深圳房地产市场总结报告

1、深圳房地产市场(shchng)年报地产顾问(gwn)有限公司市场研究部2015-1-31共六十四页特别(tbi)声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断(pndun)。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。共六十四页全国房地产运行环境分析14年深圳房地产市场(shchng)总结15年深圳楼市展望123共六十四页14年全国楼市(lu sh)分析共六十四页19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142011-012011-032011-052011-

2、072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-1119992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142014-012014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-1240%30%20%1

3、0%0%-10%-20%50%120000100000800006000040000200000140000商品房销售(xioshu)面积（万平方米）同比（%，右轴）全国商品房销售面积增长(zngzhng)情况100%80%60%40%20%0%-20%-40%9000080000700006000050000400003000020000100000商品房销售额（亿元）同比（%，右轴）全国商品房销售额增长情况1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%70个大中城市新建住宅价格指数当月同比环比-右轴0%-1%-2%一线城市二线城市

4、三线城市不同城市类型新建商品住宅价格环比变化【楼市需求】14年房地产需求开始回落 住宅价格慢慢回归均衡共六十四页22.00100203070605040不同物业(w y)类型开发投资增速住宅(zhzhi)(%)办公楼(%)商业营业用房(%)-13.1013.10-1.0011.10 -20-40024.60 20100806040不同物业类型新开工面积增速住宅(%)办公楼(%)商业营业用房(%)【楼市供应】住宅开发投资增速持续走低 办公楼投资增速上涨较快14年1-11月份住宅投资58676亿元，增长10.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。房屋新开工面积164705万平方米，同比

5、下降9.0%，其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。住宅和商业营业用房投资增速持续回落，办公楼投资增速有一定上涨，而各项物业新开工面积增速均有一定下跌。共六十四页22%21%20%19%18%17%100,000.0090,000.0080,000.0070,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.002005200620072008200920102011201220132014房地产开发(kif)投资完成额（亿元）固投完成(wn chng)额比重（%，右轴）【开发投资额】开发投资额与

6、去年基本持平 占固定投资比重下跌0.614年房地产开放投资完成额较去年微涨，但对固投完成额占比下滑，由13年19.7下降至14年19.1。房地产投资对固投的占逐渐减少。房地产开发投资占固定资产比重(完成额)共六十四页出台时间政策政策内容1月11日全国国土资源工作会议加强和改善土地调控；加快做好不动产统一登记制度。1月20日关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

7、建立城乡统一的户口登记制度，促进有能力在城镇合法稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。全面实行流动人口居住证制度。3月6-8日两会政府工作报告明确三个1亿人工作任务。慎重稳妥推进农村土地制度改革试点。加快推进不动产登记和房地产税立法，做好房地产税立法相关工作。利率市场化全面放开推进金融改革加速。创新政策性住房投融资机制和工具。托底民生，分类、分城施策，抑制投机投资性需求。5月20日深化经济体制改革重点任务加快转变政府职能。着力推进财税金融价格改革，推进房地产税立法工作。研究提出城市规模标准，实行“多规合一”。推进关系民生改善的各项体制改革。完善住房保障机制。8月4日国务院办公厅关于进一步加强

8、棚户区改造工作的通知进一步完善棚户区改造规划；优化规划布局；加快项目前期工作；加强质量安全管理；加快配套建设；落实好各项支持政策；加强组织领导9月30日“央四条”1、支持保障房的建设工作2、认贷不认房3、鼓励开展MBS4、鼓励资产证券化12月9-11日中央经济工作会议努力保持经济稳定增长。关键是保持稳增长和调结构之间平衡，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。积极发现培育新增长点。加快转变农业发展方式。完善农村土地经营权流转政策，搞好土地承包经营权确权登记

9、颁证工作，健全公开规范的土地流转市场。优化经济发展空间格局。要重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略。推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容。加强保障和改善民生工作。12月12日全国发展和改革工作会议围绕城乡区域协调发展，重点抓好四大板块、三大战略，积极稳妥推进新型城镇化。对推进改革开放、产业结构升级、区域发展战略协调、低碳绿色发展、“十三五”规划编制等方面，都作出了工作部署。12月19日全国住房城乡建设工作会议强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。2015年要准确把握房地产市场运行中

