商业业态定位落位建议课件

1、谨呈：贵州美鹰实业有限公司美鹰家居建材博览城商业业态定位建议 重庆市德众商业地产策划有限公司 陈一伟呈上内容纲要CONTENT OUTLINE一、市场数据分析 印象小商汇. . . 红果建材市场. 恒源精品建材城. 龙祥家居精品建材城. 周边专业商铺数据分析.二、商家意愿分析 商家进驻意愿. 商家占比情况. 商家进驻选择因素. 三、商业定位建议定位依据分析.商业整体定位.商业功能定位.商业业态定位.商管运营建议. .市场数据分析印象小商汇基本数据重庆德众企业形象策划有限公司1贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议项目名称印象小商汇建材展示中心项目地址红果开发区江源路商业业态集中式商业体量约

2、2.1万方开业时间2013年3月运营模式统一管理，分散经营市场辐射区域盘县及周边区县租金政策 一楼30-36元/月二楼25-35元/月三楼18-26元/月目前没有免租期，2013年前签约的客户免租期为6个月销售价格无经营商户统计共计56家单层面积共三层单层6700-7000管理费1-1.5元/月品牌定位中低端为主，辅助少部分高端市场数据分析印象小商汇业态布局重庆德众企业形象策划有限公司2宝岛墙纸匯亚瓷砖长颈鹿漆冠珠陶瓷米兰墙纸泉南陶瓷诺贝尔陶瓷马可波罗瓷砖东鹏陶瓷新濠瓷砖拉斐尔瓷砖宏宇陶瓷美典壁纸美斯特姆壁纸法恩莎卫浴雅俊陶瓷金牌卫浴杜高卫浴席玛卫浴马可波罗卫浴安华卫浴泰陶卫浴皇家诺贝尔卫浴唯

3、一卫浴内部通道内 部 通 道内部通道内 部 通 道内部通道内部通道印象小商汇建材市场一楼业态布局图10家陶瓷类3家家居壁纸类9家卫浴类惠华壁纸穗华壁纸和冠珠陶瓷留通道电梯在穗华旁边进出口扶梯步梯进出口扶梯步梯步梯步梯贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析印象小商汇业态布局重庆德众企业形象策划有限公司3印象小商汇建材市场二楼业态布局图5家橱柜5家地板 3家木门3家家具类 2家吊顶圣像木门圣像地板苏美橱柜步梯电梯红塔木门莱茵春天地板诗尼曼整体衣柜厕所步梯吉美家地板鸿业艺术玻璃三N柔然壁纸欧圣地板卡西露法式家具宜居门业美盼集成灶卡西米硅藻泥意玛爱阿西尼（橱柜、衣柜、酒窖）步梯康派橱柜

4、科大全能灶城市屋顶索莱克衣柜德贝橱柜维意定制家具电梯海尔吊顶圣莉亚环保壁纸欧特斯热水器步梯步梯扬子地板内 部 通 道内 部 通 道小商汇农贸市场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析印象小商汇业态布局重庆德众企业形象策划有限公司4印象小商汇建材市场三楼业态布局图4家灯饰3家窗帘1家家私新阳光灯饰琦艺灯饰欧尔雅家私电梯靓居窗帘靓居窗帘宜美家灯饰电梯矩毫灯饰依然窗帘内 部 通 道内 部 通 道 部 通 道内 部 通 道贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析印象小商汇业态分析重庆德众企业形象策划有限公司5市场/街道业态商铺数单层经营面积/陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金

5、灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计小商汇一楼50441000070000150023小商汇二楼3055060632002122125小商汇三楼310000200040200008业态商铺数10626102404272156业态商铺数比重/%17.8610.713.5710.7117.863.577.140.007.143.5712.503.571.79100.00面积总计/3249100013501313168767800014701403131605011599业态总面积比重/%28.018.6211.6411.3214.540.586.900.0012.671.212.701.380.4

6、3100.00业态平均面积/325 167 675 219 169 34 200 0 368 70 45 80 50 207 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析印象小商汇业态分析重庆德众企业形象策划有限公司6贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析印象小商汇个案评价重庆德众企业形象策划有限公司7小结： 从所处地理位置看，周边环境较差，内部设施缺乏，整体环境相对较次 体量小、业态规划混乱、商场内部导视系统缺乏 物业、安保、环境（脏乱差） 商场运营无专业团队管理，运营商家存在恶性竞争数据上看： 经营商家主要以陶瓷、墙纸、厨卫、木地板为该商场的主要经营业态 其陶瓷、

