项目可行性研究报告

1、江西凤凰山庄（生态农业休闲养生旅游度假山庄） 项目可行性研究报告1、项目名称江西凤凰山庄二、项目地址江西*县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内。项目地内有山地一处，古称凤凰山。三、项目内容根据项目区自然地形地貌、资源的分布状况，结合旅游市场需求实际，本着因地制 宜、文化为魂、错位发展的原则，将本项目建设成为以农耕文化体验为主要内容，集田园旅游 观光、农耕体验、农家餐饮、乡野休闲、郊野养生于一体的多功能复合型生态农业休闲养生旅 游度假山庄，使园区成为*市民乃至域外游客投身自然怀抱、体验农耕文化、找回童年记 忆、获得身心健康的全国知名休闲农业旅游景区，成为 *市和江西省的悠游经典景区。从功能上，一是

2、打造成本地及周边城镇居民的第三生活空间，成为人们观光旅游、感 受农耕文化、丰富农业知识、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休闲度 假的场所和农业深层次开发的样板。二是充分利用凤凰沟风景区的社会认知，发挥其边际效 应，与凤凰沟风景区形成明显反差、集聚成片的景群，更好地满足游客的需要。从文化上，打 造成传播宝玉石文化、传统农耕文化的体验中心，弘扬中国农业文明。从品牌上，通过循序开 发，日臻完善，打造成*乡村旅游与休闲农业旅游新名片；江西省著名、全国知名的休闲农 业旅游目的地；江西省 AAAA级乡村旅游点；国家 AAAA级旅游景区。四、项目背景近年来，随着人们生活水平的不断提高和城市

3、生活节奏的加快以及竞争的日益激烈， 人们渴望在原始古朴的乡村生态环境中放松自己，越来越多的人有着强烈的回归大自然的愿 望。另外我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去上山下乡的历史经历，寻根的 潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，休闲农业旅游恰恰以其返璞归 真的体验吸引了大量的消费群体，成为一种新的休闲旅游度假时尚，发展势头迅猛，并受到政 府和社会各个部门的鼎力支持。本项目正是在此背景下提出的，区内地形平坦开阔，有山有水，交通便利，农业生产 资源丰富。优越的基础条件和市场需求、休闲农业的蓬勃发展之势为本项目的建设带来无际的 发展机遇和广阔的发展空间。五、项目环境情况

4、项目位于江西省*县向塘镇梁家渡行政村梁西自然村域内。东邻抚河，北部紧靠316、320国道和浙*铁路，距向塘火车站 6公里，距*火车站28公里。离*市游客集散 中心不到20公里，交通极为便利；南部与江西省蚕桑茶叶研究所（江西省凤凰沟风景区）接 壤，周边旅游资源丰富；西部与G60沪昆高速相望，有黄马高速公路出口，从园区上高速公路只有3公里。项目处在*县重点打造的两江生态农业走廊上，电力及公路通讯等基础设施 均已具备，可和*市及省内的旅游资源形成优势互补，共同发展的格局。向塘镇是江西省最大的建制镇，拥有优越的地理条件，被誉为 *市的南大门，既可以 直接承接区域中心城市和县城的辐射带动，又有利于快速全

5、面融入*昌城市发展体系。向塘素以中国*最大的交通枢纽重镇而闻名全国， 316、320、105国道和G60沪昆高速公路穿 境而过，沪昆铁路、在建的杭南长高铁沟通东西，京九铁路飞架南北，在建的向莆铁路连接*经济区。它地扼浙、*、粤交通要冲，从向塘到长江三角洲I、珠江三角洲I、*地区只要6-8小时，江南最大的货运编组站向西货运编组站也坐落在境内，独特的区位，强势的交通，使 向塘成为全国承东启西、南北贯通战略要地和连通港、澳的重要节点。六、项目规模项目规划用地总面积约 3260亩。由316国道通往G60沪昆高速的连接公路（蓝园公 路）横穿东西，使项目规划区分为南北片区，其中南部片区约3000亩，北部片

6、区约260亩。项目区水库、山地较多，水库 900余亩，山地1450余亩，低洼田750余亩，耕地140 余亩，水塘20余亩，土地大多属荒地或未利用地，用于开发建设的潜力较大。项目区南高北 低，南部片区以山地、水库、低洼田为主，北部片区以耕地、水塘为主，区内土地肥沃，水质 优良，草茂林丰，自然景观较好，是人们放松心情、陶冶性情、愉悦身心的好地方。七、项目开发计划本项目由江西凤凰山庄生态农业发展有限公司投资建设。开发原则：项目开发按整体规划、分期建设；总体包装、专业运营的原则进行。开发战略规划 上，主要分为生态农业区、休闲养生区、旅游风景区、旅游度假区。旅游风景区设在项目区内的唯一山地上：凤凰山。风

7、景区内主要有凤凰山、藏宝洞、 日月潭、红谷湾、宝石滩等主要景点。山庄的主要设施宾馆安排在进场的显著位置，其他休 闲、娱乐设施围绕宾馆建设，农业种植业项目安排在现有耕地上，养殖业项目安排在项目区边 缘处，林地深处，与旅游区远离，以避免相互影响。各区域相对独立或天然隔离，水、电、路 按旅游和生产需要进行统一设置。加强休闲度假区消防及救生等设施建设。八、项目策划体验生活与劳动已成为旅游的热点和时尚，许多游客到旅游地不仅是为了欣赏独特的 景观，而且还希望自己能够亲自参加劳动，体验生活的乐趣。策划中将强调旅游体验性、参与 性、娱乐性和知识性的紧密结合，项目设计尽可能地把休闲、旅游及生产过程变成可参与性的

