营服装、鞋袜、五金家电、工艺礼品、文体器具、化装品的商家；良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在

8、定位的过程中，预备一套有逻辑、有次序的销售、促销预备活动。价钱定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价钱曲线是同步变化的，租赁价钱是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实表达，以收益价钱对商业价钱进展评价，收益价钱对物业运用者和投资者都是一个根本的心思预期价钱。根据调查区域内商业物业的租金情况，平安北路、通天坡市场附近商业物业的租金程度主要分为公有和私有两类，私有物业租金略贵5-10元/，租金范围在10-30元/月之间，经过对本地段的商业分析，本地段商铺的平均租金为25元/。确定年收益：25元/月112=300元；确定复原利率：我们采用中国人民银行一

9、年期存款利率综合物价上涨要素和风险系数取复原利率为7%运用年限：60年收益价钱确定运用公式：Va/r1-1/(1+r)n公式中V：房地产的价钱a：房地产年收益r：复原利率n：未来可获得收益的年限可测算出本工程商铺的平均售价为4218元/从上面的价钱分析，并结合目前的市场情况，我司建议商铺均价在42004600元/。客户定位购买本工程商铺的客户主要有以下几类：本区域和韶关市的商铺投资者；看好本区域专业步行街开展前景的其他投资者或运营者；目前租铺运营的商家；营销推行战略一推行主题基于以上的分析及本工程的定位，并结合目前商业物业市场的实践情况，在工程的推行宣传时，主要围绕下面几个方面进展：1、宣传本

10、工程商铺为莲花山地域专业商业购物步行街，突出其市场的开展前景及投资价值；2、宣传该区域在商圈的中心位置从而带出投资该商铺的的开展前景与潜力. (二)工程笼统包装主题广告主导语：工程目前的主题广告主导语，我司建议以“宝丽花园专业商业购物步行街为主题，进展广通知求；工程导视系统目前工程的导视系统表现手法未能将本工程的商铺笼统及主题表现出来，建议在面向特惠店的一面入口和相对的另一面入口上牌坊，并在平安北路等人流量多的地方设导视路牌；现场包装条幅：建议条幅广告重点在工程周边路段，如平安北路、韶塘路及工程现场楼体上，挂出“宝丽花园专业商业购物步行街盛大出卖、“宝丽花园专业商业购物步行街优惠招租、“投资宝

11、丽花园步行街，一铺富三代、 “宝丽花园步行街，商家投资的潜力股、 “宝丽花园商铺，低风险高报答及租售热线等内容的条幅。三总体宣传战略根据本工程所在区域的现状及工程本身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将继续采用宣传单张的宣传战略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传战略与销售战略严密配合，从而到达热销的效果，详细方案如下：1由于宣传单张的制造本钱只需一毛多钱，适宜广范的大量派发，因此，我司建议重新制造本工程销售宣传单张商铺+住宅，制造要求能表达本工程的优越的地理位置、工程的定位及专业步行街的运营开展前景，并且在内容、颜色上要具有较强的视觉冲击力，同时附上商铺的投资分析案例

12、，如：以业主投资某一商铺为例售价：4200元/ 面积：30总价：420030=126000元首期5成：12600050%=63000元贷款：12600050%=63000元10年期月供款：630000.011299(月供系数)=712元/月按目前该阶段租金保守估计为：25元/，所以月出租可获得收益为：3025=750元/月结论:月租金月供款2针对宝丽花园专业商业购物步行街进展一次开盘仪式，最好可以约请到一些政府指点和媒体记者，从而扩展知名度，提高人气；3根据开发商指点的提议，可以在工程现场利用晚上的时间安排一个星期的电影播发，在电影播发期间安排销售部人员讲话.四销售战略 1“以租金代首期销售战略这是针对一些对未来商铺价钱走势把握不定的商家所采取的销售战略，租用本工程商铺的客户在一年或两年内决议购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心思，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。2推出“首期三成，两成免息分期付款促销方案为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传上，推出“首期三成促销方案，其他两成在两年或一年内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而到达促销的目的；3“客户领袖奖励方案针对目前商铺人气缺乏，为到达带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励方案，凡已购买的客户假设能带着其它客户