中国投资者意向调查报告

1、 CB R E , I N C. | 2目录2021 年中国投资者意向调查030405101316摘要投资意向投资策略另类资产及社会、环境和治理问卷调查概况信息图表2021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 3摘要主要趋势投资 意向投资者表现出强劲的投资意愿，选择“更积极投资”的 占比创历史新高；地产基金有望成为最活跃的买家。投资目 上海仍然是最受欢迎的投资目的地；深圳首次进入亚太的地区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。工业物流首次成为最受投资者青睐的物业类型。投资策略分化，整体风险偏好上升，对核心增益型、机会型和不良资产的关注度创新高。另类资产及 社会、环境 和治理

2、世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日间进行了 2021年中国投资者意向调查。共计160份有效回复*被纳入统 计，用以分析投资者对于2021年中国商业地产大宗交易市场 的观点和策略偏好。受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑 制，年度大宗交易成交额锁定在1,944亿元人民币，同比下降 28。但世邦魏理仕预计，在2021年，中国内地的大宗交易 市场将率先复苏，交易量预计增长15%到20。鉴于极具韧性的中国经济在全球疫情反复的阴霾下实现快速反 弹，市场流动性保持充裕，租赁市场的不确定性也基本消除， 投资者增强了对中国内地优质资产的信心。同时，由于主要物 业类别的

3、资产价格在疫情中出现了不同程度的调整，并且可投 资的资产也随着基金到期退出及开发商降杠杆而增加，投资者 的购置意愿进一步增强。与往年的问卷调查对比，世邦魏理仕2021年中国投资者意向 调查观察到有关投资意向，获青睐的物业类型及策略，投资目 的地，另类资产，以及社会、环境和治理的六大主要趋势。*包含完成度为及高于70%的回复来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月获青睐的 物业类型 及策略新冠疫情进一步增强了投资者对数据中心和冷链物流的 关注度。超过40%的投资者已将社会、环境及治理准则纳入投资 和运营决策中。2021年中国投资者意向调查投资意向2021 年中国投资者

4、意向调查 CB R E , I N C. | 6投资者购置意向显著增强投资者对中国内地商业地产的投资意向复苏快于预期。 57的受访者选择在 2021年“更积极投资”，这是自2016年首次投资者意向调查以来的最高占比。 中国内地的商业地产大宗交易市场正快速复苏，投资额连续两个季度录得环比正增长。随着众多因新冠疫情而暂停的交易在近期成功推进，市场正在加速回归正常状态。地产基金，特别是境外地产基金，对2021年的大宗交易市场表现出更强烈的 投资意愿，这也与他们积极的募资计划相关。在2020年，与中国内地相关的 私募地产基金融资总额达到179亿美元，比五年平均水平高出23。在亚太 区投资者意向调查中，

5、70%的投资者视中国内地为率先复苏的市场，中国内 地有望成为2021年的热门投资目的地。机构投资者也将保持活跃。在2020年机构投资者投资总额同比增长75的情 况下，他们的购买意愿仍然高涨。81%的机构投资者表示，在2021年的大宗 交易市场，他们将保持与2020年相当的活跃度，甚至更加活跃。另一方面，随着“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策的落地， 内资开发商的出售意愿继续上升，截至2020年三季度，在A股和H股上市的内 资开发商中，19处于“三道红线”政策2下划定的红区。而为了达到监管层 对债务水平的要求，红区房企共计需要减少超过1,950亿元的有息债务。我们 今年的调查结果显示，

6、53%的国内开发商表示将在2021年加大资产出售力度， 去年调查中这一比例仅为33%。图表 1: 中国商业地产投资意向157%30%11%3%42%33%22%2%52%25%19%5%更积极投资与去年相同投资规模收缩尚无投资计划2021202020191 选择各选项的受访者数量在有效回复数中的占比2“三道红线”中第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道为净负债率大于100%；第三道为现金短 债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全 部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一

7、道，增速不得超过 10%；一道未中，不得超过15%。来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 7投资焦点转向工业物流板块得益于疫情中最具韧性的租赁表现和可投资高标物流设施体量的快速增长， 工业物流资产的关注度在今年的投资者意向调查中升至第一。同时，作为 “新基建”的重要组成部分，仓储物流被纳入中国公募REITS试点的底层资产， 从而为投资者创造了新的退出/投资渠道。本次调查显示写字楼的投资意愿有所下滑，但仍在主流资产中位居第二。尽 管投资者对短期内的新增供应高峰仍存顾虑，但核心区位稳定期的写字楼以 及

