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文档简介

1、.PAGE :.;PAGE 25 第 页呈送:飞大集团飞大小户型工程市场分析报告 建立成都西北第一个时髦青年特区成都全程机构全程智业市场咨询顾问前 言随着西部大开发,中西部大城市新型人才的集中和流动,对住宅需求构成一个崭新的方式,其中小户型在住宅浪潮中扮演着特别重要的角色。成都这个流动人口急剧添加的大城市,小户型的供应量远远满足不了需求,因此,绝大多数工程中的小户型不断处于热销形状,销售速度远大于大户型,2003、2004多个小户型楼盘开发的胜利,验证了这个市场的开展。专业人士预言:“小户型在未来几年,仍将是成都房地产市场极具生命力的产品。2004年,房地产消费全面复苏,小户型也进入了快速开展

2、时期,但一切开发商都紧紧盯着这个时机与蛋糕,据了解成都2004年有10多个小户型新工程推出,这还不包括仍在销售的原有工程,小户型的竞争曾经进入了白热化的局面。对于消费者而言,从最初的安顿型、凑合型,到今天人们追求质量、时髦、高雅、超越完美的个性化享用,加上消费者对置业知识的提高,越来越理性的投资让开发商既面临机遇,又面临挑战。特别是在小户型的地段、环境、价钱、户型、配套等逐渐完善和明了的情况下,小户型市场争夺战拉开了序幕,要获得销售的胜利,除了小户型本身产品的竞争,那就是产品品牌笼统的竞争了,也就是看谁能更了解消费者,谁与消费者的消费心思产生共鸣,谁就能博得胜利。准确知道我们所处的位置,准确分

3、析我们的产品,准确找出我们的目的客户群,准确了解目的客户群的心态,准确地向目的客户群用他们的方式传送他们需求的信息,这就是我们如今所要做的事情。引:近年来,成都小户型市场不断热浪袭人,供需两旺。几年时间,成都小户型总量已到达300万平方米。 小户型市场的总体概略一、小户型的概念对于小户型的概念,目前没有一个严厉规范的界定。不同的国家、不同的城市,由于其历史、文化以及经济程度等众多要素影响而有所不同。业内认定的一种说法是从面积上来界定。普通一居室销售面积在60平方米以下,二居室销售面积在80平方米以下,三居室销售面积在100平方米以下。成都市的小户型特指:60平方米以下,具有时髦外衣,质量比较高

4、,大环境比较好的住宅工程。按照这个定义,成都市分发在一些住宅小区面积60平方米以下或六、七十年代60平方米以下的住宅也不属于小户型范畴。二、产品根本类型根本居住型小户型的特点:居室数目、功能、设备模糊,如居室数量不明确,没有独立的餐厅、厨房、书房,几个功能完全交融在一个狭小的房子中,因此也无法运用厨房的烹调功能;周边有较完善的生活配套设备,弥补这种类型物业中不能完全实现的功能。居家型小户型的特点:面积空间在根本居住型小户型上适当放大,而且居室数目仍有两居、三居,各种功能区清楚确,到达“麻雀虽小,五脏俱全的效果。办公型小户型的特点:空间运用上更倾向于“商,而不是“住,室内大多是非承重墙,可以根据

5、办公或运营的需求,重新分割整合,较好的利用了空间资源;业主更多的是以投资者为主,但整个工程容易出现商住混杂,平安及隐患严重。投资型小户型的特点:几乎一切的小户型都提到其投资性,而资料也反映出小户型70%的买家都是买来投资的。投资型小户型产品与其它几种没有明显区别,但在区位上主要集中在高校附近,CBD周边,重要看重的是租赁时常和升值前景。 三、小户型的演化第一代小户型:传统小户型时代,4、5年前小户型由于是从国外引入的新型住宅产品,传统意义上照搬国外的一两种概念,并满足详细小户型根底定义上的产品,详细表达在SOHO此种产品上。当时北京“SOHO现代城建筑面积在150300平方米以“在家办公概念面