7、家居、布艺类商家需求面积较大，平均需求面积在200-400 中型建材市场、中低端为主、业态分布混乱、设施落后、无经营团队管理服务于红果本地的传统中型专业市场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城基本数据重庆德众企业形象策划有限公司8项目名称红果建材城项目地址商业业态集中式商业体量约2.1万方开业时间2007年运营模式统一管理，分散经营市场辐射区域盘县及周边区县租金政策一楼38-50元/月，二楼30元/月，三楼25元/月现目前没有免租期，刚开始免租6-12个月，合同2-10一签，租金年付，递增每年5-10%销售价格无经营商户统计共计53家单层面积共三层单层7000公摊率

8、15-30%品牌定位中低端为主，辅助少部分高端管理费1-1.5元/月贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司9红果建材市场一楼业态布局图5家木门8家地板其它业态3-4家步梯办公区厕所新鑫办公欧和照明席高地板大集成灶厨步梯本木富美森门绿森林硅藻泥风田集成灶大自然木门美加华木门辉煌布艺步梯货梯亮尚木意坊一点红灯饰欧派橱柜德尔地板蒙娜丽莎欧迪斯陶瓷/博顿地板欧派世家卫浴格莱美墙纸（装修）伊丽莎白/惠华石膏凯莱地板扶梯扶梯箭牌卫浴冠华照明步梯家好美壁纸北台壁纸有限公司植彩植物墙纸雷仕浴顶依恋自动晾衣架世友地板美心木门升达地板大自然地板欧雅壁纸

9、易克地板派格森家居吊顶全鑫木门威尔斯陶瓷帅丰集成灶科翔壁纸轩品墙布步梯内部通道内部通道6号入口5号入口4号入口3号入口2号入口1号入口贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司10红果建材市场二楼业态布局图8家家私、家居类九天家私感叹号家私百灵家私嘉丽豪家居华信阳光家居郎萨家私朗萨家私华信阳光家居福华家居精品扶梯华信阳光家居轩意家私扶梯步梯扶梯步梯货梯内部通道内部通道贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司11红果建材市场三楼业态布局图4家灯饰3家窗帘1家家私空置仓库东家花梨家

10、居招租德堡壁纸米兰窗帘君禾窗帘扶梯少年派家私爱莎家私扶梯步梯招租鸿盛窗帘布艺步梯招租瑞百丽办公步梯货梯厕所内部通道内部通道楼梯贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司12市场/街道业态商铺数单层经营面积/陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计红果一楼3865271342301276139红果二楼483088红果三楼28102316业态商铺数2733423012276253业态商铺数比重/%3.7713.215.665.667.553.775.660.0022.643.7713.2111.323.77100.

11、00面积总计770541132031022015027006358185523.569216611505.5业态总面积比重/%6.694.7011.472.691.911.302.350.0055.261.614.556.011.44100.00业态平均面积385.00 77.29 440.00 103.33 55.00 75.00 90.00 0.00 529.83 92.50 74.79 115.33 83.00 217.08 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司13贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析红果建

12、材城个案总结重庆德众企业形象策划有限公司14小结： 地理位置相对较好，但传统住宅底商商业 内部动线属于传统回字形，动线设计较为合理 配套：照明、清洁、安保、电梯等长期关闭，内部条件非常差 商场运营无商管公司管理，商家活动、促销没有明确的组织，且各种经营业态分布混乱占据地理位置较好，但管理运营模式较差，租金水平较低数据上看：该商场以家居、墙纸、木地板、木门为主要业态。家居、布艺类商家经营需求面积较大，平均需求面积在300-600 中型建材市场、中低端为主、业态分布混乱、设施落后、无经营团队管理服务于红果本地的传统中型专业市场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城基本