8、 操作，给游客提供尽量多的直接体验的活动和机会，比如参加探宝、耕作、播种、采收、加 工、烹调等，让游客在深度参与体验享受农村生活的乐趣，留下美好的记忆。文化是旅游的灵魂，本项目坚决杜绝粗制滥造，而要充分挖掘农耕文化的内涵，通过 文化景观的设计、文化设施的配置、文化活动的表演等方面加以演绎，展现传统农耕文化的魅 力，满足游客猎奇心理，使其从中获得知识和美的享受，提升景区的文化品位，以实现景观资 源的高水*用。特色是旅游休闲产业发展的生命之所在，愈有特色其竞争力就愈大。吃农家饭、住农 家屋、干农家活的传统乡村旅游模式消费者已经司空见惯，因而本项目要力求做到区域不同 构、产品不同质，突出浓厚的农耕文

9、化特色，发挥后发优势。适度、合理、科学地开发农业观光资源，合理地划分功能区和强调景观元素、色彩、 材质与建筑主休协调，有序地确定景观空间及游览线路，科学的划定旅游容量，兼顾当前与长 远利益，协调人与自然多方面的关系，保护区域的生命力和多样性，走可持续发展之路。根据规划区资源赋存情况，依托地形对项目进行依山就势建设，维持乡野特色。动静 区隔：主要通过植物对大众风光娱乐区与休闲度假区时行分隔与过渡，实现旅游品质的保证。 滚动发展：根据市场需求，给予分区块开始和配套安排，一期着重打造精品，树立品牌，为后 期开发建设奠定坚实基础。布局结构：根据项目地形地貌条件，结合项目地发展思路，在充分考虑项目特色、

10、可操作性、开民建设的合理性以及延续性的基础上，把整个项目的功能划分为 一心三块八区。一心游客服务中心；三块农耕文化体验板块、田园风光旅游板块、休闲养生度假板 块；八区 传统农耕文化展示区、农耕记忆体验区、渔夫鱼乐区、畜禽欢乐区、蔬果观赏采摘 区、山顶休闲娱乐区、滨水农家别墅度假区、宝石滩风景区。一心游客服务中心：位置位于北部260亩区域内。功能：展示形象、服务游客。项目设计：景观大门：入口大门的设计起着形象展示和宣传推介的作用，本项目景观大门要营造田 园生活气息，让游人回归自然的期盼情感得以释放，可以依据耕读传家或者渔樵耕读创意主题 来设计景观大门。节气广场：节气广场由二十四节气等分而成的交叉

11、形铺地和十二生肖小雕塑围合而成， 既暗喻一年十二月份、二十四节气风调雨顺，农业丰收，又突出休闲园朴实的特色。生态停车场：在景区大门入口区建生态停车场，面积 3000平方米；种植乔木遮挡阳 光，铺嵌入草砖，体现生态性。另在农家别院、生态餐厅旁建小型停车场，面积1000平方米。绕区小溪：沿着北部 260亩区域地块的界限，修建成环绕的小水渠（小溪），渠水接 现有的*抚总干渠的分支水，并与区内的 3个水塘（依大小分别命名为湖、塘、池）连通， 形成互通循环，构成水绕通畅之格局。旅游辅助设施：主要包括售票处、旅客集散中心、导览图趣味指示牌等为游客提供基 本便利服务。三块之一（农耕文化体验板块）：位置位于北

12、部260亩区域内。功能：体验农事活动，感悟农耕文化。项目设计：传统农耕文化展示区：以展览的方式展示传统的乡村劳作方式、农耕文化等，融知识 性、科学性、休闲性于一体，游客可进入农耕文化记忆馆，寻找日渐谈出记忆的蓑衣、打谷机 等等，通过眼看、耳听，从中了解农耕变革的发展历程，无论是忘掉了过去的父母，还是不知 道过去的青少年，都能在品味农耕文化中增长知识，修养身心。生产用具厅：展示耕作工具、 浇灌工具、收割脱粒工具、晾晒工具、运输工具、储存工具、编织工具、量器工具、捕捞工具 等。生活用具厅：展示饮食用具、卧室用具、纳凉、取暖用具等。作坊厅：展示传统乡村的豆 腐作坊、榨油作坊、铁匠作坊、木匠作坊、蔑匠

13、作坊、棉匠作坊面貌。农舍厅：有代表性的全 面展示一户农家生活起居的全貌。农耕记忆体验区：充分利用规划区现有的良好的农耕地，挖掘乡村农耕文化，成为自 然、生态和传统文化的体验中心，为游客提供采摘、种植、手工艺学习与制作、钓鱼等农事体 验活动，使得游客融入大自然，体验农事活动的无穷乐趣。格子菜地你的地盘你做主：采取会 员制，会员缴纳一定的会费，租种给会员，每个格子菜地树立标注会员信息的牌子，租下的土 地一定时间就是会员的，格子菜地用来做什么，怎么玩可以全凭会员自己的创意，可以圈养土 鸡，种菜或者其它都可以，格子菜地的日常管理可以委托园区专业工作人员负责。自耕田：准 备一些农具、农事服饰、种子、种苗

14、等，让游客参与赶牛犁地、播种栽苗、浇、施肥、松土除 草等农事作业、体验农耕生活的辛酸劳累，感T手把青秧插满田，低头便是水中天；身心清静方为道，退步原来是向前。编艺馆：用于草编、竹编、藤编等手工艺的学习、制作场所，游客 可以DIY ,将自制作品带走，同时展示和销售工匠编制好的竹编、藤编、草编亦等手工艺成 品。农工坊：区内水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛车和木制茶机、织布机，游客可以参观舂 米，制茶等农耕过程，也可亲自参与车水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等农活，感受其 中的无限乐趣。菜棚餐厅：打破了传统的就餐方式，顾客可以自己动手，想吃什么菜就随时去 摘，农家灶房让游客尽展高超厨艺。农家别院和生态

15、餐厅：将区内的大水塘挖深建成小湖，挖 出的泥土在湖的北面堆成小山丘。靠山面湖建设独立2栋中高档休闲山庄农家别院，建筑面积10000平方米。独拥采菊东篱下，悠然见 *的田园美景，供都市居民享受卸甲归田的休闲 生活。另外配备会议娱乐设施、休憩标间设施（床位100张），利用休闲山庄距离省会 *市比较近的区位优势，建成集会议、娱乐为一体的会议娱乐中心，承接 80100人左右的中小型 会议，可满足周边中小型会议的需要。在农家别院旁建设生态餐厅，建筑面积400平方米。生态餐厅营造轻松民间的用餐环境，提供可供选择的多种餐饮品种，四季时令蔬菜，农家特色 菜肴。农家美食物 PK赛：由各个村推荐农民参赛者现场制作