6、世,在三个月销售一空后,它以居家生活概念联络在了一同。成都第一代小户型以1999年的“成都SOHO为标志。第二代小户型:经济实惠小户型时代,由于市场的火暴,导致小户型供应市场出现一定程度的竞争,开发商开场关注客户群体的消费心思特征,继而发如今购房人群中有部分是普通百姓,其缘由是经济实力有限,将目的选定为经济实惠总价低,交通便利的小户型。于是开发商开场在原有小户型物业的根底上,提出了对市场惊醒一定程度细分概念。第三代小户型:多元化整合小户型时代,步入2004年,由于市场进一步细分,市场竞争日趋猛烈,以及新消费群体的发现,迫切需求对各地小户性的开展形状进展资源整合,找到并创新吸引不同类型消费者的小

7、户性产品,故而拉开了 第三代小户性产品时代的序幕,也标志着小户型产品正逐渐接近成熟完善形状。多元化产品的问世:伪SOHO、SOLO超小、高校小户型新生代等全新产品概念的全面流行。四、市场需求特征消费者的需求很大程度上会影响到市场供应的开展方向,及详细工程的定位,针对小户型购买客户底需求特征调查和分析,我们发现如下特征:1、小户型主要购买人群购买小户型的家庭构造主要以独身和新婚夫妻为主。2、小户型购买群年龄年龄在25岁至35岁的青年人成为了购房的绝对主力。3、小户型购买目的大部分小户型为本人运用,而且是第一次置业,一部分人为了投资而购买。4、消费者购房思索要素:购房者在购房时首先思索的是地段,这

8、种选择结果证明了房地产的规律之一:“地段、地段、还是地段。5、小户型最正确地点的选择购房者通常选择离市区较近的地段。6、消费者对小户型的心思销售价位3500元/平方米左右的价位是普遍的心思价位。7、购房者的支付方式通常购房者采用银行贷款的方式进展支付。8、首付款接受才干首付2-4万元是最正确购买方式。9、小户型需求面积各有所需,比例平均。10、居室的选择购房者最喜欢的是两居室。注:以上调研资料来源于我公司长期效力的市调公司及本公司市场调查人员抽样调查,能够有一定偏颇,请贵公司自斟。经过以上数据进一步分析:目前成都市小户型物业的消费群体构成特征 目前成都市小户型市场所针对的消费群主要是:投资型需

9、求者、处于创业形状的中高收入年轻独身贵族、每年产生的大量新婚青年、外地来蓉务工的白领阶层和处于求学形状的部分大学生。通常,小户型物业都会有较为完善的配套设备,当家庭人口只需一个或两个时,这种小面积的住宅是适宜的,但随着家庭人口的添加,小户型物业的功能更多的就转为了投资。所以说,小户型物业本身并不市过渡型的产品,只是居住在里面的人是过渡变化的。年轻一族是小户型物业最重要的一支市场消费支撑力量新一代的白领完全改动了传统的财富概念和人生概念,把握当下、享用人生成为时髦白领、小资们的人生口号,个性化、独立化生活理念使大批年轻人成为置业生力军,支撑了小户型工程的开展空间;独身贵族、众多的新婚青年和部分大

10、学生,或希望可以拥有属于本人的独立空间,或由于经济实力不够,不能购买大户型住宅,因此各类型的小户型物业正好可以满足他们的要求,成为他们进展“梯度置业的首选。投资市场是小户型市场的另一个重要的支持点投资小户型比投资高档物业汇报更高,未来租务市场更宽广,而且投资门坎更底,用相对较底的投入,获得相对较高投资报答,因此倍受投资者青睐。影响小户型物业消费者的几个关键性要素地段、交通、各项生活配套设备、任务性质。小户型住户最大的特点是年轻的上班族。这类人对城市公共交通的依赖性较强,而且对生活配套设备要求也较高。四、市场供应分布情况小户型对地带的分布,明显地表现出聚居性,普通分为四类:第一类:闹市区域,包括

