智慧产业园定位与开发策略报告(终稿)课件

1、目录项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性主城中心区丹徒新区南徐南山官塘蒋乔往南京市政府丁卯科技城往镇江新区本项目惠龙港民发委项目因南徐新城的建设，以及毗邻市政府的特殊位置，而具有更加重要的意义从不同的层面思考项目的总体定位镇江层面在现代服务业领域缩小与周边城市的差距参与并推进宁镇扬一体化润州层面保持发展优势强化发展现代服务业发展南徐层面城市片区中的产业支撑城市拓展的空间外延片区层面可持续发展产业升级民发委项目定位片区总体定位：润州民发委区域定位为镇江的慧心发展节点区产业支撑区科技示范区创新先导区新型产业社区镇江 充满创新活力的 “慧心”“慧心”城市节点功

2、能产业支撑功能科技示范功能创新先导功能产业社区功能片区产业定位：形成“以物联网产业为亮点，服务外包业为主体，生产者服务业为支撑”的产业架构智慧产业服务外包产业生产者服务业物联网产业产业定位物联网产业处于成长初期期，镇江与其它城市基本上处于同一起点上。但产业目前的规模较为有限。服务外包产业体量较大，层次丰富，可以快速形成区域经济规模。借助城市重心转移，以及自身的环境特征，聚集本地生产者服务业，快速形成格局。 南徐片区、官塘片区、蒋乔片区与南山风景区，共同构成了“南山新城”，南徐片区是城市南移的第一期，官塘片区是城市南移的第二期，蒋乔片区是城市南移的第三期。 南徐片区产业定位为行政、商务城，官塘片

3、区定位为休闲城，民发委所在的蒋乔片区应定位智慧城。民发委区域的开发建设使南徐片区的产业得到充实，并逐渐带动整个蒋乔片区的开发，使两个片区无缝对接，更进一步推动了镇江产业发展的城市能级。谷阳片区55KM2官塘14km2南山13km2南徐13km2蒋乔10km2滨水片区90KM2丁卯片区55KM2项目核心区1.24KM2大市口核心南山新城是构建以南山为绿核的“一中心四大板块” 大镇江发展格局的核心板块，而本案居于南山新城的核心，将逐步成为南山新城的产业发展极生活城、文化城科技城行政、商务城休闲城智慧城南山新城50KM2三条干道与即将建成的未来南徐新城核心区无缝对接，可以为我们项目提供更为完善的产业

4、配套，为入驻企业解除后顾之忧项目地块现代化标志性新城区中心城市功能行政办公商贸金融文化设施居住区功能居住与就业相协调中高档住宅合理分布环境优越休闲浏览功能市级公园市民广场商业中心园区企业的需求办公服务优质居住商业休闲五洲山路南徐大道凤凰山路民发委一直在为创新发展、转型发展和跨越发展积蓄力量，成效显著，获得了多项资质和荣誉，为做实做大新兴产业奠定了基础国家“十一五”小企业创业基地省级服务外包示范区省级软件园润州高新技术创业服务中心博士后工作站省市级工程技术中心华中科技大学产学研基地江苏大学产学研基地省级船舶及配套设备高新技术产业基地 综合分析后，我们对凤凰智慧产业园的产业定位概括如下：物联网产业

5、生产者服务业服务外包产业加工制造业城市形态与城市功能物联网产业生产者服务业服务外包产业传统制造业集聚区都市产业园区都市产业社区苏州无锡常州镇江南京站物联网产业：长三角主要城市均在进行产业布点，对镇江而言，这是一个难得的机遇。2010年3月，上海正式宣布和中科院上海微纳所合作，在嘉定区成立“上海物联网”中心。2010年2月，中国移动正式与苏州市政府签订了“感知中国”应用中心苏州项目合作协议，并希望将苏州打造成物联网的区域应用中心。2009年12月，无锡获批为“国家传感网创新示范区”（中国传感信息中心）上海2009年12月，无锡获批为“国家传感网创新示范区”（中国传感信息中心）2010年7月，镇江