10、出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。12月22日不动产登记暂行条例条例共六章三十五条，涉及不动产登记适用对象、执行部门及登记程序、信息共享和法律责任，预计将于2015年3月1日起正式施行。12月29-30日全国财政工作会议2015年要坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，深入推进财税体制改革，继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，加快推动转方式调结构，强化风险防控。盘活存量，用好增量，优化财政支出结构，有保有压，确保重点领域特别是民生支出征地制度改革(gig)；完善农村宅基地管理制度；引导和规范集体经营性

11、建设用地入市；【楼市(lu sh)政策】14年的棚户改造、不动产登记平台等长效机制加速进行共六十四页时间限购放松城市4月正式取消：南宁（定向放松）5月默认：宁波（7月正式定向放松，8月正式取消）、天津（10月正式取消）6月正式取消：呼和浩特、默认：福州（9月正式取消）、昆明（8月正式取消）7月正式取消：济南、海口、温州、石家庄（定向放松，9月全面取消）、苏州（定向放松，9月全面取消）、武汉（定向放松，9月全面取消）、西安（定向放松，9月全面取消）、无锡（定向放松，8月全面取消）、杭州（定向放松，8月全面取消）、青岛（定向放松，9月全面取消）默认：厦门（8月正式定向放松）、乌鲁木齐（10月正式取

12、消）、大连、长春、南昌（定向放松，8月全面取消）、成都、舟山、衢州、永康8月正式取消：徐州、绍兴、合肥、太原、长沙、金华、郑州、哈尔滨、台州、银川、贵阳、佛山（定向放松）9月正式取消：兰州、西宁、沈阳、珠海（定向放松）、南京14年7-8月30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。年末全国(qun u)47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。高库存压力下，下半年限购政策由局部调整转向全面放开，至今仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。【楼市政策】高库存压力(yl)下 各地纷纷放松限

13、购共六十四页【楼市政策】调控(dio kn)差异化加剧楼市分化14年政府继续对楼市分类调控，主要表现在限购、房贷以及公积金贷款政策差异化，而12月19日，全国城乡工作会议更是突出地方政府在楼市调控的重要性，政府调控的差异化加剧全国楼市分化。级别(jbi)省级时间8月8日省份福建主要内容关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见：购房人偿清购房贷款再次申请贷款，按首贷认定。金融机构在贷款时，首付比例和利率按照政策规定的低限执行。8月20日8月22日江西 关于促进经济平稳增长若干措施：明确落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。关于促进房地产业持续健康发展的若干意见：金融支持住房消费。要优先

14、确保住房消费贷款的资源配置，积宁夏 极支持居民购买首套房的信贷需求，合理支持居民购买第二套住房的信贷需求。购房不受套数限制，鼓励引导团体购房，实施差别税收政策。省级9月15日湖北关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见：首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，放宽公积金使用方式。调整住房供应方式，大力发展公租房和共有产权房；满足条件的给予契税优惠。市级8月4日9月12日绍兴 首套房贷款首付比例按最低限执行；降低非首套房的房贷首付比例至40%的最低限；“认房不认贷”。沈阳 二套房首付回归到限购前的60%。9月17日福州购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷

15、款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。9月23日9月29日青岛 出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。南昌 中国人民银行南昌中心支行发布文件称，二套房首付从70%降到60%，即日起实施。级别市级时间10月30日省份杭州央行“930”新政：认贷不认房关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的通知：落实差别化信贷政策，鼓励首套自住房和改善型住房消费需求。11月6日促进房地产建筑市场平稳健康发展的26条措施：泸州 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构按首套房贷款政策执行。对拥有两套及以

16、上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。共六十四页14年客户需求(xqi)分析共六十四页200801W200806W200811W200816W200821W200826W200831W200836W200841W200846W200851W200903W200908W200913W200918W200923W200928W200933W200938W200943W200948W200953W201005W201010W201015W201020W201025W201030W201035

17、W201040W201045W201050W201102W201107W201112W201117W201122W201127W201132W201137W201142W201147W201152W201204W201209W201214W201219W201224W201229W201234W201239W201244W201249W201301W201306W201311W201316W201321W201326W201331W201336W201341W201346W201351W201403W201408W201413W201418W201423W201428W201433W20143

