房地产广告策划方案(8篇)精选

1、房地产广告策划方案(8篇)温馨提示：本文是笔者精心整理编制而成，有很强的的实用性和参考性，下载完成后可以直接编辑，并根据自己的需求进行修改套用。房地产广告策划方案 第1篇：前言第一节 市场分析一 xx市房地产市场基本状况二 xx市同类住宅调查统计三 消费者分析第二节 xx项目分析一 项目优势分析二 项目劣势分析三 竞争对手分析四 项目价格策略分析五 核心价值分析第三节 推广策略界定一 目标消费群体界定二 卖点界定第四节 广告策略一 广告宣传目的二 总体策略三 广告主题四 要树立的形象五 分期广告的整合策略第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设二 营销公关活动推荐第六节 媒体策略一 媒体

2、目标二 目标受众三 媒介策略四 媒介分析及选取五 广告预算及分配第七节 方案说明前 言任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售, 塑造、提升品牌形象。本方案在于为xx带给一个准确的定位与广告方向, 作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下, 找出 xx项目的资源问题与机会, 以到达或超出xx的原定销售计划, 并为鸿宇房地产塑造品牌。第一节 市场分析一、xx市房地产市产基本状况1 、 xx市属于四线城市, 房地产市场虽不是很成熟, 但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。意味着x

3、x的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以, 各大商家纷纷进入xx。房地产更是有超多外资抢入, 行业的竞争日益激烈, 竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费, 房地产业日趋成熟, 房地产开发公司实力不断上升, 到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约100家, 经过几年的市场竞争, 房地产项目投资开发规模不断扩大, 开发形式全面化, 多样化。到2001年为止, 房地产项目投资到达82118万元, 住房项目方面的投资到达43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米, 住宅竣工面积为80万平方

4、米, 商品房销售面积为40万平方米, 商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明, 2001年以来批准预售和销售的总面积为24904。47平方米, 住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米, 升幅达21。6%。2、 现有品牌楼盘的基本状况, 现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等;北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟, 他们有样或那样的缺点。具体表此刻以下些方面：A 、 定位及推广都不是很规范, 抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设, 忽视楼盘内涵的建设, 导致后继开发力不足。B 、有的没有服

5、务的概念。又表此刻销后服务差劲, 物业管理不规范, 有的业主不是享受服务而是受气, 造成开发商与业主的对立, 小区的基本建设搞不上去。C 、小区规化与自然融和概念不足, 人为景观痕迹太重。3 、政府引导监管不够, 销售手段不合理, 收费不合理, 手续不合理, 还有的不合法。二、 xx市同类住宅调查统计同类定义为具有小高层, 别墅等的住宅小区。现将xx市河西, 河东小区进行大体比较分析如下：1、 河西地带。由于河西为新开发城区, 在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独 特的优势。总体来说, 河西地段房地产都在卖自然环境。湘银：核心竞争力：二十_大;邻近湘江;周边环境好;2、 河东地带。包括河东整

6、个地块北有石峰区, 南有芦淞区及东部的荷塘区。天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有900亩的面积, 其中400亩水面。区内有水生游玩系统。映荷园：核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区属未来商业地带周边交通发展趋势大房屋设计理念突出银座大厦：近临中心广场, 一医院;只是一个连体楼、属小高层, 没有自身小区;周边自然环境不是很好;但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌知名度高;周边环境绿色条件好;拥有98亩的绿色自然地带;其发展迅速, 塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的紫南阁, 定

7、位较高, 目标群是中高薪阶层。湘江四季花园：核心竞争力：山水之傍, 尊贵之居, 人文大家交通便利环境幽雅小区为12层左右的带电小高层, 设计时尚为江山置业一实力雄厚的开发商的大手笔价格定在1800左右三 消费者分析根据xx房地产市场调查报告及xx市鸿宇房地产市场调查报告的结论, 我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划必须要好, 各种生活配套要齐全, 各种活动场地、场所要足够;在规划时, 必须要有超前的思想, 使小区更具现代化气息, 个性要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖, 色调要协调, 风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区;2、高绿化率。几乎所有的消费者认

8、为高绿化率是十_大, 所以绝大多数消费者不会此刻打算购买别墅;5、消费者对物业管理的要求a、带给保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);b、物业公司应与小区内住户增加联系, 加强沟通。第二节 xx项目分析一、 项目优势分析1 环境：坐拥两山, 环境幽雅, 闹中取静, 拥有天然的巨大绿地覆盖, 高达60%, 山中成片天然古木是xx现有楼盘中绝无仅有的。2 地段：位于xx市南部芦淞区, 附近楼盘以庆云山庄为主, 经庆云山庄多年的开发, 该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带, 电脑城, 家具城, 水果批发大市场, 更有众多服装批发市场,