8、科技企业集聚的商务园区正吸引更多资本的关注。对零售物业和酒店的投资意向仍主要集中于少数具备相关运营能力的投资者。 世邦魏理仕认为，鉴于国内零售和差旅活动的正常化，品牌拓店意向的改善， 以及2020年更高的储蓄率所支持的更大国内消费潜力，零售和酒店资产存在 逆周期的投资机会，其投资吸引力将继续恢复，但此类资产更适合长线投资 者或有丰富运营经验的投资者。图表 2: 获投资者青睐的物业类型来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月47%23%10%3%33%42%10%1%25%42%5%4%工业物流写字楼零售物业酒店2021202020192021 年中国投资者意向调查

9、CB R E , I N C. | 812%0%0%0%0%0%0%70%60%50%40%30%20%10%0%超过30%的折扣10%-30%的折扣不超过10%的折扣无折扣愿意以高于报价的价格收购投资者对于工业物流资产的出价更为积极调查结果显示，由于新冠疫情对各类物业影响的不同，投资者对资产价格存 在不同程度的折扣预期。工业物流是唯一有大部分投资者选择“无折扣”或“愿意以高于报价的价格 收购”的资产类别。作为最受青睐的物业类型，我们预计，随着大量资金的 涌入，工业物流的资本化率将在未来几年进一步走低。图表 3 : 相对于新冠疫情前，投资者对各类物业的预期价格折扣图表 4 : 一线城市核心区甲

10、级写字楼资产价格指数（2019=100）稳定期的甲级写字楼是另一类体现出价格韧性的资产，这与投资者在充斥诸 多不确定性的当下更注重租金收入的稳定性有关。超过60受访者预期“无 折扣”或“折扣不到10”。 世邦魏理仕认为，由于门户城市核心区位甲级 写字楼资产价格修正幅度已超过10，投资者在2021年将拥有以更具吸引力 的价格长期投资此类资产的良机。更大预期折扣来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月工业物流甲级写字楼（成 熟稳定的项目）甲级写字楼（增值型项目）购物中心高街商铺酒店8085909510020192020F2021F2022F2023F北京上海广州深圳 C

11、B R E , I N C. | 92021 年中国投资者意向调查在今年的调查中，中国内地首次有三个城市登上亚太区跨境 投资目的地前十榜单，这说明中国经济和商业地产在疫情后 的快速复苏促使投资者进一步聚焦中国内地优质资产。基于更高的流动性，更优质的可投资资产，以及更坚实的租 赁市场基本面，一线城市仍是投资者关注的重点。上海不仅是中国区受访者的首选投资目的地，而且是亚太地 区排名第四的跨境投资目标城市。在一定程度上，投资者对 上海的关注度提升与调整后更具吸引力的资产价格，以及租 赁需求超预期的反弹有着密切的关系。北京的投资意向仍居第二。北京相对较少的新增供应与不可动摇的领先科技中心地位是其受到投

12、资者青睐的重要原因。 同时，加速发展的新兴区位以及核心区城市更新的潜力将为 投资者提供更广阔的投资空间。深圳首次入选亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。 深圳的写字楼投资仍由自用买家主导，但深圳活力四射的经 济和快速流入的人口使投资者看好其优质商办物业的长期价 值。此外，投资者亦积极关注深圳在仓储物流和数据中心领 域的资产购置机会，但因可售资产稀缺，令投资者把周边二 线城市纳入视野。中国内地城市首次在亚太区跨境投资前十大目的地中占据三席31% 32%22%No 2:北京No.3:深圳No.4:广州二三线城市47%40%56%11%13%1%4%5%6%10%21%选择该城市作为投资 目的

13、地的回复者占比2021 2020图标201947% 40% 56%图表 5 : 投资者青睐的投资目的地No.1: 4上海60% 74在亚太区前十大投资 目的地中的排名*跨境投资者是指以所属国家或地区以外的市场为投资目的地的投资者 来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中国投资者意向调查投资策略2021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 11投资者的风险偏好与回报要求有所上升在今年的调查中我们发现，青睐核心增益型、机会型和不良资产投资的投资 者占比升至历史新高，这说明市场的风险偏好有所回升。与此同时，基于疫 情带来的经济和租赁市场波