16、，邀请现场观众组成评审团，现 场评审，投票选出农家巧厨娘和十佳农家菜等。农活 PK赛：组织游客进行挑水、插秧、担米 等农活竞赛。渔夫鱼乐区：垂钓池塘：置多个垂钓池塘，开挖多个养鱼池，养殖多品种的淡水鱼， 主要分为鲫鱼池、鲤鱼池、草鱼池、青鱼池等大小不一的池塘，供垂钓和销售，并搭建各式垂 钓台，方便游客钓鱼休闲。钓鱼比赛：组织钓鱼比赛，钓友在一起切磋钓鱼技术。浑水摸鱼：将鱼、黄鳍等放入水田中，游客可下田摸鱼，展现游客的摸鱼技巧，定于挑战性和趣味性。网 鱼、罩鱼：将鱼虾放养于现有改造后的水渠中（*抚总干渠的支流），提供网鱼、罩鱼的工具，体验别样捕鱼的乐趣。养钓美国牛蛙：选择5亩田地为饲养田，人工放

17、养美国牛蛙，既可供游客观赏、钓购，又可作为休闲山庄的一道美味佳肴清蒸（红烧）美国牛蛙。畜禽欢乐区：家禽散养：划出专门区域放养鸡、鸭、鹅等畜禽，喂食谷糠等家产品原 料，保证原汁原味和营养价值，供游客观赏和购买。宠物饲养：给消费者提供小鸡、小鸭、小 鹅饲养，带回也可以，或者由专门工作人员帮助饲养。趣味运动会：组织游客进行赶猪入圈、 赶鸭回巢、随时抓鸡等农味十足的比赛，增添趣味性，聚集人气。三块之二（田园风光旅游板块）:位于北部260亩区域内。功能：打造生态化、景观 化、艺术化的观光旅游。项目设计：创意田园区：特色水稻：种植荧光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕见的特色水稻。旱 稻：种一小块旱稻，这对于见

18、惯了水稻的南方人也是很新奇的。八卦农田：围拢一块正八边形 的农田，八卦田整整齐齐八只角，把田分成八丘，八卦田的中间堆砌犹如太极图形的土丘，八 丘田上分别种不同的庄稼，一年四季，八种庄稼呈现不同的颜色。稻草人：鼓励游客自己用废 弃的稻草动手制作稻草人，在稻田边安放造型各异的稻草人，恫吓飞鸟啄食稻麦，还可点缀景 观，增加田园情趣。稻草垛：用各类农产品配合稻草垛堆成五谷丰登的现象。稻文化：设置一 些与水稻有关的文化标牌，如锄禾日当午，汗滴禾下土、稻花香里说丰年，听取蛙声一片等。 奇异瓜果园：测定当地气候、土壤条件，种植在体量、造型、色彩等方面奇特的瓜果，比如特 长丝瓜、超*瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等，集

19、观赏性、食用性、科普性于一体，开阔游客眼 界，营造观赏兴奋点。四季花果园：建设花果园和葡萄等藤本果树长廊，使其连续延伸，形成 春品樱桃、夏尝枇杷、李、梨、葡萄、柑橘，形成四季花果常鲜的四季花果园，推出有关花果 旅游活动，举办水果自摘活动。编艺材料植物园：用于种植各类竹、草、藤等编艺材料植物。*月色：利用现有* ,设置水上廊亭和相关休憩设施，修葺驳岸，方便游客观荷、赏荷、摄 影、绘画。三块之三（休闲养生度假探险寻宝板块 ）:位于南部3000亩的区域内，是（远期） 二期开发的重点。功能：休闲娱乐，养生度假。项目设计：探险寻宝区：将成为人们观光旅游、感受宝石文化、丰富宝石文化知识、体验探宝、 寻宝、

20、藏宝的乐趣，享用由此带来无价的快乐成果。沙山休闲娱乐区：主要包括滑沙、欢快草坪、野外烧烤等参与、体验、刺激性项目。滑沙：利用山体现有的细腻沙质土壤，设置 10条滑道，游客从沙山顶飞驰而下，有惊无险， 感受速度刺激，运动的同时领略美丽的田园风光。欢乐草坪：大地构景，让当地的野花野草生 长起来，形成景观独特的土生原生态草坪，在这样的原生态草地中的草类植物种类是多样的， 能为当地的昆虫、鸟类等生物提供良好的生存条件，具有很好的保护当地生态的功能。野外烧 烤：选择开阔无草木安全区域，提供烧烤工具和原材料，供游客进行烧烤、野餐活动。滨水休闲度假区：片区内依山傍水（水库）的良好的生态小环境自成一体形成了养

21、生 度假的有利条件，因而要突破传统的乡村休闲项目，跳出农业生产，转变为田园生活方式，将 其建设成为环境幽雅、水清气新的休闲旅游佳境，最大程度地满足度假需求。农家小院田园牧 歌乡野宜居群：根据地形变化临水建筑乡野宜居群，接待来园区休闲度假的游客，为其提供各 种服务设施和良好环境条件。乡野宜居屋建设成为独栋或联排式建筑，以 *派建筑风格为 主。建设500栋风格各异的，各具特色的农家小院，每栋 300平方米左右。配备厨房设施， 提供以家庭、小群体游客来分时度假、休闲养生、异地养老。依据环境优美，配套服务设施齐 全，安保措施健全，保证游客住得舒心、放心。休闲会所：建设 12栋生态古朴的休闲会所, 配备