9、 离目标消费群工作地近。3 价格：由于地价较底, 节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持, 按揭买房, 减轻了买房压力。价格完全具有比较优势。消费者买房不是一时冲动, 而是完全比较后行为, 一点应是本案拉动销售的最大着力点。4 物管：智能化管理, 保证了业主的现代化要求, 贴合本案的定位主题。二十_大要素, 更是目标消费者着重思考的主题。5 小区设计建设：小区的设计以天然为主题, 各种楼层合理布置。更有现代艺术广场, 艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6 小区配套设施齐全, 有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。7 偏离工业区：远离工业污染

10、区, 噪音低, 空气好。二、 项目劣势分析1 交通：显然交通是本案最大的瓶颈, 虽有24、25、28、29、43路停靠, 但是尚无直达的公交。道路条件差, 而交通又是思考买房的很大要素, 如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。2 楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好, 房屋杂乱, 市政建设差。没有大型购物, 休闲场所。缺乏相应的教育设施, 医疗设施, 娱乐设施。3 物业管理：不是湘银的物管, 品牌力度不够。4 房屋设计：房屋种类较多, 有6层、带电小高层、别墅, 层次不一, 面向复杂。三。 竞争对手分析根据楼盘的位置和楼盘的定位, 我们把庆云山庄和湘江四季花

11、园作为竞争对手, 状况如下：庆云山庄优势：(1)地处芦凇区建设南路延伸地段, 靠近xx繁华商业区, 无工业废气污染, 附近有高中、市级医院, 购物环境和文卫设施齐全, 方便居民生活。(2)属于xx市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区, 芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地, 聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多), 加上芦淞区的本地人士, 一区域的楼盘对部分消费者有很大的吸引力, 同时由于临近xx县, 也有利于吸引xx县收入高的消费者购房。(3)价格低。以758元1088元每平方米的价格售房, 相对xx地区其他同类型楼盘而言, 价格优势相当明显。(

12、4)交通便利。有专门的公交路线, 并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段, 方便购物及就医。劣势：(1)小区规划不够整齐划一, 楼型外观设计不够新颖, 无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力, 进而产生强烈的购买欲望。(2)小区内配套服务设施不足, 不能满足众多用户需求。(3)低价位商品房, 档次不高, 不能吸引经济潜力强的成功人士入住, 不利于整个小区形象的提高。湘江四季花园优势：1)项目资金雄厚, 有资金可做必要的周转, 以应付市场变化。2)整体项目规划在xx尚属首例。相比其它竞争项目, 无论在住宅档次、小区设计、投资资金等, 都处于明显优势。3)xx市消费市场楼价有上升趋势, 消费

13、者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。4)本地市场楼盘众多, 但大盘太少, 具有文化底蕴的大盘更少, 真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。劣势：1)品牌号召力：xx房地产市场经过几年的竞争, 优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作, 已积累了相当的经验, 已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚, 在一方面并没有太强的品牌号召力。2)市场承受潜力：由于xx市消费偏低, 市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来, 是相当关键的问题, 要取决于本案品质是否拥有高品质一因素。3)竞争因

14、素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流, 盲目开发, 低价销售, 造成价格波动及销售困难。四 项目价格策略分析1 楼盘定位能够是xx文化艺术之都, 但价格应定位是中等偏上。2 高开低走, 保证品牌支撑, 预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。3 确定高开的基础价格时, 除思考南区数大楼盘的售价, 亦应思考楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米, 庆云山庄的800-900元/平方米的定价, 以及对手和自身的优劣势, 本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。五 核心价值分析1xx核心定位是都市文化艺术之都。营造文化艺术概念。打品位牌, 人文概念具体化。xx是

15、xx市有艺术修养的, 有文化品位的人, 向往艺术文化的人的部落。2 劳动者光荣, 有钱是一种价值, 是一种潜力。有钱不外显, 购买品位是一举两得的好事, xx正是样的载体。4 家在身旁, 劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁, xx毗临的电脑城, 手机大市场, 家具城, 水果批发大市场, 众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。第三节 推广策略界定一, 目标消费群界定从xx项目本身的定位和素质出发, 结合中高档住宅的销售特点, 界定xx的目标消费群及其相关特征是：1 目标消费者：芦凇区服装市场业主, 果品批发市场业主, 电脑大市场业主, 通讯市场业主, 南区附近购房者

16、;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层。2 年龄：年龄大约在35到55岁,3 家庭结构已进入中年期, 人口简单, 居住空间之娱乐性与休闲性较大。4对住宅小区有着高档次的要求, 有物有所值的消费心理, 他们追求品位, 但他们又是商人, 有商人的交易本性, 既有物有所值。5有强烈的虚荣心, 喜欢攀比和玄耀, 文化程度相对较底, 但喜欢附庸风雅, 期望透过外在条件来追求文化品位。二 , 卖点界定1 项目本身的生活理念：(1) 家在身旁, 与工作地临近。(2) 自然入室, 独一无二天然山地树林绿地。(3) 社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。(4) 保安设施齐备, 安全起居。2 文化艺术的设计