18、8W201443W201448W数据来源(liyun)：世联研究500100客户(k h)上门指数（201001W=100)年均值91.7106.6126.4105.3120.6131.5107.8【客户需求】客户购房意愿指数走低 需求表现良好2014年世联行客户购房意愿指数保持常态，主要表现为：1、客户仍在积极看楼，相较08年四季度无人看楼。2、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长。但世联行客户购房意愿指数相较2013年明显下降。世联行客户购房意愿指数250200150共六十四页201001W201005W201009W201013W201017W

19、201021W201025W201029W201033W201037W201041W201045W201049W201053W201104W201108W201112W201116W201120W201124W201128W201132W201136W201140W201144W201148W201152W201203W201207W201211W201215W201219W201223W201227W201231W201235W201239W201243W201247W201251W201302W201306W201310W201314W201318W201322W201326W201330

20、W201334W201338W201342W201346W201350W201401W201405W201409W201413W201417W201421W201425W201429W201433W201437W201441W201445W201449W数据(shj)来源：世联研究一线(yxin)城市二线城市三线城市【客户需求】一二线同环比均回落 其中一线城市跌幅较大分城市类型来看，一线城市为74.8，环比下降3.5%，同比下跌27.5%；二线城市为97.5，环比上升8.0%，同比下降8.8%；三线城市为121.4，环比下降1.6%，同比上升28.1%。一二线同环比均回落，其中一线领跌。不同类

21、型城市客户购房意愿指数400350300250200150100500共六十四页39.5%16.3%27.9%28.3%23.7%14.2%13.6%10.7%10%5%0%20%15%30%25%40%35%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年投资(tu z)客占比数据来源：世联研究【客户(k h)需求】投资客比重创新低 加速离场14年投资客占比创2007年以来新低，14年只有近10.7，楼市的低迷以及年末股债双牛，海外投资开始炒热等因素使得投资客加速离场。世联行投资客占比变化情况45%共六十四页全国房地产运行环境分析(fnx)14年深圳房地产市场

22、总结15年深圳楼市展望123共六十四页土地市场(shchng)分析共六十四页6990696555513020100407060501009080200.00100.000.00400.00300.00600.00500.002011年2012年2009年住宅(zhzhi)用地2010年商业(shngy)/办公用地工业用地2013年其它用地2014年宗数(宗,右轴)【土地供应】综合性开发用地是趋势 前海宝中大鹏为主要供应地14年深圳土地供应面积共153.92万平，同比上涨28.48。商业办公用地为95.33万平，为近几年来最高值，主要原因是前海与宝中大鹏商办地块今年集中供应，其中位于大鹏新区下沙

23、社区G16301-0701地块建设用地面积42.95万平，占总商办用地供应45.1。住宅用地自12年达到峰值之后逐年降低，今年只供应一宗纯住宅用地，占地面积为4.66万平，为龙华白石龙地铁站旁用地编号为A802-0305用地。工业用地自10年供应达到高峰后，近几年逐步下降，由于深圳土地供应越来越少，工业用地供应也逐渐向城市更新转移，政府慢慢减弱土地对招商的作用，转而通过产业升级与配套服务吸引投资。14年土地供应面积与宗数共六十四页1116189.99120001000080006000400020000600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00201120

24、09住宅(zhzhi)用地2010商业(shngy)/办公用地2012工业用地2013其它用地2014平均楼面价(元,右轴)【土地成交】地王频出与商办用地大量成交推升成交均价达历史高值14年深圳成交土地面积共145.75万平，同比上涨13.34。商业办公用地为89.99万平，前海、宝中多块商业办公用地成交。14年各片区地王频出以及商办用地大量成交也直接推升土地价格，今年土地成交楼面均价突破1万元，达到11161元/平，为近几年来最高值。土地成交面积与成交均价共六十四页103.1636.082621210-551525203020.000.0040.0060.001080.00100.00120