22、齐全的养生、健身设施设备，满足接待中小型会议、企业培训、团体游客休闲娱乐需要。 观景木屋：在区内错落建设少量观景木屋，供游客观景、休憩所需，增添度假区别致、自然的恬静氛围。水上娱乐：依托项目区水库，建设一个小码头，购置游艇、木船、碰碰船、水球等 水上运动设备，建设一个水上运动休闲中心。九、项目定位主题形象定位：通过对自身资源、发展目标以及与周边旅游点的对比分析，山园的发 展主题为感受农耕文化，找回失去记忆，旅游形象定位为：农耕天下，快乐老家。悠然山庄， 慢活天地。寻宝探险、刺激过瘾。形象宣传口号：感受农耕文化、找回失去记忆！悠游凤凰山 庄，稻香农耕情！战略定位：以市场需求为导向，以科学发展观为

23、指导，突出体现感觉农耕文化，找回 失去记忆特色主题，展示乡村休闲魅力，通过科学规划，合理布局，精心设计，有序开发，借 力文化的提升、休闲的带动和度假的升级，打造成市民参与体验家事活动的农耕休闲山庄和都 市农夫、悠游族的农业休闲基地，树立 *城郊休闲农业旅游的新典范。理念定位：项目将演绎有关自然农法、悠然生活、第三空间等提升居民幸福指数的美丽创想和理念。（1）自然农法；中国古代农业就体现了自然农法的思想，老子第二十五 章写道：人法地，地法天，天法道，道法自然。即自然界中人、地、天的关系。这三个因素中是缺一不可的，所以农业必须遵循自然规律，也就是自然农法。1931年日本冈田茂吉先生发表了诗歌从一片

24、朽叶领略自然轮回的法则，歌颂了大自然的意志。土地是物质，物质由土地产 生又回归土地，这种闪烁着环境科学尤其是生态学中以生命为中心的物质循环法则的光辉思想 就是自然农法的基本点。自然农法对我们发展休闲旅游农业很有启示，一方面，我们可以按照 自然农法生产优质天然农产品，另一方面我们可以对自然农法进行外延拓展，增加一些特色体 验项目；自然动力：比如水车、风车、地热、马帮、人工发电、太阳能等。自然林法：比如植 物的原地嫁接与盆景造型，飞机播种以及一些吸引鸟类栖居的措施。自然绿化：比如在小径路 边和湿地边缘撒播混合好的鲜花种子，形成自然绿化景观。自然放养：比如在林地自然放养兔 子、山鸡、松鼠，在水田中自

25、然放养黄鳍、泥纵，在小溪中自然放养观赏鱼苗等。自然美容： 比如推出天体日光浴，种植皂角树提取洗发液原料，用糙米的淘米水沐浴，火山土泥浴等。自 然加工：比如用传统方法去除谷壳，用碾槽粉碎食材佐料，手工制作布鞋及鞋垫，传统方法酿 酒及窖藏等。（2）悠然生活；悠然生活即乐活生活、慢生活。乐活是一个西方传来的新兴生 活型态族群，由音译 LOHAS而来，意为以健康及自给自足的形态过生活。健康、快乐、环 保、可持续是乐活的核心理念。慢生活家卡尔 霍诺指出，慢生活不是磨蹭，也不是懒惰，而是让速度的指标撤退，让生活变得细致。这是相对于当前社会匆匆忙忙的快节奏生活 而言的另一种生活方式，这里的慢是一种意境，一种

26、回归自然、轻松和谐的意境。慢生活与个 人资产的多少并没有太大关系，也不用担心会助长你的懒惰，影响你的事业，因为慢是一种健 康的心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信，是一种高智、随性、细致、从容的应对 世界的方式。它只会让你更高效，更优雅，更接近幸福。如何让生活慢下来呢？可以慢运动（SLOW Motion ,如慢跑、太极、瑜珈、跳舞、高尔夫、钓鱼）、慢设计（ SLOWDesign ）、慢食（SLOW Food ）、慢写（SLOW Up）、慢爱（SLOW Love ）、慢游（SLOW Tourism ） &而将身心融入大自然，回归田野，是实现慢生活的一个途径。（3）第三空间；第三空间是一个舶

27、来词，也称第三生活空间，其含义是，人们除家庭和办公之外的第三个经常 光顾的地方，多为酒吧、咖啡馆、私人俱乐部、度假地等。它像家和办公室一样重要而不可或 缺，人们在这里进行社交活动、叙旧、放松或消遣。山园将成为*市及周边城镇居民的第三空间的重要选择。市场定位：休闲农业旅游项目在起步阶段，一般以近郊旅游为主，客源为附近城市居 民，客源区域相对较狭小，随着项目开发不断跟进和完善以及持续的宣传促销和项目品牌的逐 步建立，中远程的游客也会渐渐被吸引，本项目位于*市近郊区，基于此，其客源市场定位是：依托*市，吸纳湘* ,辐射长三角和珠三角，影响全中国，与 *市周边其它景区形成 有机整体，互为补充，走错位发

28、展之路。根据园区的特点、定位、发展目标以及旅游市场需求动向，按旅游目睥划分，可将其专项客源市场细分为以下几类：（1）白领还乡体验市场；由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年群体，通过亲历春耕秋收的农事活动，加深对农耕文明认识，找回失去的乡村记忆。(2)银发归乡养生市场；由有保健、养老需求的老年人组成的群体。田园原始自然的生态环境、清新的空气、未受污染的绿色食品，为久居喧嚣都市的老年人提供了一个放慢脚步，休闲养生的好去处。(3)知青下乡求知市场；由城市中对农业生产存在好奇和强烈求知欲的青少年组成的群体，通过到休闲山庄游玩，见识很多城市中不曾见过的东 西，满足了好奇心和求知欲，

