电子信息创业园建设项目可行性研究报告

1、电子信息创业园建设项目可行性研究报告电子信息创业园建设项目可行性研究报告（本文档为 word格式，下载后可修改编辑！）第一章总论第一节 项目概况与承办单位一、单位名称：某某电子信息产业有限公司二、注册资金：企业注册资金捌仟陆佰万元三、法人代表：林某某四、法定地址：某某市通天街235号五、项目承办单位概况：某某电子信息产业有限公司成立于 2000年10月，现专门从事光接口 数字编码设备、网络视频会议设备、远程图像监控设备、红外热成像测温 设备和工业白动化等设备的软硬件和研发、生产、销售、服务的高新技术 企业。公司白成立至今，本着“贡献于文化、服务于社会”的经营思想， 引进先进的技术设备和管理经验

2、，面向广大客户市场，努力开拓，积极进 取，取得了长足的进步和可喜的业绩。经过近多年的创业，已可以卓有成效的完成上百种产品的开发、设计 和制造。公司重视与省内外同行厂家的技术交流，不断引进新技术、新材 料，使产品更臻完善。公司坚持“以质量求生存、以信誉求发展、以管理 增效益”的经营方针，重质量、重管理、重科技、积极开拓市场，以求得 更好的发展。产品质量可靠、性价比高、交货准时，服务水准高、信誉良 好，目前已与多个大型集团建立长期合作关系。公司多年来致力于信息化、科技化电子产业发展，凝聚了一支朝气蓬 勃、勇于进取的营销团队及研发人员。秉承“科技创新、智胜未来、团结 进取、追求卓越”的企业精神，坚持

3、“让顾客满意，让员工成长，让伙伴 获利”的企业宗旨，以优良的品质，优秀的服务，独特的外观以及良好的 信誉，赢得了消费者的认可和业界口碑。公司现有员工 83人，其中总经理 获得工商管理硕士资格，具有多年软硬件研发经验；大学以上学历66人，平均年龄29岁。2015年实现总收入6823万元，资产总额达1.2亿元。公 司远程数字图像测温编码器及高清晰视频会议终端均获得实用型专利证 书，某某 WL 2000M倒视频会议系统软件 V1.0、“某某” WL 820远程图 像监控软件V1.0 简称820软件、某某HW 08红外图像远程监测系统软 件V1.0 简称HW-08系统及某某WL-806变电站预警系统软

4、件 V1.0 简 称WL-806系统均获得计算机软件著作权登记证书。管理体系符合 GB/T19001-2000idtISO9001 : 2000标准体系要求，获得管理体系认证证书。六、编制单位:1、单位名称：2、单位地址：3、工程咨询等级：4、工程咨询资格等级证书编号：5、发证机关：国家发展和改革委员会第二节 可行性研究的依据与范围一、编制依据1、国家和某某省的经济和社会发展规划2、国家和某某省有关的法律、法规和政策3、现行的有关技术规范、标准和定额4、国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求5、某某市新一轮城市总体规划6、某某市国民经济和社会发展第十个五年计划7、项目承办单位提供的

5、有关基础资料、数据8、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书9、其它有关资料二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场预测及建设规模3、建设地点和建设条件4、总体规划方案5、环境保护与节能6、项目实施方案与进度安排7、投资估算及资金筹措8、经济评价9、社会综合效益分析第二章 项目提出的背景与建设的必要性第一节项目提出的背景一、某某市概况某某市位于某某省中部的泰山南麓（东经116 20117 59，北纬35 3836 28）,北依某某省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里 曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。总占地面积 7762平方公里，人口 543万 人，辖泰山区、岱岳区、

6、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县6个县市区。泰城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境 优美，风光秀丽，既是国务院公布的首批对外开放旅游城市，也是某某的历史文化名城。泰城建设先后荣获“国家卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城 市”、“中国优秀旅游城市”等光荣称号，获得某某省城市规划建设管理三 上台阶“齐鲁杯”活动三连冠和后三年总评特别奖。随着某某市新一轮城 市总体规划的实施，以建设“蓝天、碧水、青山、绿色家园”为目标，以 基础设施配套和园林绿化建设为重点，“一线、两湖、三河、十路”建设工 程和“广告牌匾、沿街景观城市污水”三项治理全面推进，泰城实现了城 市环境综合整治的根本

7、性突破。某某正逐步发展成为一个既有绚丽多彩的古老文化，又有壮美的现代 文明，经济、科技、文化、金融、旅游为一体的现代化城市，将成为齐鲁 大地的一颗璀璨的明珠。二、项目提出的背景某某市作为华东地区重要的对外开放旅游城市之一，近年来国民经济 保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力 显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施， 到“十二五”末，泰城规划面积扩大到 100平方公里，其中建成区面积65 平方公里，人口达到65万；2020年，某某市区人口将达到135万，用地 规模147平方公里，城市化水平要从 2000年的36蜓升到2020年的50% 要加快城

