浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施修改后

1、浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施摘要：目前的房地产行业竞争越来越激烈，成本控制也越来越重要；房地产 企业通过成本控制来降低企业成本，提高自身市场竞争力，实现企业的经济效益 最大化。综合分析，当前的房地产企业在成本控制方面也还存在着一些问题，对 此需要提出相应的改进措施，进而促进房地产企业更好的发展。关键词：房地产；成本控制；措施一、引言：房地产企业成本控制的必要性国家统计局资料显示，2012年房地产业投资额为71803.79亿元，同比增长 16. 19%，2013年房地产企业投资额为86013亿元，同比增长19. 8%。可见 近两年的房地产业投资额呈现出逐年递增的趋势。然而，尽管房地产市

2、场近几年 在稳步发展，但是我国房地产市场的竞争仍然是非常激烈，据统计，截止到201 3年末，中国房地产开发商数量已经达到9万多个，如何在数量如此庞大的房地 产竞争者中去生存和发展，成为众多房地产企业的首要难题，这其中尤其是中小 房地产商。房地产企业对于资金有着很强的依赖，整个房地产开发的过程都离不 开资金的运用，需要耗费大量的资金用于土地成本、前期费用、工程成本、营销 成本、管理成本、财务成本六大方面。成本控制相对也是十分复杂，房地产开发 企业要正确思考当前的成本控制现状和困境，如何更好的进行成本控制，做到在 保证房地产质量的前提下企业降低成本。因此房地产企业要对成本控制应引起足 够重视，加强

3、对开发成本的控制力度，采取必要的措施去优化房地产开发过程中 的费用支出，实现经济效益最大化。二、房地产企业成本控制存在的问题（一）成本管理意识不强一些房地产企业的成本管理意识还只是停留在财务核算的基本层面上，公司 在经营决策的时候往往只考虑到总投资额、建设的周期、商品房开发和销售、公 司的经济效益等，却对商品房开发成本关注的很少，这就会造成实际的建设成本不真实。成本控制具有很强的综合性的特点，需要综合能力强，具有相关技术能 力的管理人员和技术人员。目前很多房地产企业的设计技术人员缺乏预算知识， 存在不熟悉建筑材料的价格预算，不具备将技术和预算有机结合起来的多方面素 质。这就使得这些技术设计人员

4、缺乏成本控制的意识和能力。此外，房地产企业 的成本控制意识不强这与房地产企业自身的发展情况有着密不可分的关系，我国 近30年来房地产企业爆炸式增长，很多企业也获利颇丰，这其中既有一部分企 业本身入行不久，自身尚未树立成本控制意识，另一方面多年来丰厚的获利也使 得房地产企业没有成本控制意识的外在危机感。（二）成本控制体系不规范目前的房地产企业的成本控制体系还不规范，缺乏科学性和全面性。虽然目 前很多的房地产企业都十分的重视成本控制，并且大多都已经设立了专门的成本 控制部门，但缺少现代化的管理手段，公司内部还没有形成制度化、规范化和程 序化的企业成本控制体系，可以说成本控制还停留在粗放管理阶段。这

5、方面大型 的房地产开发企业要做得好一点，但一些实力较弱的小型房地产开发企业显得尤 为突出。其次是成本控制缺乏有效责任的考核机制。权责分明才会使人肩负起应 付的责任，如果没有相应的责任考核机制，没有企业责任感，成本控制人员在进 行成本控制时就容易随心所欲，会给公司带来很大的风险。我国的房地产企业发 展起步较晚，目前大多数房地产企业还规模偏小，规范的现代化企业制度还尚未 建立起来，机构设置方面还不健全，岗位分工也不明确，企业也没有做到按组织 结构来划分责任。这些都给房地产企业的成本控制带来了困难。（三）工程成本控制不合理一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仅仅管理施工阶段， 虽然工程签

6、证和结算抓得较好，但却忽视了设计阶段的成本控制的作用。在实际 操作中，一些房地产商不重视项目的可行性研究，做策划报告仅仅是为了筹资需 要，企图通过包装和策划来达目的，策划报告的可操作性大大减弱，无法实现“指 导投资决策”的要求。在具体工程施工过程中，一些房地产企业对成本控制缺乏 合理安排，在招标采购工程材料以及确定施工队伍方面缺乏合理安排，比如存在 过分依赖绝对低价来选择中标单位，没有确定一批具有战略合作关系的供应商， 进而在施工及材料的质量和价格方面控制力不强等问题。这些都使得在施工过程 中缺乏合理的成本控制。三、房地产企业成本控制的改进措施（一）提高成本管理意识只有从意识上提高房地产企业的

