思源_济南天业奥体项目前期策划方案ppt课件

1、天业奥体工程前期谋划方案tianyeaotixiangmuqianqicehuafangan思源经纪集团济南公司2021年05月用脑袋行走我们的思绪物业形状工程定位产品谋划分解营销NO.1NO.2NO.3NO.5NO.4政策解读政 策 解 读N0.11新国十条内容回想 政策解读新国十条的特点及分析一致思想，提高认识；建立考核问责机制；实行更为严厉的差别化住房信贷政策；发扬税收政策对住房消费和房地产收益的调理作用；添加居住用地有效供应；调整住房供应构造；确保完成2021年建立保证性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务义务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大买卖次序监管力度；

2、完善房地产市场信息披露制度。2新国十条的特点及深度分析 政策解读新国十条的特点及分析政府的目的是促成“房价稳定，不是打压。本届政府，以温家宝为首是一届亲民政府，强调民生，所以他不会让房价涨得过猛。政策出台背景非常仓促这些政策都属于行政制度，想靠行政来干涉市场终究是不得人心的，最终还是会被市场淡化。政府保经济是不可动摇的；人民币汇率一定会提高；目前的政策将导致购房者张望、开发商也在张望。面子的问题。房价按城市均价来考量，是可以人为控制的；本来政策就是要打击投资投机，因此会对投资类工程构成比较大的影响；房价适度下降是对的。 政策解读近期新政分析 住宅工程成打压重点。 房产企业融资难。 多次置业者贷

3、款难，住宅领域的投机投资行为遭到严重打压。 住宅工程常规营销战略受制，营销难度加大。群众张望心情弥漫，不仅购房者，开发商也在张望。一线企业财大气粗死扛硬抗，小企业出现资金恐慌。3新国十条的政策影响结 论新政频出打击了住宅工程的投机性投资行为，但写字楼投资迎来开展黄金机遇期！ 政策解读近期新政分析从住宅市场撤出的热钱需求找到其他出口。写字楼和投资型公寓不在打压范围内，迎来开展的黄金期。 地产政策的日渐紧缩，逼迫我们要抓紧入市，速战速决，抢占先机！物 业 形 态N0.2 物业形状地块属性要点回想1地块属性要点回想建设用地面积32022平米地上容积率5.0地下容积率2.0建筑密度30%绿地率30%建

4、筑主体高度左右车位配比1个/百平米建筑面积用地属性商业金融业（40年产权）土地款5.22亿总建筑面积224154平米地上建面160110平米地下建面64044平米楼面地价3260.3元/平米车位数1600个地理位置：奥体东路与龙奥北路交界口东北角 物业形状物业形状选择方向2地块特点分析1、40年产权、5.0高容积率、地块外形与地形特点，以及区域市场竞争，对工程定位构成了一定的制约！2、3300元|平方米的楼面价，对未来工程售价提出了较高的要求，工程质量不提升，客群认可度不加强，难以实现较高的利润报答！3、地块属性决议物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！ 物业形状物业形状选择方向3物业形状

5、选择方向酒店不适宜理由1：开发商不愿持有物业，而酒店那么必需持有；理由2：投资报答周期长，价值变现速度慢；理由3：位于工程东北方向的喜来登酒店如泰山压顶。3物业形状选择方向商业不适宜，不能大面积做，仅限于少量的本身配套商业理由1：区域为新兴商务区，周边区位内常驻人口较少，且短期内新增供应量有限，无法支撑大体量商业。物业形状选择方向 物业形状分类名称与本案距离可容人口数比例消费人口数住宅名士豪庭3公里1500080%12000中海奥龙观邸0.3公里84006720海尔绿城全运村1.3公里270002160银座花园2.8公里87006960正大城市花园4.2公里45003600东山墅3公里6245

6、00鲍德现代逸城28公里48003840黄金994.6公里38003040逸城山色3.6公里1200960中润世纪广场3.5公里24001920燕山新居1公里48003840草山岭旧村安置房1公里42003360小计48900写字楼中润世纪广场3.5公里15万*0.71520%3500名士杰作3公里2万*0.715187黄金时代广场1公里17万*0.7151587鲁商国奥城0.8公里10.5万*0.715980海尔绿城0.5公里14万*0.7151307鲁邦国际广场1.5公里6.79万*0.715634ICT总部基地2公里12万*0.7151120IT总部基地（二期）1.8公里120万*0.7