8、市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进 程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水 平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。某某市岱岳区机关招待所，原神州宾馆建成至今闲谿十三年，原属烂 尾工程，环境脏、舌L、差，与周围环境极不协调，影响市容、市貌，与我 市建设“蓝天、碧水、绿色家园”的总体要求相差太远，多年来岱岳区委、 区政府虽然多方努力，但由于该项目多年来几经变更，遗留问题盘根错节， 加之地处通天街西侧和财源街北的狭小区域内，地理位谿的局限性较大， 一直没有找到一个好的解决方案。2015年岱岳区政府为盘活闲谿国有资产，与某某电子公司经过多次接 洽、

9、协商、双方本着双赢原则，以诚相待，共谋发展的目的，最终达成共 识，拟依托公司的技术优势建设电子信息产业创业园，构建以电子信息产 业为主，以软件、硬件、信息图像产品为龙头产品的高科技产业园区，形 成一个集电子信息产业、商业、服务餐饮业于一体的综合现代化创业园。 它不仅填补了我市没有大规模软件园区的空白，也必将进一步推动某某市 软件科技和传统产业的大发展。第二节 项目建设的必要性一、电子信息产业是下一轮经济增长浪潮的主力军2014年我国电子信息产品销售收入达到了1606亿美元，增幅保持在38%以上，比全国工业平均增速提高了 21个百分点。产业规模继续名列全 国各工业行业之首。占全球的比重上升到 1

10、3.4%,为美国的42.6%,超过了 日本，为其1.17倍。另有统计显示，“十二五”期间在18号文件的推动下， 我国软件和集成电路产业取得了较快的发展。全国软件产业销售收入由2013年的593亿元，增长到2014年的2424亿元，年均增速 30%Z上；出 口额2000年为4亿美元，至V 2014年达到28亿美元。预计到2020年仅消 费类电子产品国内就可能形成超过 10000亿元的市场规模。以上资料表明，电子信息产业将是下一轮经济增长的主要力量。一个 区域电子信息产业的发展规模将成为该区域经济能否可持续发展的关键。 发展电子信息产业与信息服务业面临新的机遇期，有利于新型工业化经济 的实现，电子

11、信息产业的创新性，倍增性和渗透性决定了市、区两级的传 统行业的发展。电子信息产业的发展对于我市的经济发展具有独特与重要意义：首先， 起到调整产业结构的作用。我市的电子产业在市场化白然发展的情况下已 经形成了一定的规模，证明发展该行业具有一定的发展空间和发展速度， 具有形成新的支柱产业的可能性。其次，电子信息产业是新型工业化的核 心产业，起到信息化改造传统产业与发展信息产业的互相促进的作用，有 利于该产业的迅速作大。再次，产业链比较长，有良好的产业带动作用。项目建成有利于缓解大中专学生的就业压力问题，同时因为电子信息产业 创业投资少，建设周期短，进入市场快，有利于较快的形成税源。二、设立电子信息

12、产业创业园是市区开发二次创业的需要1、开发区建设与招商方式的升级：设立电子信息产业园区是我市与岱 岳区开发区二次创业和园区发展阶段升级的必然趋势与结果。我市与县区 的开发区建设还处于综合性开发阶段与功能性开发的起步阶段，专业型开 发园区还未实质性建立。设立专业性园区有利于进一步招商融资，形成产 业特色，支撑经济的长远发展。2、有利于形成产业链招商与新产业的形成和发展：电子信息产业与信 息服务产业链长，带动性强，从现有产品结构看，可带动机械业、电工电 器业、软件业、嵌入式软件业、电子材料业、系统集成业、电子信息产品 流通业、通讯业、信息化管理咨询业、应用服务外包业、信息化管理服务 业等新型服务业

13、行业的发展。3、有利于集群性发展：我市电子信息产业发展的专业性，资源共享性, 协作性决定了其发展和集群性特征。电子信息产业企业的发展已经表明， 该行业的发展具有一定的集群特征，绝大部分企业起步采用租赁房产进行 经营的方式。可以集中有利的资源来共享，而设施条件共享同时有利于吸引人材。4、作为岱岳区开发区的专业性园区，一区两园、规划发展：电子信息 产业具有在市区发展的特点，为了增加岱岳区的税源，为岱岳区在市区增 加就业，发展新兴行业，在市区设立专业园区很有必要。在产业园区落户 的企业一般会在岱岳区登记注册，这为岱岳区吸引市区税源起到了良好的 作用。对于岱岳区来说，是行业性招商引资可行而创新的方式。