6、市首次提出了“智慧旅游”的建设构想，积极争取国家级“感知中国旅游服务中心”旅游项目在镇江挂牌。2010年7月，南京物联网产业联盟正式宣告成立，南京物联网产业研究院、技术与应用研究院、南邮物联网科技园、南京物联网应用和服务示范园纷纷揭牌。物联网还有大量的行业应用方案有待创新和发掘，“车联网”就是一个很有代表性的范例。车联网，是指装载在车辆上的电子标签通过无线射频等识别技术，实现在信息网络平台上对所有车辆的属性信息和静、动态信息进行提取和有效利用，并根据不同的功能需求对所有车辆的运行状态进行有效的监管和提供综合服务。车联网良好的汽车产业环境充足的人力资源供应合理的成本支撑城市智能化战略镇江云南保山

7、泥石流长江野生鱼体内检出有毒物大连石油泄漏镇江是长江和运河交汇所在，可利用自身优势，设立“感知江海”项目，占据物联网研究的一个空白点 “感知江海”物联网技术应用示范项目是基于物联网技术建设的一套集防汛决策、水文监测、工业排污实时监控、航运监测和水资源管理等诸多科技于一体的物联网应用管理系统，该系统的建设将提升现有水文、环境监测预警水平，提高防洪保安、水体水质、港口监测、工业排污的实时监控和应急处置能力。居于长江、大运河黄金十字水道长江最大的散货港镇江港临近长江主枢纽港南京港发达的化工、造纸等产业较发达的船舶工业全省第二大的高校资源区位支撑市场支撑技术支撑无线传感产业集成电路产业数据传输与处理产

8、业网络运营与服务行业应用软件与系统集成代表性行业电子识别终端制造电子标识产品制造智能芯片与模块的设计与制造通信设备制造通讯设备制造物联网运营服务互联网运营服务智能交通系统智能社区医疗系统行业吸引力行业发展速度极迅速极迅速 升级需求大 电子商务创新政府支持附加价值含量 属于低层加工 行业应用价值高 利润空间大较高高行业发展空间 大，竞争激烈极大极大 创新空间大 起步，空间大行业带动对就业的拉动 资金技术密集 资金技术密集 资金技术密集 后台服务需求大 技术密集对经济的带动 好，提升传统产业 提升传统产业较好 提升、带动 提升传统产业对片区形象的提升 好，绿色工业 高科技代表 高科技代表 现代服务

9、代表 高科技代表敏感性因素对环境资源的需求要求低要求低要求低无要求无要求对人才的需求基本满足 要求较高 需要创新人才 要求较高对市场的需求 有一定辐射条件 难以满足 有基础需开拓有辐射条件匹配度符合城市产业发展比较契合 契合契合契合度高契合度高符合城市发展目标较契合较契合较契合高度契合高度契合与本区域条件符合基本满足基础较弱基础较弱有基础 有高校基础产业综合评价 绿色工业， 重点发展绿色工业鼓励发展绿色工业鼓励发展未来方向，培育发展扶持发展很好一般差好注：外围支撑类服务纳入生产性服务业筛选范畴重点子类筛选：无线传感产业与我们园区目前的匹配度较高，但园区应该提高起点，将发展重点放在系统集成、行业

10、应用和网络运营等高端服务方面产业定位分析物联网产业SWOT分析优 势劣 势威 胁机 会物联网产业未来应用前景极其广阔长三角地区完整的产业链将给镇江提供丰富的机会选择凤凰智慧产业园靠近江苏科技大西校区，可以利用园区资源与其合作开发一些科研项目城市能级低，更容易切入低端的无线传感产业凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将 限制一些企业的进入南京、无锡等城市的物联网产业发展已走在全国前列，吸引了大量资源倾斜 市政府已开始与一些科研机构与大企业合作推进一些物联网项目 行业刚起步，未来可以争取一些试点项目在园区落地，带动产业发展产业定位结论 凤凰智慧产业园可以从系统集成、以物流为主的行业应用和物联网运营服

11、务方面入手，同时通过打造体验展示项目带动产业集聚发展。产业定位分析生产者服务业SWOT分析优 势劣 势威 胁机 会生产者服务业是近十年来世界经济中发展最快的行业，符合产业发展导向凤凰智慧产业园可以提供良好的产业政策环境和配套服务项目周边多为制造型企业，为生产者服务业发展提供基础目前适合生产者服务业的办公物业还比较欠缺凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将限制一些企业的进入周边城市如上海、南京、苏州等生产者服务业相对发达，将对本地市场形成冲击镇江市中心未来新增的一些综合体项目将分流一部分高端客户 市政府目前正大力支持生产者服务业的发展镇江的第二产业具备一定规模，在产业转型期亟需生产者服务业的拉动产