7、成本管理意识，才可能真正做到控制成本， 实现收益更大化。房地产开发企业需要认识到房地产开发项具有生产周期长，工 作内容多，活动复杂的特点，这就需要建立一个系统科学的成本预算、结算和监 督的体系，要把成本控制落实到房地产开发的每一个工作环节中去。不要单纯认 为成本控制仅仅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有责；有效的成 本管理需要公司全体员工的积极参与，将成本控制实现到每一个细节。这样才能 使得成本控制在房地产企业中实现最大价值。（二）规范成本控制体系要形成规范成本控制体系，首先应当提高成本管理人员的素质。在招聘时应 当选择一些具有综合能力的复合型人才，在成本控制上起到关键性决定性作用。

8、 要注重人才的培养选拔，尤其是财务人员和预算人员，不断更新自己的知识能力， 以应对市场风险的不确定性，做到准确预测，及时应对，达到最终的成本控制目 的。在这方面很多房地产公司都十分重视，管理团队也越来越专业化。在有了专 业的成本控制人员后，就需要制定一套规范的成本控制体系，涉及到项目的规划 设计，招标，签约，施工，竣工结算，销售，物业管理等每一个环节。首先要形 成明确的岗位责任体系，要把责任落实到具体的岗位，具体的人，即要有“责任 范围，责任部门，责任评价体系，责任评价部门”来实现落实责任和监督责任， 让成本控制形成体系，落到实处。（三）控制工程成本通常一个工程项目的开发成本大体可分为六大部分

9、:土地成本、前期费用、 工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。据行业报道，其中土地成本大约占 总成本的30-35%，前期费用大约占总成本的2-3%，工程成本大约占总成本的50 -55%，营销成本大约占总成本的2-6%，管理成本大约占总成本的2-3%，财务成 本大约占总成本的6-8%。可见在这些成本分类中，施工成本所占比例最高，也 是最复杂的成本项，控制好施工成本对于最好整个成本控制至关重要。中海地产 公司在房地产行业里也算是在成本控制方面做得比较出色的企业，中海地产在工 程成本控制方面有着自己的秘诀，那就是在各个项目的开始阶段，即及早建立成 本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制

10、指标，责任落实到部门； 公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发 展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措 施。工程建设中的土建、装饰、机电安装、室内全装修、弱电、消防、电梯、等 通过招投标确定的分判工程或者供货合同成本在控制工程成本方面不同的房地 产公司有自己的方法，比如在材料采购方面万科是通过战略合作的模式建立供应 链联盟，恒大主要是成立采购公司但无论是哪一种方法，目的都是最优的控制好 工程成本，以实现成本控制的最终目标。（四）控制资金运营成本因为房地产企业涉及到巨大的资金流通，如果能做到资金的合理运作，可以 降低资金成本。首先

11、是资金的筹集成本，因为所需要的资金量大，降低资金筹集 成本可以很直观的减少大笔资金成本。房地产企业需要拓宽融资渠道，合理利用 各种融资渠道募集更多的资金，上市公司可以发行股票筹集资金，还可以发行公 司债券，向银行贷款，以及融资租赁等。其次是对于资金的管理，在工程施工过 程中涉及到大量资金的支出，需要拨付大量的工程款项，在拨付款项时，应当严 格按照事先的计划安排，有严格的审批拨款手续，注意配备齐备合法的单证，严 格把关好资金的拨付使用。再者财务部门要关注现有资金的流转变化，压缩现金 库存与现金的使用量，同时还要尽快回笼资金，加快应收款项的回收。房地产企 业每年要缴纳大量的税费，房地产企业应当及时的了解各学习税收政策和财政法 规，比如14年1月28日国务院决定取消了房地产开发企业开发产品计税成本对 象事先备案制度，这就会对房地产企业纳税会带来实质影响。房地产企业应当合 理利用税收优惠，减轻纳税支出，实现降低成本。四、结论房地产行业近年来快速发展，房地产行业有着资金投入多、专业性强、建设 周期长、受市场和政策影响比较大的特点