7、1511200中铁汇展国际3.1公里10万*0.715933小计21448总计70348注：奥体文博片区内，现仅有7万常驻消费人口，短期内无法支撑过多的商业需求。3物业形状选择方向理由2：现有商业足以支撑目前区域日常消费。物业形状选择方向 物业形状商业名称与本案距离体量银座商业3.1公里6万平体育场商业200米10万平全运村商业1.3公里6万平草山岭旧村改造商业约500米7.86万平中润世纪广场商业3.5公里7万平米名士豪庭商业3公里3万鲁商国奥城商业0.8公里8万总计47.86万注：47万平的商业体量，完全可以满足7万常驻人口的日常消费、文娱需求。3物业形状选择方向理由3：招商难度大。济南最

8、牛的商业是银座，谁都无法与之抗衡。片区内曾经有大体量的银座入驻，因此无法再经过引进银座的方式完成招商。且喜来登的存在也使得本案商业不能有太大的招商空间。理由4：体育场下的商业有足够的空间构成规模和气候，且拥有任何商业都不能匹敌的停车位优势。总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米的奥体中心内部，场馆外的绿化带下面为大型停车场，可包容近千部车辆停放。物业形状选择方向 物业形状3物业形状选择方向写字楼可以做，但有挑战物业形状选择方向 物业形状写字楼可以做的理由在于：1、城市功能定位和产业构造开展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区域性中心城市，效力业比重的不断提高是济南经济开展的必然结果

9、。4、东部区域照旧会是未来十年政府投资的热点区域，新区开展的三个阶段，成型、成势和成熟，目前东部依然是根本成型的初级阶段！2、区域产业定位发明了对于写字楼的庞大未来需求！(附图)3、政府机关林立构成了新的济南权益中心，在一个新城市中心未完全成熟之前，权益中心的转移为写字楼市场的昌盛发明了条件！ 附图物业形状选择方向 物业形状奥体文博片区幅员范围： 以奥体中心为中心，东起高新区刘智远路、西至二环东路、南起龙洞风景区、北至工业南路，总面积2100 多公顷。济南未来向东、西两级开展，将构成东、西、中三个城市中心三足鼎立的局面；在产业开展带动下，片区内依然是存在一定的写字楼需求。龙奥大厦奥体酒店奥体中

10、心省军区省立医院公路交通调度中心国电大厦省高院省国资委省武警总队中澳经贸中心文博中心本 案省成套局安顿办公楼奥体文博片区政务机构分布物业形状选择方向 物业形状3物业形状选择方向挑战在于：物业形状选择方向 物业形状1、写字楼市场如今和未来的供应量比较大，工程集中！附图表2、区域的成熟度较低，写字楼的区域需求近年内无明显添加！3、城市根底配套落后，区域板块夜晚照旧空城！区域项目名称销售价格其他区域 （7个）济南万达广场均价12000元/银座晶都国际均价11000元/天业国际均价13000元/明湖湾开元广场均价14000元/ 圣凯财富广场均价11000元/正大时代广场均价9600元/泉景恒展商务大厦

11、 均价9600元/东部区域（9个）中润世纪广场均价14500元/齐源大厦均价10000元/楚天燕山盛世均价9000元/名士杰座均价8600元/鲁商广场均价15000元/黄金时代广场价格未定，预计下半年开始销售鲁商国奥城价格未定，预计下半年开始销售嘉馨商务大厦起价9500元/中铁汇展中心 5月16日首次开盘，整体均价约8400元/物业形状选择方向 物业形状东区写字楼数量分布物业形状选择方向 物业形状项目名称总体量剩余体量中润世纪广场15万2万名士杰作2万0黄金时代广场40万17万鲁商国奥城35万10.5海尔绿城14万0鲁邦国际广场6.8万6.8万鲁班奥体西苑45万45万ICT总部基地15万12万

12、IT总部基地（二期）120万5万中铁汇展国际6万6万总计314.8万114.3万区域内写字楼剩余体量约114万平,开工时间均比本案提早1年多，本案开场销售时，这些工程都属于实践销售阶段。项目名称首开时间首开体量中润世纪广场2007-91栋小高层11000平米黄金时代广场2010-10B座、D座共10万平鲁商国奥城2010-6公寓楼345套2万平米中铁汇展国际2010-53、6、7#约3万平米项目名称开工时间出地面时间预计封顶时间外装完成（入驻）时间中润世纪广场2005年10月2006年9月2007年9月鲁邦国际广场未开工黄金时代广场2009年3月2009年4月2009年7月2010年10月鲁商

