2022年AFP考试《金融理财原理》第九章知识点购房与换房规划

1、学习必备 欢迎下载一,购房与换房流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 估算房价成长率 准备购房目标当前的总价 估算购房时的房屋总价 运算该投资的终值是否足够支付届时自备款 资产应如何配 运算购房后每月储蓄是否足以负担 置才能达到所需 房贷本利摊仍额的投资酬劳率可配置在购房上的资产于储蓄比例二,年收入概算法用年收入概算法运算可负担房价 : 年；购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十可以以下公式概算可负担的房屋总价：可负担房价= 年收入x 负担比率/ 房贷利率 / 贷款成数不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子；例题：如年收入 10 万,其中30%

2、可用来缴房贷,假设前几年只缴利息,首付款的机会成本也以房贷利率运算,房贷利率 6%,贷款成数70%；可负担房价=10 万X 30%/ 6% / 万,为年收入的 7.14 倍；前提是需先准备万的首付款；如贷款20 年,本利平均摊仍法,可贷款PV6%,20,-3=34.4, ,不到年收入的五倍；从这个简化公式可知,同样的收入,利率越低,可负担房价越高 ; 储蓄率越高,可负担 房价越高；一般而言,依房贷负担运算的房价上限,约为年收入的 5-8 倍；三,目标精算法运算可负担房价 可负担房价=PMT1X1-1+y/1+r/r-y X1+r +FVr,0,A+PVI,m,PMT2 r= 投资酬劳率,=离购

3、房房年数 PMT1=当前年收入负担比率A=当 前可配置于购房用途的净资产i= 房 贷利率,m=房贷年数PMT2=本利摊仍年供额 =FVy,0,-PMT1 y = 收入成长率 目标精算法案例小林年收入为 10 万元,预估收入成长率 5%,当前净资产15 万元,收入的30%用于储蓄 自备款与负担房贷的上限；小林预备5 年后购房,投资酬劳率8%,贷款年限 20 年,利率6%,届时可以负担的房价为：自备款储蓄部分=PMT1 1-1+y/1+r/r-y 1+r =30,000 元 1-1+5%/1+8%5/8%-5% 1+8%5=193047 元自备款投资部分 = FVr,0,A=FV8%,5,0,-1

4、50000=220,399 元PMT2=FVy, , 0, PMT1=FV5%,5,0,30000=-38,288 元第 1 页,共 4 页学习必备 欢迎下载贷款部分=PVi,m,PMT2 =PV6%,20,-38288=439,160 元可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606 元可以买大约85 万元的房子；四,固定预算下区域和面积取舍项目参数平米数单价适合地区目前年收入100,000 70 12,180 二环收入增加比率5% 80 10,658 二环到三环可负担购房支出比率30% 90 9,473 三环可配置在购房资产150,000 100 8,526

5、三环到四环投资酬劳率8% 110 7,751 四环估量几年后购房5120 7,105 四环到五环房贷利率6% 130 6,558 五环房贷年数20 140 6,090 五环以外五环以外可筹自备款413446 150 5,684 五,换房才能概算 需筹首付款=新居净值- 旧房净值= 新居总价- 新居贷款- 旧房总价- 旧房贷款 ；如旧房值60 万元,贷款尚有30 万元,新居值100 万元,拟贷款60 万元,应筹首付款=100 万元-60 万元-60 万元-30 万元=10 万元；此时要考虑的是,手边可变现的资产有 无10 万元,及将来是否有负担 60 万元房贷的才能；以6% 的利率来算,每月只付

6、利息就要 3,000 元,因此月收入应在 10,000 元以上才考 虑换房；购房不是理财的唯独目标,如把全部的资源全部用来于购换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时,可在预备充分前暂时租房；六,房涯规划表生涯阶段购房体会选房因素月收入（元可负担房价青年期55 岁第三次换房养老,遗产5000-8000 七,换房规划案例工作10 年后购房 50 万,居住 10 年后换房100 万,假设旧房届时按原价出售,所需储蓄或房贷年供额为多少 .第一段：25 岁开头工作,35 岁第一次购房,投资酬劳率 8%,房贷利率6%,贷款 20 年；贷款六成；购房前所需的储蓄 =PMT8%,10,0,200000=-

