房地产估价师考试-房地产估价案例与分析真题模拟考试试题

1、2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？正确答案1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的

2、是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。主要考点：1.估价基本事项；2.价格差异原因分析。3.本题难度不大，但注意一题二问，需要在第一题上答四大点加第二问一点

3、，共答5点，10分，平均每点2分。注意答题程度和答题篇幅，以及答题的准确率。（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：1.本次估价成本法

4、测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？正确答案1.建筑面积应为20500m2（18000 m22500 m2）。地下建筑面积也要花费成本。转让是整体转让而不仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在以下错误：不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时按简单算术平均确定无理由说明。收益年限应为40年（土地剩余年限40年，建筑物剩余年限52年）而不是48年。主要考点：成本法核算的面积和收益法估价的指错。往年都考过。（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完

5、工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？正确答案1.估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的

6、。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。2.价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。3.价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。4.估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则

7、不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。主要考点：在建工程拍卖、竞买估价。拍卖底价和竞买价格不同的原因分析。以前考过，相对第四点难答。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市

8、场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。1.估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）正确答案B答案解析本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半。考点：比较法价格基础的统一中的统一付款方式。2.注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（）。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带

9、车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整正确答案D答案解析本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。A、B选项错，应在统一财产范围时调整；C选项错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。考 点比较法可比实例的可比性以及三个系数调整。本题经常根据具体问题考核。3.关于本次抵押估价的说法，正确的是（）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设

10、立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额/抵押率正确答案D答案解析本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。A选项错在法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费。B选项，抵押净值未设定法定优先受偿权下的价值已抵押担保的债权数额实现抵押权时的税费。C选项，再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额/社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款其他法定优先受偿款。考 点再次抵押价值的确定。常考题。（二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加

11、竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。4.本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值正确答案B答案解析本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。考 点投资价值。5.估价测算中应采用的投资回报率为（）。A.7.5%B.8%C.9%D.10%正确答案B答案解析本题考查的是

12、房地产转让估价的常用方法。题中委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考，给出答案，应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。考 点投资报酬率的确定。6.若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则在价值时点的开发价值为（）。A.2000/i11/（1i）38B.2000/i11/（1i）40C.2000/i11/（1i）38/（1i）2D.2000/i11/（1i）40/（1i）2正确答案C答案解析本题考查的是房地产转让估价的常

13、用方法。收益期限为38年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2年。考 点收益价值的计算。简单题（三）甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。7.该房屋的抵押建筑面积应为（）m2。A.2000B.2500C.350

14、0D.4000正确答案C答案解析本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积。考 点抵押面积的确定。8.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置正确答案B答案解析本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押处置时应考虑原有租约的影响。考 点抵押的法律规定。9.关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（）。A.抵押估价时应按酒

15、楼用途，评估有租约限制价值B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值正确答案D答案解析本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。考 点抵押与征收的不同处理。10.关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（）。A.抵押估价时无需考虑装修价值B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定

16、正确答案C答案解析本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。考 点征收估价之装修补偿，常考。三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价

17、目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日指错：1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。指错：2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.

18、位罝（略）2.土地状况估价对象位于市路号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。3.建筑物状况大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五八层，设有各种客房64间。酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。指错：3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、临街状况和周围环境和景观等区位状况因素。（二）估价对象权属状况1.土地权属整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终

19、止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：（其他内容略）2.房屋权属估价对象为大酒店的五八层，建筑面积为3586.18m2，五六层、七八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）3.其他权利经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。指错：4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。指错：5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）五、价值时点2014年9月11日（与实地查勘完成之日一致）六、价值类型（略）七

20、、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2

21、014年9月11日。指错：6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。应该是一段时间：2014年9月11日2014年9月14日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.通用性分析估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。2.独立使用性分析估价对象为酒店五八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。3.可分割转让性分析根据合法用途和产权状况，五六层、七八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。（变现能力其他分析略）指错：7.估价结果

22、报告中缺“风险提示”项。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）七、估价测算过程（一）比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数1.选取可比实例（1）可比实例A的确定G公寓式酒店十

23、一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。（2）可比实例B的确定W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。（3）可比实例C的确定Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。2.编制比较因素条件说明表（可比实例的具体房地产状况描述略）房地产价格比较因素条件说明表项目估价对象实例AG公寓式酒店实例BW公寓式酒店实例CY公寓式酒店交易单价/（元/）待估278002850029412交易情况正常正常正常正常交易日期2014911201459201310102014811房地产状况调整区位状况调整商业繁华程度