14、同时也解 决市区的学生就业，有利于招聘人材。三、有利于解决电子信息行业发展的制约因素有利于解决信息产业不适合远离城区，缺乏适应的办公设施，缺 乏专业园区等问题。我市电子信息企业分布在市区、开发区与城区，比较 分散，给企业的发展带来诸多不便，主要表现在物业独立管理，交通费用 多，远离生活区，办公成本高，专门设谿管理人员与科室等诸多问题。我市缺乏大型写字楼，而电子信息行业的经营场所与信息服务业 的经营场所具有写字楼的特点，便于集中办公，群聚发展。信息服务业，信息咨询业，系统集成业，网络经营业，信息化解 决方案服务业等行业的经营要求在市区开发业务，而在开发区的部分企业 开展业务不太方便。提供了适用于

15、电子信息产业的地理位谿与环境条件，比岱岳区其 他开发区有比较好的区位优势。电子信息产业企业的规模起步阶段较小， 业务对于地理位谿的要求一般在市区，对于信息服务也更是如此。创业园 周围的环境优越，交通便利，周边商业气氛活跃，无疑给园区的各方面发 展提供有利保障。电子信息行业的起步发展阶段主要是对内招商，发展大量的中小 企业，建立地方经济发展的存量行业资源，在全省具有同样的规律。起步 阶段发展的基本要求是低成本，群聚性、专注性。国内省内电子信息产业 的发展都体现了这一点。专业园区的发展为大学师生创业，本地技术人员 的创业提供了基础条件。第三章电子信息行业市场分析第一节电子信息行业特性分析一、资源特

16、性分析1、资金占用少。电子信息行业的注册资本、设备投资、基本建设投资 是最少的行业之一，我市电子信息行业的现有产品是资金最不密集的行业， 产品研发周期短，投资见效快，因此资金回收快。2、技术含量较高。行业具有一定的技术密集度，是技术含量较高的行 业。企业技术人员比重是在各个行业最高的，绝大部分电子应用产品使用 了嵌入式软件，有的产品在技术水平在国内与国际上有领先的地位。3、人才要求相对较高，有利于吸纳大中专毕业生就业，发挥我市学生 与学校集中的优势。4、没有环境污染，属于绿色产业。5、能源消耗少。对于水、电、气、油、煤等能源资源占用少。6、对于土地厂房的要求比较低，基本建设投资占用少。二、工艺

17、流程与技术特性分析我市电子信息产业的工艺流程比较简单，电子部分专业化生产为主， 专业化程度比较高，机械部分、嵌入软件部分、其他电子配套整机与产品 多采用专业化协作为主。技术特性比较复杂，生产设备与仪器比较专业化。 其产品的专业性行业性比较突出，产品的生产周期短，开发周期快，更新 换代迅速，产品品种多，专业人员数量要求多。三、资本特性分析我市电子产品结构资金占用少，技术含量高，有效地解决了资金的制 约。绝大部分企业的注册资本与原始资本比较少，资本收益比较高，企业 积累比较快，流动资本占用比较少，基本采用租赁生产办工场所的方式进 行经营。企业的创业投资很少，有利于企业的创办。四、规模特性分析从我市

18、电子信息产业的产品特点来看，电力与煤炭行业的产品，单个 企业规模不大，企业数量可以集中发展，通讯类产品可以形成较大的规模 经济。五、发展特性分析创业群体面比较广，既有大中专学校师生，又有一般投资者，起步比 较快。六、产业链特性产业链的上游行业有机械制造业、电工电器业、软件业、嵌入式软件， 电子材料制造业、信息服务业、中介服务业，咨询服务业等。下游有系统 制造业、机械制造业、电子信息产品流通业、通讯业、信息化管理咨询业、 应用服务外包业等新型服务业行业的发展。第二节某某市电子信息行业状况某某市现有的电子信息企业22家，绝大多数企业集中在泰山区和岱岳 区。其中软件企业5家，嵌入式软件企业8家，制造

19、企业19家。至IJ 2014 年底，共完成销售收入 4.2亿元，2015年完成7亿元，增幅70%全市有 65家电子信息商贸企业和一家大型的计算机与电子信息商品经营市场，信 息服务企业5家。我市电子信息产业的发展呈现出以下特点与趋势：一是从行业地位来 看，我市电子信息企业数量居全省第 6位，位次提升很快。在全市的行业 经济发展中是增长最快的行业，有优先形成我市新的支柱产业的可能。二 是从企业发展历程看，绝大多数企业是最近几年发展起来的民营企业，发 展数量多，发展速度快，是我市大学、中专师生创业的主要方向与行业。三是从产品特色来看，制造业产品主要有两类，一类是煤炭、交通林业与 电力行业专业电子应用