7、13,805 元；其次段：35 岁到45 岁仍贷款,购房后所需的年供额 =PMT6%,20,300000=-26,155 元；第三段：45 岁换房100 万元,届时旧房房贷仍有 10 年才缴清,房贷余额=PV6%,10,-26155=192,503 元 ,出售旧房后须先把原房贷仍清,500,000 元-192,503 元=307,497 元,可当新居首付款；新居贷款需求=总价1,000,000 元-307,497 元=692,503 元；年供额=PMT6%,20,692503=-60,376 元 ；八,换房买卖次序分析1,换房的步骤：先买后卖需要解决资金的周转问题；即使只隔几个月,也必需先借到

8、一笔钱来缴首付款,而且需要负担资金成本；比如说旧房50 万元,新居100 万元,新居可贷款70 万元,首付款30 万元；如先买后卖,中间隔三个月,这时如旧房无房贷,可用旧房抵押贷款 等到卖旧房之后,再仍此笔贷款；30 万元,来当新居的首付款；如旧房仍有房贷 20 万元,且很难再增加贷款,此时如无其它资金来源,要想方法另外 借到30 万元来支付新居首付款；如资金成本为 10%,按年运算,需额外支付的利息为：300,000 元X10%X3/12=7,500 元；如没有借贷渠道,除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款,换房时仍是以先 卖后买为宜；2,换房的步骤：先卖后买要解决出售旧房后无房可住

9、的问题；除非买卖合约都已谈妥,只差几天可住旅社,否就通常要租房居住；由于租期不长,不到一年,谈租约时,可能不像一般签一年租约那样简洁,或者每月租金可能较高；假如旧房的购买方将该房用于出租,那么可以售后回租,卖旧房后仍住在里面,付给购房者租金,直到搬入新居为止；九,其它购房成本的考虑1,中介费用：如通过中介公司租房,要付一个月的房租当中介费用；购买二手房时,通常买方要支付房价1%的中介费,卖方要支付房价2%的中介费；2,装潢费用：毛坏房的房价较低,但需要花更高的费用装修,毛坯房适合想自己准备装修的购房者；一般购房后装修的标准,套内面积每平米500-1,000 元应为装潢费用合理的范畴,房价越高,

10、装潢的投入也越高,可以房价的10%来估量装潢所需的费用；3,搬家费用：相较下不算太高,1,000 元预算应当足够；4,房贷相关费用：如估价费,保险费与律师费等,可以贷款总额的 2%估量5,印花税：合同总价的万分之五第 3 页,共 4 页学习必备 欢迎下载6,契税：由买方负担,个人住房减半征收,一般住宅可以总价 1.5%估量；综合起来,其它期初成本约需占到总价的15%左右,在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中；假如是换房,如中介费,印花税买卖都收,都要考虑在内；十,住与行：通勤成本分析比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅,100 平米,单价1 万元,总价100 万元; 一个是郊区住宅,同样为

11、 100 平米,单价5,000 元,总价50 万元；如购房的年成本比例相同,均为房价的 5%,市区住宅每年成本为 5 万元,郊区住宅为万元；市区住宅可步行上班可忽视通勤成本,郊区住宅通勤成本 1,500 元,一年万元；=汽油费+停车费,如每月因此住与行的成本相加,市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7 万元；此时要评估通勤的时间成本是否值得此增加的成本；十一,二手房与期房的合理价差期房价格= 现房价- 购置期房到交房期间租金现值购现房可现住, 购期房可能同时缴贷款与租屋二手房价格=新居价格 1- 折旧率使用年数 同一区域现房价格为每平米 1 万,年租金每平米 600元,折现率3%,2年后交房,期房价=10,000 元-PV3%,2,-600,0,1=10,000 元-1,183 元=8,817 元如每年折旧2%,使用10 年的二手房单价=10,000 1-2%X10 = 10,000 元*80%=8,000 元十二,老人换房规划：银发族年金屋以一笔保证金购买专供身心健康