17、理念(1) 艺术就在生活中, 雕塑、园艺构筑小区。(2) 谈艺术不要出门, 会所定期艺术展览。(3) 品位包围生活, 文化名人与我们同在。- 第四节 广告策略一 广告宣传目的1。 把项目宣传与鸿宇房产的公司形象推广做有机结合, 适当地树立鸿宇房产公司的品牌形象;2。 树立项目本身底蕴深厚的形象, 与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别;3。 把xx塑造成品质卓越的东南区第一楼盘;4。 促进楼盘销售, 为其成为xx十_大家风范;4、 要体现周到细致, 处处为业主着想的专业理念。三 要树立的形象1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;2、不仅仅是家, 更是休身养性、渡假, 处处体现出对品质的追求, 对业主

18、的尊重。3、精品物业, 安全第一楼盘四 分期广告的整合策略引导试销期：广告原则是-给信息既透过活动与立体广告媒介网告知广大市民, 个性是目标消费者, 以艺术文化为定位设计目的的xx正在建设, 即将推出。按小城有大事的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。构成对xx的期盼心理。并可作内部销售, 引导目标客户对楼盘的态度与看法。公开发售期：广告原则-给感觉以活动与广告塑造项目的文化品位, 完成形象沉淀。透过公关及促销活动, 使公众对项目构成新的认知, 为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度, 制造火热事件。开发潜在消费者。公开发售中期：广告原则-给实体透过对xx项目的卖点细节的挖掘和

19、渲染, 进一步突显发展商为业主创造价值的服务观念和专业、超前的操作程序, 给予公众卓越文化品位, 家在身旁的静品绝版印象, 构成物超所值的感觉。五 广告主题及口号广告主题：自然、艺术、享受理由：(1)自然：既代表了现代人的追求潮流, 又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出, xx的草地, 数木是天然的, 还贴合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有自然能使买主有超越时髦, 舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。(2)艺术：艺术是高品质的象征, 拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受, 正是艺术给了业主的优越感、满足感。(3)享受：不是人人都能在竞争的社

20、会中有一份快乐的享受, 正是因为成功, 才能拥有享受, 能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且, 享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。广告口号：xx 都市艺术家园理由：(1)都市艺术家园既是对xx从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认, 又是对业主的内心需求的直接表达。(2)都市艺术家园具有超前的韵味, 超越了竞争对手众说一词的空洞无物的人文概念炒作, 与xx的形象定位十_大胆前卫, 不落俗套, 以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境, 高品质的物业管理)。第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设1, 营销渠道的建设十_大客户量, 提高购买率。2

21、、 活动资料(1) 典礼, 发布会。(2)艺术家做秀。(3)设立征名征文点, 发放意见卡。(4)我心中的小区有奖征名、征文活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。3、 活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。二、系列艺术展览活动1, 策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家, 明星的关系, 以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础, 为迅速收盘做好前奏。2, 活动安排：A, 大型艺术雕塑落户小区仪式;B, 书画艺术家的展览;C, 文人墨客的讲座研讨互动会;D, 明星才艺表演会。3,

22、 活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士, 各路相关媒体记者, 目标消费群代表, 后期活动时的业主代表, 各发展商, 地产经纪人士。三、赠房活动1, 策划用意：制造爆炸新闻事件, 以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士, 策动新闻, 便于楼盘的软文炒作, 以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。2, 活动实施：在公开发售后热售前进行, 著名人士拟请xx市的院士某人, xx市市长, xx籍的国内著名人士, 湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高, 后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。第六节 媒体策略一、 媒体目标1, 在公众心目中

23、树立楼盘的品牌形象;2, 提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;3, 力求xx销售顺利, 并能引起销售高潮;4, 使小区构成良好的口碑效应。二、 目标受众小区附近的芦凇区服装市场业主, 果品批发市场业主, 电脑大市场业主, 西单车库出口广告位, 通讯市场业主, 南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。年龄：3555岁左右主要特质：注重生活品质, 有文化品位(或期望有高的文化品位);有必须的经济基础, 但是又比较讲究物有所值;事业有成, 期望获得别人的称赞, 有种事业有成的豪情;工作环境相对嘈杂, 接触人员多, 内心向往一种幽雅恬静的