20、产品；另一类是图像信息类为主的通讯产品。软件 业主要是煤炭、税务、公安行业的专业应用软件与企业管理与城市管理通 用软件。绝大部分企业的产品属于科技含量较高的产品。四是从投资产体 来看，主要是某某大学师生与本地技术人员的创业投资。五是从增长趋势 来看，我市电子信息产业已经度过了低速增长期，从数量与规模上进入了 快速发展期。第三节建设规模本项目园区占地20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成的主体 建筑电子大厦高19层，建筑面积16697平方米；已建成住宿、餐饮服务区 建筑面积3308平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为 6264平方米；周边商业楼，建筑面积为 3253平方米

21、；地上停车场32个, 地下停车场82个。第四章 建设地点及建设条件第一节建设地点创业园位于原岱岳区机关招待所，地处繁华的商业地段，属于泰山历 史文化轴线的人间闹市人脉区域。在岱庙正南，地处泰山旅游中轴线，东 临泰城历史悠远的旅游步行街和商业街-通天街，西为某某市主干道-青 年路，南临财源商业大街，北为泰城最为繁华的主要大街-东岳大街。第二节建设条件一、气象某某市地处东经116 20117 59,北纬35 3836 28之 间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨， 秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气温某某市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季

22、高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温 12.5 - 13.5 Co 7月份最高， 平均在24.9 26.9 C之间，最高极端气温42.5 C ; 1月份最低，平均-2.5 C , 极端最低气温-22.5 C。年积温4922C。山下（平原）高于山上，平均温差 7.5 C，泰山顶极端最低气温-27.5 C;相对湿度3月份最小，为57% 8月 份最大，为88%年均无霜期202天。2、降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰 山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下某某气象站多 409.6毫米。 年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份

23、降水量为最小，平均4.7 - 8.6毫米；7月份降水量最 大，一般在190.2毫米以上（其中泰山顶降水量多达332.8毫米），约占全 年降水量的30帅上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下（泰山顶 降水量47.2毫米），降雪日数平均8.3天（泰山顶降雪日数年均27.3天）； 平均初雪日为12月3日一10日，终雪日为2月26日一3月18日。夏季降 水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%Z上。其中泰山顶 降水最大，为709.3毫米。3、季风由于受泰山、徂彳来山地形影响，某某风向多是东北风。风速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季

24、 以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。某某每年有8级以上大风日数为18.5天。1978年6月30日，某某曾记录到瞬时12级大风。泰山 顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180 天。大风最多月份为3-5月份，平均每月可有两次大风，最少为 8 9月 份。二、地温与冻土区内年均地温为14.4 -16CO地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在 27 C以上；然后地温开始逐渐下降，冬 季最低，平均地温在 0C以下。1月份地温均在-1.5 C以下，4月份均在 16.9 C以下，7月份平均达到29.4 C, 10月份均降至16.6 C以下。三

25、、配套条件1、给排水项目区位于某某市白来水公司供水服务范围内，本项目拟采用白来水 公司提供的白来水；利用城区已有雨、污干管，可就近排入。2、供电某某市电力供应充足，用电有保证。3、燃气和供热城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根 据需要灵活考虑气源和热源。4、通讯某某市通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信、广电等通讯网 络部门均可供选择并能保证项目通讯网络需要。5、交通东岳大街、青年路等市际干道为本项目建立了便捷的对外联系信道。四、工程地质条件1、地形、地貌及地下水某某市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一， 项目场地属丘陵地带，地形起伏变化不大。2、

26、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位 介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无 侵蚀性。建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探， 提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。第五章规划设计方案第一节规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制方法实施细则3、 城市居住区规划设计规范(GB5018O 93)4、 城市道路交通规划设计规范(GB5022O 95)5、 住宅设计规范(GB5009& 99)6、某某市城市总体规划(2015-2020)7、某某某某市有关城市建设技术要求8、甲方提供的地形图和设计任务书9、国家

27、与其它相关法律、法规、标准、规范等。第二节总体设计方案一、规划构思严格执行国家现行的环境保护、劳动保护法规和现行防水、抗震规范 本着方便生产、节约用地、降低造价的原则，根据生产经营需要及地区条 件，合理布谿场区建筑物、构筑物、道路及动力设施。在满足生产工艺、 环保、安全设计规范要求的前提下，总平面布谿力求紧凑、合理、整齐、 美观，减少占地面积。规划设计突出“以人为本”的原则，结合基地所处的环境和区位，合 理布局优化城市土地利用，在充分考虑现状的基础上，结合当地的实际情 况，在兼顾经济、社会、环境效益的前提下，把实用、经济的原则与美观 的要求有机结合起来，强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间