29、体验躬耕之乐、农耕之苦，锻炼体质，磨砺意志。品牌定位：(1)江西最大的农家乐；(2)江西首个全天候体验式度假区；(3)江西创新型绿色生活度假村；(4)江西首个有机品质生活倡导者。通过系列形象包装及系统推 广，最终定向形成项目品牌的价值为：江西最大的、首席的、品质保障的、有机品质生活倡导 者，是休闲、体验农家乐的代名词。十、项目主要功能区的建设规模根据项目定位和策划，项目开发主要侧重以下功能区的建设：(1)餐饮住宿区规模：预计占地 100亩，新建一座建筑面积 5000平米。功能及风 格：集住宿、餐饮、娱乐等功能为一体的宾馆；宾馆设计风格各异的包厢，聘请特色厨师掌 勺，游客可以按自己的口味选择农村

30、土味、山林野味等特色菜。(2)休闲广场、生态停车场规模：广场预计占地 48亩，建设主客共享式休闲广场； 生态停车场预计占地 50亩，先规划建设面积 10000平方米，按照生态停车场标准建设，分 设出入口、大小车停车分区，有专人值管。(3)农家小院度假区规模：预计占地600亩；功能及风格：利用项目区环境优美，景观丰富的有利条件，建 500幢风格各异，各具特色的农家小院，每栋 300平方米，打造一 个高端休闲度假区，区内配套设施完善，功能齐全，一年四季鲜花不断，瓜果飘香。(4)垂钓休闲区规模：预计占地 200亩，功能及风格：利用项目区现有水面，建设 一个面积为200亩垂钓区，放养鲤鱼、鲫鱼、草鱼、

31、青鱼、甲鱼、小龙虾等各种鱼类，可同 时容纳数百名游客垂钓娱乐。(5)蔬果采摘区规模：预计占地 100亩。功能及风格：区内栽种桃树、*、柑橘树、柚子树、板栗树等果树，并新建 20000平面温室大棚，按照特色农业、有机农业的标准 栽种各类瓜果蔬菜，保证游客一年四季都可采摘到新鲜瓜果蔬菜。(6)养殖区规模：预计占地 200亩。功能及风格：区内山地、水塘较多，可以独辟 一块为特种水产、农家鸡、鸭、鹅、孔雀、野鸡等特种畜禽的养殖观赏区。养殖同采摘区结 合，采取立体可循环方式产品，产品既可向游客出售，又可为餐饮提供食材。(7)水上娱乐区规模：预计占地 600亩。功能及风格：依托项目区水库，建设一个 小码头

32、，购买游艇、木船、碰碰船、水球等水上运动器材，建设一个水上运动休闲中心。(8)户外休闲观赏区规模：预计占地200亩。功能及风格：依托项目区内小山，修建凉亭、步道、座椅，栽种桃花、樱花、海棠花、梅花、杜鹃、桂花等各类观赏花木，使游客 在不同季节都可欣赏时令花卉，令游客身心愉悦，流连忘返。(9)农耕农艺实践区规模：预计占地150亩。功能及风格：项目区内辟出一片菜地和一片水田，并配套好相关设施、器材，作为游客农艺实践基地。(10)户外运动娱乐区规模：预计占地380亩。功能及风格：项目区根据游客不同年龄、性别、性格等特点。引进设置一批野战、探险、蹦极、骑马、射击等户外运动项目，吸引 游客前来体验。(1

33、1 )探险寻宝旅游风景区规模：预计占地100亩。功能及风格：项目区普及和传播宝玉石文化知识、寻找宝玉石、集宝玉石加工、鉴赏、收藏于一体的多功能复合型原生态大自 然探险寻宝旅游。使风景区成为 *市和江西省内外的悠游经典景区。(12)沙山休闲娱乐区规模：预计占地100亩。主要建设滑沙等刺激性项目。(13)综合区：包含区内基础设施建设主要有2公里进村路面硬化，村内路网建设、供电设施配套建设，通信设施建设、停车场及员工宿舍1000平方米。十一、项目建设开发进度本项目建设分两期进行，第一期建设周期为2年，第二期建设周期 2年。第一期工程：1、2011年第四季度为项目建设前期工作准备阶段，主要完成项目建设

34、地的征用、租 用手续及项目建设地的勘测、总体规划、委托相应有资质设计单位设计。2、2012年第1季度项目正式实施，首期工程为园林土地平整及苗木栽种、温室大 棚、旅游设施建设项目，即：宾馆（含餐饮）、停车场、大门、广场，工期约8个月。3、水上乐园、垂钓区建设于2012年9月份动工建设，其他游乐设施同期建设。4、2013年主要建设农家小院及其他扫尾零星工程，12月全部工程竣工验收，并交付使用。第二期工程：2014年2015年主要建设沙山休闲娱乐项目（含滑沙、欢乐草坪等），滨水休闲度假 项目（含休闲会所、观景木屋、水上娱乐设施、拓展运动设施等），凤凰山风景区（含探险寻 宝沙滩、寻宝洞等），计划 2年

35、完成建设。十二、项目的社会效益项目的开发与运营，将产生以下社会效益：（1）壮大旅游产业，促进区域经济发展分析*县作为江西的首府首县，全国百强县，社会经济发展进入快车道，但旅游业发展较 慢，旅游景点分散、规模小、游客少、效益低，年旅游综合收入占国民经济的比重低，这些都 与*县的地位不相符。项目建成后可以重新整合*县旅游资源，做大、做强 *县旅游品牌，提高旅游产业所占比重，丰富人们的文化娱乐生活方式。项目税收大部分为营业税和所得税， 属于地方税收，可以扩大地方收入规模，增加地方财政收入，促进地方区域经济发展。（2）促进农业结构调整，提升产业化水平分析项目的生态农业这一部分，将按产业化经营模式运作，

36、品种上以名、优、新、特为 主，起辐射示范作用，引领周边群众自发调整种、养结构，促进农业农村经济的产业结构和品 种结构更加优化。项目产业化效益凸现后，可引导群众进行土地流转，组建各种类型农村经济 合作社，改变过去农民单兵作战的方式，抱团闯市场，提高抗击市场风险能力，提升当地农业 产业化水平。（3）带动农户及农民增收效果分析项目建成后，因游客的增多，人气的提升，可带动周边农户发展小型农家乐，向游客 出售自产农产品即增加农民收入，又可对项目实行有效补充。项目区农民即可去项目单位务工 增收，也可借机自主创业。经测算，项目区农民人均纯收入可增加1200元以上。（4）带动就业分析项目可直接安排就业员工 8