25、.00罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区14年用地面积(min j)(万)13年用地面积(min j)(万)14年土地供应宗数(宗)13年土地供应宗数(宗)【片区土地供应】龙岗依旧为土地供应主力军 南山宝安供应较去年下降14年龙岗区依旧是土地供应的主力军，而南山与宝安区土地也有较大供应，其中南山与宝安土地供应面积较去年有所下跌，南山区供应21.22万平，同比下跌49.19，宝安区供应24.21万平，同比下跌41.56。多块工业用地以及商办用地的供应推升龙岗区土地供应量，供应103.16万平，同比大涨185.9 。14年福田与盐田区土地供应依旧紧张，罗湖无土地供应。14年各片区土地供应变化共六

26、十四页【片区土地成交】龙岗、宝安、南山三区土地成交占全市97.314年南山、宝安与龙岗区土地成交量较大，总成交141.78万平，占全市总成交面积97.3，其中龙岗区成交量最大，成交99.59万平，同比大涨152.3 。成交均价方面， 13年福田成交2宗地，其中主要一块(y kui)位于福田中心区的商办用地，成交均价10928元/平，拉升福田土地均价，而14年福田成交1宗工业用地，该用地位于安托山片区，成交均价5608元/平，同时前海多块土地供应使得南山土地成交均价突破1.5万/平，为16484元/平；13年宝安区土地成交多为工业用地，同时位置多在光明、福永等地，楼面成交价3451元/平，而14

27、年由于宝安成交多为宝中、龙华商办用地，同时宝中、龙华等地王的出现推升宝安区土地成交价格突破两万，达到21329元/平。345120.000.00120.00100.005000080.001500060.001000040.002500020000罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区14年建设(jinsh)用地面积(万),右轴13年建设用地面积(万),右轴14年平均楼面地价(元),左轴13年平均楼面地价(元),左轴各片区土地成交面积与均价21329共六十四页地块编号行政区用途占地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率成交金额（万元）楼面地价（元/平米）竞得者溢价率备注A001-0198宝安中心

28、区社会福利用地1.092.72.54000014815前海人寿保险股份有限公司483.94%A002-0046宝安中心区商业办公用地2.0720.728.148300028774深圳市金利通投资有限公司126.23%宝安地王A805-0052龙华新区民治街道社会福利用地0.691.522.22800018421深圳市融通信投资有限公司600.00%溢价率最高A802-0305龙华新区民治办事处辖区居住用地4.6618.65446800025093.8深圳金骏房地产有限公司85.35%龙华地王A818-0462龙华新区民治办事处辖区商业用地10.9917.61.60130400017272.7深

29、圳华侨城房地产有限公司和深圳招商房地产有限公司17.97%T201-0080前海深港现代服务业合作区商业性办公5.1447.79.3134000028113美国兆华斯坦开发公司,深圳市前海国际能源金融中心有限公司_前海地王T102-0247前海深港合作区十九单元3街坊商业性办公用地0.633.55.67000020000深圳市前海香融中盛供应链管理有限公司19.66%T102-0248前海深港合作区十九单元3街坊商业性办公用地0.583.567100020286深圳市金立科技有限公司22.84%T102-0249前海深港合作区十九单元3街坊商业性办公用地0.535.410.2106000196

30、30深圳市信利康电商科技有限公司20.87%T102-0250前海深港合作区十九单元3街坊商业性办公用地0.617.612.513200017368深圳市顺丰供应链有限公司9.00%2014年深圳重要(zhngyo)地块成交信息共六十四页工业(gngy), 96.32,26%52%商业(shngy), 20.69,6%商业办公, 0.86,0.2%居住, 56.5,16%商住, 189.96,福利用地, 0.66,0.2%工业商住商业办公商业居住福利用地从用地拟更新方向来看，14年商住、工业以及居住用地占城市更新单元的绝大部分，其中商住拟拆除用地面积为189.96万平，占总供应面积的52。居住

31、用地为56.5万平，占总供应面积的16。14年各物业类型占比【城市更新】龙岗区土地供应最大 商住用地占比高达52福田, 4, 1%罗湖, 21.88, 6%南山, 73.42, 20%宝安, 77.24, 21%龙岗, 181.75,50%盐田, 6.71, 2%14年截止目前为止，政府已批准4批城市更新计划，共52个城市更新单元，批准用地面积为365万平。拟拆除用地主要分布在龙岗、坪山、宝安、南山区，其中龙岗区用地供应面积较大，为109.2万平，占全市用地供应面积的30。14年各片区供应面积福田罗湖南山宝安龙岗盐田共六十四页年份城市更新单元批准面积（万平，14年至第四批）招拍挂供应面积（万平