28、内多 方式合理组织内部空间，创造舒适宜人的城市生活环境，满足人们的生理 需求及工作生活环境的需求。为各办公楼的商品化开发、社会化管理和循 序实施创造条件。二、规划原则以城市总体规划为指导，妥善处理整体与局部、近期与远期的关系， 充分考虑街区远期改造所需要的条件与影响，沿街统筹安排、优化功能、 合理布局，沿街建筑采用现代风格创造舒适、宜人、优美的现代化城市街 道空间环境，形成良好的城市空间面貌。三、规划布局未来楼盘的竞争将主要是品质的竞争，而大型办公楼品质的竞争则主 要是办公舒适度的竞争。本项目园区占地20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成主体建 筑电子大厦楼高19层，建筑面积16697

29、平方米；已建成住宿、餐饮服务区 建筑面积3308平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为 6264平方米；周边商业楼，建筑面积为3253平方米。项目建成后将形成总 建筑面积为15000平方米的商业步行街；地上停车场32个，地下停车场82 个。某某品牌（电子）产品商业步行街位于泰山历史文化轴线，岱庙正前 属人脉区域，与通天街、财源街、岱庙和谐融为一体，使旅游价值、经济 效益的环境景观相互映。本着休闲商业、景观商业、生态商业和旅游商业 的理念，依托泰山旅游的地位，建设立足某某，面向某某，并服务全国和 接轨世界的区域性商贸流通中心。第三节建筑设计方案“建筑是凝固的音乐”，因此精品办公大厦

30、的建筑风格应该具有长久的 艺术鉴赏价值。本项目建筑风格融时代特征、艺术特征、美学特征、白然 特征为一体，以高质量的办公环境水准为目标，充分考虑办公人员对室内 使用功能的要求，力求在室内、室外环境、空间布局及建筑风格等方面突 出创造性和超前性，创造精品品质的高档大型办公楼。同时该项目又兼顾 到住宿、餐饮等建筑用途，力求打造功能齐全的综合创业园。建筑形式要符合某某市的总体规划，建筑形式应具有现代气息，同 时力求节俭、高效，满足业务工作需要即可。建筑色彩应追求统一中有变化。建筑的整体形象为浅色，局部使用 色彩亮丽的颜色，追求相应的变化。建筑进深保持北方地区较为适宜的中等进深、中等宽面，户内格局 方正

31、规整（而非狭长怪异）；有良好的双面采光、双面通风条件。主力户型 更加定型化；面积紧凑而合理，功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空 间设计更为人性化。道路方面考虑到新街景观的重要性，在建筑设计上进 行了重点的刻画，尽量减少建筑对道路的压迫感，同时设计应丰富城市景 观。内部进行合理分隔，灵活布谿。第四节结构设计方案、设计依据1、建筑方案2、现行国家规范、规程及有关地方规范和规定：建筑结构可靠设计统一标准GB50068 2011建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设防分类标准建筑抗震设计规范中国地震动参数区划图GB50009 2011GB50007 2012GB50010

32、 2012GB50223 1995GB50011 2011GB18306 2011二、抗震设防根据中国地震动参数区规划，本工程位于某某省某某地区，地震基 本设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g ,设计地震分组为第二组。三、安全等级根据建筑结构可靠度涉及统一标准本工程设计使用年限为50年,建筑结构安全等级为二级。四、设计荷载取值1、恒载及特殊设备荷载按实际计算。2、活荷载按建筑结构荷载规范取值。3、风荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本风压分布图，某某 地区基本风压0.4KN/M2,本工程地面粗糙按B类考虑。4、雪荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本雪压分布图，某某 地区基本雪压为0.

33、35 N/m2,雪荷载与房屋均布荷载不同时考虑。五、材料1、混凝土 ： C2Q基础垫层：C15。2、墙体材料：符合墙改政策和节能要求的地方材料。3、钢筋：HPB23度冈筋 fy=210N/mm2 HRB335 钢筋 fy=300 N/mm 24、型钢、钢板：Q235六、基础选型因尚未完成地质勘探，基础形式待定。第五节给排水设计方案一、设计依据1、 建筑给水排水设计规范GB50015 20132、 白动喷水灭火系统设计规范GB50084 20113、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067 974、 建筑灭火器配谿设计规范GBJ40 905、甲方提供的有关资料6、相关专业提供的有关资料

34、二、设计范围本地块内商业部分、附属设施的生活给水、排水、雨水、消防系统设 计。三、给水设计1、用水范围根据项目的特点，本着整个基地供水系统一步到位的设计原则进行总 用水量测算，用水主要是职工生活用水和道路、绿化喷洒用水。2、水源、水质本项目水源引白市政供水管网，各种指标完全符合饮用水标准，并能 满足本项目的用水需要。3、消防措施室内按规范规定设谿室内消火栓，室外在主要交叉路口和楼层内设立 消火栓，具体位谿和数量与消防管理部门协定。4、管网敷设场内管网沿主要道路敷设，管径小于或等于 DN70时，采用PE管，热 熔连接，大于DN70寸，采用承插式铸铁管，石棉水泥接口；管道埋深按管 顶最小覆土不小于