12、业定位结论凤凰智慧产业园应当重点培育提升生产类企业能级的生产者服务业，例如产品研发与测试、软件开发、信息服务与咨询等，以形成集聚效应，同时适当引入银行、保险、会计师事务所等，满足企业发展的多元化需求。在服务外包领域重点子类筛选：可以把ITO与BPO作为主要方向A信息技术外包B业务流程外包C知识流程外包代表性行业管理信息系统服务、软件开发设计、信息工程及流程设计人力资源服务、会计服务、销售服务数据研究、业务和市场研究行业吸引力市场容量 非常大 较大 一般行业发展速度 较快 非常快 一般产业价值含量 较高 一般 较高行业发展空间 较大 非常大 较大带动性对就业的拉动 一般 非常大 一般对经济的带动

13、 非常大 较大 不大对片区形象的提升 较大 较大 较大敏感性因素对资源的需求 一般要求 无特殊要求 无特殊要求对人才的需求 有较高要求 一般要求 有较高要求对交通的需求 无特殊要求 无特殊要求 一般要求对市场的需求 有较高要求 一般要求 一般要求匹配度符合镇江产业发展 非常符合 非常符合 较符合符合区域发展目标 非常符合 非常符合 较符合与本项目条件符合 较符合 较符合 一般符合综合评价 重点发展 重点发展 积极培育很好一般差好很好产业定位分析服务外包产业SWOT分析优 势劣 势威 胁机 会近年来服务产业发展迅猛，未来将成为国民经济的支柱产业园区内有一定的产业基础，部分企业已经或即将落户（瑞蚨

14、通、泛亚）已成功创建省级服务外包 示范区，享受相关政策优惠整体产业氛围尚未形成凤凰智慧产业园短期内的市内交通不便将限制一些企业的进入京口区加快建设五大特色服务外包园区，着力打造学府路服务外包产业带，并出台一系列政策文件，不断完善各项配套服务机，将成为本项目的主要竞争者 市政府已出台一系列的政策带动服务外包产业的发展镇江服务外包产业处于发展初期，增长空间巨大，项目在镇江处于相对优势地位，容易形成集聚效应产业定位结论应重点发展相关的数字内容提供、软件开发与测试产业（ERP、OA）以及业务流程外包服务；同时，结合物流行业的发展积极培育KPO能力 顺势而为 顺势而为 顺势而为 顺势而为 顺势而为 顺势

15、而为 顺势而为 顺势而为 顺势而为 顺势而为 顺势而为 融入区域经济 融入区域经济 融入区域经济 融入区域经济 融入区域经济 融入区域经济 融入区域经济 立足自身基础 立足自身基础 立足自身基础 立足自身基础 立足自身基础 立足自身基础 借鉴成功经验 借鉴成功经验 借鉴成功经验 借鉴成功经验 生产者服务业、服务外包产业、物联网产业数字传媒、互联网应用、广告、软件开发、物联网应用、生产者服务业会计金融、检测认证、管理咨询、软件外包、呼叫中心、职能外包、数据中心、无线传感、识别产品、智能网络、应用软件、智能医疗、商务会展、艺术沙龙、同城快递、网上购物、留学教育、职业教育、商务培训、创业孵化基地现代

16、服务业、新兴产业、高新技术产业、信息产业 以信息技术为核心的镇江慧心机械制造业、现代装备业、汽车制造业、塑料化工、服装加工智慧产业服务外包产业生产者服务业物联网产业形成“以物联网产业为亮点，服务外包业为主体，生产者服务业为支撑”的产业架构构建一个智慧的产业生态系统来推动核心产业的发展，体现产业智慧、人群智慧、生活智慧、配套智慧高收入高素质管理人才创业精英科研专家入住工作 1群高素质人才经2种经济形态4大综合效应教育培训孵化基地公共技术平台都市物流精品会展5个产业支持链条购物中心特色餐饮娱乐康体社区服务文化活动商务酒店6种区域配套体系总部经济体验济示范效应带动效应3大核心产业经济效应社会效应物联