13、数据重庆德众企业形象策划有限公司15项目名称恒源建材城项目地址红果开发区江源路商业业态集中式商业体量约7000开业时间2008年运营模式统一管理，分散经营市场辐射区域盘县及周边区县租金政策一楼28-53元/月，二楼33-35元/月，三楼20元/月，免租期2年，合同1-5年一签，租金年付！每年递增5-20%！销售价格无经营商户统计共计38家单层面积共4层约2300公摊率15-20%品牌定位中低端为主管理费1-1.8元/月贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司16恒源精品建材城一楼业态布局图7家陶瓷2家建材2家橱柜1家卫浴内 部 通

14、 道内部通道内部通道内部通道协进陶瓷雪狼陶瓷卡米亚陶瓷苹果王整体橱柜爱普乐卫浴闽兴建材老板厨房格莱美音乐陶意特陶瓷大将军陶瓷长安瓷砖格莱斯陶瓷辉煌建材安全出口商场服务处安全出口进口一进口二进口三扶梯1扶梯2贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司17恒源精品建材城二楼业态布局图6家灯饰4家洁具3家木地板内 部 通 道内 部 通 道天堂窗帘天堂窗帘欧安妮佳艺灯饰帝王洁具菲林格尔木地板喜来登灯饰宏浪洁具灵美灯饰卫生间相府豪门木地板扶梯上下1、2辉煌水暖洁具扶梯上下2、3书香门第木地板三合灯饰恒洁卫浴方太厨卫欧普照明新亮点灯饰整体木门安

15、全出口安全出口扶梯上下1.2贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司18恒源精品建材城负一楼业态布局图2家油漆2家木业内 部 通 道停车场大将军陶瓷强辉精工砖油漆1油漆2木业1楼梯万达木业注：因恒源精品建材城三楼只有一家皇朝家私整体运营，故而不做单独表现安全出口车辆进出口贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司19市场/街道业态楼层单层经营面积/陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计负一楼121020000000020026恒源一楼1544

16、1000210000000013恒源二楼2567031250600001018恒源三楼230000000000100001业态商铺数1231460601201238业态商铺数比重31.58%7.89%2.63%10.53%15.79%0.00%15.79%0.00%2.63%5.26%0.00%2.63%5.26%100.00%面积总计159337518046679509740230037001284407621业态总面积比重20.90%4.92%2.36%6.11%10.43%0.00%12.78%0.00%30.18%4.86%0.00%1.68%5.77%100.00%业态平均面积132

17、.75 125.00 180.00 116.50 132.50 0.00 162.33 0.00 2300.00 185.00 0.00 128.00 220.00 200.55 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司20贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析恒源精品建材城个案评价重庆德众企业形象策划有限公司21小结： 所处地理位置较好，与红果建材城相邻 无商业运营团队管理，经营情况一般，租金水平较低 内部各种配套设施及环境设施差，消费体验及商家经营环境差 商家促销及活动无统一组织及宣传，各商户之间恶性竞争数据上

18、看：该商场主要以陶瓷、厨卫洁具、灯饰、橱柜为主要经营业态家居、陶瓷、灯饰类商家经营面积较大，面积在200-600 小型建材市场、中低端为主、业态分布混乱、设施落后、无经营团队管理服务于红果本地的传统小型专业市场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城基本数据重庆德众企业形象策划有限公司22项目名称龙祥家居建材城项目地址红果镇胜景大道商业业态集中式商业体量约18000开业时间2013年1月运营模式统一管理，分散经营市场辐射区域盘县及周边区县租金政策一楼60元/月，二楼40元/月，三楼30元/月，每年递增10%.合同三年一签，租金年付！现目前没有免租期，2013年前签约

19、的客户免租期为6个月！入驻率在90%以上。销售价格无经营商户统计共计46家单层面积共3层一楼：3000二楼：5000三楼：10000公摊率33%品牌定位中高端为主管理费3元/月贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司23龙祥家居建材城一楼业态布局图4家地板3家木门康翔生态木瑞王楼梯空铺卫生间兰舍硅藻泥自然硅藻泥空铺克洛克地板星兴楼体乐迈地板梵戴克地板斯邦图伊丽莎白墙纸盼盼门业梦天木门欧弟雷拔派雅门窗商品本色木门东鹏洁具雅居软包玻璃法比亚卫浴布鲁斯特墙纸法恩莎瓷砖扶梯步梯正大门家居入口内 部 通 道贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态