13、国奥城2009年11月2010年52010年11月2011年下半年中铁汇展国际2009年5月2009年6月2009年11月2011年9月东区写字楼供应量工 业 南 路刘智远路二环东路本案山东省立医院东院区奥体中心海尔绿城运动休闲中心山东经济学院山师大附小雅居园校区文博中心山东省妇产科医院喜来登酒店武警医院济钢第二小学物业形状选择方向 物业形状生活配套稀缺本案115BRT5119KBRT6工 业 南 路刘智远路二环东路K139卧龙花园龙奥新居票价2元，不使用月票115山东剧院刑村立交桥票价1元，使用月票119高新区管委会解放桥票价1元，使用月票BRT5全运村火车站票价1元，使用月票BRT6全运村

14、全福立交桥票价1元，使用月票物业形状选择方向 物业形状生活配套稀缺3物业形状选择方向生活化温馨型公寓可以，适量物业形状选择方向 物业形状首先，来看当前公寓市场特征附图、表、文其次，来分析为什么本案适宜做生活化温馨型公寓济南主要公寓工程产品及销售特征物业形状选择方向 物业形状名称总面积面积区间价格区间产权年限结构形式首付比例贷款方式银座中心30万2、3室为主20-120不等1.4-2.4万均价1.8万70/50/40Loft、框架暂无暂无香港国际12万30-806000-650040平层50%贷款年限最多10年。利率85折。万豪国际暂无单层面积30-7515000-2000070全部为loft3

15、0%贷款年限最多30年。利率85折。诚基中心33万2、3室为主，20-12019000-2400070、50、40Loft、框架30%银行提供正常按揭贷款万达公馆2万40-6010000-1200040平层50%贷款年限最多10年名士豪庭2.6万平方40-538000-900040LOFT50%贷款年限最多20年未来城39780一室（4353）7600 -890040平层20%工行按揭，按照住宅首套办理济南主要公寓市场总结物业形状选择方向 物业形状1、总供应量将近100万平，主要来自9个工程。2、面积区间20120平。3、价钱区间625024000元/平。济南主要公寓市场特征延伸分析物业形状选

16、择方向 物业形状1、公寓普通依托于综合体、写字楼、普通住宅等，不作为一个工程的主体，且一个工程的公寓部分多存在产权年限缺乏的缺陷。2、多数楼盘采用精装出卖，精装费用报价集中在6001000元/ 。3、生活运用功能不完备的公寓产品目前占据主流，其市场接受度低。结论本案适宜的物业形状有写字楼、商业、生活化温馨型性公寓。物业形状选择方向 物业形状项 目 定 位N0.31、区域产业定位决议未来目的客群 工程定位写字楼、效力业总部基地的概念提出！、金融业、会展业、物流业、中介效力业、高新技术产业、培训业、科技研发机构等产业定位！、对政府公共资源依赖性比较强的产业类型！客群描画： 以济南为总部或者区域总部

17、的企业、以政府公共资源为开展依托的企业、落地该区域的产业企业！ 项目名称外立面电梯数量及品牌卫生洁具大堂设计单层面积车位其他中润世纪广场LOW-E玻璃幕墙与石材贴面3-5部三菱电梯TOTO大堂面积约1200平米， 3层挑高空间，层高约13.6米 1000-1100平米约2000个约克中央空调鲁邦国际广场玻璃幕墙14部约2700平米黄金时代广场天然石材，玻璃幕墙6部爱登堡电梯阿波罗挑高13.2米，约500平米1300-1500平米3069个集中式中央空调鲁商国奥城LOW-E玻璃幕墙与石材贴面6-10部奥蒂斯电梯TOTO挑高10.8米，约300平米_近2100个_中铁汇展国际铝板、花岗岩、双层中空