37、00余人，年人均劳务增收 2.2万元，间接带动农户 500 户（约2000人）从业。随着项目的发展，游客的增多，还可带动项目区农业生产、交通运 输、饮食服务等行业发展，为社会创造更多的就业机会和增收途径。十三、SWOT分析（优势、劣势、机会和威胁分析）优势分析（1）政策优势：国家为支持旅游业发展、调整农业结构、发展生态农业及增 加农民收入出台了一系列文件；有关部门制订了旅游业及生态环境农业发展中短期规划等，从 政策和产业导向上，为项目建设和实施提供了政策层面的保障。早在2007年3月国家旅游局与农业部签署了关于促进社会主义新农村建设与乡村 旅游发展的合作协议，决定共同推进乡村旅游工作。十一五期

38、间，在全国范围内共同组织实 施了乡村旅游百千万工程，建成具有乡村旅游示范意义的100个县，1000个乡（镇）和10000个村，使乡村旅游项目得到了明显提升和完善，基本形成了种类丰富、档次适中的乡 村旅游产品体系，以及特色突出、发展规范的乡村旅游格局，满足了人们生活水平提高后对旅 游消费的新需求。2011年8月23日农业部颁布了全国休闲农业十二五规划，为休闲农 业的发展提供了坚实的政策保障和财政倾斜，农业部和国家旅游局将持续开展全国休闲农业与 乡村旅游示范县、示范创建活动，在推进新农村建设、统筹城乡发展、建和谐社会的大背景 下，迎来了休闲农业发展的又一高潮。在国家政策大力扶助发展旅游产业的形势下

39、，江西省先后提出了建设三个基地一个后花园的战略决策，着力打造红色摇篮，绿色家园，观光休闲度假旅游胜地的旅游目的地。*市修编了*市旅游发展总体规划，并将 *县的旅游定位于农业生态观光及度假休闲为主 的发展模式。2010年*市下发了关于加快发展休闲农业与乡村旅游、森林旅游的意见， 提出通过一年时间，完善休闲农业与乡村旅游、森林旅游基础设施和配套服务设施，建设一批 示范景区，培育一批精品目的地，打造一批精品线路，培养一批高素养从业人员，开发一批有 地方特色的绿色旅游商品，全面提升*市休闲农业与乡村旅游、森林旅游发展水平。*县委、县政府根据全县的实际情况，编制了*县旅游发展总体规划（2008-2020

40、年），规划充分发挥了 *县独特的自然生态优势和丰富的旅游资源优势，将南部规划为重点发展乡村 文化、生态休闲度假游区域。（2）市场优势：随着城市化进程的加快，注重健康、注重生活品质的生活方式，将越 来越受到人们的欢迎，渴望回归自然，亲近自然，而又不远离城市将是未来城市人群一种常态 休闲生活方式；从这角度来看，项目的市场发展前景符合未来趋势，前景看好。（3）交通优势：项目建设地紧邻抚河和316国道，上G60沪昆高速仅3公里，距省城*火车站28公里，交通便捷，出行方便，有较大的交通优势。（4）资源优势：项目位于*县农业产业带，无工业三废污染，并具有土地资源、劳 动力资源、水资源等优势，气候条件好，人

41、文景观丰富，交通方便，运输成本低，农村劳力充 足。种、养业互补发展，种植业为养殖业提供部分饲料，养殖业为种植业提供有机肥料，有效 解决种、养业的需求矛盾，畜沼果农业生态模式能有效促进投入物多层次利用和生态平衡，有 利节能减排。项目地表水和地下水资源丰富，项目地既有山地、林地又有水塘、水库；既有耕地， 又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充足，既有利于建设旅游休闲设施，又有利于有机农 产品生产；使项目具备天然地资源优势。（5）产业优势：我国目前处在经济快速增长时期，产业递度转移进一步加快，沿海等 经济发达地区更多考虑的是土地利用价值，环境卫生和产业利润指数，投资方面向高新产业转 移，种养业由盛转

42、衰，天然资源也呈下降趋势，休闲度假也选择更远的自然环境优美的中部地 区。江西定位于沿海发达地区人们休闲旅游的后花园，旅游产业在社会经济所占比重越来越 大。*县作为江西的首府首县其区位优势、交通优势、资源优势日渐凸现，开发潜力巨大。 项目建设地优势明显，其生态种养业即是高效农业，更是一种可贵的旅游资源，随着生活水平 的提高，其发展前景极为可观。劣势分析（1）零知名度：项目的开发建设需要重头开始，对后续的市场营销和形象推 广，会是一个明显的劣势；（2）投入较大：项目所处环境，其对外吸引能力基本为零，基本 是在一张白纸上描绘诱人前景，所需预热时间和投入成本较大，也是一个较大的运作与运营劣 势。机遇分

43、析（1）、项目周边已有的旅游资源，逐步被*市民认知，比如黄马乡的樱花节和江西省凤凰沟景区的休闲产品已越来越被关注，游客人次俱增，这是项目建设运营中可利 用的较好机会；（2）、随着汽车保有量的增加，郊区和城乡结合部的农家乐度假休闲，将会 成为一种普遍性的家庭生活方式，这意味着项目的建成，将能面对较为庞大的消费人群，对项 目的运*景是一个利好；（3）、由于江西定位为沿海发达城市的后花园，农家乐休闲度假作 为城际旅游的一种重要组成部分，也会与江西其他名胜古迹游一样，逐步受到欢迎，这对项目 打造特色主题的农家乐度假，也是一个宏观上的机会；（4）、目前农家乐形式的度假项目，虽然方兴未艾，但在规模、特色、