24、商业繁华度较高商业繁华度较高商业繁华度较高商业繁华度较高离市商服中心距离约9000m约13500m约9000m约9000m楼层五八层/26层十一层/26层十八层/32层七层/38层交通便捷度交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷环境景观人文、环境较好人文、环境较好人文、环境较好人文、环境较好基础设施七通七通七通七通公共服务设施完善完善完善完善临街状况两面临街两面临街两面临街两面临街实物状况调整建筑规模较大较大较大较大建筑结构钢混钢混钢混钢混设施设备电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调

25、系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等电梯、中央空调系统，送排风系统、消防系统、楼宇自控系统、综合管线系统等装饰装修精装修无装修精装修精装修空间布局适合酒店使用适合酒店使用适合酒店使用适合酒店使用外观较优较优较优较优层高3m3m3m3m工程质量较优较优较优较优建成年代1998201220132013维修养护情况较优较优较优较优使用功能酒店酒店酒店酒店停车位配有地上、地下停车位、能满足要求配有地上、地下停车位、能满足要求配有地上、地下停车位、能满足要求配有地上、地下停车位、能满足要求权益状况调整剩余土地使用年限30.7年35年36年37年规划用途商业商业商业商业3.建立比较基础

26、（过程略）4.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：（1）交易情况修正可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。（2）市场状况调整以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。（3）房地产状况调整以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。比较因素条件指数表指错：8.可比实例A、B、C的市场状况调整系数应为96、89、99而不是104、113、101。项目估价对象实例

27、A实例B实例C交易单价/（元/）待估278002850029412交易情况100100100100市场状况调整（交易日期）100104113101房地产状况调整区位状况调整商业繁华程度100100100100离市商服中心距离10010098100楼层100102104100交通便捷度100100100100环境景观100100100100基础设施100100100100公共服务设施100100100100临街状况100100100100实物状况调整建筑规模100100100100建筑结构100100100100设施设备100100100100装饰装修10090100100空间布局1001001

28、00100外观100100100100层高100100100100工程质量100100100100建成年代100105105105维修养护情况100100100100停车位100100100100权益状况调整剩余土地使用年限100104105106规划用途100100100100指错：9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。指错：10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105，或说明不调整理由。5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格经测算，可比实例A、B、C修正调整后的价格分别为28841元/m2、28661元/m2、26690

29、元/m2。（测算过程略）6.确定估价对象比准价格将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。（288412866126690）328064（元/m2）指错：11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。（二）收益法收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：式中，Ai为未来各期的净收益，Y为报酬率，n为收益年限。1.计算酒店五八层年经营收入经测算，酒店五八层年经营收入为26753354元（测算过程略）

30、。2.计算总费用（总营业支出）估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。酒店年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金（1）经营成本及经营费用经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理费用及财务费用管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：267533543%802601（元）（3）维修费按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500元/m2（依据略）。年维修费35003586.182%251033（元）（4）保险费按建筑物重置价格乘以保险

31、费率2（依据略）计算，即：年保险费35003586.18225103（元）（5）相关税金税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5%，税金按总经营收入计取。相关税金年经营收入17.5%2675335417.5%4681837（元）由上，年总费用经营成本及经营费用管理费用及财务费用维修费保险费相关税金668833880260125103325103468183712448912（元）3.确定估价对象房地产年净收益年净收益A年经营收入年总费用267533541244891214304442（元）指错：12.确定年净收益时还应扣除正常

32、的商业经营利润。4.确定报酬率报酬率取12%（确定过程略）。5.确定收益年限根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。6.确定估价对象收益价值根据公式，估价对象收益价值计算如下：VA/Y1（1Y）n1430444212%11/（1Y）30.7115651209（元）评估单价1156512093586.1832249（元/）指错：13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式

33、的理由，或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。指错：14.应说明确定的年净收益是保守估计值。指错：15.未说明确定的年净收益是预测值。指错：16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。（三）估价对象市场价格根据上述测算，比较法测算结果为28064元/m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：估价对象单价280640.5322490.530157（元/m2）估价对象总价301573586.1810815（万元）（取整到万元）指错：17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。（四）

34、估价对象抵押价值根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值：10815万元0元10815万元八、估价结果确定（略）附件（略）正确答案1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字；3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、临街状况和周围环境和景观等区位状况因素；4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况；5.估价目的后置于估价对象；（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致；7.估价结果报告中缺“风险提示”项；8.可比实例

35、A、B、C的市场状况调整系数应为96、89、99，而不是104、113、101。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100；10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105；11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由；12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润；13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由，或者说未说明未来净收益流模式确定的理由；14.应说明确定的年净收益是保守估计值；15.未说明确定的年净收益是预测值；16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿；17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。四、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分