20、定位建议市场数据分析龙祥家居建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司24龙祥家居建材城二楼业态布局图雷士照明内 部 通 道内 部 通 道入口雅乐窗帘内部通道内部通道佛山照明科勒惠达卫浴索菲亚衣柜拉斐尔衣柜卫生间楼梯口纽恩泰空沃莱菲壁纸世纪欧域墙纸德国保罗墙纸美的厨电史密斯热水器德国爱氏墙纸海尔热水器德国乐家奥普卫浴凯米灯饰三维极光照明九牧卫浴申雷达金帝厨电扶梯步梯版川厨电康派厨电友邦吊顶瑞恩特4家厨电7家卫浴4家墙纸贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城业态布局重庆德众企业形象策划有限公司25龙祥家居建材城三楼业态布局图温馨布艺内 部 通 道内 部 通 道奥尔德

21、林银杏装饰内部通道内部通道中信红木迪欧恒信办公拉斐尔衣柜办公区童话森林迪彩米罗梦丽莎慕斯V6上行电梯顾家办公区麦琪10家家居2家布艺林智家具伯尔家路易世家皇玛木槿花下行电梯忆东方家居路易登贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司26市场/街道业态商铺数陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计龙祥一楼140020000213114一楼各业态面积12061100160000020850590451784龙祥二楼001461400030019二楼各业态面积0028044569012851000017800223

22、1龙祥三楼0020000010000113三楼各业态面积006500000034240003004374业态商铺数1434814010243246业态商铺数比重2.17%8.70%6.52%8.70%17.39%2.17%8.70%0.00%21.74%4.35%8.70%6.52%4.35%100.00%面积总计120611930445850128510034242082285903458389业态总面积比重1.43%7.28%11.09%5.30%10.13%1.53%6.08%0.00%40.82%2.48%2.72%7.03%4.11%100.00%业态平均面积120 153 310

23、111 106 128 128 0 342 104 57 197 173 182 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城业态分析重庆德众企业形象策划有限公司27贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城个案评价重庆德众企业形象策划有限公司28小结： 龙祥家居建材城地理位置优越，属于目前红果商品档次较高的专业市场 道路动线设计属于回字型，出入较方便 品牌定位较内部有部分中高档商家，属于设施比较完善。从数据上看：经营商家主要以家居、厨卫、灯饰、墙纸为主 其中家居、布艺、厨卫类商家经营面积较大，面积在200-400 中型建材市场、中高端为主、业

24、态分布较为合理、无经营团队管理服务于红果本地的传统中型专业市场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司29临街商铺红果建材城周边（业态及数量）市场/街道红果家具建材广场周边业态陶瓷橱柜厨卫洁具五金灯饰家居涂料墙纸木门其他共计业态商铺数2101218149911783业态商铺数比重2.41%12.05%14.46%21.69%1.20%4.82%10.84%10.84%13.25%8.43%100.00%红果家居建材广场周边家居建材商铺较为集中，商铺数量多，经营业态较为齐全，主要作为红果建材城的附属，有明显的带动作用该区域经营业态多样

25、，主要以木门、墙纸、五金、厨卫洁具，橱柜为主要业态贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司30临街商铺红果建材城周边（面积）市场/街道红果家具建材广场周边业态陶瓷橱柜厨卫洁具五金灯饰家居涂料墙纸木门其他共计面积总计（m2）17035930552960802552803301752543业态总面积比重6.69%14.12%11.99%20.80%2.36%3.15%10.03%11.01%12.98%6.88%100.00%业态平均面积（m2）85 36 25 29 60 20 28 31 30 25 31 贵州红果美鹰家居建材博览城

26、商业业态定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司31临街商铺印象小商汇周边（业态及数量）小商汇建材展示中心周边家居建材商铺与小商汇市场相呼应，整体氛围较好临街商铺业态主要以陶瓷、厨卫洁具、五金、涂料、木门为主市场/街道小商汇临街、江源路业态陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计业态商铺数412134131426133业态商铺数比重12.12%3.03%6.06%3.03%9.09%12.12%3.03%9.09%3.03%12.12%6.06%18.18%3.03%100.00%业态商铺数比重贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场