11、CBD区域和市中心处于闹市区的小户型工程有着极高的投资效益,而且处于交通、商业、各种配套成熟的区域,无论是生活还是任务都极为便利。对居住在这些区域的年轻人而言,时间是非常珍贵的。他们宁肯在市中心购买或租赁价钱高一些的小户型物业,也不情愿将时间花在乘车上下班的路上。如西大街、内环线,呈带状分布。第二类:城市交通车站附近年轻的上班一族买不起市中心的房子,但又要每天准时到市中心上班,所以他们最乐于购买城市交通车站附近的小户型物业。这样,住宅与车站在15分钟步行间隔 以内,不需求任何换乘工具,就可以直接乘车上下班。所以城市交通车站附近聚集的小户型物业也较多。如金沙车站旁。第三类:以任务性质为导向通常情

12、况下,在高校附近是部分学生和教师的聚居,在科技园附近IT产业人士的聚居,在电视台是附近广告人的聚居等等。这种聚居会为附近带来相当一批小户型住宅的投资者,从而为那些需求依托某个专项区域任务的人士提供生活任务的便利。第四类:以时髦生活为导向 很大一部分年轻人在选择小户型的同时,更看重生活方式和附近的居住情结,这些地方也聚集了大量的小户型工程,如玉林片区、双楠片区等地。五、目前成都小户型物业存在的缺陷虽然,小户型工程针对年轻消费者提出了“追求时髦与个性的口号,提高物业档次及定位,而且其独立性及低总价对消费者有着极大的吸引力,但小户型本身存在的缺陷却也让人无法忽视:1居室数目模糊、功能设备模糊,居住功

13、能差;2户型怪异,采光和通风缺乏,对家电、家具摆放思索不充分;3墙壁太薄,对视性强,私密性差;4内廊式的设计,走道过长,楼层户数多,单户识别性差;电梯配备缺乏,楼层出入不方便;5公摊较高,得房率低;6商住两用楼对工程质量影响,同时存在平安及消防隐患;7小户型物业被作为办公用,住户与公司之间矛盾突出;部分小户型物业是由大改小或由写字楼改建而成,户型规划差,居住功能差。六、未来小户型开展趋势1从差别化竞争、细分市场的竞争进入市场容量的竞争,小户型+裙楼商业地产的工程将继续添加。2工程在定位的差别化及由此而来的户型设计、目的市场划分以及宣传推行上的差别化将代表着成都市小户型在市场细分和规划设计方面的

14、一次新的提升。同时,利用新的时髦概念,前瞻性的设计来引导小户型消费。3小户型物业质量全面提升,小户型工程逐渐由原来较为粗放的方式向拥有相对完善配套和物管的社区化方式开展,小户型工程之间的竞争向竞争配套程度、物管概念、特别是工程定位及整体操作水准方面转化。4小户型工程的户型创新是市场开展的必然走向,主要表达为:户内功能外置化。5在户型创新上充分表达出生活个性化、人性化和温馨性,突出空间组合的随意性,修正目前小户型的产品缺陷,在产品设计上到达功能完善、规划科学、富于人性化的规范。同时,为节约户内空间,大量可在公共区域完成的功能设置将集中于会所、大堂、俱乐部等方向完成,构成小户型居住的“大客厅配置。

15、6“社区型小户型物业将会不断出现,环境和景观也将会成为小户型必需思索的物业条件。7以区域特征市场细分的小户型开展是小户型开发与定位的又一开展趋势。小户型物业是房地产市场的一种细分市场产品。然而随着小户型物业市场的开展,即使小户型物业本身的细分市场也开场构成,正逐渐加强,不一定是一切的小户型都会抢手。不同的定位,不同的客户群,不同的需求,就存在不一样的细分市场。8小户型房产工程正与边缘行业相互整合而星星横的心得、特定的物业产品。小户性物业产品从市区向郊外扩展,将逐渐引导又一种产品细分市场的兴起,那就是旅游、休闲、运动为主的休闲度假型物业。引:顾客是上帝,这是开发商永远的真理,不了解消费的心思,产