18、玻璃3部爱登堡电梯大堂挑空700-800米1070个中央空调万达城市中心LOW-E玻璃幕墙高级面砖贴面8部三菱电梯杜拉维特挑高10米酒店大堂，400余平米2050平米1：1_ 工程定位写字楼除万达城市中心中润世纪广场外，其他写字楼都局限于5A、独立大堂、挑空等，产品无创新。2、区域写字楼市场销售情况决议写字楼产品档次。产品档次 工程定位写字楼写字楼档次越高，越能体征入驻企业的品牌笼统和品牌价值；产品与客群需求吻合度越高，越能得到投资青睐：市场认可度、销售价钱、出租价钱与运用率都与质量同步提升！代表性项目租金（元/天/）售价（元/）投资回报率圣凯摩登城2.5101008.91%永安大厦2.810

19、00010.08%齐鲁国际大厦2629911.43%济南万达广场3120009%海蔚大厦2.0107126.7%泉景商务大厦3980011.02%银座数码广场1.7120005.1%创展中心1.3496005.02%历东商务大厦1.880008.1%中润世纪广场1.7130004.7%东环国际广场1.690006.4%三威大厦1.560009%销售情况3、本身条件限制决议入驻公司的档次 工程定位写字楼中等公司为主，极少量大公司为辅投资关注点1、公司的本身情况，包括公司的决策机制、资金方案、开支预算等。2、公司未来开展预期。3、物业的保值与增值。4、周边客户资源的情况。5、物业本身的档次或管理情

20、况。6、员工对办公地点的意见。因办公场地的选择，能够导致员工个人的交通、午餐等本钱添加，影响员工的任务效率，等于变相的添加本钱。公司规模1、小型公司的员工，对城市配套的依赖性强，所以目前只能是特大型企业和围绕政府的各类国有企业才会去。2、大公司经过大单位的整体购买，利用班车处理配套缺乏的优势，相对来讲选址较自在。大公司能来不一定情愿来，小公司想来来不了公司行业金融效力业：银行、证券、保险、会计师行、财务公司咨询行业：律师行、翻译公司、中介公司、培训机构金融为主，其他中介类效力为辅 工程定位写字楼结论 一定做高端，要创新，以中大型公司为主力目的客群。1、客户定位与客群需求公务员群体：新权益中心的

21、公务员群体暂时居所的需求！周边大量新迁入的企事业单位中高层管理者资源依托型企业的中高管群体从住宅市场大量退出的投资者刚性需求的过渡客群 工程定位公寓政府中高层、投资客、过渡型自住客、商旅人士2、档次定位理由： 目前济南建成的高端档次酒店效力式公寓没有，但正在建的有万达。这也是万达公寓热销的缘由之一。 这些人对效力的要求高，只需市场上存在，就一定好卖。 迎合未来的需求，由于此前公寓产品名不符实，导致购房者都曾经上过当，因此再选择公寓产品时一定会非常谨慎而且有阅历，对产品要求较高。 工程定位公寓高 档 工程定位公寓3、产品定位有生活情景的温馨型公寓济南市场上没有真正的公寓产品，多数是推行上的噱头。

22、如今市场上存在的公寓两大特征：一、纯蜗居式零居室公寓，如海蔚广场、香格里拉等工程，产品设计为了追求小，且存在产权缺乏问题，导致极度缺乏生活味，不够人性化。二、有生活情景的温馨型公寓。有生活味道，户型面积适度增大，有生活情景、厨房可通风可引进天然气、总价得到适度控制。 普通来讲，第一种产品无论售价、销售周期都不占优势，属于曾经“落伍的产品形状。所以，我们建议做第二种产品。 工程定位商业会所型配套商业1、理由需求导致配套型商业的出现。人少，周边商业众多，导致商业规模、体量不宜过大。2、业态业态咖啡吧、小西餐厅西餐、中式快餐、小健身房3、定位档次中高档4、客群公寓住户、写字楼入驻企业员工。物业形态体

23、量配比写字楼80%公寓15%商业5%注：根据产品类型建筑规划，误差不可防止。 工程定位物业形状体量配比建议理由：1、基于地块属性与区域市场的双重矛盾，本着“尊重现实，稳中求胜的原那么。2、5.0的地上容积率，决议了本案主体适宜开发写字楼。3、鉴于经济收益最大化方面的思索，虽然济南市写字楼价钱倒挂，但就本案所处区域来讲，写字楼产品价钱明显高于公寓产品。方向一：写字楼为主+公寓为辅+配套商业收益高，且公寓根本无竞争物业形态体量配比写字楼50%公寓45%商业5% 工程定位物业形状体量配比建议理由：1、基于地块属性与区域市场的双重矛盾，本着“尊重现实，稳中求胜的原那么。2、5.0的地上容积率，决议了本