17、网服务外包生产者服务业使配套成为本项目的特色企业导向的配套与人才导向的配套一方面要根据企业的需求进行配套建设，另一方面在理念层面进行创新，提出面向人才进行配套的策略，甚至“招企”与“招人”并举。片区内部配套与周边城市配套配套并不局限于片区内部，在片区周边广义空间上考虑城市功能与园区配套需求的对接，在不掌握物业产权的情况下，也可以通过契约合作的方式扩展配套资源。配套设施的内部化这是相对于一般的市场化运作而言。项目运营方可以通过掌控产权或使用权等方式，管理配套设施，并将配套设施的使用与园区企业的规模与质量等相关联。目录项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性空间

18、布局一核三带八区以产业孵化与服务为核心，为各类企业提供从研发、测试、验证到交易等各环节的产业服务，通过商业、休闲旅游、居住等配套设施的打造，促进区域内产业、商业、人居的和谐发展，提升整体价值。“三带”： 信息产业区 企业总部区 商务会所区 服务外包区 物联网区 产业孵化区 商务配套区 产业预留区“八区” ： 智慧产业带 品质生活带 配套休闲带“一核”： 产业服务核智慧产业带配套休闲带品质生活带项目实际可用土地： 约1338.5亩容积率：2 产品类型面积占比总占比备注商业旧房改造约134亩（17.9万平米）40%5%主要包括星级酒店、超市和餐饮、休闲娱乐、健身场馆等定制60%产业定制（如展示销售

19、中心）约535亩（71万平米）25%50%旧房改造35%商务花园10%LOFT办公30%居住洋房约669亩（89.2万平米）60%45%公寓40%合计约178万平方米100%产品建议1：产品组合与配比建议产品建议2：为彰显园区特色，建议局部地区做低密度处理独栋，低层数中小户型为主少量布置大户型产品以提升档次感考虑产品组合与分割的灵活性4层为主的全独栋办公楼单体面积分为1000、2000、3000平方米三个档次每层可分割出售，单位最小面积约200平米一层层高4米，2-4层层高3.3米，开间4-6米独栋、2栋（2单元）楼组合为主要产品类型层数以46层为主主力楼型为10002000平方米、3000平

20、方米左右产品可灵活组合或分割目标客户需求特征战略、市场、灵活性原则国内商务花园案例产品建议3：通过样板产品打造，营造智慧氛围商务花园 4层，单体面积分1000、2000、3000平米三档 庭院式独立办公空间 占比约40% 面积在1000-2000平方米左右 主要针对政府及相关企业、院校实践基地、企业培训基地等 500平米左右单元办公 占比约30% 面积在500平方米左右 主要针对开发区企业的研发等后台职能部门、服务企业、文化创意企业 200平米左右单元办公 占比约30% 面积在200平方米左右 主要针对个人工作室、小型文化创意企业LOFT 办公 3层，单体面积约2000-3000平米 500平

21、米左右单元办公 占比约20% 300平米左右单元办公 占比约30% 100平米左右单元办公 占比约50% 考虑到大规模办公物业主要在项目开发后期建设，因此建议一期开发时可建两栋样板楼，一栋为商务花园，一栋为LOFT办公，这样一来可树立项目形象，二来可检验产品的市场接受度。产品建议4：充分利用现有厂房资源，低成本打造个性化产品 按照创意东八区的做法，积极进行旧厂房的改造，将其改造为商业配套用房和小型企业的研发、服务用房。案例借鉴：南京世界之窗创意产业园（创意东8区） 园区占地60多亩，总建筑面积约6万平方米，产业园将按照“两厂区、四分区、环形商业街区”的规划布局，依托两厂区原有厂房，遵循最大限度

22、保留与再利用原则。园区规划为建筑装饰装潢设计区，广告、工艺、艺术创作区，软件开发与咨询策划区，生活配套服务区等四大功能区域，并以“上场下店”打造创意行为艺术街区。产品建议5：通过自然与人文元素的运用，营造镇江特色 “新”中式商务花园 打造具有深厚镇江文化底蕴的智慧型办公园区 生态感 文化感 科技感 智慧感目录项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性在确定开发时序时应考虑的因素投入成本税收影响开发基础带动作用持续滚动A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2Z1Z2整个片区开发运作共分6年(2010年启动,十二五期间完成)大体开发时序如下:先期启动区域中

