绵阳万达广场可行性研究

1、 TOC o 1-5 h z 一、研究背景及意义1二、大连万达集团概况2三、绵阳房地产市场分析4四、商圈分析5（一）选址方向分析5、绵阳万达广场城市副中心5、绵阳万达广场特点分析6（二）人口数量及其特点6（三）商业发展潜力7、南河片区真空行业万千百货7、自主配套商业投资万达院线8、新利润增长点高级酒店8（四）影响商圈的因素9、竞争对手的地理位置92、交通运输情况10五、绵阳万达广场开发策略分析10（一）绵阳万达广场开发优势分析101、土地成本控制分析102、强化了“房地产开发补贴商业经营”策略113、调整了资金头寸114、增强了调研信息11（二）绵阳项目资金来源和融资渠道分析121、资金来源1

2、22、融资渠道12（三）绵阳项目现金流策略分析13六、结语14一、研究背景及意义2009年9月16日下午，在第十届西博会中国科技城绵阳投资项目推介会上，绵阳市政府与大连万达集团在蓉举行绵阳万达广场项目签约仪式，万达集团拟投资60亿元参与涪城区南河片区旧城改造，开发建设包括百货、酒店、餐饮、娱乐、住宅等综合业态的绵阳万达广场，这也是今年第十届西博会上绵阳市成功引进的首个大型投资项目。万达集团在全国40多个城市投资项目，已开发开业27个万达广场。绵阳系川北重镇，四川第二大城市。万达绵阳项目占地约218.2亩，它将绵阳一旧城区改造成为新一代城市综合体一一以现代商业为中心为主，包含高档百货、五星级酒店

3、、精品餐饮楼、娱乐楼、影城、步行街、底商、SOHO公寓、住宅等综合业态。该项目建成后将成为绵阳市新的城市商业中心和标志性建筑，全面提升该区域的商业发展水平和现代服务业水平。绵阳市政府在协议书中承诺，为项目开辟“绿色通道”，实行专人负责制，对项目的引进、落户、审批的全过程提供廉洁高效的投资服务，切实保障项目的顺利运营，并在各个方面提供优惠的政策支持。万达集团来绵投资建设绵阳万达广场，不仅有利于完善绵阳城市功能、全面提升城市品位、带动区域商业升级，而且有利于提升绵阳城市形象、促进社会就业、增加地方财税收入，进而实现社会效益与经济效益的双赢。二、大连万达集团概况大连万达集团成立于1988年，经过20

4、年发展，万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元。2009年万达集团纳税近15亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇。从商业地产项目的规模、发展前景看，为国内最大的商业地产开发企业万达集团目前在全国有40多个投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280万平方米。从2008年开始，万达计划每年有5-8个万达广场开业，以及3-5个五星级酒店开业。2008年万达完成年度经营计划的80%在当前经济调整和地产调整下，万达仍保持高速发展

5、的势头。2009年，万达集团保持高速发展状态，计划有8个万达广场要开业，实现300亿元的销售，净利润超过45亿元。目前发展态势：.万达集团目前拥有近40个大型城市综合体项目，开业19个，项目均分布于国内一二线城市。.万达商业地产发展起于1999年，在国内首创的“订单地产”模式当前仍对其产生较大的推动力，商业地产资源平台呈现加强的态势。.产品历经第一代单体商业和第二代大型商业的摸索，目前第三代“城市综合体”产品获得销售上的较大成功。.万达模式在国内一二线城市获得认可，2008年下半年与2009年,在土地投资上，保持高速发展态势。.2009年，万达旗下项目将要全面开业，同时还有其他9个项目陆续开工

6、。此前，万达的开业项目一般维持在每年3个。.从2008年第四季度至今，万达集团增加了11个项目，新进入三座城市，新增项目总投资额达到560亿元。对于万达而言，资金注定成万达编辑委员会、万达纪念文集、中央文献出版社、2005年为其未来发展的最大命脉。在公司战略上，目前万达也进行了一些调整，比如在新增项目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用万达品牌控制土地成本，近来也参与了住宅类用地的竞夺。.拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，在商业地产配套产业链条上，万达电影文化产业与万千百货呈现快速扩张态势。三、绵阳房地产市场分析绵阳房地产在2008年下半年陷入量价齐跌的僵局，到