24、案主体适宜开发写字楼。3、鉴于降低风险方面的思索，住宅类型的产品显然比写字楼产品的销售周期要短；方向二：写字楼、公寓体量一样+配套商业注：根据产品类型建筑规划，误差不可防止。但收益相对减少，且需面对区域内两方市场的竞争 工程定位小结写字楼定位 - 为大中型公司打造/高端的/创新型写字楼公寓定位 - 有生活情景的温馨型公寓商业定位 - 中高档/会所型配套商业 工程定位小结物业形态体量配比写字楼80%公寓15%商业5%体量配比方向一：写字楼为主+公寓为辅+配套商业方向二：写字楼、公寓体量一样+配套商业物业形态体量配比写字楼50%公寓45%商业5%产 品 策 划N0.4产品谋划篇建筑设计篇景观设计篇

25、NO.1NO.2NO.3整体规划篇工程整体规划Part.1 工程整体规划经济技术目的分析从地块经济技术目的分析来看，本工程将是一个高层建筑集群。由于工程建筑面积不大，加之建筑密度的控制，本工程的建筑单体不会太多。建设用地容积率建筑密度绿地率建筑面积基底面积建筑限高停车位项目地块3.2公顷地上5.0地下2.030%30%地上160000；地下64000；9600100m百平米建筑面积需配建一个合计-224000-1600个1目的下的分析整体形状 工程整体规划规划规划条件工程用地较为规整，内部相对高差不大，地块西临奥体东路，南临龙奥北路，东、北分别为两条规划路已建成，交通便利。工程用地与奥体东路、

26、龙奥北路两条城市主要道路存在一定高差，地块西侧与奥体东路之间有60米山体绿化隔离，景观环境较好。 2工程用地条件方案一：写字楼为主，公寓为辅。 工程整体规划经济技术目的分析各物业类型面积配比办公楼：约80% 即128000平方米公寓：约15% 即24000平方米商业：约5% 即8000平方米基于以上目的分析，工程地块内估计可布置：三栋写字楼，建议设计24层。一栋公寓，建议设计24层。底层商业，建议设计2层。1目的下的分析方案一物业类型 工程整体规划规划规划龙奥北路、奥体东路为城市主要道路，交通便利，地块西侧有山体景观，因此建议沿龙奥北路和东规划路布置三栋写字楼；在地块西北远离城市快速路一侧沿北

27、规划路布置一栋公寓；公寓底部及东侧设计沿街综合商业，布置社区配套商业和生活休闲效力设备。2工程平面规划建筑面积（）首层面积（）容积率建筑密度绿化率办公楼12960054005.027%48%公寓240001000商业64003200合计160000- 工程整体规划规划规划3本工程建立目的建议 工程整体规划交通组织由于龙奥北路与地块存在一定高差，建议在龙奥北路和东规划路交接处结合景观设计主要人行入口广场；建议每栋办公楼前设计暂时停车位，其他采用地下停车的方式处理地块内部交通问题，为满足车辆进出方便和消防要求，在龙奥北路和北规划路分别设计地下车库出入口龙奥北路与工程用地之间的高差，使地块内部的地下

28、停车场在龙奥北路有部分位于地上，待区域商业气氛构成后，可将龙奥北路一侧的车库空间改造为沿街商业。4工程交通组织 工程整体规划交通组织5工程交通组织地下车库范围表示地下车库出入口人行入口广场地下车库出入口方案二：写字楼与公寓平分天下。 工程整体规划经济技术目的分析各物业类型面积配比办公楼：约45% 即72000平方米公寓：约50% 即80000平方米商业：约5% 即8000平方米基于以上目的分析，工程地块内估计可布置：一栋写字楼，建议设计36层。三栋公寓，建议设计30层。底层商业，建议设计2层。1目的下的分析方案二物业类型 工程整体规划规划规划龙奥北路、奥体东路为城市主要道路，交通便利，地块西侧