27、数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司32临街商铺印象小商汇周边（面积）业态商铺面积比重市场/街道小商汇建材展示中心周边、江源路业态陶瓷木地板布艺橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料墙纸木门其他共计面积总计（m2）45545604010629060530401931104281202477业态总面积比重18.37%1.82%2.42%1.61%4.28%11.71%2.42%21.40%1.61%7.79%4.44%17.28%4.84%100.00%业态平均面积面积总计（m2）113.75 45.00 30.00 40.00 35.33 72.50 60.00 176.67

28、 40.00 48.25 55.00 71.33 120.00 75.06 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司33临街商铺凤鸣路周边（业态及数量）凤鸣路家居建材商铺主要分布于凤鸣中路两侧，与红果家具建材城比邻，经营状况一般凤鸣路临街商铺业态多样，主要以陶瓷、橱柜、五金、涂料、木门为主市场/街道凤鸣路业态陶瓷木地板橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料木门其他共计业态商铺数54749341713259业态商铺数比重8.47%6.78%11.86%6.78%15.25%5.08%6.78%1.69%11.86%22.03%3.39%

29、100.00%贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司34临街商铺凤鸣路周边（面积）市场/街道凤鸣路业态陶瓷木地板橱柜厨卫洁具五金灯饰装饰公司家居涂料木门其他共计面积总计（m2）5601587804105483104943003255791204584业态总面积比重12.22%3.45%17.02%8.94%11.95%6.76%10.78%6.54%7.09%12.63%2.62%100.00%业态平均面积（m2）112 40 111 103 61 103 124 300 46 45 60 78 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态

30、定位建议市场数据分析周边专业商铺数据分析重庆德众企业形象策划有限公司35临街商铺胜景大道周边（业态及数量）胜境大道家居建材商铺沿着整条主干道分散分布，没有固定的分布圈。临街商铺共计25家，主要以家居业态为主，其余家纺、窗帘等，布艺、灯饰、陶瓷。木地板、涂料、木门零散分布，且数量很少市场/街道胜境大道业态陶瓷木地板布艺灯饰装饰公司家居涂料木门共计业态商铺数11532111125各业态占比4%4%20%12%8%44%4%4%100%业态商铺数比重贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析龙祥家居建材城周边市场评价重庆德众企业形象策划有限公司36小结： 以依托大型专业卖场作为附属的个体

31、零散商铺 沿街零散分布，没有统一集中点，缺乏统一的市场管理 基本上都没有配套支撑，不利于消费者的购物体验 路段不同，各类商家租金没有统一，受租户个人影响，租金波动较大从数据上看：经营商家主要以家居、陶瓷、灯饰为主，其他各类业态为辅其中家居、陶瓷、灯饰业态商家经营面积需求较大，面积在200-400 主要依托大型专业卖场的零散式个体商铺 服务于红果本地的传统零散专业商铺贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议市场数据分析总结重庆德众企业形象策划有限公司37通过以上红果四大专业市场及周边专业商铺的数据分析我们得出：优势（共同点）四大专业市场都占据老城区核心地带，区域位置凸显四大专业市场的出现都是各

32、个阶段满足市场需求及消费才应运而生的，具有刚性市场需求力主要以满足红果本土消费为主，符合市场发展规律劣势（共同点）体量小，都属于底商及临街商铺，不属于独立专业市场品牌影响相对较差，随着红果发展，已经不能满足市场需求及消费者需求都没有一个专业的商业管理团队运营管理商场广告及宣传力度小，经营商家恶性竞争租金政策混乱，没有明确的参照标准清洁、物业、照明、电梯、卫生间等内部配套非常不重视，消费者体验满意度极低贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议内容纲要CONTENT OUTLINE一、市场数据分析 印象小商汇. . . 红果建材市场. 恒源精品建材城. 龙祥家居精品建材城. 周边专业商铺数据分析

33、.二、商家意愿分析 商家进驻意愿. 商家占比情况. 商家进驻选择因素. 三、商业定位建议定位依据分析.商业整体定位.商业功能定位.商业业态定位.租金建议. .重庆德众企业形象策划有限公司38商家进驻意愿 四大专业市场及周边零散商家对是否进驻本项目的有效统计问卷共计：228份，其中，不愿意进驻本项目的商家占55%，持观望状态的商家占22.3%，只有22%的商家表示愿意进驻或者进驻意向比较大或对两河新区有兴趣，需要进一步了解情况是否愿意进驻本项目进驻本项目的意愿汇总比例 看情况 5122.37% 是 5021.93% 否 12755.70% 总计 228100.00%意愿开店面积意愿开店面积汇总比

