2022年00上海业主大会及业委会成立的基本流程

1、00 上海业主大会及业委会成立的基本流程 00 上海业主大会及业委会成立的基本流程上海业主大会及业委会成立的基本流程一、 业主大会的成立： 1、到区房地产治理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表； 2、联系本小区特别之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立业主大会（7-10 天） 3、前期物业治理公司阻止业主大会成立时,社区内肯定比例的业主可以提请罢免居委会主任； 4、在物业所在地的街道办事处和房地产治理部门的指导监督下,组建业主大会筹备组,成立后向全体小区业主以书面形式公开宣布,并在居委会备案；（30 日内） 5、筹备组的工作内容：（1

2、）、推选：第一产生筹备组组长 1 名；（2）、公告：在物业治理区域内公告相关的规范性文件,如物业治理条例、业主大会规程（建住房 2022131 号）和上海市物业治理条例的规定等相关规范性文件；（3）、告知：确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容,并告知本大楼全体业主；（4）、确定：确定业主委员会候选人产生方法、名单以及参选业主的资料；（5）、拟订：拟订业主大会议事规章（草案）和业主公约（草案）；（6）、确认：确认业主的身份,确定业主在业主大会会议上的投票权；（7）、发放：将全部参选业主委员会的业主资料、选票书面发给每个业主,并同时请全部收到上述资料的业主签收收条；（8）、以上3、 4 、5、

3、6 项资料需在业主大会会议召开15 日以前以书面形式在物业治理区域内公告； 6、业主大会议事规章文本： 7、签订业主公约 8、业主的身份及权益义务：业主为房屋的全部权人,即房屋权属证书上记载的权益 人；业主应亲自出席业主大会并投票,或者托付他人出席和投票,否就视为弃权,并应服 从业主大会作出的打算；托付他人投票的,必需出具授权托付书,否就该项托付无效；授 权托付书必需有业主签字,如业主为法人,必需加盖公章；、业主投票权的确定,以下事项由业主共同打算： 9（一）制定和修改业主大会议事规章；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物

4、业服务企业或者其他治理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同治理权益的其他重大事项；打算前述第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；打算前款其他事项,应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的 其中“ “ 业主人数” 按房地产权证数确定,一个产权证计为一个业主人数；房屋已出 售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销（预）售合同数确定,一份合同计为一 个业主人数；“ 专有部分的面积” 按房产证建筑面积（不包括停车位建筑面积）运算；房屋已出售 并交付使用但尚未领取

5、房地产权证的,按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停 车位建筑面积）运算；二、业主大会如何行使表决权：业主大会会议可以采纳集体争论或书面征求看法的形式,会议表决采纳投票、举手形 式； 1、业主大会必需有已住业主中持有1/2 以上投票权的业主出席才能举办；物业治理区域内因业主人数较多,可以以栋、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参与业主大会； 2、业主大会及筹备会均应邀请物业公司的代表参与,特殊是首次会议有政府权威部门代表在场时,要请物业公司代表表态,然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认,甚至获得物业公司的协议； 3、业委会委员不肯定是筹备组成员三、业主委员会的成立程序：

6、 1、选举：筹备组公开在小区全部业主有权参与监督的情形下进行验票工作,统计收回的投票和反馈看法,假如投票超过业主所持表决权二分之一以上,反馈看法中的赞成意见多于二分之一,业主大会成立并可开头工作；假如通过投票中业主大会议事规章和业主公约超过业主所持投票权三分之二以上赞成,就业主大会议事规章和业主公约通过,选出的业主委员会可在30 日内向区小区办备案； 2、成立：三日内业委会召开第一次会议,选举业委会主任、副主任,作为业委会会议的召集人,并可以绽开工作； 3、组成人员及任期：业委会组成人数一般为5-9 人的单数；任期一般为 3-5 年,可连选连任；在任期内,委员的撤换、增减,又业委会会议通过后,

7、提交业主大会确认； 4、备案：业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,到物业所在地区国土房管局备案；备案时,须提交业主委员会备案单及以下材料： 1、业主大会议事规章； 2、业主公约； 3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）； 4、法律法规规定的其他材料；业委会成立条件及程序：同一个物业治理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会；但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一样同意,打算不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；业主在首次业主大会会议上的投票权,依据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素

8、确定；具体方法由省、自治区、直辖市制定；业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规章；（二）选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业治理企业；（四）打算专项修理资金使用、续筹方案,并监督实施；（五）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维 护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责；业主大会会议可以采纳集体争论的形式,也可以采纳书面征求看法的形式；但应当有 物业治理区域内持有以上投票权的业主参与；业主可以托付代理人参与业主大会会议；业主大会作出打算,必需经与会业主

9、所持投票权以上通过；业主大会作出制定 和修改业主公约、业主大会议事规章,选聘和解聘物业治理企业,专项修理资金使用和续 筹方案的打算,必需经物业治理区域内全体业主所持投票权以上通过；业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力；业主大会会议分为定期会议和暂时会议；业主大会定期会议应当依据业主大会议事规章的规定召开；经以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会暂时会议；召开业主大会会议,应当于会议召开日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录；内,向物业业主委员会应当自选举产生之日起日所在地的区、县人民政府房地产行政主管部