24、家园生活。媒体接触习惯有固有的收视、阅读习惯。1, 喜欢新闻类节目及娱乐节目;湖南卫视的娱乐节目, xx电视台新闻综合频道的晚间报道为地区收视率最高的节目;2, 阅读以xx日报、xx晚报和潇湘晨报为主;3, 收听广播以在坐车(打的)时居多, 或驾驶私家车时, 多为消磨时光, 被动收听。三、媒介策略1, 销售准备期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。2, 引导试销期(1) 以报纸广告为主, 预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;(2) 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻, 重点围绕xx的定位自然、艺术、享受来作重点的宣传, 配合硬性广告形象宣传;(3) 针

25、对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。3, 公开强销期(1) 以报纸广告和电视广告为主要媒体, 配合电台、DM广告、促销活动和现场广告, 来构成强烈的宣传攻势, 增加与目标客户的接触频次;(2) 在销售的同时, 利用软性广告, 用新闻炒作形式即时宣传销售状况, 以构成一种新闻热点;(3) 适当使用户外媒体, 以持续宣传的持久性;(4) 定期检讨既定的媒介策略和组合, 根据客户的反映以及竞争对手的做法, 即时调整与更换我们的媒介组合。4, 销售冲刺期(1) 根据前期销售状况及客户反馈意见, 对广告诉求及表现形式作出调整, 继续以报纸广告为主的广告的广告攻势, 并对已购买的客户作跟踪服务, 挖掘

26、潜在客户;(2) 媒体新闻炒作, 作销售辅助。四、媒体分析及选取1、 平面媒体(1)潇湘晨报, xx日报xx晚报是xx影响较大的报纸媒体。阅读率高, 读者层次广泛。推荐作为此次宣传的主要平面媒体。同时, xx日报的房地产专刊可相应投放, 该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。(2)湖南日报三湘都市报xx日报的商业广告气息比较低, 权威性更大, 读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。2、 电视媒体湖南经视, xx电视台新闻综合频道, 它们在xx地区影响大, 收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目, 在xx电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘

27、前后一个月, 时段是在晚8点左右。3、 户外媒体户外媒体在xx的种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。推荐从动工到封盘在施工外围树立3D效果图, 开盘前一个月在中心广场, 金三角大市场, 北区主干道, 南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选取28路, 1路, 2路。另外, 在开盘当天, 推荐使用气艇种新型的媒体。同时, 南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放, 给予辅助。4 、广播媒体xx交通频道覆盖面广, 影响大。虽然针对性差, 但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。5、 楼书, DM手册, 企业形象画册, 宣传单, 海报, 样品屋, 接待中心。些广告载体对细

28、节要求高。推荐信息资料要准确道位。第 五、广告预算及分配(1)广告总额应是总销售额的5%左右。xx的建筑面积为S平米, 均价为R元, 广告预算为S * R*5% 。其中, 80%为计划广告投人, 20%为机动费用。(2)媒体费用为计划广告投人总额60%, 包括报纸50%, 电视30%, 户外10%, 广播5%, 车体5%。(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。(4)SP活动及公关计划广告投人总额为30%。(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。第七节 方案说明一、推荐1, 在进行促销、公关活动时媒体投放务必相互照应, 以确保每次活动都能到达相关目的, 人员协调务必准确, 要设立活动负责人。每次

29、活动都要有媒介负责人, 能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。2, 至于交通及道路建设问题, 开发商务必说服政府, 与政府合作, 由政府出面, 开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题, 同时务必申请开通专线公交。3, 小区外居安环境及市容环境建设, 开发商必须要有看的见手段, 让目标消费者相信小区是安全可靠的, 与街区合作, 搞好市容环境卫生。4, 价格是一种随市场变化的东西, 高开低走只是一种预见性想法, 价格就应视开盘后销售环境来定, 遇高走高, 遇低走低。5, 暗线销售十_大的差异化销售主张, 同时, 又是我们能够直接给予目标消费者的承诺, 在宣传上具有重要的好处。二、媒体投放分布

30、计划(四个半月)透过市场分析, 本案预计应在11月中旬开盘为宜, 目前暂定为11月18日, 10月中下旬和11月上中旬为本案推广预热期, 一期间主要任务是为项目开盘打基础, 做好项目开盘前的准备工作, 扩大项目知名度和美誉度, 为开盘积累一部分客户。推广方式主要以销售单页和围墙看板为主, 并辅以适量的报纸广告对项目进行简要介绍与新生活理念阐述与演绎。11月下旬和12月为本案开盘热销期和持续强销期。在销售阶段上来看, 此两期为最关键时刻, 各种宣传方式应齐齐上阵, 为本案热销强销造势。2005年1月和2月为温和销售期, 房源所剩不多, 销售速度会降低, 广告力度可适当回落。虽然一阶段广告所带来的