34、例101-2003737.37%10-5033.03%1500以上33.03%201-5002727.27%500-80077.07%51-1001717.17%800-150055.05%总计99100.00%贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司39统计有效问卷228份调查表，所有商家经营面积约其中以家居、厨卫洁具、木地板、橱柜、陶瓷等业态的商家愿意进驻本项目较多，占愿意进驻商家总数的60%，其他业态为辅；愿意进驻本项目的商家共计50家，目前经营使用面积约18096，其中又以家居占用经营面积最大，达到70%商家业态占比情况贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定

35、位建议重庆德众企业形象策划有限公司40商家进驻选择因素影响商家进驻的主要因素通过意向调查各类经营商家，租金政策、商业运营、商场内部环境及配套是商家评判是否进驻新项目的主要因素，这说明经营商家越来越注重项目的整体运营，区域的发展潜力、开发企业对商机的炒作能力而从受访的商家谈论对两河新区发展的观点，大部分的商家都持观望态度，普遍认为两河新区的发展还需3-5年时间，还没有超前的远见意识贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司41小结：综上所诉,我们得出： 1、目前考虑进驻本项目商家较少，大部分持观望态度 2、愿意进驻本项目的商家业态主要以家居、地板、厨卫洁具为主 3、大

36、部分商家对两河新区的开发、发展还需要进一步观望如何改变？ 从项目定位的精准性及后期运营的专业性，集合自身优势，强化投资者及经营者对本项目的信心，激发投资者、经营者抢占商机的远见，配合政府引导及自身形象口碑的传播，打消经营者及投资者的顾虑 重庆德众企业形象策划有限公司42解决方案：优势新区商业发展核心，交通及未来发展中心区20万方专业市场，红果乃至盘县最大，业种最丰富，规模无可复制本土实力巨头“美鹰实业”打造，家喻户晓，有保证、有发展聘请专业商管公司运营管理，运营有保障更完善更人性化得服务配套定位精准，符合市场发展功能齐全，现代化一站式家居卖场放大优势、强化植入引导消费理念、经营新天地劣势新区发

37、展缓慢，3-5年的培育发展，部分经营户及投资者无法承受（新区发展才有机遇，且项目第一客户以产家及区域总代为主，本地为辅，才能够满足本项目）开发商对外知名度不高，引进品牌困难（本土以美鹰汽贸为主，知名且了解，对外以美鹰实业为主，给客户最好的第一印象）招租困难，经营困难（除了引进知名的商管公司管理，且还有一系列免租政策引导招商，政府规划引导北迁，跟着大部队走机会越大）内容纲要CONTENT OUTLINE一、市场数据分析 印象小商汇. . . 红果建材市场. 恒源精品建材城. 龙祥家居精品建材城. 周边专业商铺数据分析.二、商家意愿调查、市场发展格局 商家进驻意愿. 商家占比情况. 商家进驻选择因

38、素. 三、商业定位建议定位依据分析.商业整体定位.商业功能定位.商业业态定位.租金建议. .定位依据分析重庆德众企业形象策划有限公司43定位依据符合本土实际符合市场发展导向原则符合城市发展方向符合商业业态发展趋势适度的前瞻性贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分析现状分析重庆德众企业形象策划有限公司44红果四大专业市场总体量共计：67000商家经营实际面积约为：3-4万运营总数：194家从表格数据看出：红果四大专业市场业态以陶瓷、厨卫、洁具、橱柜、家居为主，运营占有率高达35%；其中，龙祥主要以厨卫洁具、家居为主，小商汇主要以陶瓷、厨卫洁具为主，红果主要以木地板、厨卫洁具、墙纸为

39、主，恒源主要以陶瓷为主，临街主要以家居、布艺、木地板、橱柜、木门为主贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分析现状分析重庆德众企业形象策划有限公司45凤鸣路江源路胜景大道印象小商汇恒源精品建材城红果建材城龙祥家居建材城商圈辐射范围及周边同类专业市场商铺分布四大专业市场为主，周边零散经营户为辅-整个红果家居建材市场主要以四大专业市场为主，周边零散个体经营户为辅交通便利-四大专业市场占据良好的区域位置，都属于老城区中心地带，交通便利建设、开业抓住契机-四大专业市场开业有先后，但都抓住当时市场需求的契机，主要以服务红果城区消费者为主体量小-体量均在2万方左右，且属于住宅底部专业商场，已经