23、心的B3地块，Z2带来现金流打造智慧产业体验中心，树立智慧产业园品牌形象启动期区域土地价值有所提升由大量的产业类项目带动区域发展，彰显区域智慧产业特色发展期开发区域南北两侧地块根据产业发展情况与企业需求情况新建合适的物业与配套成熟期 2010-2012年 2012-2014年 2014-2016年 启动期发展期成熟期若现有企业全部搬迁，总费用为26.14亿元；若企业就地转型，则总费用为14.23亿元成本项目总价（万元）拆迁费用176069.2前期费用3134.3市政建设及配套费38437.4间接费41820.5期间费用1921.9费用总额261383.3可上市土地约1092亩，按住宅用地180

24、万/亩测算，土地收益约19.66亿元，不足支撑园区开发建设费用。若采用就地转型模式，则可减少12亿元的投入，总费用为14.23亿元。A1A3A5A4B1B2B3B4C1C3C2A2团山路凤凰山路润兴路龙脉路润旺路润园路Z1Z3Z4可上市地块面积（亩）Z2261A2105Z3488Z4238合计1092Z2A2一级开发各地块最大投资费用及平均成本测算(以全部拆迁情况测算)测算未考虑期间维护费用以及政府负责的重点建设项目相关费用；拆迁面积按规划面积测算, 未考虑已报未建的情况投资费用主要为土地一级开发费用，不包括为实现土地增值而进行的项目投资；由于管辖范围问题，Z1地块拆迁数据暂无法提供，其拆迁面

25、积为平均容积率乘以区域面积求得。区域编号区域面积（亩）拆迁面积（平方米）拆迁费用 (万元）前期准备费(万元）市政建设及配套费 (万元）间接费 (万元）期间费用 (万元）总费用 (万元）亩均成本(万元）A134.2110850.37 3797.690.31107.81205.355.46256.4182.9A259.320900.11 7315.0156.61920.32089.396.011577.2195.2A437.77000.00 2450.099.51220.81328.361.05159.7136.9A588.927800.00 9730.0234.72878.83132.2143.

26、916119.6181.3B19215000.00 5250.0242.92979.23241.4149.011862.4128.9B257.2720600.18 7210.1151.21854.52017.892.711326.3197.8B3128.7146230.00 16180.5339.94167.94534.8208.425431.4197.6C1107.1156400.00 19740.0282.83468.53773.7173.427438.5256.2C279.2933000.00 11550.0209.42567.62793.6128.417248.9217.5C3110.

27、926000.00 9100.0292.83591.23907.3179.617070.9153.9Z1130.639181.96 13713.7344.94229.14601.3211.523100.5176.9Z226178303.92 45032.3689.28451.89195.6422.663791.5244.4总计1186.99381266.53 151069.23134.338437.441820.51921.9236383.3199.1说明一级土地现金流量结论： 从左图年度现金净流量可以看到，仅进行土地一级开不能实现资金平衡，每年都会有巨大的资金缺口。单位：万元总体开发策略整体

28、规划分片开发自我平衡开放合作智慧产业园应作为一个整体进行统一的规划，从而有效地控制区域发展方向和目标。由于区域内产权复杂，统一开发的可操作性差，因此智慧产业园应分片、滚动开发。通过政策扶持，在政府少掏钱甚至不掏钱的前提下，利用房地产项目的开发来获取产业园建设资金，来实现区域内甚至地块内自身的资金平衡。由于产权利益复杂、项目多样，产业园的开发建设应坚持“政府掌舵，企业划桨”的原则，搭建多种项目合作平台，邀请专业团队参与开发。方案一：住宅 + 首发项目地块面积（亩）优化转型退出A259.3溱东/恒顺调味/锻压/大鹏A437.7豪威/盛裕B3128.71佳峰宏业恒华/金华/长江/金海/华翔/康鑫Z2