16、品推出就很难胜利,除了开发商要抓住消费需求打造优秀楼盘外,我们在笼统定位上更要树立特征主题,这才是软硬件的完美交融,才干有优秀的楼盘。对本工程的市场分析宗地情况 本地块处于茶店子东街与规划中的黄忠大道交汇处,北侧临茶店子东街街,交通情况良好,其它三面目前较杂乱。该工程总占地面积为30余亩,原是液压件厂区,距天府广场约10公里。地形较规那么,地势平整。 二、工程所在区域情况茶店子片区扼守成都市西大门,二环路以外,三环路以内。东南邻化成辖区,东北、西南邻营门口乡,西北邻金牛乡。面积约2平方公里。常住人口约5万人,流动人口约10万人,辖区内有路、街、巷17条,农贸市场1个,居委会10个。而以本工程为

17、圆心、以5公里为半径,居住人口包括流动人口大约有80万人。茶店子辖区地势平坦,市区主干道金牛大道茶店子街纵贯全境,交相衔接辖区主街。有7条公交线路在此通行。1996年前,曾是金牛区委、区政府所在地。为西门片区的文化、教育、体育、科技中心。近年来办公大楼、教学大楼、大酒店等高层建筑拔地而起,有现代化的运动场、文化艺术中心、电影文娱中心。辖区内驻有中央、省、市和部队48个单位。有电子科研所2个。有省属重点中学20中、省属重点学校茶店子小学、市第四幼儿园。有金牛游园及大型铜雕金牛。经济实现10年延续大幅度上升,财政收入从1993年25.18万元上升到2003年1533万元。辖区内现有国家、省、市、区

18、级文明单位36个,区级文明片区6个,辖区为市级文明片区。全辖区有38个单位到达社会治安综合治理模范单位规范,有园林式单位7个,绿地面积约为27万平方米。三、工程SWOT分析STRENGTH优势 :有价钱优势,极具竞争力;2、临近金牛体育中心,体育配套优良;3、临近金牛区医院,医疗配套较好;4、处于新开通的黄忠大道结点,交通方便;5、周边生活设备齐全。WEAKNESS优势:1、公共交通不是很兴隆,需求走十几分钟才到;2、周围时髦型消费配套文娱、餐饮相对较少;3、离主流商业区较远,人流量小,商业气氛不浓;4、工程周边没有公园等大环境。PPORTUNITY时机:成都旧城改造,房屋拆迁户添加;外来人口

19、添加,在成都经商的异地人群越来越庞大,小户型不断是他们瞄准的对象;3、周边无直接竞争盘;4、工程周边1公里内无大型商业;5、黄忠大道建成后,配套及交通环境能得到极大改善。THREATS要挟:小户型产品形状多元的延伸,小户型加铺面、小户型加写字间、复式小户型、度假公寓等。投资型产品的添加产权式酒店、周边城市的商业铺面。二手房市场开展迅速;4、国家宏观调控、加息等不确定要素添加。三、目的客群分析1、客群锁定独身贵族和丁客家庭。 在成都这样一个大都市里,由于种种缘由会出现大量的独身族或结婚但不想早生孩子的丁客夫妇,这部分人往往以事业为重,又非常盼望有本人独立的空间,但收入不允许他们过多的投入。刚刚就

20、业的年轻人。他们没有经济实力去购买大住宅,或者在组建家庭之前没有思索购置大户型住宅,或者本身不喜欢二手的中小户型住宅,由于它虽然比较廉价,但房屋构造及小区配套设备都令人不尽称心,也是暂时过度安排。被称之为“新兴而立族。这部分人30以内,事业初成,是公司白领或小公司运营者,或者是自在职业者、SOHO一族,收入中等,面积“一步到位困难,小户型能方便任务与生活,而且有“滚动置业的功能。长期在成都打工者。总是租房和搬家,作为权宜之计而选择小户型,未来可以出租或出卖,还可以获得一定的报答。在茶店子或者在附近任务的人。如西南电子研讨院、电子十所的青年骨干等。投资者。每个小户型的目的客群都有投资者,但投资者