31、成交率会有所下降, 但由于本项目存在二期工程, 所以从为二期蓄势角度思考, 适量的广告投入仍必不可少。第一阶段:推广预热期(2004年10月15日至2004年11月17日):文化引导、形象导入、品牌建立第二阶段:开盘热销期(2004年11月18日至2004年11月25日):情感诉求、品牌强化、强势促销第三阶段:持续强销期(2004年11月26日至2004年12月28日):品牌提升、强势促销、公关互动第四阶段:温和销售期(2004年12月29日至2005年2月28日):品牌维持、惯性销售、物业服务三、媒体投放分布计划表媒体 种类 推广预热期 开盘热销期 持续强销期 温和销售期10。15-11。1

32、7 11。18-11。25 11。26-12。28 2005。1 2005。2报纸 中 强 强 中 中电视 弱 强 强 中 中户外广告 广告牌 中 强 强 中 中道旗 中 强 强 中 弱围墙看板 强 强 强 中 中车身广告与灯箱 中 强 强 中 弱DM直邮 楼书 强 强 强销售单页 强 强 强 中 弱第五章 推广预热期广告)计划时 间: 2004年10月15日至2004年11月17日主 题: 首座五星级住宅, 开创马鞍山市新生活典范主题资料: 阐释五星级住宅的标准 展示XX嘉苑五星级住宅的独特主张 展望完美和谐、尊贵优雅的新生活 好地方演绎新生活 宣传XX嘉苑新生活理念策 略: 前半个月进行形

33、象宣传、品牌宣传房地产广告策划方案 第3篇：1)广告目标造市。制造销售热点。造势。多种媒体一齐上, 掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息, 激发购买欲望。扩大xx田园区的知名度、识别度和美誉度。提升企业形象。一年之内销售量到达80%以上。2)广告对象好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主

34、城区居民;乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;3)广告地区在重庆个城市及周边地区。4)广告创意广告主题：(1)每一天活在水果的世界里创意选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在, 然后跳到xx田园区的画面与此相比, 有如回到了当时的时代里, 最后, xx田园区你也每一天尖在水果的世界里。(2)回到家, 就是渡假的开始创意一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：老公我在家里好闷, 我要去渡假。老公：行, 立刻带你上。上了车, 但是多久就到了。他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里, 而且那里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景, 脱口而

35、出：老公, 我要在那里住一辈子?!老公：没问题。孕妇：真的能够吗?老公：当然, 因为我早就在为你买了一套你必须会满意的房子。孕妇：哇, 你好棒呀!我每一天都能够渡假了!老公：回到家, 就是渡假的开始。你想每一天都能渡假吗?就到xx田园区。5)广告实施阶段第一期：试销阶段(三个月)行为方式-新闻运作、广告、时 间-20 xx年2月1日新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响, 而且少花钱, 多办事, 容易构成口碑, 引起广泛注意。大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传, 各种媒体一齐上, 采用多种促销手段, 造成立体广告攻势

36、。以图一举炸开市常让受众和消费群了解物业的基本状况, 同时塑造发展商的良好公众形象。在首期宣传中, 让40%的目标客户明白xx田园区, 并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先声, 以优惠的价格和条件进行首轮销售, 销售量到达10%。吸引目标对象注意, 诱导20%的目标顾客采取购买行动。及时总结经验和教训, 对第二期销售计划进行补充, 调整和完善。第二期：扩销阶段(三个月)行为方式-新闻、广告、营销乘第一期广告之余威, 持续其热度不要降下来, 继续采取宽正面立体推广, 巩固已有成绩, 吸引目标受众更多的注意, 变潜在客户为准备购买群。一期的承诺已经兑现, 要倍加珍惜已有的市场口碑, 在园林风的大

37、主题下, 煽风点火, 鼓励和引导更多的人来买xx田园区。此时前来看房和参观售楼处的人相应增多, 此时广告投其所好, 不失时机地扩大市场占有率。销售服务必须要跟上去。继续吸引目标受众, 注目率已达40%左右, 并构成必须之口碑。合力促进销售, 引导30%的目标顾客采取购买行为, 并继续产生边际效应。第三期：强销阶段(四个月)行为方式-新闻、广告、营销充分利用新闻的巨大效应, 变广告行为为新闻行为, 让记者和报纸的新闻版为售 楼服务, 评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。部分客户进行现身说法, 谈xx别墅区的好处, 增加可信性。市场口碑已初步建立, 老客户会引来新客户。让xx田园区传为美谈

38、, 变 成公众的社会话题。广告方面加大投入量, 报纸电视在强度, 广度和深度上做足文章。加强管理和服务, 让售楼现场服务的软功变成硬功, 抓住后效应不放。调动新闻的一切能够调动的手法和载体, 进行深入宣传。合力吸引目标客户, 引导30%目标顾客购买。第四期：巩固阶段(三个月)行为方式-营销、广告消化剩余楼盘, 基本完成销售计划。对前三期广告运动进行检验, 对不足之处加以弥补和改善。细水长流, 渗透式的广告行为。加强物业管理, 贯彻始终的良好服务, 树立住户的主人公观念。注意后效益和市场消费心理贯性。完善各项法律手续和文书文件, 规范, 科学, 严谨地保证客户各项权益。房地产广告策划方案 第4篇