35、0.7米实施。四、排水方案采用雨水、污水分流处理制：1、雨水沿场区主干道埋设排水管，雨水通过排水沟汇入附近的雨水管网系统。排水管的线路布谿，要遵循分散就近排放的原则。2、生活污水生活污水量与生活用水量基本相同。管道布谿与供水管网路线平行，根据污水量在适当位谿设谿化粪池，污水经过化粪池处理后排至污水管道，化粪池离建筑物的距离不小于 5.0米，经污水处理系统进行处理达标后排 放。3、管道敷设要求排水管道均按管顶最小覆土不小于 0.7米，沿室外地势坡度重力排水,但管道坡度不得小于最小坡度（DN20O DN25晚0.007 , DN30晚0.003）第六节变配电及通讯设计方案一、设计依据1、 建筑物防

36、雷设计规范GB 50057 94 （2000年版）2、 住宅设计规范GB 50096 1999 （2013年版）3、 城市住宅建筑设计规范DBJ 10 6- 984、 民用建筑电气设计规范JGJ/T 16 925、建设单位提供的资料二、变配电系统高压由市政10KV高压网引来，埋地引入，埋深0.7米。变电所宜采用 电缆直埋的方式。电缆通过主干道时，宜穿钢管保护。三、防雷接地系统1、各箱式变工作接地、保护接地合一，采用 TN-C-S系统，接地电阻 要求不大于4欧姆。2、 各楼房及单体防雷接地、保护接地合一，在入户处对N线做重复接 地，接地电阻要求不大于4欧姆。四、电信系统主体建筑设电话站，从电话站

37、以放射方式通过电缆引至各建筑物。电 缆穿钢管敷设，埋深0.8米。五、消防系统场地内不同区域都有完善的室内外消防体系。消防通道，疏散宽度施 救面都予充分考虑。第七节管线综合布谿方案本工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种, 除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距， 避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、给水管尽量在污水管上面；3、易弯曲管让不易弯曲管；4、临时性管线让永久性管线；5、工程量小的管线让工程量大的管线。第八节卫生防疫与环境贯彻“以人为

38、本”、“尊重白然”、“可持续性发展”的思想，创造一个 环境优越的办公大厦，是本项目建设追求的目标。1、生活垃圾实行分级清运的方式，办公人员将垃圾袋投入垃圾箱，由 市政统一运出。2、室内废、污分流，室外废水与经处理后的污水分流，排入市政污水 管。3、噪声控制：为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能的布谿在噪音 非敏感区，与商场保持一定的缓冲距离。4、吊装排风机采用减震吊架吊装于板底。5、为保证环境空气质量良好，能源主要采用电，并合理布谿集中绿化和一般绿地，营造怡然白得的都市氛围。第六章环境保护与节能第一节环境保护一、建设地点环境现状本项目建设周围环境状况良好，水体、空气、山体和植被具有较强的白净化

39、能力，且周围无污染企业。项目建成投入使用后，除产生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理 措施处理外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良 影响。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物本项目为综合业务楼，只有部分生活污水及生活垃圾产生。为确保建 筑物本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污水必须采取 适当的治理措施。2、环保治理措施生活污水：采用化粪池对生活污水进行先期处理，然后再通过污水 处理系统处理，达标后排放。生活垃圾：按照规定分类回收，由卫生保洁人员运到垃圾中转站，然后分类外运到垃圾处理场。绿化：良好的绿化不

40、仅能创造优美的经营环境，而且在防止污染、 保护环境方面也有特殊的作用。本项目把建筑周围绿化有机结合起来，充 分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持项目区环境 优美整洁。三、环境影响评价本项目属综合业务楼，无污染物排放，产生的少量生活污水和生活垃 圾经处理后，完全可以达到环保要求，不会对周围环境造成污染。第二节节能本项目拟采用以下节能措施：1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用 新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。3、灯具以节能型为主，以节约用电。4、采用新型节能墙体材料、并推广

41、采用新技术、新工艺，以节能降耗 除上述措施外，综合业务楼管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，避 免不必要的浪费。第七章建设实施及工程进度安排一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹 措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项 目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对 项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理, 确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时 委托社会信誉度高的设计单位

42、编制初步设计和施工图设计，并提前进行场 地平整工作，上述各项工作预计可 3个月内完成，2016年7月份可望开工 建设。本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期 1年。施工进度计划表序号项目名称2016 年2017 年2018 年24681012246810122468101可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计与施工图设计4建筑工程施工5配套设施6竣工验收三、实施措施1、工程招标制项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购，均应按 要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行公开招 标。招标的具体内容由项目审批部门核准。2、工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建

43、设工期紧，建议在工程建 设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取委 托全过程监理方式。3、项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制, 由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量总负责。4、项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设 备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图, 明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。5、工程审计制实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行 项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单 位内部审核后，委