40、不能满足红果城市发展的消费需求品牌意识及管理意识差-四大专业市场均未聘请专业的商业管理团队来管理运作定位不明确，业态混乱-四大专业市场的商业定位均没有明确的概念，且商场内部各种业态混乱，导视差，人流动线设计不合理招商政策混乱-租金政策混乱，每个商家租金不一样，且年租金递增率没有一个明确的比例配套差、体验差-卫生间、休憩区、照明设施、清洁、电梯、物业、安保等都没有一个合理的比例配置，且内部环境脏乱贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分析新增商业体量分析重庆德众企业形象策划有限公司46项目名称总体量商业体量商业形态租售比例领翔国际51万51万市场类商铺五金、机电一期整体出售东湖国际3

41、2万8万商场类、百货临街：只售不租商场：可售可租银杏广场80万6万步行街、百货还未定半山世家5000两层底商只售不租顺城怡景7000一层底商只售不租观月商业广场8万只售不租蓝山一品30.6万5万超市、百货、酒店还未销售合计79.2万同类专业市场项目体量总计51万新增商业主要集中在红果老城区，目前已知两河新区商业项目只有“领翔国际”，但未来两河新区商业放量大，老城区商业项目主要以百货、超市、购物商场、临街底商为主，与本项目没有直接影响大部分商业项目都不属于专业市场，只有与本项目相邻的 “领翔国际”项目，才是本项目的直接竞争对手，但不排除未来还有同类项目贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定

42、位依据分析城市规划发展格局分析重庆德众企业形象策划有限公司47沙坡服务设施中心新区公共服务设施核心 工业园配套服务中心站前商贸服务中心红果开发区属于盘县中心城区“双城一带、三大组团”空间结构中的产业组团老城区从现状来看，老城区从土地、地势、基础设施难以扩建等因素，老城区难以适应城市发展需求从未来看，两河新区规划成为红果乃至整个盘县的城市中心，政府给予基础建设支持力度大，加之政府大力推动城镇化的发展，城区人口对居住条件改善需求、“农改非”等都为新区商业注入强大的消费力从政府规划分析：两河新区是城市未来发展的主要方向，也是未来城市商业中心的存在地贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分

43、析项目自身梳理分析重庆德众企业形象策划有限公司48老城区本案项目指标总用地面积69979总建筑面积207016.2用地性质商业设施用地（市场用地）建筑密度45%容积率2.0绿地率25%车库55172.4办公3158.91商业148684。89车位1363个本项目地理位置优越，属于两河开发区第一阶梯发展圈本项目属于新老城交界区域，政府大力支持本项目周边配套产业，汽车站、物流园、高速路口作为核心商业发展支撑本项目属于红果乃至整个盘县最大的家居建材专业市场，规模无可复制领翔国际规模大、迎合市场发展、政策支持、规划合理、实力强贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分析客群来源重庆德众企业形

44、象策划有限公司49辐射级数辐射范围描述所占比例一级辐射商圈项目自身客群，未来两河新区常驻居民、政务商务人群30%二级辐射商圈红果老城常驻居民、政务商务人群30%三级辐射商圈周边区县人群25%四级辐射商圈外来流动人群、商贸交易人群15%未来本项目客群来源主要以项目周边常驻居民及老城常驻居民、政务商务及商贸发展人群为主，周边区县人群及外来商贸交易人群为辅贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议定位依据分析项目商业定位背景重庆德众企业形象策划有限公司50商业现状商业新增城市规划项目自身客群消费需求商业现状商业新增城市规划项目自身客群消费需求红果专业市场商业还属于传统、老旧的住宅底商专业市场，布局单