44、主题等方面，基本处在一种低层次的发展状态下，还缺乏规 模大、主题鲜明、健康理念突出、形象好、品质高的同类项目，在竞争上还有较大的市场空 间。风险分析(1)投入大，回收周期存在较长风险；(2)知名度低，对建成营运后的受众吸引，将会是一个较为漫长的过程，无形中加大投资盈利的风险；(3)管理运营要求高，对客户需求的把握反应要求高，如在这方面无法建立起精干、专业管理团队，对项目的可持续 性发展会是一个很大风险；(4)健康的信念导入，无论在论证还是现实中管理，要获得消费 者的长期信赖，所需时间和科技投入都是巨大而长期性的，能否坚持并一如既往提升，将是对 项目繁荣或衰败的关键考验。结论：综合上述 SWOT

45、分析，对项目市场发展前景结论如下：(1 )项目属于朝阳产业；(2)项目获得政策支持，后续发展动能足；(3)项目符合未来城市健康休闲生活需求，有及时性和长期性的需求支持，发展空间 大；(4)项目存在竞争空挡，有利于项目脱颖而出；(5)项目交通、地段、资源、环境等因素，都有利于项目的定位成功，并进而影响项 目建设营运成功；(6)项目投入大、回报周期长、管理要求高。综合衡量，项目属于优质项目，但需建立在资金实力雄厚、管理专业、运营富有前瞻 性、对市场与客户需求反应灵敏的基础上来进行，其获利能力与获利前景巨大。十四、项目资金计划及财务分析1、项目资金计划(1) 土建工程共计投资 35 , 800万元，

46、主要工程如下：土地征用、租用 计1900万元住宿接待设施(含滨水休闲度假村、农家四合院、农家别院等)：40000平方米计11 , 000万元农家小院500幢计21,500 万元休闲亭阁、休闲广场 400平方米 计80万元停车场10000平方米计50万元景区大门50万元假山2座 计30万元垂钓池改造(护坡及配套)计200万元员工宿舍1000平方米 计120万元项目区内路网计150万元水上乐园码头、堤坝等计200万元演艺广场2000平方米 计80万元旅游附属建筑240平方米 计36万元水井、水塔及输水计50万元水车一部 计5万元高低压输变电计30万元消防设施 计20万元通讯及其它设施计20万元排水

47、计污水处理计150万元路灯 计50万元畜、禽棚舍 计29万元景区旅游辅助设施计50万元(2)设备购置、安装投资，计 1600万元宾馆家俱、电器、洁具 计800万元炊具及净化设备计50万元旅游车及工具车计130万元游艇、快艇、救生艇 40艘计80万元水上其它娱乐设施 计50万元儿童游乐设施计170万元割草机计0.5万元手扶拖拉机2台计2万元农耕设备计6万元大棚20000平方米计100万元灌溉设备计10万元办公用具及家俱计70万元电动水泵2台计0.6万元有线电视设备 计10万元货运车、工作车 5台 计60万元计算机计配套30台计15万元化验室检测仪器、试剂等计20万元演艺用灯光、音响等 计25.9

48、万元(3)苗木、种禽、种畜等投资，计900万元果园200亩栽种劳务、种苗 计100万元大棚土地整理、种子计10万元垂钓区水产品计50万元养殖区种禽、种蓄等 计50万元园林、蔬菜栽种基肥 计30万元苗圃、花卉基地等 计200万元各类观赏植物计250万元景区绿化树、草皮 计200万元科技示范及推广计10万元(4)其它投入700万元主要用于勘测设计、广告宣传，开业庆典、员工上岗培训等。(5)预备流动资金800万元2、项目财务分析财务分析目的是探明项目的各项利润指标，从而测评项目的投资风险性及可行性，为 项目的决策提供数量化指标参考。(1 )财务分析依据江西省建设装饰工程预算定额；全国统一安装工程预算

49、定额；全国统一建设工程基础定额江西省单位估价表；有关税费政策规定；设备及其他物资供应商提供的数据；其他相关定额及价格依据；项目投资估算根据以上政策及文件精神，结合项目实施地实际情况估算。(2)投资概算项目预计总投资 39 , 800万元其中：固定资产投资项目固定资产建设预计总投资39,000 元。其中土建工程 35 , 800万元，设备购置及安装计1600万元，苗木种禽等投资,900万元，广告设计等 700万元。流动资产因旅游运营资金周转较快，预计投产需流动资金800万元，项目建设期可能需少量流800万元。动资金，但项目计算以第二年一次投入流动资金资金来源项目建设单位自筹资金 5000万元，主

50、要用于征地、固定资产建设投资。项目拟以投资入股、独立开发子项目等形式引进外地资金33 , 800万元，主要用于固定资产投资建设与开发经营。政府扶助和银行融资项目拟争取政府扶助和银行融资1000万元，其中200万元用于项目基础建设，800万元用于投产的流动资金，该项目农业技术含量较高，旅游产业经济效益好，公司信用度高， 且有资产抵押，融资可随时到位。资金管理和使用项目资金设立专项资金户头管理，已筹集部分先行到位入帐，项目资金坚持专款专 用，任何情况不得挪作他用。使用上根据工程进度情况分期分批投入，银行融资在统一与对方 办妥手续后，按建设情况分次分批借入，纳入专项资金管理。(3)财务评价财务评价计

51、算分别按照企业财务管理制度和国家税务有关政策规定等。银行贷款年利率 5.6%、贴现率为10%、项目经济效益分析计算期12年(含建设期)销售收入、税金估算第二年项目预计接待旅游人次9万，每人次旅游平均消费为 300元，农产品销售收入为900万元，当年服务及产品销售收入为3600万元。项目第三年旅游服务收入预计增加900万元，农副产品销售收入增加300万元，当年服务及产品销售收为 4800万元。项目第四年及以后达到预定目标，年接待旅游人次超15万，每人次旅游平均消费为400元，农副产品销售收入增加 800万元为2000万元，当年服务及产品销售收入基本稳定 在5000 万元以上。项目的养殖业、种植业