7、2009年初，成交量随着气温的回暖逐渐回升，当部分错过2008年下半年抄底机会的买家还在期盼“倒春寒”的时候，市场却完全出乎人们的意料之外，5、6月份开始量价齐涨，跨过8月份，市场几乎出现了“恐慌性抢购”，到2009年10月份，个别楼盘的房价几乎是一天一个价，而且开盘即告售罄。短短一年间，绵阳房地产市场迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由买方市场转变为卖方市场。绵阳房地产市场在全国总体行情迅速走高的大环境下有着自身的特点，2008年的特大地震创造了大量额外的市场需求，国家大量的灾后重建资金的投入，带动了区域消费的增长，提高了区域居民的购买力，间接拉动了区域房地产市场的需求。从短期来看，

8、未来3至5年间，将是绵阳房地产市场发展的黄金时期；从长远来看，绵阳作为内地城市，其城镇化和工业化发展的过程还是很漫长，区域房地产市场发展具有相当大的潜力。四、商圈分析绵阳万达广场位于南河片区，东至文昌街，西至健安街，南至体运村路，北至南河路，占地总面积约为218.2亩。万达集团投资60亿元,参与该项目用地范围内的旧城改造，并将该片区建设为新一代城市综合体。(一)选址方向分析1、绵阳万达广场一一城市副中心(1)城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及土地成本高，而城市副中心及新区土地成本较低；针对绵阳而言，城市整体不大，中心地带如果要给万达大面积的商业地块的话成本运营上太高，而更关键市政规划上拆迁工

9、作难度也太高。(2)城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目，城南地区是本就是绵阳规划上准备打造的城市副中心。紧邻三江半岛，随着更南边经开区这几年的高速发展，楼盘的快速销售，城南片区的人口流动，经济效应完全不能同日而语，如果加上万达开发项目的兴建，可以说，绵阳南河片区将成为新的城市中心地带。(3)中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；绵阳南河片区经调查发现，居住情况都为绵阳市中高收入家庭，更是行政事业单位人员的聚集地。这片地区的固定收入者将是商业圈最好的消费保证。(4)城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，

10、降低开发风险；南河片区万达开发区域足够提供万达所要的占地面积。(5)城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；(6)在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。南河片区本就是行政事业单位比较集中的地方，绵阳市党委书记，人大常委主任吴靖平就发表过申明，将全力支持万达对绵阳旧城改造项目。对此，万达的开发优势越加明显。2、绵阳万达广场特点分析规模地产：万达地产项目的目标是大中型项目。用规模化开发控制开发成本，提高项目的品质，形成项目的市场群体效应。绵阳的万达广场就是要在绵阳城南树立一个新的地产标杆，成为绵阳典型商业圈。新城地产：万达地产通过改造或建造新的城市住区，打造具

11、有城市形象代表性的项目，通过项目的开发，达到优化城市区域功能，整合，挖掘、利用好城市的土地资源，重塑新的城市形象。城南南河片区旧城形象也要在这次开发中彻底改头换面，成为时尚顶尖聚集地。(二)人口数量及其特点据绵阳市统计局09年发文2008-2009年度绵阳社会发展基本情况综述上统计，截止2008年底，绵阳市常住人口已达5407080人。其中,绵阳市辖区内总人口达到1204504人。涪城区人口总数比游仙区略多。原因在于，涪城区一直以来是绵阳的主城区，人口密度相对较高。在绵阳人口统计情况表上看到，截止2008年底，我市出生人口比死亡人口多了约15000人。与此同时，迁入人口比迁出人口也多了约100

12、00人。这充分说明我市人口呈增长态势。另外，根据联合国统计标准，如果一个地区60岁以上老年人达到总人口的10%或65岁以上老年人占人口总数的7%以上，那么这个地区人口已进入老龄化。按照这个标准，截至去年底，绵阳60岁以上老年人口为848122人，占总人口数的15.7%,表明绵阳市人口已进入老龄化。据统计局估算，绵阳南河片区占据近8皈帛阳市常住人口数量，而据绵阳市房管局商品房网上备案系统中显示，绵阳南河片区的房价均价为4500-5200左右，相比以CBD为中心的同半径范围相等区域，高出近2%-3%g百分点。从这里侧面反应了绵阳南河片区所居住的为绵阳中高收入家庭。据绵阳市国土资源据土地储备情况显示