39、：品牌房地产广告策划方案1、房地产品牌宣传市场分析：伴随人们对媒介广告宣传的认知程度的提高, 传统的广告宣传方式已不能引起人们的关注, 广告效果与商家投资力度难以成正比, 种状况一向困扰商家。精准投放, 创意投放, 经典投放广告逐渐被商家理解。威海先锋广告有限公司10年磨一剑, 整合现代传播媒介, 投巨资打造现代传媒新视界, 大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型LED电子显示屏、移动LED电子显示屏, 实现天地一体, 动静结合的震撼传媒效果, 个性适合现代房地产的品牌推广。真正起到四两拨千斤的最佳广告宣传效果。沈大高速路广告好处重大。2、广告媒介平台介绍：2。1公司现拥有自主产权的高速立柱

40、广告位, 位于威海进入烟威高速的咽喉要道, 公益广告, 震撼、醒目、超前的广告设计效果, 成为商家品牌宣传的绝版地段。(配全景高速立柱广告图片)2。2位于金地商厦(新华书店7楼)的巨幅三面翻广告。广告位位置显赫, 视野开阔, 位于威海经济与商业中心, 是企业进行品牌推广的首选。(配全景三面翻广告画面)2。3：位于威海百货大楼的大型LED电子屏, 是先锋广告有限公司又一经典广告传媒平台。户外超高清全影大型LED多媒体显示屏, 色彩均匀、亮丽;立体感强;可任意播放图片文字;高清视频影像及各种影视动画;拥有120平方超大型视听效果。广告位视野开阔, 醒目壮观, 覆盖面广;LED显示屏是目前世界上最先

41、进户外视频设备。可视距离到达1000米。该LED电子屏位于市政府、区政府、振华商厦、国美、苏宁电器、家家悦总店、大世界等大型商厦中心, 是威海中心贸易区与政治经济活动中心;文化路、世昌大道、青岛路、海滨路交汇于此, 每日10万人的车流与人流, 成为企业产品推广、企业品牌发布、形象宣传的必争之地, 首选媒体, 开创了户外广告传媒的新视界, 真正4两拨千斤的大品牌载体。(配百货大楼LED全景像画面)2。4公司投资购置的大型移动LED电子屏, 实现了户外广告动静结合的完美整合。该移动电子屏是各种庆典活动、广告定点投放、新闻发布、产品促销的最佳载体。同时公司也成为视觉设计传播、展览展示制作、各种媒介整

42、合传播, 全程营销策划整合解决方案的最佳带给者。 (配移动电子屏高清影像画面与广告策划影像)。京沈高速路广告影响深远。3、房地产广告推介方式：3。1根据房地产业特点, 要取得理想宣传效果, 务必有好的整体策划推广营销模式。威海先锋广告有限公司凭借10几年雄厚的品牌策划推广潜力, 全方位立体宣传推介, 到达客户的最佳满意度。3。2大型高速立柱广告牌、巨幅三翻广告、超大型LED电子显示屏、移动LED电子显示屏, 实现天地一体, 动静结合, 构成强大的视觉冲击, 加上震撼人心的创意效果, 到达人们对房产品牌的认可, 从而激发其购买欲。3。3高速立柱与三面翻广告, 以宣传楼盘品牌为主, 比如：唐人海湾

43、公馆, 繁华之中颐养天年。简单的广告语, 富有深意, 人们不论行驶在高速路上, 还是繁华的都市, 冲击人们眼球的就是唐人海湾公馆, 人们对一品牌的认可, 自然勾起对一品牌的了解欲。3。4在投放高速立柱与三面翻广告的同时, 在威海百货大楼LED电子屏推出唐人海湾公馆高清宣传片, 人们从动感的画面与动听的音乐中, 真正体验现代传媒所带来的音乐视听, 人们对品牌的认可逐步加深。 (配位置地理图)3。4巨幅三翻广告、超大型LED电子显示屏位于新威路、和平路、品牌房地产广告策划方案宝泉路交汇点, 每一天10万人次的车流人流, 两种广告媒体的动静优势互补, 使宣传品牌以强大的冲击视觉效果, 在人们心中构成