52、等为农业生产，按现行政策免征税收；旅游服务营业税及附加 从第二年的300万上升到第四年的500万，项目经济效益计算分析期内营业税及附加税共计 4700万元。总成本及经营成本估算项目的种植业初期没有产出，但投入还应维持，旅游成本计算较为复杂，成本费用主 要有旅游休闲易耗品、水电费、燃料费、维修费、员工工资福利、设备添置费、材料费、折 旧、办公费等，项目服务及生产总成本费用每年稳定在3000万元。项目生产由于期初，总成本减去折旧及财务等费用后，年经营成本稳定在2000万元。财务效益分析项目建成达产后年综合收入5000万元，上缴各项税费 800万元，其中营业税 250万元、城建税50万元、所得税50

53、0万元，税后利润1500万元，项目投资利税率 37.7% ,利 润率33.3% 。(4)财务分析结论项目筹资计划主要是企业自筹，少部分财政补贴和银行贷款，负债清偿能力强。通过财务效益分析表明，该项目经济效益较好，抗风险能力强，项目从财务角度看可 行的。十五、项目市场营销策略分析(1)品牌策略通过立体化、多层次、系统性的形象及品质展示、推介，最终要建立起项目在农家乐旅游度假这一领域的品牌价值：即项目于消费者心中是江西最大的；是首席的；是品质保障 的；是有机品质生活倡导者；是休闲、体验农家乐的代名词；为此，需要建立的通路主要集中 在以下几个部分：利用平面媒体，编辑旅游手册，发布平面媒体广告；利用电

54、子媒体制造音像宣传品及电视、广播广告；制作立体媒体，例大型广告牌、霓虹灯等；定期召开新闻发布会， 组织记者采风，征集广告语，主题曲等(2)推介策略组建一支精干的旅游推销队伍，建立营销网点，推介旅游项目，采取打折、特价包、 赠送土特产等，全力打造生态旅游品牌。新辟旅游客运专用线路：即：项目地 剑霞 向塘 荆山 银山角 莲西 昌南客运站(市游客集散中心) 市区老*。从早上5 : 30开始至晚上22 : 00循环运转，即方便旅游、垂钓、休闲、 娱乐的游客，又有利项目区沿线群众的出行。(3)产品直销策略项目种养产品主要用于项目餐饮食材和游客采摘、购买，同时建立直销点，创建自己 的品牌。产品策略定位于优

55、质有机农产品及售后信息反馈制度。随着人们生活水平提高，保健 意识增强，整个社会开始从数量型转到质量安全型。项目产品符合人们对无公害食品的需求， 要加强售后服务和信息反馈制度建设，不断提高产品质量，不断改进服务方法。(4)旅游业组合策略充分发挥周边的历史文化遗留、人文景观、自然风光优势，开辟亲水、休闲、度假、 旅游线路，统一定位，整体营销，优势互补，增强市场吸引力。(5)差异化竞争策略在项目建设上做到人无我有、人有我优、人优我特。极力提高服务质量。在宣传促销 时，要在适当的时间，恬当的地点。利用适当的方式突出卖点。(6)灵活定价策略要充分利用资源丰富和成本较低的优势，采取灵活定价措施，争取客源。

56、例一票游、 一票食宿、定期游及淡季降价、集体低价、特 *免门票等措施，充分发挥价格杠杆作用，提 高服务水平，争取更多客源。十六、项目组织管理(1 )组织机构设置本项目由江西凤凰山庄生态农业发展有限公司申请立项并组织实施。项目建设期，将 成立项目决策机构、指挥机构、监督机构，以确保项目顺利实施。决策机构：项目单位和其他 有关部门主管领导和相关专业技术人员组成。主要职责是从项目设置、项目规模、市场走向、 种养技术、投资额、农产品产供销等各方面对项目建设和运行过程中可能出现的问题进行预测 和论证，提出应采取的措施，制订详细的实施计划。指挥机构：由项目单位主要领导和技术人 员组成。主要职责是按照项目决

57、策目标和确定的方针计划，有效地组织人力、物力、财力等， 对项目实施的各个环节和与外部关系及时进行调度控制，协调管理，确保项目如期建成，按期 经营，高效运营。监督机构：由旅游局、农工部、财政局、审计局、农业局、土地局等相关业 务人员组成。对项目实施过程监督，对不符合有关政策和不利于生产经营的问题，及时提出建 议，采取相应措施，予以妥善解决，确保项目按规定建设，资金安全，管理规范，达到预期目 标。项目建成后，项目单位将建立相应管理机构，保证项目正常运转。(附项目内部组织机构 图)总经理旅游副经理 种养副经理 财务副经理 综合副经理 餐饮部 住宿部游乐部供销部 生产部 技术部 财务部 办公室 维护部

58、 环卫部 人力资源部 项目内部组织机构图办公室：综合性日常事务的管理，协调各方关系；餐饮部：负责对餐饮方面的管理；住宿部：负责对游客住宿方面的管理；游乐部：负责对项目区各类旅游、娱乐、运动设施等方面的管理；供销部：负责种植、养殖业种苗各类原材料的采购及产品的销售；生产部：负责种植、养殖方面日常生产管理；技术部：负责技术培训、新品种引进示范、病虫害防治技术指导，及时对产品进行检测，确保符合产品规定的要求；维护部：负责对项目区各类设施的维修，保养；环卫部：负责对项目区整体的清洁卫生和绿化，树木的维护；人力资源部：负责员工的招聘、培训考核等方面工作；财务部：负责财务结算和管理日常财务工作。(3)运行

59、模式项目经营采取统一管理，各部门独立核算的方式，同时实施效益挂钩制度，调动企业 各部门及每个员工的积极性，形成服务良好、生产科学、管理严格，注重品牌的现代化企业管 理模式。(4)岗位及定员本项目依据项目经营规模、设备和岗位等因素，确定满负荷后工作人员800人，其中管理人员131人，占定员的16.4%。技术人员74人，占定员9.2% , 一线人员595人占定 员的74.4%详见人员构成表。项目劳动定员及构成表序 号单位名称一线人员技术人员管理人员合计1总经理10102副经理40403办公室30304餐饮部12520201555住宿部7671093游乐部12120101517供销部6222668生