21、所选择的小户型必是出租前景好,2、客群分析他们有一点点资本与很多青春的本钱,2535岁之间,月均收入15003000元左右。大部分是第一次置业,其中也不排除一些投资型客户。目的客群心目中最正确的小户型是交通便利,总价在15万元以内,首付2-4万左右,月供500-800元左右,房屋功能齐全、生活配套方便,有投资价值,环境好、装修也不错的产品。目的客群的心思描画:在我们的这个城市,生活着这样的一群人,他们自信、有思想、开放纳新、有独特的个性和较高的生活档次,他们与众不同,有魄力,有西化倾向,懂得发明生活,懂得享用生活。在这个城市,他们有着较大的任务压力。他们有知识,受过良好的教育,是素质较高的一群

22、人。他们崇尚个人斗争,盼望用更大的胜利来表达自我的价值。他们注重家庭和亲情,同时又想坚持相对独立的个人空间。却希望和本人一样的优势群体住在一同,这样会觉得生活的空间比较平安。他们收入中等,或者因任务没有多久而很少储蓄,只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中,他们迫切需求“过渡性住宅。他们要求房子的效力设备齐全,居住与投资功能兼备,他们是未来的中产阶级,所以是有才干在5到10年内二次置业的一个群体。他们是小资生活的崇敬者,非常置信本人的才干可以使本人的生活质量在短时间内不断得到提升,所以不怕超前消费他们希望购买的小户型房子是精装修房,他们以为房子的总面积小,但装修程序照样是不会少的。另外,在付过首

23、付款后,装修也可以计入总价享用按揭,省去一次装修的总付款资金压力。由于购买小户型的消费者大多会在5-10年内2次置业,所以他们也把这次置业同时看作是一次投资,持这种观念的人在调查中占到了97%。引:由于小户型的不断推出;要打赢他们,就要了解他们,走出他们被束缚的定位范畴,特征的建筑必需求有特征的定位。近期特征工程分析一环路内,西大街、八宝街5个工程近12万平方米小户型在2年内几乎全部销售完。反映了市场的较强接受才干。近期销售较好的工程:1、香槟广场物业类别商业,小户型公寓均 价5500开盘时间2004-10-11建筑面积65296平方米容 积 率4.16绿 化 率15%总 户 数500装修情况

24、精装修开 发 商四川蓝光和骏实业股份工程地址东大街与红星路步行街东北交汇处2、金茂礼都物业类别小户型公寓均 价4400开盘时间2004-9-18建筑面积56000容 积 率4.7绿 化 率35%总 户 数858装修情况精装修开 发 商成都市投资公司房地产开发公司工程地址武侯区洗面桥下街20号3、万科金色家园物业类别商业、高层住宅、小户型公寓均 价5200开盘时间2004-6-19建筑面积109333容 积 率2.5绿 化 率30.69%总 户 数744装修情况精装修开 发 商万科房产工程地址府青路二段二号4、汇景樱桃季物业类别小户型公寓均 价3400开盘时间2004-10-18建筑面积3987

25、5.20容 积 率2.4绿 化 率42%总 户 数508装修情况简单装修开 发 商圣沅房产工程地址二环路西一段外双楠龙爪小区,逸都南路以西5、新城市广场6、新城市广场附近的几个工程其它近半年来的小户型工程:楼盘称号类型总套数总占地面积总建筑面积绿化率容积率工程位置开盘时间均价(元)长盛续锦1期小户型住宅,多层住宅1742926668.0049000.0031.501.80草金路与晋吉北路之间2004-10-012600超洋花园四期奔腾年代小户型住宅37410000.0030000.0030.003.00一环路四段三号衣冠庙超洋路2004-07-163750金港.金海岸小户型住宅903604.7

26、75112.5035.501.50交大路花照壁街2004-09-232800雅郡多层住宅17,小户型住宅93756669.50100000.0040.001.70四川师范大学南大门斜对面2004-10-083150十里彩云间小户型住宅,多层住宅172007100.0020000.0037.502.80十里店圣灯乡崔家店理工大学旁2004-07-292750成都森林商业,小户型住宅55426668.0034797.7331.801.30温江踏水镇成都西部花木买卖中心2004-09-101400经过调查研讨,我们发现目前成都市小户型供应市场的一些特点:开发方式:“小户型+商业的开发,普通都有12层