29、有山体景观，因此建议沿龙奥北路和东规划路布置一栋写字楼；在地块接近山体景观、远离城市快速路一侧布置三栋公寓；沿规划北路公寓底部设计沿街综合商业，布置社区配套商业和生活休闲效力设备。2工程平面规划建筑面积（）首层面积（）容积率建筑密度绿化率办公楼7290020255.021%45%公寓795002650商业76003800合计160000- 工程整体规划规划规划3本工程建立目的建议 工程整体规划交通组织由于龙奥北路与地块存在一定高差，建议在龙奥北路和东规划路交接处结合景观设计写字楼主要人行入口广场；除办公楼和沿街商业设计部分地上暂时停车位，其他全部采用地下停车的方式处理地块内部交通问题，为满足车

30、辆进出方便和消防要求，办公区和公寓区分别设计两个地下车库出入口；龙奥北路与工程用地之间的高差，使地块内部的地下停车场在龙奥北路有部分位于地上，待区域商业气氛构成后，可将龙奥北路一侧的车库空间改造为沿街商业。4工程交通组织 工程整体规划交通组织5工程交通组织人行入口广场写字楼地下车库出入口公寓地下车库出入口公寓人行出入口小区内部交通动线表示工程建筑设计Part.2 工程建筑设计建筑风格地块周边遍及城市公共建筑，建筑方式都是大气、现代的建筑风格，本工程在建筑设计时该当与片区整体风格相匹配，但要防止同质化，那么就要求本工程的建筑风格必需新颖独特，成为区域标杆。本工程位于济南未来的CBD中心区域，是城

31、市的名片，应表达济南的都市化建立，因此建议建筑风格不仅要做到现代感而且要国际化。国际现代风格适度夸张的立面外型和硬朗的外立面具有较强的视觉冲击效果和压服力，且更能表达公共建筑的节拍感、时代感和国际都市化效果。从济南近几年城市主开展带出现的建筑来看，极少数能做到真正的都市化效果，市区内仅有几个。其中万达广场火爆销售的层面那么反映出宽广市民对都市化建筑的青睐和盼望。就地块所处的片区而言，国际现代风格接受度非常高。1建筑风格建议 工程建筑设计建筑风格2国际现代建筑风格诠释以表达时代特征为主，没有过分的装饰。外型比例适度，空间构造明确美观，外观明快、简约。2建筑风格诠释 工程建筑设计建筑风格2建筑风格

32、诠释表达现代生活快节拍、简约、适用，但又富有朝气的生活气味。 工程建筑设计建筑风格 工程建筑设计写字楼建筑设计1写字楼的创新设计方式本工程建筑设计原那么树立区域标杆。树立区域标杆，就意味着我们要创新，经过创新来防止同化，躲避竞争，从而使本工程脱颖而出。树立区域标杆不仅仅是发明新颖独特的外立面，还要表达建筑内外的功能质量。 工程建筑设计将叠加别墅的概念引入到写字楼的设计当中。估计中大型企业的需求面积大约为10000平方米，将每10000平方米设定为一个模块，4个模块组成一栋楼，堆砌而成；为了区别每个模块，将模块旋转叠加。写字楼建筑设计2写字楼创新之一：叠加方式 工程建筑设计写字楼建筑设计让买不起

33、独栋的中大型企业提早进入独栋化的办公时代。在建筑的首层为每个模块设计其专属的客梯，且客梯直达模块所在楼层，其他楼层不停；建筑首层4个方向分别开口，每个模块都有一个专属的出入口，互不干扰，绝对独立；每个模块都有独立的外立面，可以为企业打造文化墙和企业标识；每个模块有独立的中央空调，水电系统，分户计量。3写字楼创新之二：独栋方式 工程建筑设计写字楼建筑设计满足不同企业的不同需求。大型企业，可一次定制两个模块，两个模块一致规划；中型企业，定制一个模块；几个小型企业可结合定制一个模块，在模块内在进展门户的划分。可根据企业的需求单独定制品牌电梯、中央空调等。4写字楼创新之三：可定制方式 工程建筑设计写字