29、261合计486.71（住宅358亩，产业和商业128.71亩）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2团山路凤凰山路润兴路龙脉路润旺路润园路Z1Z2A2、A4、Z2均是住宅开发，其主要目标就是获取开发区建设资金，以投入区域市政配套、景观工程及智慧谷项目的建设。启动区面积约487亩，主要建设目标为建设标杆项目和平衡市政基建投资名称 工程量（亩） 单价（万/亩） 总价（万元） 河道整治3020600.00 公园建设176.25305287.50 路网建设137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合计 1891.7838437.43 由于拆迁费用可由

30、土地款返还部分平衡，因此政府前期实际投入约为7.7亿元拆迁费用：市政配套及景观工程费用：土地成本（楼面价）1500元/平方米（地价100万/亩）建安成本：2100元/平方米前期工程费：168元/平方米（建安费8%）管理费：63元/平方米（建安费3%）不可预见费：186元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：233元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：64元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：229元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：4543元/平方米智慧谷建设费用：智慧谷占地128亩，设容积率为1，建筑面积约8.6万平方米，总投资约3.9亿元。积

31、极寻求政策支撑是本案能否顺利开发的前提条件，政策支撑一是土地性质可以由工业用地转为住宅用地或商住办混合用地；二是土地拍卖款应按比例返还给开发区，用于拆迁和基建，通常返还比例为60%-70%。地块占地面积（亩）拆迁总价（万元）A437.72450 A259.36580 B3128.7116181 Z226145477合计486.7170688通过二级房地产项目的开发可获13.68亿元的利润，足以平衡智慧谷及基建项目的投入，故整个开发启动资金约需5.2亿元。土地成本（楼面价）1300元/平方米（地价180万/亩，容积率取2）建安成本：1600元/平方米土建、安装及设备：1100元/平方米装修：30

32、0元/平方米配套设施：200元/平方米前期工程费：128元/平方米（建安费8%）管理费：48元/平方米（建安费3%）不可预见费：142元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：177元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：51元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：183元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：3629元/平方米 启动区住宅开发面积为358亩，总建筑面积477336平方米。根据市场定价法，设销售均价为6500元/，则总销售收入为31亿元，扣除成本17.32亿元后，实现税前利润13.68亿元。启动资金按成本（17.32亿）的30%计，约需要5

33、.2亿元。 启动资金的获得可通过两种途径，一是通过政府融资渠道，二是与开发商合作，由开发商出资启动。方案二：住宅 + 产业区域地块面积（亩）优化转型退出A259.3溱东/恒顺调味/锻压/大鹏A437.7豪威/盛裕B1122三顺/正华/汇龙/森隆合计219（住宅97亩，产业和商业122亩）A1A3A2A5A4B1B2B3B4C1C3C2团山路凤凰山路润兴路龙脉路润旺路润园路Z1Z2A2、A4均是住宅开发，其主要目标就是获取开发区建设资金，以投入区域市政配套、景观工程及首发项目的建设。启动区面积约219亩，主要建设目标为建设首发区域项目和平衡市政基建投资，并在北片形成产业的初步集聚由于拆迁费用可由

34、土地款返还部分平衡，因此政府前期实际投入约为5亿元地块占地面积（亩）拆迁总价（万元）A437.72450 A259.36580 B21225950 合计21927586名称 工程量（亩） 单价（万/亩） 总价（万元） 河道整治3020600.00 公园建设176.25305287.50 路网建设137.4567.879328.73 配套工程1548.081523221.20 合计 1891.7838437.43 拆迁费用：市政配套及景观工程费用：土地成本（楼面价）1500元/平方米（地价100万/亩）建安成本：2100元/平方米土建、安装及设备：1300元/平方米装修：600元/平方米配套设施

35、：200元/平方米前期工程费：168元/平方米（建安费8%）管理费：63元/平方米（建安费3%）不可预见费：186元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：233元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：64元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：229元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：4543元/平方米产业首发项目建设费用：产业项目部分为企业自我转型升级，需要自建的面积约7.6万平方米，总投资约3.45亿元。通过二级房地产项目的开发及部分产业物业的销售可获7.27亿元的利润，基本平衡基建和首发项目的投入，故整个开发启动资金约需1.9亿元。土地成本（楼