44、共鸣。湖北主干道广告应用广泛。配三面翻广告与led电子显示屏图片4、富有创意的活动策划锦上添花：长沙宣传片制作在以上广告形式集中宣传一到两个月以后, 在吸引住一大部分受众群体后, 及时推出富有创意的促销活动, 活动务必具有创新性、奇特性、针对性、磁力性, 到达锦上添花。活动策划以后, 利用百货大楼LED电子显示屏与移动LED电子显示屏, 同时滚动播放。移动LED显示屏定时光、定地点、定人群播放, 定点循环播放与移动循环推介两种形式广告宣传, 真正到达活动宣传效果, 实现理想客户签单率。(配移动LED显示屏)。房地产广告策划方案 第5篇：房地产广告从其筹备到真正落实是一个十_大, 始终从开发公司

45、的角度出发, 视野狭小, 具有必须的局限性。对外选取广告公司, 一方面广告公司会更加专业, 经验也更为丰富, 另外广告公司从局外人的角度介入项目, 能够发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻, 与开发商之间沟通和信任度不够, 费用比较高之类。2确定预算（1）广告预算资料常见的房地产广告预算资料包括以下几项：A 广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等B 广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用C 广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

46、D 其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用（2）确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司, 开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算, 广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响, 如市场竞争程度、广告投放频率的选取、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式A量入为出法。即根据开发商本身资金的承受潜力来确定广告预算, 带有必须的片面性B 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。C 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自我项目的预算。D目标任务法。即开发商首先确定促销目标,

47、根据所要完成的促销目标决定务必执行的工作任务, 然后估算每项任务所需要的促销支出, 些促销支出的总和就是计划促销预算。通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算, 一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%3%之间, 而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行, 销售结果一旦不如意, 广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后, 开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商, 根据广告公司方应对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一齐协商制订。3寻找广告公司通常广告代理公司的选取会采取以下两种方式：（1） 广告招标。即向多家广告公

48、司发标, 征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观, 易于决定, 并且收费状况清晰；缺点是周期长, 使实质性策划工作的时光较为仓促, 同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。（2） 经验选取。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家, 请其在必须时光内出策划草案, 如小区的形象设计或者SLOGAN之类的, 然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短, 广告公司有较多的时光展开实质性工作, 深化创意, 并且多数广告公司乐于理解；而缺点在于比选的依据不充分不直观, 广告个案差异性大, 存在必须风险。不一样项目会根据其大小性质来选取不一样方式寻找广告公司,

49、 有很多公司会和广告公司接成长期合作关系, 种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时光, 并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。二实施阶段1 广告公司了解项目及购买对象信息只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品, 广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究, 其资料包括：项目周边状况, 楼盘分析, 近期楼市动向, 项目地理位置分析, 小区规划, 设计特色, 价格策略, 竞争对手分析, 消费者调查等。其中开发商会向广告公司带给大部分资料, 但处于对项目的把握程度, 大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查, 只有在吃透了整个产品及消费对象后, 广告公

50、司才会进行下一步的工作。2 广告公司出媒体计划（1） 确定广告目标。房地产广告的成功与否, 关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人, 广告目标不能泛泛而谈, 包括开发商在内经常会走入误区, 把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等, 事实上以上些目标是一个房地产广告或多或少必然会到达的效果, 想要对广告公司进行有效的指导, 务必使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：A 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？B 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选取本项目？C要传达给消费者的信息是什么？怎样样才能有效的传达些信息？D 用什么来测定传达消息的效果

51、？（2） 主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣, 激发消费者的购买欲, 并最终促使消费者购买该产品, 因此在房地产广告必须要充分表现产品的优点, 易于消费者理解记忆和理解。3 广告投放时光的确定一般来说, 小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时光会更加长一些, 有的甚至到达了一两年, 而房地产广告时光的节奏通常能够分为如下四种：（1） 集中型。是指广告集中一段时光发布, 以在短时光内迅速构成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激, 以到达广告的效果, 并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时光大批

52、量的投入, 发布时机的选取十_大规模、长时光的广告攻势。（3） 间歇性。指间断使用广告的一种方式, 即做一段时光广告, 停一段时光, 再做一段时光广告, 反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配, 做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机, 注意销售对于广告的滞后型, 还要思考消费者的遗忘速度。（4） 脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征, 即在一段时光内不断持续广告发布, 又在某些时机加大发布力度, 构成广告攻势, 集中了连续型和间隙型的优点, 能够不断刺激消费者, 还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。而广告时光的安排即广告周期的拟定, 通常分为三个期间：（1） 引导期。作

53、初期的讯息传播, 重点在引起消费者的好奇与期盼, 吸引购买者的注目和行动（2） 公开期。楼盘被正式推向市场, 一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪, 一旦开盘, 随着强销期的来临, 超多的报纸广告, 结合强有力的业务推广, 如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等, 立体的促销攻击全面展开。（3） 续销期。为公开期后的续销行为, 将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略, 改变已不适或不当的广告方向, 作最后的冲刺, 以达最圆满的成绩。广告公司在拟定广告时光的同时, 即制定广告节奏的安排, 同时预先估算每段时光需要投入的费用。在那里, 选取广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关, 小项目宜采取集中型