34、楼建筑设计框架构造，空间灵敏划分，自在分割。根据企业规模的不同，写字楼还可以灵敏分隔。可根据企业的不同需求在模块内自在分隔空间。5写字楼创新之四：灵敏组织方式 工程建筑设计写字楼建筑设计6写字楼创新之五：花园办公空中花园、景观广场、生态车库办公楼内部设计大量的内庭花园和空中室外花园，员工时时处于鲜氧弥漫、绿意盎然的环境之中；出门即是景观广场，在办公楼内，经过空中花园和休闲观光区也可感受绿林美树的层层环绕；双层立体庭院式花园地下停车场，结合中心下沉广场设计，间插丰茂植被，既处理了停车场内的采光通风问题，也优化了停车环境。室外花园办公区域，自在分割 工程建筑设计写字楼建筑设计6写字楼创新之五：花园

35、办公每个模块交接位置设计室外花园，模块内部设计内庭花园，顶层部分设计阳光天顶；利用低层模块观光电梯的上部空间，设计上层模块的休闲观光区，充分利用建筑空间 工程建筑设计写字楼建筑设计写字楼创新空中花园表示 工程建筑设计写字楼建筑设计写字楼创新空中花园表示 工程建筑设计写字楼建筑设计7写字楼创新之六：精装挑空大堂与私属观光电梯独立入口挑空大堂公共大堂观光电梯卫生间及设备用房规范层高3.9米，一层大堂4.5米，部分挑空。专属观光电梯，直达模块所在楼层；在办公楼的四面分设各个模块的独立出入口；办公楼中间中心筒位置布置消防步梯、卫生间、配电室等公共配套设备；创新写字楼挑空精装大堂表示 工程建筑设计写字楼

36、建筑设计 工程建筑设计写字楼建筑设计8写字楼创新之七：独特新颖的外立面模块旋转叠加，外型新颖，创新设计。建筑外型大胆新颖，给人眼前一亮的觉得，树立地标；外立面采用几何线条修饰，建议各体块选用不同的颜色，以用来突出立面的层次感；可结合各模块立面设计公司的企业标识，悬挂LED等。 工程建筑设计写字楼建筑设计8写字楼立面设计参考表示8方案一写字楼立面设计表现意向 工程建筑设计写字楼建筑设计8方案二写字楼立面设计表现意向 工程建筑设计写字楼建筑设计 工程建筑设计写字楼建筑设计9写字楼创新之八：生态环保建筑新风系统、环保建筑资料等生态水系统、新风系统、空气质量监测系统等多种环保技术将运用于全部办公建筑，

37、有效实现写字楼建筑环保智能化；设置二氧化碳监控器，定期对空气中的二氧化碳成分进展检测，保证自然通风，确保上佳空气质量的办公环境，彻底告别“污浊办公；建筑单体采用先进的外围护构造保温技术，外墙、屋面运用高性能的保温资料；建筑外窗采用断桥铝框加灰色镀膜LOW-E中空玻璃；提高建筑围护构造保温隔热才干，有效减少流出或流入室内的热量，降低采暖、空调系统的负荷，提高节能性能。 工程建筑设计写字楼建筑设计10写字楼创新之九：高端物业管理智能化管控设备、5A级物管建筑设备自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、安保智能化系统、消防智能化系统，并对这些系统进展有机的一体化集成,构成整个大楼的智能统；聘请阅

38、历丰富且一流的知名品牌物业公司管理。济南市场写字楼销售情况不佳的缘由之一是产品与客户需求不匹配。济南市场上缺乏真正意义的5A级高端写字楼。越来越多企业开场需求高质量的办公空间。本工程需求做真正的5A，打造高端的功能质量来吸引目的客群。 工程建筑设计公寓建筑设计本工程公寓的特点有生活情境的小户型住宅式公寓创新型生活化小户型住宅。精装修、入门即住。高质量物业管理效力。1本工程公寓设计定位本工程公寓既能满足生活化又有投资价值，是与其他工程的区别之处。 工程建筑设计生活化公寓，最少要做到一室一厅一厨一卫；厨房一定要通风采光，必需设计燃气设备，具有住宅的功能；2公寓亮点之一：创新型生活化公寓住宅公寓建筑

39、设计建议在公寓建筑中引入燃气管道，为工程添加价值。传统的公寓没有燃气厨房只能用电器的缘由是户型面积过小，厨房设计不能采光通风。本工程将打造高端公寓，户型面积较普通公寓大，完全可以设计独立的厨房，处理通风采光问题。燃气的引入将大大提升居住的温馨性、便利性，同时也为后期营销带来利好。4公寓亮点之二：精装修，入门即住 工程建筑设计公寓建筑设计精装修、入门即住：精装修，可设计多种装修风格，满足客户需求；家居电器一应俱全，提着行李箱即可入住。 工程建筑设计公寓精装修大堂表示公寓建筑设计客厅装修表示卧室装修表示 工程建筑设计公寓装修设计建议公寓建筑设计 工程建筑设计外观明快简约，表达时代感，都市化；外立面