36、面价）1300元/平方米（地价180万/亩，容积率取2）建安成本：1600元/平方米土建、安装及设备：1100元/平方米装修：300元/平方米配套设施：200元/平方米前期工程费：128元/平方米（建安费8%）管理费：48元/平方米（建安费3%）不可预见费：142元/平方米（按前期建安管理费8%）其它费用：177元/平方米（按前期建安管理费10%）营销费用：51元/平方米（除财务费用外总成本的1.5%）财务费用：183元/平方米（建设期按一年计，贷款利率取5.31%）总成本：3629元/平方米 启动区住宅开发面积为131亩，总建筑面积174668平方米。根据市场定价法，设销售均价为6500元/

37、，则总销售收入为11.35亿元，扣除成本6.34亿元后，实现税前利润5.01亿元。启动资金按成本（6.34亿）的30%计，约需要1.9亿元。 由于住宅开发所获利润不能完全平衡开发投入，因此在B2地块可以考虑出售50%的物业（包括临街商业和写字楼）。根据市场定价法，设临街商业销售均价为8000元/（面积1.2万），写字楼销售均价为5000元/（面积2.6万），则销售收入为2.26亿元，与住宅销售收入合计7.27亿元。方案比较：在条件允许的情况下，方案一将能够更有效的促进区域发展方案一方案二优点 拉开开发区框架，早树标杆，早出形象，从而使开发区尽快形成核心竞争力。 Z2区域的开发将快速带动整个片区

38、的人气和成熟度。 集中在北片开发，容易形成产业的初步集聚，同时可与凤凰家园形成互动，有利于人气的提升，有利于南片地块的土地升值。 先期投入较少，且B2地块已有建成物业，将进一步减少前期投入。 有利于近期招商。缺点 先期投入较大 Z2区域的过早开发，使地块的升值空间受限 整个框架没有拉开，开发区形象不够鲜明 A1地块拆迁难度较大目录项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性结合国内外产业园区在机构建设方面的经验，我们认为凤凰智慧产业园应该采取 “政府管理 + 市场运作”的政企分离模式进行管理民发委凤凰智慧产业园开发总公司润州区国资公司其他社会资本凤凰置业股份有限

39、公司工程建设机构策划机构广告媒体规划单位项目公司凤凰慧谷管理公司投资平台运营服务平台孵化平台招商平台商业配套平台通过产权关系通过契约关系以开发总公司为主体，进行资本运作以置业公司为主体进行土地运作和园区建设以管理公司为主体提供专业服务国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知 国发【2010】19号初期启动阶段点对点形象确立阶段点对面 规模开发阶段面对面持续发展阶段全面升级聚焦大型区域运营商资源、政策与愿景引导,吸引具有成熟产品机制的开发商进驻区域利用优惠政策以及BOT等方式吸引开发商成片开发土地，投资基础设施建设主攻项目招商，以项目给土地，政企合作，捆绑利益特别针对核心区，强化引擎

40、项目的招商依托核心区的功能骨架，在周边进行散射性招商关注成熟开发商投资意向，吸引有经验的企业进驻，吸引产业入驻对部分地块进行招拍挂，形成序列性的土地招商前期对先到者适度优惠，后期可采用价格导向策略强化环境招商、配套招商、主题招商路径 进入此阶段之后凤凰智慧产业园将形成完整的产业链配置和业态规模，“产业智慧”本身成为营销的卖点，不追求以单一的特性赢得客户应强化服务意识，加大对产业孵化、产业平台搭建等专业机构的招商力度积极引入具有代表性的知名商业、产业配套品牌入驻已经成功打造凤凰智慧产业园品牌专注完善产业结构通过与专业机构的合作，实现智慧产业园产业生态系统的优化服务与产业促进机制是体系建设的核心针对区域开发不同阶段的要求，凤凰智慧产业园采用相应的营销策略目录项目定位研究功能布局与产品建议整体开发策略管理策略与营销策略项目效益及外部性通过测算，项目具有很好的经济效益，和良好的外部性经济效益直接/间接带动相关产业发展，促进产业结构优化升级，快速增加政府财政收入，推动经济总体水平的提高，为区域经济发展增添活力社会效益通过知名企业、设计研发机构、培训机构和高素质人才的引进，提升区域整体地位和城市形