13、，南河片区有三种性质不一样的房屋构成，第一种是绵阳市早批次的“农转非”人口，约占该片区近20%:匕例，这部分房屋业主居住的为宅基地房屋，职业大部分为自主生意人。第二种产权办理注册显示为某单位整幢产权，及是说这批次的房屋为行政，事业单位当初的福利分房而构成，自然这部分业主据大多数为行政，事业单位构成。第三种为高品质商品房，“长城春天花园”“名士苑”“安江名苑”等。这部分房屋的价格在绵阳二手房市场的标价也一直居高不下。显而易见，这部分业主的经济收入也颇为可观。而这里要说明的是，在万达拟建的绵阳万达广场占建范围包括了上面所说的第一种，第二种房屋，而第三种房屋恰是围绕万达广场占建面积。（三）商业发展潜

14、力1、南河片区真空行业一一万千百货2007年的万达集团年中总结会上，万达宣布公司将发起成立自己的百货连锁品牌“万千百货。”万达自主投资万千百货店出发点在于，万达每年开工、竣工七八个万达广场，但百货方面很少有哪家品牌公司能够以这样的速度开出分店。急速扩张其建筑综合体计划的万达集团，不希望受制于国内几个著名百货品牌的发展步伐，它希望遵循并确保自己的开发节奏。绵阳南河片区行业一直没有相应配套百货行业，目前百货行业集中在绵阳CBD地区，而万达广场的打造其一最重大意义就是确定南河城市副中心的市场定位，形成一个绵阳地产标杆性旗帜，进而形成另一个CBD地区，而在这样一个大环境下，百货行业的强势崛起势在必行。

15、2、自主配套商业投资一一万达院线万达影院是万达集团最早投资的自主配套商业，影院作为大型商业的“吸客”业态组合，万达“订单模式”最初选择的是时代华纳，伴随时代华纳退出内地市场，以及影院投资额较小、自持商业出租给合作影院的租金低等综合考虑，万达影院成为万达集团首个自主经营的商业配套产业。万达院线的目标是到2010年建成70家以上的多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%勺市场份额，到2015年将超过1200块银幕，占据全国50%E右的市场份额，成为全球排名前五的院线。3、新利润增长点一一高级酒店早在2004年底，万达定位“经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业”。王健林当时做出了一一“商业地产

16、收缩、酒店业扩张、住宅地产保持稳定”的定位。做出上述决策的背景在于，当时万达产品在经历第一代和第二代的销售风波后，向第三代产品转型，万达第三代产品在选址上更加侧重于城市新兴区域，在产品组合上，经济型连锁酒店更符合市场需求。同时，酒店市场的格局是，伴随内地的经济发展，在经济型酒店领域的市场空缺，需求前景看好，并且经济型酒店也为资本市场关注的热点行业。在实际操作过程中，经济型连锁酒店构想变成了“五星级酒店”“超五星级酒店，在定位上出现了颠覆。绵阳地区唯一的五星级酒店坐落城郊，比邻旅游风景区，CBDfe段的高级酒店也极度匮乏。对于绵阳万达广场这个地段来说，饱和度地下，高级酒店的修建也会成为另一个新的

17、利润增值点。而另一个值得提到的地方，随着市场需要，越来越多的商业地产管理公司成立，而本来作为可持有型物业的高级酒店，有存在长期边际效应递减的缺点，而商业地产管理公司的成立将大大削减这个缺点，可以看到万达内部资料显示，2008年万达商业管理公司超额完成了目标，租金总收入达到10.34亿元；租金综合收缴率达到99.3%,物管费收缴率达到98.3%。万达商业管理公司管理300万平方米商业面积，按照60喻效计租面积计算，其每平方米租金为1.6元/天/平方米。我们认为，上述租金收入水平，明显低于合理估值。同时，万达上海五角场项目租金年收入约3亿多元，刨除上海项目后，万达商业项目的租金水平将更加偏低。绵阳