10、门备案；业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织才能的业主担任；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生；业主大会规程：第一条 为了规范业主大会的活动,保护业主的合法权益,依据物业治理条例,制定本规程；其次条 业主大会应当代表和保护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法 权益；第三条 一个物业治理区域只能成立一个业主大会；业主大会由物业治理区域内的全体业主组成；业主大会应当设立业主委员会作为执行机构；业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立；第四条 只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,打算不成立业主大会 的,由业主共同 履行业主大会、业主委员会职责；第

11、五条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门和街道 办事处（乡镇人民政府）的指导下,由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）,负责业主大会筹备工作；筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业治理区域内公告；第六条 筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本,拟定业主大会议事规章（草案）和业主公约（草（三）确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生方法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他预备工

12、作；前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开 15 日 前以书面形式在 物业治理区域内公告；第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,依据省、自治区、直辖市制定的具 体方法确定；第八条筹备组应当自组成之日起30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指 导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会；这个案充分说明白维权道路的艰难,消费者维权需要有法律和有关的专业学问；应当 很好地组织和团结起来,以组织、团体的方式维权,而不能以分散地个体或小团体方式进 行,要进行真正的组织,而不是一般意义上的集体或集团诉讼,要建立起来严密的组织,应当比公司

13、的组织更严密,由于维权的道路比一般公司的业务更艰难；应当针对具体问题 有很好的解决思路和方法,熟知各种法律策略、技巧,聘请专业的律师筹划制定方案；应 该通晓社会各种组织包括政府机构之间的制约和平稳关系,并充分利用为自己服务；仍应 该有信心、耐心,有时间、精力；有关资料：物权法：第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会；地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会赐予指导和帮助；第七十六条 以下事项由业主共同打算：（一）制定和修改业主大会议事规章；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他治理人

14、；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；打算前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；打算前款其他事项,应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；第七十八条 业主大会或者业主委员会的打算,对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以恳求人 民法院予以撤销；第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及治理规约；业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害

15、他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及 治理规约,要求行为人停止侵害、排除危急、排除妨害、赔偿缺失；业主对侵害自己合法 权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼；业委会筹备选举中的留意事项：筹备组工作的公正性如何保证？筹备组代表的产生应坚持自荐的形式,反对领导举荐和“ 钦定” ；物业治理条例中相应的说明为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组；虽就 一句话,却是实际操作中最困难的事情；假如业主期望参与筹备组,需要将自荐材料张贴 在社区布告栏内；假如没有严格的候选人产生程序,即便筹备组号称与业主商量之后举荐 产生了候选人,也将因这个“ 商量” 没有确定的程序和规章而无法被公

16、开监督,自然会导 致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；假如筹备组直接举荐候选人,更将被业主们称为“ 黑箱操作” 产生的候选人；即便这些候选人通过了选举程序,也由于他们的产生过程受 到质疑而无法开展实质性的工作；业委会筹备组成员到底由哪些人组成？进展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成；进展商成为筹委会成员是合理合法的；进展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样,在业主大会成立前,也需要实现包括产权证、治理权在内的权益的转移,实现进展 商和业主的权益交接；从某种程度上讲,进展商一般情形下仍或多或少拥有小区的物业,也是业主之一,具备筹备组主体资格；居民委员会和街道办事

17、处的指导也必不行少；随着政府对业委会在小区内活动的重视,以及从业主们长期利益和社会稳固的角度考虑,政府又要求业委会从筹备阶段就必需接受 政府的监督和指导；一种是在进展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的；表面上它具 有合法性,由于通常这种业主委员会是到小区办进行备案的；但如细究,不禁质疑它到底 能表达多少业主的利益；一种是全体业主召开业主大会,成立业主委员会,到小区办备案；代表的人数以十人左右为合适,简洁形成决议；假如自荐人数超过所需人数时,全部 自荐人应第一打算自荐人数；对于余外人选的剔除,有以下三种方式：1. 自动退出； 2. 无 人自动退出时,全体自荐人应先制定集体文字协议

18、,并在全部自荐人认可签字 或录像存 证 后,再进行相互推选；3. 当全部自荐人不能形成集体协议时,可在小区中进行“ 海 选” ；在小区全体业主中“ 海选” 出业主代表；但是这种方法成本很高；筹备组的经费怎么筹集？费用可由业主募捐、或进展商支付、或垫付、或物业公司垫付；一方面,在业委会筹 建初期,工作特别的纷杂,许多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷 的事务；另一方面,委员们的工作是他们大量时间和聪明的结晶,而受益人又是全体业主,而且印选票,召开会议的花销也都很大；所以,由全体业主支付相应的酬劳和补偿好像是 合理的；由于条例中没有严格限制,故业主大会产生的决议,可以解决这些花费的

19、合 法性问题；从资金的来源上说,让业主在物业治理费以外再筹集业委会的费用是不现实的；而目前物业治理企业在依据政府有关文件规定的收费标准进行收费时,又没有这笔开支；这个时候,业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏；在“ 包干制” 的物业治理合同中,由物业治理公司支付该笔额外费用又显得不那么“ 公正” ,也会造成“ 这儿多花了钱,那 儿就少花” 的借口；所以,与物业治理公司友好协商；在有条件的小区,适时推广物业管 理的“ 酬金制” 合同；政府修改相应收费标准等,都是目前可以参考的解决问题的方法；业主如何实现自治？主要依仗业主大会公约；业主大会公约实质上是形成业主与业主之间的相互 约束；业主大会公约告知给业主的绝不是先享受某种权益,而是要求业主先尽的义务 和责任；权益的行使是建立在不影响他人利益的基础上的；业主委员会章程和业主