45、一、规模小、业态划分混乱未来商业新增商业体量巨大，且有明确功能定位，部分与本项目有直接影响两河新区是未来红果的城市发展方向，也是未来商业中心的存在地项目自身规模大、业种多、位置好，产品线丰富，规模优势和区位优势显现红果现有的商业、产品、环境不能满足消费者及品牌商家的需求城市商业亟需升级换代红果需要一个有良好形象、品牌引领、能够保证消费者消费舒适、投资者投资保障的综合专业卖场 贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司51商业整体定位市场定位全国首创第七代全球家居建材体验汇展中心让家居卖场不在是目的性消费 艺术家居休闲卖场的时代已经来临 引导红果及盘县地区消费观念和品

46、牌理念的全新升级贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司52商业功能定位交易泊车电子商务商务办公金融游乐快递餐饮仓储物流家居创意园休闲会展样板间展示第七代家居卖场十三项功能一体化全能体验购物全方位商业空间的一体化组合，营造出24小时永不落幕的一站式超大专业卖场贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司53商业业态定位家居类建材类服务类创意类配套类循环互助五大主题业态盘县首创体验式家居建材生活地标多元搭配打造艺术体验家居休闲消费新业态有别于传统专业卖场，宽通道、长高度、立体循环人流动线、体验展示双合一、品牌多、服务高、环境好的新型购物卖场

47、，营造出在生活中购物，购物中生活的消费观念贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司54商业业态定位总体业态落位面积估算业态面积估算参考依据： 因本项目属于红果两河开发区首个体量最大的家居建材专业市场，我们的面积估算主要以符合“本土实际”及“本土市场发展导向”原则。以各业态经营面积主要以本土市场的各类业态占比情况进行划分，这样更符合于本土实际需求及城市市场发展。 目前红果所有四大专业卖场经营业态占比情况为; 家居：13.92%陶瓷12.89%厨卫洁具：14.95%木地板：10.31%橱柜8.86%墙纸9.28%贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形

48、象策划有限公司55商业业态定位总体业态落位面积估算 推导方式：市场各业态占有率正比推导 本项目1号馆总建筑面积约106000 ，其中负二层为停车场共计25000 ，不计入业态落位面积，负一层下沉式广场及临街一层预留1500 作为娱乐、休闲、餐饮、金融、服务配套，剩余可落位业态面积约为79587 ， 地下一层面积约为：21116 一层面积约为：13228 三层面积约为：14978 二层面积约为：14952 四层面积约为：15021 通过现红果四大专业市场各业态占比情况套入本项目，本项目各业态占用面积约为（取整数）;陶瓷类:10100 橱卫洁具类：11800 木地板类：8200 布艺类：3600橱

49、柜：6900 五金类：2000 灯饰类6900 家居类：11000 涂料类：3200 墙纸类：7300 木门类：4900 其中预留770 作为创意装饰类贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司56商业业态定位总体业态落位方案1业态落位参考依据1： 因本项目属于红果两河开发区首个体量最大的家居建材专业市场，市场存在的专业市场业态落位不能满足本项目的实际情况，因此，我司业态落位方案参考依据主要以招商团队招商经验及结合本土专业市场业态布局为依据进行推导 以四大专业市场业态落位布局为参考 结合招商经验及商家选址开店要求做为意见 合理分配项目各楼层业态布局 贵州红果美鹰家居

50、建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司57商业业态定位总体业态落位业种落位设备房中庭中庭中庭陶瓷、洁具、卫浴卖场陶瓷洁具、卫浴内部通道扶梯中庭-1F贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司58商业业态定位总体业态落位品牌模拟业态预计面积业态类型品牌模拟开店经营面积/平均经营面积/经营数量预估陶瓷约10000主力商铺鹰牌瓷砖300314约32家东鹏瓷砖400蒙娜丽莎瓷砖320冠军瓷砖300诺贝尔瓷砖300马克波罗瓷砖300新中源瓷砖280洁具卫浴约10000主力商铺科勒卫浴300218约46家金牌卫浴220阿波罗卫浴220鹰卫浴200九牧卫浴150法恩莎卫浴140浪鲸卫浴300-1F后期品牌详细落位根据招商情况而定贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司59商业业态定位总体业态落位业种落位中庭中庭中庭1F内部通道扶梯中庭门、地板、墙纸、橱柜门地板墙纸橱柜贵州红果美鹰家居建材博览城商业业态定位建议重庆德众企业形象策划有限公司60商业业态定位总体业态落位品牌模拟业态预计面积业态类型品牌模拟开店经营面积/平均经营面积/经营数