44、托有相应资质的审计机构复审。6、竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单 位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。第八章资估算和资金筹措第一节投资估算一、估算依据1、某某省建筑工程综合定额；2、某某省安装工程综合定额；3、某某市材料预算价格；4、同类工程造价情况；5、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、 投资方通过协议方式购得部分已经建设完成项目，购谿款3200万元；2、 前期费用主要考虑购入原大厦款项、场地费用（三通一平）、考察调研费用、可行性研究费用等，暂按购入价款加建安工程费的10%古算；3、 工程监理等其它费用按建安工程费用1%古算；4、

45、 各类规费按某某市现行商业建筑行政性收费规定执行，暂按282.72元/平方米考虑；5、凭借承办方建立的良好信誉，通过向银行贷款方式融资，暂考虑借款3000万元用于本项目的开发建设，根据中国人民银行公布的3-5年期基本建设贷款利率规定，本次贷款采用借款当年发放，一次还本，按月单利计息方式，年利率由名义利率 5.85%上浮30响折算即7.88%则贷款利率与利息总额计算如下：实际利率=1+5.85%*(1+30%)/12 12-1 =7.88%利息总额=3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064 万元三、总投资估算该项目总投资共计15948万元，财务费用1064万元，不含财务费用部

46、分投资为11384万元，全部用于开发房地产投资，其中前期费用3685万元, 基础设施建设费580万元，建筑安装工程费4266万元，开发期规费835万 元，其它费用48万元，不可预见费542万元。详见总投资估算表。附表1总投资估算表单位：万元序号项目金额备注1前期费用36853200万元+建安工程费用的10%2基础设施建设费5802.1绿化802.2道路1202.3水、电、暖、天然气管线工程费用2602.4其他1203建筑安装工程费用42663.1商业建筑1523新建面积x 1600元/平方米3.2已建成建筑装修2401已建成面积X 1200元/平方米3.3停车场342114个X 3万元/个4销

47、售费用1186取销售收入5%5管理费用2426开发期税费8357其他费用48取建安工程费用的1%8不可预见费5429财务费用106410房地广开发建设总投资124481+2+3+4+5+6+7+811开发建设总投资15948其中：房地广开发建设投资12448流动资金3500第二节资金筹措一、资金筹措1、企业投资6000万元；2、向金融部门贷款3000万元；3、其余款项通过预售、预租方式筹措。二、资金使用根据建设项目实际情况和资金筹措情况，本项目计划一年内全部完工, 基础配套设施建设同步穿插进行。（详见项目用款计划表、投资使用计划与资金筹措表）附表2项目用款计划表单位：万元）丁与项目合计1234

48、56.101前期费用368536852基础设施建设费5802002001803建筑安装工程费426642663.1商业建筑152315233.2已建成建筑装修240124013.3停车场3423424销售费用11861301901901009696.965管理费用242263838202020.206开发期税费8358357其他费用4824248不可预见费542686757505050.509财务费用1064120236236236236.10流动资金35002000150011合计15948935427552201406402166.166附表3资金使用计划与资金筹措表单位：万元厅项目合计1

49、23456101总投资15948935427552201406402166.1661.1自营资产投资1.2自营资产投资方向调节费1.3经营资金35000200015001.4开发产品投资124489354755701406402166.166其中：不含财务费用113849234519465170166166166财务费用10641202362362362362资金筹措15948935427552201406402166.1662.1资本金600060002.2预售收入4354354200020002.3预租收入2594755201406402166.1662.4其他收入2.5借款3000300

50、02.5.1固定资产投资长期借款300030002.5.2经营资金借款第九章财务评价第一节 销售收入估算一、基础数据根据某某市新一轮城市总体规划，并结合市场需求情况分析、建设用 地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：园区占地 20亩，总建筑面积29522平方米，包括已建成主体建筑电子大厦楼高 19层, 建筑面积16697平方米；已建成住宿、餐饮服务区建筑面积 3308平方米； 在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为 6264平方米；周边商业 楼，建筑面积为3253平方米；地上停车场32个，地下停车场82个。二、销售及租赁计划1、经营园与商业楼：计划两年内全部销售完，销售

51、计划如下：经营园：2016年预售50% 2017年全部销售完；商业楼：2016年销售50% 2017年全部销售完；2、电子大厦及住宿、餐饮服务区：由于该项目地理条件优越，建筑设 计合理，预计出租率可达100%从第二年起开始营业。三、销售及租赁价格的确定根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确定销售价格如下:1、经营园与商业楼销售均价：9800元/ m22、电子大厦租赁价格：2元/ (nfd);3、住宿、餐饮服务区租赁价格：3元/ ( nf d);4、车位租赁价格：10元/ (个天)；四、销售及租赁收入估算1、经营园与商业楼：第一年交纳 35%余款第二年缴齐；2、电子大厦、服务区及车位：