32、）11年486.97269.9612年496.7152.0213年163.38128.5914年365145.75486.97496.7163.38365269.96152.02128.59145.75100020060011年14年500400万平 300米12年城市更新单元批准面积(min j)（万平米，14年至第四批）13年招拍挂供应(gngyng)面积（万平米）城市更新与招拍挂土地供应面积【总结】土地供应城市更新占主流 14年城市更新批准量回升对比近几年城市更新与招拍挂土地的供应面积，土地供应面积来源途径大部分为城市更新，即便是13年城市更新受冻，只有2批城市更新单元项目批准，其供应面

33、积仍然大于招拍挂土地供应面积。14年土地招拍挂供应面积虽有微涨，但仍处于低位状态，旧改在去年批准面积达到低谷后，14年开始回升。共六十四页新房住宅成交(chng jio)分析共六十四页2.050.001.440.770.911.283.261.223.540.952.030.890.000.501.501.002.003.503.004.000.0020.0040.0060.002.5080.00120.00100.00140.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【全市】14年新房供应同比下跌4 成交

34、走弱推升库存继续走高14年新房供应面积587.08万平，同比下跌4。 从各月供应来看，14年上半年楼市低迷，许多开发商推迟开盘，新房供应处于低位；随着各地纷纷放松限购，同时930新政以及降息等政策利好，宽松的政策环境使得楼市信心大增，开发商趁机推盘，下半年新房市场供应量大涨。前三季度楼市低迷使得今年新房去化量并不理想，全年供需比为1.46，新房库存量继续走高，截止12月31日，新房库存套数47033套，库存面积463.85万平，按照14年全市月均去化3490套来算，去化时间达13.8个月，开发商去库存压力较大。全市销售批售面积对比共六十四页492.51802.58704.89321.3366.

35、74403.0650041282323973500001500010000250002000030000200040080060010001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014面积(min j)（万）均价（元/平）限价限购政策(zhngc)出台【全市】14年一手住宅成交量下跌8.05 成交均价稳步上升14年新房成交面积为403.06万平，同比下跌8.05；从全年新房成交变动来看，10年限价限购政策的出台使新房成交量有一定下跌，新房成交量在11年触底之后逐渐回升。成交均价为23973万/平，同比上涨10.8

36、5，14年关内多个旧改项目入市以及后海蛇口片区持续发力使深圳新房成交均价稳步上涨，同时龙华、宝安等区均价平台上升也对全市均价也有一定助推作用。深圳新房住宅年成交走势共六十四页17.0623.8526.0527.8924.2123.3222.6527.7429.3757.47100005000015000200002500044.833000020.000.0040.0060.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积(min j)（万）均价（元/平）【全市】前三季度成交低迷 政策利好推升第四季度 “量价齐飞”从各月新房成交变动来看，14年前三季度楼市低迷，置业者观望态度浓厚

37、，而随着930新政释放改善型住房需求，以及后来公积金政策完善(wnshn)与不对称降息等政策利好，加之多盘在下半年纷纷入市，第四季度新房成交量大涨。成交均价方面，第四季度有多个豪宅盘（中海九号公馆、华润城等）的快速走量，也在一定程度上推高新房成交均价。深圳市新房住宅月成交走势图共六十四页片区宝安福田龙岗罗湖南山盐田成交面积（万平）130.3811.35207.213.4436.224.47供应面积（万平）232.1125.23241.6620.662.445.0414年成交均价（元/平）23761424451878142480412592825413年成交均价（元/平）209584160117

38、15636533403411950214年均价同比13.37%2.03%9.47%16.28%2.28%44.88%14年存量16033254720184180240531612宝安,225.79 , 37%福田(f tin),31.16 , 5%罗湖,275.37 , 45%59.98 , 10%盐田(yntin),7.40 , 1%龙岗,14年商品住房批售面积分布南山,宝安福田罗湖龙岗南山盐田宝安, 130.38 ,32%福田, 11.35 ,3%龙岗, 207.20 ,52%罗湖, 13.44 ,9%盐田, 4.47 , 1%12.84 , 2%14年住宅成交面积分布南山, 36.22