18、市场商业地产管理公司的蓝海市场将又是一个新的利润增值点的有效保证。（四）影响商圈的因素1、竞争对手的地理位置目前绵阳市场的商业地产集中区都在CBD地区，万达广场在南河片区的崛起从另一个角度来说，就是有争夺CBD地段的意思，那么万达广场也就是于绵阳现有的核心地区竞争，虽然绵阳现阶段没有可以于万达相比的大型商业，但是地理位置的这个不足将是影响万达广场的早期收血。2、交通运输情况随着绵阳工业化和城市化的推动，目前绵阳交通压力已快达到一个瓶颈。而万达广场的待建地区也正是一环边上，比邻三江，占据出城进程的交通咽喉地段，这个地段的交通的压力将是影响万达广场退道路红线的重要依据。五、绵阳万达广场开发策略分析

19、（一）绵阳万达广场开发优势分析1、土地成本控制分析万达集团是参与了绵阳市规划的旧城改造而打造的绵阳万达广场，而众所周知，旧城改造的土地不是用来拍卖竞标的，简单意义上讲，万达拿这块地是不需要承付土地使用费。支付的是旧城拆迁费用，而我的上文的有体现，现目前待建面积所有业主，近半数为宅基地业主，对于宅基地的赔付相应普通商品房的出让土地赔付就便宜许多了，而其余地段的土地都是目前行政事业单位的所在地和其福利房的所在地。对于这部份土地使用权的赔付，在绵阳市市政班子的积极支持政策导向下，赔付比例不会像普通商品房那样高，这样看来，万达的土地赔付成本将大大的节约。2、强化了“房地产开发补贴商业经营”策略在产品开

20、发领域的侧重点上，在扩张造成的资金链压力下，在新增城市综合体项目中，加大了住宅的比例。在绵阳市场而言，内陆地市级城市，对房地产行业的消费观念完全没有达到沿海城市那个高度，基本上没有人关注什么是城市综合体，对房地产的要求仍旧取决了住宅面积合理性和实用行，而对配套设施的要求强度远远不够，那么，此次万达开发当然不能墨守成规，也不会打造高出绵阳市场很高的品质地产，那样对销售环节将是一个致命打击，所以，绵阳市场的万达广场势必将在住宅比例上有所上浮。3、调整了资金头寸自2005年以来坚持的商业地产“只租不售”，在局部项目改变，上海周浦项目2009年4月计划出售部分沿街商铺收回资金3亿元。2009年3月和4

21、月，分别与西安国际信托、中诚信托合作，通过信托方式融资。上述资金筹集涉及的金额均较小，显示出万达在扩张之后的资金链压力，以及调整资金头寸的需要。对于绵阳近一年的市场来看，因而地震影响，引起许多外地者来绵投资，这样的市场氛围，局限于以往的只租不售的话将大面积的打击了广大潜在客户。4、增强了调研信息在集团产业互动上，在调研中获得信息与万达有合作的某金融机构认为，万达影院和万千百货在经营现金流上巨大，可为商业地产开发提供资金支持，具模式类似“国美电器与国美房地产”的投资模式。(2008万达编辑委员会、万达纪念文集、中央文献出版社、2005年年万达院线收入达到5.7亿；万千百货计划到2010年开业25

22、家店，年销售额达到100亿元）（二）绵阳项目资金来源和融资渠道分析1、资金来源资金来源万达资金构成的核心是“以售养租”，通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标，“房地产开发补贴商业经营”的模式为当前万达集团开发模式的精髓。对于资金链衔接的精巧，万达内部评价为：“以售养租的做法，很多公司都有，我们的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成了核心竞争力。”万达商业地产资金链来源的构成，相对国内其他开发商更为丰富。由于开发资金需求量大，持有型物业的经营周期长，在资金调配的复杂程度要求其精细化。万达项目开发的典型资金来源：自有资金