27、的商业配套物业价 格:普通在35005500元/平方米左右不区分装修规范主力户型:多在3575平方米范围内交房规范:多为精装房建筑设计和功能规划:多为内廊式小高层电梯公寓市场概念:多为“酒店式,设置酒店式配套设备及物业管理效力营销推行:概念性强、个性颜色浓、投资煽动煽动力张扬、目的客户群明晰我们进一步看出,在这些楼盘热销的背后,都能找到一些类似的东西用优势买点掩盖缺陷,用故事提升楼盘档次。例如:一是在对消费者的分析后,准确的找出本人楼盘的优势卖点,如“香槟广场等,靠红星路步行街,未来的升值空间大;“万科金色家园等,依托小区型大盘带来的配套;“金茂礼都临近CBD的优越的地段。这些都是尽量把本人的

28、优点放大的做法,从而掩盖一些如交通拥堵,生活配套少这样的瑕疵。二是给楼盘找到一个可以用来包装的故事或者概念,在卖楼盘之前,卖一种生活概念,卖一种生活方式,从而到达提升楼盘品味的目的。在这方面,2003年的一些小户型做的是比较出色的,如“海棠月色它用几米漫画来进展包装,准确的把握了主体消费者独身居多的特点,给楼盘参与了爱情的元素,到达了较好的宣传效果;在对概念的包装上,“SOHO率先举起概念大旗,而“锦上花巧妙的利用美国戴维布鲁克思的一书,引入布波族的概念,它们都提升了楼盘的文化质量。而“凯蒂阳光就着重从生活方式上进展包装,让人感到扑面而来的北美时髦风情。而2004年的小户形大多都从投资上去诉求

29、,很少有本人的特征。总之,时髦、前卫、独特的笼统定位是小户型热卖的一个重要要素,它能给楼盘带来意想不到的效果。未来值得关注的工程1、东恒国际物业类别小户型电梯公寓均 价3700元/平方米开盘时间不祥建筑面积容 积 率绿 化 率总 户 数790户装修情况60%精装、40%清水开 发 商蓝光地产工程地址一环路外侧与东大街交汇处2、尖东旺座物业类别小户型电梯公寓均 价3530元/平方米开盘时间不祥建筑面积容 积 率绿 化 率总 户 数790户装修情况60%精装、40%清水开 发 商成都市锦江区统建办工程地址东大街二环路口3、恒和花园物业类别小户型公寓均 价3200开盘时间估计2004-12-15建筑

30、面积2.7万容 积 率1.3绿 化 率30%总 户 数300装修情况精装修开 发 商四川华恒建立公司工程地址长庆西一路2号有代表性小户型楼盘统计资料工程称号位置小户型建筑面积平方米销售进度按揭比例容积率均价尖东旺座城东20000销售50%2成10年东恒国际城东52000排号20%5成10年5.4千和馨城蜀汉路9900排号3成3600新和名座蜀汉路22000排号3成20年1.53400楠极地武侯大道9100售完3.4绿韵全景西大街沿线15000售完04年初4.8新城市广场西大街沿线87000售完05年初恒和花园交大片区27000排号3成20年1.3长盛续锦1期草金路与晋吉北路之间49000在售1

31、.82600超洋花园四期奔腾年代衣冠庙超洋路30000在售33750汇景樱桃季双楠39875.2在售2.43400金港.金海岸交大路花照壁街5112.5在售1.52800金茂礼都武侯洗面桥下街20号 56000在售4.74400十里彩云间十里店圣灯乡20000在售2.82750南桥windows锦里东路20000售90%本地2成,外地4成4400时髦星座大石西路15000售完4200一切阳光外双楠售完3500现代城锦里西路售99%3500丽舍滨江锦里东路5500售完4700以上排号面积11万平方米。关于对本工程的定位建议一、最大风险预估 虽然3年前一些业内人士就预言成都市的小户型市场将萧条,但是,近3年的情况却“违背了当初的预言,市场大方地笑纳了成都市众多的小户型物业。相对于成都市的需求量来讲,7万平方米的小户型在成都市的市场中算不了什么,但是,单体做这么大的工程成都市却屈指可数!因此,本工程的主要风险不在于茶店子的小户型有没有人买,而是体量太

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