39、,3%宝安福田龙岗罗湖南山盐田从成交片区来看，14年新房供应与成交主要在宝安、龙岗，共成交337.6万平，占全市新房总成交面积的84，南山区由于后海、蛇口以及西丽片区多盘热销，成交面积第三，成交36.22万平，占全市新房总成交面积的9。从成交均价来看，关内福田南山片区成交均价涨幅较小，龙岗区由于年中多刚需盘“以价换量”，均价上涨幅度也小于全市涨幅。同时宝安区由于前海效应，多片区成交均价上涨，使得宝安整体均价较去年上涨较快。【全市】宝安、龙岗区依旧是成交主战场 福田南山成交均价窄幅上升共六十四页5.2211.175.5435.020.005.9642.8225.211.000.002.008.0

40、07.006.005.005.000.0015.0010.0025.004.0020.003.0045.0040.0035.0030.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【宝安片区】14年新房供应微跌 多月供需比大于1推升库存上涨14年宝安区新房供应232.11万平，同比下跌2.8，其中1、7、11与12月是宝安新房供应高峰期，【领航城】、【中海九号公馆】、【星航华府】等多盘入市提升宝安新房库存，虽第四季度新房成交量上涨，但14年宝安区新房整体成交下跌，全年共8个月供销比大于1，宝安新房库存持续上涨，

41、截止12月31日，新房库存达16033套，按14年月均去化1105套来算，去化时间达14.5个月。宝安销售批售面积对比共六十四页19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320145.2211.175.5425.212282229519223292587816.870150001000050002500020000300002500020000150001000050000350000.0010.0020.002802402001601208040030.001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月

42、23761130.38面积(min j)均价深圳市宝安区新房住宅月成交走势图面积(min j)（万）均价（元/平）14年宝安区新房成交面积为130.38万平，同比下跌28.52，为近3年最低值，成交均价23761元/平，同比上涨13.37，受前海利好的影响，拔升宝安多片区成交均价，成交均价进一步上涨，达到历史最高值。其中机场片区【领航城.领翔】为宝安区成交面积之最，共成交17.39万平，同时位于尖岗山豪宅【中海九号公馆】为14年宝安区成交金额第一，成交59.99亿元。从14年各月新房成交面积来看，新房成交面积在5月触底后逐月上涨，12月达到今年最高值25.21万平，政策利好促进【中海九号公馆】

43、、【西荟城】、【领航城】以及【松茂.御龙湾】等盘快速走量。成交均价方面，成交均价今年维持在24000元左右水平，其中6月份成交均价最高，为29519元/平，主要由于【中海九号公馆】豪宅盘该月大量成交所致。【宝安片区】新房成交量下跌 前海利好推升宝安均价达到历史峰值深圳市宝安区新房住宅年成交走势图共六十四页9.150.0014.643.3938.9621.151.000.500.003.002.502.001.503.505.0010.000.0040.0030.0020.0050.004.5060.004.0070.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)

44、面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【龙岗片区】第四季度新房供应大 坂田多个大体量旧改项目入市14年龙岗新房供应面积241.66万平，同比下跌12.24，众多刚需盘纷纷推出的同时坂田区多个大体量旧改项目也相继入市，如：【天安云谷】、【星河world银湖谷】、【佳兆业城市广场】等，而前三季度楼市低迷，以刚需为主打的龙岗区成交受冷，虽第四季度成交上涨较快，但全年仍有6个月供销比大于一，全年库存仍有上涨，截止12月31日，新房库存达20184套，按14年月均去化1895套来算，去化时间达10.65个月。龙岗销售批售面积对比共六十四页19992000200120022003200420

45、05200620072008200920102011201220142013187812000018000207.20 160001400012000100008000600040002000028024020016012080400龙岗区新房(xnfng)住宅年成交走势图面积(min j)均价19827193201928138.9601000050002500020000150000.0020.0015.0010.005.0045.0040.0035.0030.0025.00龙岗区新房住宅月成交走势图1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月面积（万）均价（