23、、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。项目销售部分的利润，以及商业项目投入经营后的租金收入，有效的解决了商业持有部分的资金成本。在商业持有部分业务对成本敏感，而对市场价格不敏感，长期现金流做为投资测算依据，租金可基本满足投资运转。加之经营性物业的中长期抵押贷款，万达的商业项目不仅能解决项目本身的资金缺口问题，还可以为集团其他项目贡献一定资金。2、融资渠道银行资金万达集团在银行资金的使用上，更加倚重。从万达的开发项目分析，贷款类型包括：土地抵押贷款、开发贷款、资产抵押贷款、资金贷款、租约抵押贷

24、款和银行贷款的异地使用等。虽然万达号称项目资金封闭运作，但资金由集团统一调配。万达的资金在不同项目之间的周转，万达对自有资金和银行资金的使用，从现金流角度非常重视。此外，万达集团与国内银行保持良好、深度的合作关系。央行金融管理部门金融司还把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道。万达已经分别与中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议。所谓“总对总授信”，就是指由商业银行总行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。（附录中列举了2007年贷款情况）（三）绵阳项目现金流策略分析首先，绵阳万达广场的低土

25、地成本抵押后将是万达广场启动第一部分现金流来源。相对赔付资金，相信抵押资金完全有能力平衡赔付资金。其次，承建商招标，在绵阳市场看来，有能力拿下万达商业地产项目的只有如同青建，华西，中钛等大型建筑商。承建商的资本能力直接决定承建商的资金垫付能力，从而影响开发周期。那么这些强大的承建商无疑将是绵阳万达广场项目现金流的第二次强力注入。然后，可持有型物业抵押和租约抵押，万达商业地产的商业比例本就是其显著的地方，这部分的资金力度毫无疑问相当强大。叩23:附录中列举了2007年贷款情况最后，销售回款，这无疑是绵阳项目现金流最为重要的部分，商业地产不同于普通住宅开发，其销售回款将是其平衡商业地产的最重要指标

26、。而在万达“现金流滚资产”中，销售回款占据了非常重要的作用。关于销售对现金流的支撑，万达的内部定位是一一“完成销售指标是万达集团的生命线，关系着万达集团发展战略的持续性和长远性”。（在附录中列举了2007营业收入）六、结语通过此文，可以预见万达集团进驻绵阳，参与绵阳旧城改造，打造万达广场。这样的举措将不仅有利于完善绵阳城市功能、全面提升城市品位、带动区域商业升级，而且有利于提升绵阳城市形象、促进社会就业、增加地方财税收入，进而实现社会效益与经济效益的双赢。而对我，一个土生土长的绵阳人而言，看到作为川西北一个新的都市打造的绵阳又有了向前的一定迈进，诚心的希望自己的故乡晋升繁华之最.附录大连万达商

27、业地产有限公司2007年度抵押资产情况抵押物所有权人抵押物抵押物类别抵押期限借款金额（万元）抵押物账面价值（力兀）昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2005.10.31-2008.10.314,500.009,000.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2006.4.30-2008.4.308,800.0016,700.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2006.7.4-2008.4.301,200.002,400.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.11.30-2009.11.305,000.004,600.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.2.26

28、-2009.2.262,300.0014,400.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.4.13-2009.4.137,200.0010,000.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.7.31-2009.1.315,000.0010,000.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.8.1-2010.8.15,000.0010,000.00昆明万达房地产有限公司土地使用权存货2007.9.29-2009.9.298,500.0017,000.00北京景藏健康置业有限公司土地使用权存货2006.11.29-2009.11.2850,000.0074,087.00北

29、京景藏健康置业有限公司土地使用权存货2007.6.2-2009.6.540,000.0053,560.00重庆万达商业广场有限公司土地使用权存货2007.4.28-2010.4.2710,000.002,500.23重庆万达商业广场有限公司土地使用权存货2007.9.14-2009.8.1617,400.006,801.24大连明珠房地产开发有限公司在建开发产品存货2006.2.17-2008.2.1750,000.0016,341.16南京万达房地广开发有限公司紫金明16、17、18幢在建工程2006.6.13-2008.6.134,000.005,079.37南京万达房地广开发有限公司紫金明珠19幢在建工程2007.6.22-2008.12.223,350.004,253.97南京万达房地广开发有限公司江南明珠农贸市场