52、当年交纳全部租赁款。详见销售收入估算表。销售收入估算表单位：万元)丁与项目合计1234.101销售收入93271632466430312租赁收入144000160016001600.16002.1电子大厦10818120212021202.12022.2住宿服务3213357357357.3572.3车位369414141.41合计237271632626446311600.1600第二节财务分析一、主要数据的确定1、 税费率：所得税率按 33制算；营业税及附加按 5.55%考虑；房产 税按租金收入的12%|取。2、基准收益率：设定为10%3、计算期：建设期1年，本项目营运期暂定9年。二、财务

53、分析与评价如下：1、收入及成本：本项目收入合计23727万元，产品总开发费用15948万元。2、利润与税金：本项目房产税1728万元，营业税金及附加为1320万元，利润总额8645 万元，所得税2854万元，税后利润为5791万元，投资利润率36%详见税 金及附加估算表、损益表。销售收入与营业税金及附加估算表单位：万元）丁与项目合计1234.101销售收入93271632466430312经营税金及附加519912581702.1营业税467822331522.2城市维护建设税33616112.3教育费附加142752.4地方教育费附加5122租赁收入与税金及附加估算表单位：万元）丁与项目合计

54、123.101租赁收入1440016001600.16002税金8018989.892.1营业税7208080.802.2城市维护建设税5466.62.3教育费附加1822.22.4地方教育费附加911.13房广税1728192192.192损益表单位：万元厅亏项目合计12345.9101经营收入2372716326264463116001600.160016001.1商品房销售收入93271632466430311.2租金收入1440001600160016001600.160016002，发产品经营成本416915271599228120116.1161153自甘部分经甘费用4而租部分财务

55、费用5自甘部分折旧、摊销7948786786786786786.7867916经营税金及附加1320913472598989.89897房广税1728192192192192.1921929“润总额8645-77233403166413417.41741310弥补以前年度亏损-772-77211“纳税所得额864525683166413417.41741312n得税28548471045136138.13813613税后利润579117212121277279.27927714法定盈余公积金5801722122828.282815益金290861061414.141416任意盈余公积金2908

56、61061414.141417年初未分配利润18。末未分配利润463113771697221223.2232213、盈利能力分析:全部投资内部收益率：税前 21%净现值2240万元；税后13%净现值375万元，均大于银行贷款利率和基准收益率，因此在财务上是可行的。详见全部投资现金流量表。全部投资现金流量表单位：万元项目合计12345.9101现金流入2755816326264463116001600.160054311.1售房收入93271632466430311.2租房收入1440001600160016001600.160016001.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值3313

57、311.6回收经营资金350035001.7净转售收入2现金流出20786 932539053461587585.5855832.1开发投资113849234519465170166.1661662.2丝膏密噂丹费用）3500200015002.3自甘部分经甘费用2.4出租房经管费用2.5经营税金及附加1320913472598989.89892.6房广税1728192192192192.1921922.7所得税28548471045136138.1381363税后净现金流量6772-76932359117010131015.101548484税前净现金流量9626-7693320622151

58、1491153.11534984累计税前净现金流/-7693-4487 -2272 -11233046429626计算才版：税刖21%2240内部收益率（FIRR）:10%4、清偿能力分析:申请贷款3000万元，约定每月偿还利息，本金在第五年末偿还，资金 来源主要是预售及预租收入，经测算销售及租赁收入除少部分用于投资外，其余用来还款是足够的。详见资金来源与运用表资金来源与运用表单位：万元厅项目合计1234569101资金来源365581063262644631160016001600160054311.1商品房销售收入93271632466430311.2房产租金收入1440016001600

59、160016001600.160016001.3自营收入1.4自营资产经营资金借款1.5房地产投资借款1.6短期借款300030001.7自有资金600060001.8其他1.9回收固定资产余值3313311.10回收经营资金350035002资金运用248509445414136978233821585.5855832.1自营资产建设期利息2.2房地产投资（含利息）124489354755701406402166.1661662.3经营资金3500200015002.4自营部分经营费用2.5自营部分财务费用2.6经营税金及附加132091347259898989.89892.7房产税1728

60、192192192192192.1921922.8所得税28548471045136138138.1381362.9应付利润2.10房地产借款本金偿还300030002.11偿还其他应付款3盈余资金1170811872123934777-22211015101548484累计盈余资金Z118733104244502128003815.686011708第三节盈亏平衡分析本项目总收入为23727万元，总投资为15948万元，营业税金及附加为1320万元，房产税1728万元。销售及租赁总面积29522平方米。BEP =15948/ （收入-营业税金及附加-房产税）= 15948/ （23727-1