46、元/平）14年龙岗区新房成交面积为207.2万平，同比上涨4.52，新房成交量自13年有较大上涨后，14年持续高涨，政策环境宽松与大量新盘入市，是提升成交量的主要原因。成交均价方面，14年龙岗成交均价18781元/平，同比上涨9.47，其中【星河world银湖谷】、【同创九著】等多个项目突破片区瓶颈，拉升片区均价6千1万元，推动龙岗新房成交均价持续走高。龙岗区成交面积及金额成交第一名均为【佳兆业城市广场】，成交面积17.14万平，成交金额38.71亿元。从14年各月新房成交面积来看，930新政、不对称降息等利好政策的影响，多数刚需客户改变态度，纷纷出手，新房成交在第四季度上涨较大，其中12月份

47、成交面积为38.96万平达到今年新高。成交均价方面，龙岗新房成交面积前三季度成交低迷，多盘采取变相降价以价换量，均价在7月筑底后，由于【星河world银湖谷】、【同创九著】等高价盘入市，年末成交均价回升。【龙岗片区】多盘高价成交突破片区瓶颈 拉升片区均价共六十四页0.490.315.189.410.0012.0010.008.006.004.002.001.000.0010.009.008.007.006.005.004.003.002.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【罗湖片区】下半年多盘入市推

48、升新房供求14年罗湖区新房供应20.60万平，同比上涨60.44，其中下半年，【天玺一号】、【城建御湖峰】、【华润银湖蓝山】等项目入市，推升罗湖新房供应量，而前三季度楼市低迷，新房成交持续低位的情况下，全年有6个月供销比大于1，新房库存较13年有一定上涨，截止12月31日，新房库存达1802套，按14年月均去化90套来算，去化时间达20个月。罗湖销售批售面积对比共六十四页19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320144248013.44045000400003500030000250002000015000100

49、0050000150120906030面积(min j)均价0.490.530.31337283495034604399253.055.184762701000060000500004000030000200000.001.006.005.004.003.002.00罗湖区新房住宅(zhzhi)月成交走势图1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月面积（万） 均价（元/平）14年罗湖区新房成交面积为13.44万平，同比上涨62.12，罗湖新房成交量自11年后开始回暖；成交均价42480元/平，同比上涨16.28，新房成交均价继10年后持续走高。罗湖区成交面积及

50、金额成交第一名均为【新世界四季御园】，成交面积5.01万平，成交金额16.84亿元。从14年各月新房成交面积与均价来看，罗湖新房成交面积在11、12月份上涨较大，成交面积为8.23万平，【华润银湖蓝山】【城建御湖峰】等盘入市导致年末罗湖新房走量大涨。【罗湖片区】多盘年末入市使14年罗湖新盘成交小幅上扬罗湖区新房住宅年成交走势图共六十四页0.260.771.233.220.002.004.0014.0012.000.002.004.0010.008.008.006.006.0012.0010.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min

51、 j)（万）销供比(右轴)【福田片区】多月低位成交拉低14年整体去化速度 去化时间长14年福田区新房供应25.23万平，同比下跌19.03，其中9、10月份是福田新房供应高峰期，【笔架山公馆】【绿景虹湾】、【大康福盈门】等项目多在“金九银十”集中入市推升新房供应，在12月福田新房成交量达到一个小高潮后，新房库存有所回落，今年有3个月供销比大于1，全年2.22供销比也是各片区最大值，截止12月31日，新房库存达2547套，按14年月均去化71套来算，去化时间达36个月，由于上半年无供应，成交低位徘徊，即使下半年新盘集中入市，刺激需求上涨，但多月低位成交拉低整体去化速度，导致去化时间长达36个月。

52、福田销售批售面积对比共六十四页19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320140.260.771.2339854486333.224248402000010000300006000050000400000.001.501.000.502.003.503.002.501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月面积(min j)（万） 均价（元/平）4244520000150001000011.35 5000040000350003000025000450008040016012020

53、0面积(min j)均价14年福田区新房成交面积为11.35万平，同比下跌47.21，福田新房成交量自10年后连续几年低位稳企；成交均价42445元/平，同比上涨2.03，新房成交均价继13年有较大上涨后，14年新房成交均价持续走高。福田区成交面积及金额成交第一名为【山语清晖】，成交面积4.81万平，成交金额20.75亿元。深圳市福田区新房住宅月成交走势图从14年各月新房成交面积与均价来看，福田区新房成交面积在7月后逐月上涨，其中12月上涨较大，成交面积为3.22万平，环比上涨82.53，主要原因为【绿景虹湾】、【笔架山公馆】【山语清晖】等盘年末走量较好。成交均价方面，8月份福田区新房成交均价