14、动，投资者对于核心型之外的物业的回报率要求 也相应提高。疫情对资产价格的短期冲击和高杠杆开发商处置资产意愿的增强为机会型投 资者创造了一个收购窗口期。据世邦魏理仕估算，2018年至2020年，涉及中 国内地且奉行机会型策略的基金共募得262亿美元，超过其他策略的融资总和。同时，关注稳定收入来源的国内险资、主权财富基金等机构投资者更倾向于 核心增益型项目。2020年某大型险资收购上海歌斐中心和GIC收购北京LG双 子塔都是此类投资的典型案例。随着租赁市场在2021年后持续复苏，投资者 将获得通过改善项目租赁表现而提升投资回报的更大空间。大部分核心投资者选择保持或降低目标回报，部分原因在于当前的低

15、息环境 确保了利差以及核心资产的稀缺性，这也意味着核心资产的价格将保持坚挺。图表 6: 投资者青睐的策略, 2019-2021来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月25%24%24%9%26%20%30%17%7%19%核心型不良资产投资核心增益型增值型机会型202120202019图表 7: 新冠疫情后，投资者对无杠杆回报率的目标变化70%60%50%40%30%20%10%0%增值型核心型核心增益型提高回报率目标降低回报率目标机会型不良资产投资维持原来的水平2021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 12疫情后投资者重视租金收入和结构性

16、趋势来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月79%59%36%30%27%26%19%18%18%16%图表 8 : 新冠疫情如何影响投资者的投资和运营策略新冠疫情带来的不确定性不仅使投资者调整目标回报，还使他们重新审视投 资和运营策略。79的投资者将“更加重视租户租金偿付能力和租金增长能 力”作为新冠疫情后的投资运营重点，以确保净收入健康增长，并为投资者 提供稳定的收入来源。59%的受访投资者表示将更关注长期人口和技术趋势。随着“双循环”成为 中国经济未来转型增长的核心路径，科技创新和消费升级等长期趋势在投资 者策略制定过程中的重要性与日俱增。近年来仓储物流领域投

17、资热度的不断上升正是上述两大关注点相结合后的产 物。而与此类似的也包括投资者对数据中心和冷链的大量关注（更多细节， 请参见下一章节）。此外，我们认为投资者将对科技城市、科技集聚区域内的写字楼和商务园区 保持强烈的兴趣。 科技新媒体（TMT）行业在租赁市场上展现出强劲的扩张 需求：2020年，全国32%的新租面积来自TMT租户，是写字楼市场的第一大 需求动力。更加重视租 户租金偿付 能力和租金 增长能力更加关注长 期人口和技 术趋势提供减免租 金等措施留 住主要租户在写字楼资 产中引入灵 活办公空间更加考虑环 境，社会和 治理（ESG）问题对具有重建 潜力的资产 的兴趣增加对次核心和 新兴区位的

18、 关注度提高更加关注规 模较小的交 易，以降低 风险在较低的借 贷成本下使 用更高的杠 杆率来提高 回报率减少提升物 业硬件水平 的资本支出2021年中国投资者意向调查另类资产及社会、环境 和治理（ ESG）2021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 14新冠疫情进一步激发了对数据中心和冷链物流的投资意愿来源：2021年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2021年1月在5G商用，疫情中在线经济加速发展，政府大力支持“新基建”等因素的共 同推动下，数据中心在我们的调查中连续第二年被视为最受青睐的另类资产。 2020年数据中心投资总额（含股权投资）超过36.8亿美元，同

19、比大幅增长30 。鉴于牌照和专业知识方面的进入壁垒很高，平台投资或与本地运营商建立合 作伙伴关系仍将是投资数据中心的主流策略。此外，投资者也可以考虑进行 资产收购并选择专业机构对数据中心运营进行外包。图表 10: 2020年国内数据中心主要资产交易案例50%40%30%20%10%0%图表 9: 投资者对各种另类资产的关注度60%数据中心冷链物流养老地产大健康房地产债202120202019值得注意的是，今年的调查结果显示，对冷链物流的投资意向翻了近一倍， 这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。与发 达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟（GCCA）的数据显

20、 示，2018年中国每个城市居民拥有的冷库容量为0.13立方米，仅约为美国的 四分之一。投资者被投资的资产投资额（人民币百万元）万国数据上海19号数据中心I-II期778 （约）万国数据北京14号数据中心3,800首峰数据中心用地1,500万国数据及中信产业基金数据中心用地2,600平盛国际（由维也纳保险集团控股）， 锦泉元和鹏博士数据中心资产包2,300万国数据英业达工业厂房（改建为数据中心）1,3702021 年中国投资者意向调查 CB R E , I N C. | 15社会、环境和治理将影响投资决策疫情后，投资者，业主和租户更加关注与健康和可持续发展相关的社会、环 境与治理（ESG）议题。美国绿色建筑委员会（U