54、, 以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。4 媒体选取房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具, 通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选取不一样的媒体以及如何正确的组合不一样媒体是极其重要的。一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选取媒体。比如说在北京, 中低档的项目主力媒体选取是北青北晚晨报之类的报纸及广播, 高档项目除了在北青, 更多的会选取经济观察报及三联生活周刊IT经理人商业周刊等类有针对性的报纸杂志上刊登。大多数房地产的广告

55、媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式, 户外媒体因为位置固定, 比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体能够定向派发, 针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光, 客源层多。为了更好地发挥媒体的效率, 使有限的广告经费收到最大的经济效益, 就应对不一样类型的媒体在综合比较的基础上, 加以合理的筛选、组合, 以期取长补短, 以优补拙。三传播阶段在此阶段, 前期各项准备已经十_大；若有必须的差距, 能够就资料和推广节奏上根据客户反馈的状况加以修改；但若销售状况极差就需要及时更改广告计划, 不要使失误犯的更大。若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式, 其实如果问题不

56、是出在广告公司业务水平上的话, 更换广告公司即劳神费力, 同时也不见得会换到称心如意的公司。在种状况下, 一是有可能产品本身有问题, 另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够, 因此能够根据市场反馈对产品作出相应的修改, 同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究, 重新包装项目上市, 争取打个翻身仗。四评估阶段营销学上通常说：广告主们都明白自我投放的广告里有一半是无效的, 但是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此, 房地产广告和日用品广告效果反馈的最大不一样点就是：房地产广告能够在广告投放后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大部分的房地产项目已经能够透过客户的第一次来电的渠道建立广告

57、效果跟踪制度, 来电数量也成为广告投放效果的重要标准。在不一样项目的反复实践中发现, 来电数量的确能在必须程度上反映广告投放效果, 但是过分强调来电数量就像完全忽视来电数量一样, 走向另一个误区。房地产广告的效果体现有三种层次：一是直接到访；二是电话询问；三是留下印象。因此电话数量就成了广告销售力的直接体现。但是检测不一样项目, 能够发现同样都是十_大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一, 大众在类信息理解过程中是处于被动地位的。塑造出与众不一样、个性鲜明的工地现场, 是巧妙地传递项目推广信息, 建立优良发展商形象的有效方式。 直观印象：高素质、专业、亲和 策略

58、：a、 围板等应定期维护、更新、持续其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰。b、 持续工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。c、 设计独特结构的梦里水乡路牌, 设置工地营销门口、证明项目的规划、位置。d、 小区外市政道路、绿化的维护, 许可状况下, 可布置背景音乐的扬声系统, 营造独特的现场氛围。工地形象主题：a、梦里魂牵心灵水乡, 放纵恣意湖景人生b、地产名宿, 吹响公园人居新模式c、曝光th, 莲塘首家拥有别墅的高尚社区d、湖畔尊品, 莲塘全湖景水岸宅邸e、生态晋级, 莲塘首家混合性生态住宅小区f、以人为尊的规划, 超低容积率小区b、物业形象 直观印象：显赫而不失平易、人文、服务贴入人心 导

59、示系统规范和渐进完善、社区面貌的营造、配套设施的跟进c、周边导向广告 澄湖西路两旁路旗广告 路口指向牌 引路墙 工地八大彩旗、彩色气球包装 彩虹桥拱卫大门效果 利用竹子点缀气氛 门前气模大型漫画人物d、形象街的包装路灯旗（暂定四组）：a、尊品水乡, 梦幻人生b、地产名宿, 呕心钜献c、湖畔尊品, 水岸福宅d、我有一生的爱去寻找一个家沿澄湖西路至售楼处；户外广告牌： 老福山, 八一广场。主题： a、尊品水乡, 梦幻人生莲塘标志性湖畔华宅b、地产名宿, 呕心矩献吹响公园人居新号角车体： 203路, 20路, 2路, 5路。主题： a、我用一生的爱去寻找一个家b、莲塘中心区, 澄碧湖, 全湖景高尚华

60、宅e、外卖场：设在老福山支撑理由：八一广场的广告牌对目标受众构成锁定眼球的效果, 而且老福山作为南昌最繁忙的转车中心, 人流动量巨大, 成为本案在市区的桥头堡。f、高素质专业服务的售楼处 支撑理由：百闻不如一见是消费者消费决策的关键所在 直观印象：出位而不失平易。 策略： 展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营造简单、惬意的咨询氛围, 统一销售人员着装、行为举止房地产广告策划方案 第7篇：广告宣传策略方案第一部分 宣传推广策略第一章 目标受众分析一、目标受众定位综合前面相关报告, 本案主力目标客户在年龄上看, 主要介于35岁至45岁之间, 占