54、最高，为48633元/平，其中【山语清晖】与【京基滨河时代】为推升当月新房均价主力楼盘。【福田片区】三盘成交助力福田区新房年末上涨 成交均价高位稳企深圳市福田区新房住宅年成交走势图共六十四页0.483.282.274.860.008.175.841.000.002.004.003.006.004.002.000.006.0012.0010.008.0016.005.0014.0018.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【南山片区】多片区需求较好助推南山关内去化时间最短14年南山新房供应面积62.44

55、万平，同比下跌4.1，新房供应主要集中在西丽片区，同时后海、蛇口与华侨城片区也有较大供应，下半年政策等的利好推升南山新房市场“供需两旺”，多盘的入市加剧了新房的库存量，今年有7个月供销比大于1，截止12月31日，新房库存达4053套，按14年月均去化291套来算，去化时间达13.9月，新房走量较好使南山关内去化时间最短。南山销售批售面积对比共六十四页19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320144125936.2045000400003500030000250002000015000100005000032028

56、024020016012080400南山区新房住宅(zhzhi)年成交走势图面积(min j)均价2.27260010.48379173.2833136434684.8605000040000300002000010000600000.008.007.006.005.004.003.002.001.009.00南山区新房住宅月成交走势图1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月面积（万） 均价（元/平）14年南山区新房成交面积为36.2万平，同比上涨46.62，随着前海等片区受热捧使得南山区新房成交火热，而【华润城】、【前海时代】等多个日光盘的出现，使得今年南

57、山新房成交大涨。成交均价方面，成交均价41259元/平，同比上涨2.28，经济重心的向西转移，使得南山区多年价格上涨动力强劲。14年南山区成交面积冠军为【山海津】，成交面积5.25万平，成交金额冠军为【招商双玺】成交金额为21.32亿元。14年各月新房成交面积来看，【华润城】、【华晖云门】、【佳兆业前海广场】在11月大量成交，推升该月新房成交量大涨。成交均价方面，南山新房均价由一月份26001元/平，涨至年末43468元/平，下半年【华润城】、【招商双玺】的入市拔升南山片区均价，同时【华晖云门】、【博林天瑞】等盘高价入市也在一定程度上夯实4.3万均价。【南山片区】深圳重心西移 多年价格上涨动力

58、强劲共六十四页0.101.160.000.000.000.002.006.004.0016.0014.0012.000.000.501.0010.002.008.001.503.503.002.501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售(xioshu)面积（万）批售面积(min j)（万）销供比(右轴)【盐田片区】新房供应量较小 成交持续低迷 去化压力大14年盐田区新房供应5.04万平，同比下跌31.9，其中下半年【中通半山半海】与【御景台雅园】开盘推升盐田新房供应面积，由于盐田新房成交量的持续几年低位徘徊，盐田区全年供销比1.13：1，库存继续走高，截止12月31日，新房

59、库存达1612套，按14年月均去化39套来算，去化时间达41.3月，新房去化压力大。盐田销售批售面积对比共六十四页1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220142013500004500040000350003000025000200001500010000040302010深圳市盐田区新房住宅(zhzhi)年成交走势图282534.47面积(min j)均价389280.1032992304771.16220880450004000035000300002500020000150001000050000.001.301

60、.201.101.000.900.800.700.600.500.400.300.200.101月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月深圳市盐田区新房住宅月成交走势图面积（万）均价（元/平）14年盐田区新房成交面积为4.47万平，同比上涨38.82，新房成交自09年达到高峰后，成交量连续几年走低，12年至今新房成交量仍在低位徘徊。成交均价方面，10年多个豪宅别墅盘使盐田片区成交均价大涨后，多个刚需项目的入市使成交均价回归正常，14年盐田新房成交均价28253元/平，同比上涨44.87，成交均价较去年上涨较大。14年盐田区成交面积及金额成交第一名为【蓝郡西堤】