40、颜色不宜过于艳丽，与办公楼协调一致；结合功能规划，处置内置阳台的立面外型。5公寓亮点之三：个性化的立面设计公寓建筑设计 工程建筑设计5公寓立面设计参考表示公寓建筑设计 工程建筑设计5方案一公寓立面设计表现意向公寓建筑设计 工程建筑设计5方案二公寓立面设计表现意向公寓建筑设计6公寓亮点之四：高质量物业管理 工程建筑设计公寓建筑设计1、酒店式物业管理效力自创奢华酒店的效力及管理方式，提供酒店式效力，主要包括家政效力、平安效力、交通效力等；比酒店更进一步的是酒店式效力公寓由于长租客比较多，更表达出一种家庭式效力，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等；酒店式效力公寓交融了酒店式星级效力和家庭式温馨效

41、力，较普通高档公寓更完善，效力内容更多，更加人性化。6公寓亮点之五：高质量物业管理 工程建筑设计公寓建筑设计日常客务效力内容有： 接待、问询、会客登记； 代办邮件、报刊； 代缴水、电、气、费； 有偿特征物管效力有： 复印、打字、代办暂住证、房屋租赁、邮政快递； 代订火车票、代办旅游、代订酒店、家政效力、医疗效力； 汽车美容、礼仪效力、维修、装修； 保姆式家政效力、洗、熨衣物、代购日常用品及商品配送效力； 接送孩童上学专车等各项优质便利的效力。 酒店式物业管理效力的详细内容建议 工程建筑设计公寓建筑设计2、智能化物业管理公寓智能化系统包括红外线周界防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、门禁对讲系

42、统、消防报警系统、背景音乐系统、三表自动抄表系统等。聘请阅历丰富且一流的知名品牌物业公司管理。电子监控墙对讲系统6公寓亮点之五：高质量物业管理一卡通系统智能小区“一卡通系统是推行小区内部管理自动化，身份认证的电子化，支付手段的货币电子化，为居民提供方便、快捷、平安的支付手段；实现小区管理现代化、信息化、智能化。周边防越报警在小区围墙上设置红外线对射报警系统，构筑起小区第一道维护屏障。当有人非法越墙时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄像及录像。可视对讲系统用户可经过数码可视对讲系统，直观地看到到访客人，可确保业主免受无谓滋扰。背景音乐及紧急广播系统背景音乐为小区各公共场所提供温馨幽雅的气氛，而紧急

43、消防广播更是小区所必不可少的平安措施，可及时处置小区发生的火灾等紧急事故。智能化安保系统 工程建筑设计公寓建筑设计6公寓亮点之五：高质量物业管理产品类型户型面积区间（销售面积）户型配比（套数比）公寓产品一居45-5580%两居607020%7方案一公寓户型设计建议 工程建筑设计公寓建筑设计户型方正适用，起居室、卧室、厨房通风采光，卫生间尽量采光。一居要做到一室一厅一厨一卫。7方案一公寓户型参考建议 工程建筑设计公寓建筑设计45一室户型表示。50一室一厅户型表示。7方案一公寓户型参考建议 工程建筑设计公寓建筑设计 工程建筑设计方案二公寓户型添加，为降低风险，户型面积要做到多元化。方案二公寓不能作

44、为写字楼的附属配套来定义，客群面将更广，辐射整个区域板块。建议公寓以板式一梯6户方式设计，让公寓更像住宅，表达公寓的生活化气味，提高居住的温馨度。8方案二公寓户型设计建议公寓建筑设计产品类型户型面积区间（销售面积）户型配比（套数比）公寓产品一居45-5520%紧凑两居607545%舒适两居85-9530%三居110-1205%8方案二公寓户型参考建议 工程建筑设计公寓建筑设计8方案二公寓户型参考建议 工程建筑设计公寓建筑设计 工程建筑设计商业建筑设计满足工程客群生活、休闲及本身配套需求为主的会所型商业商业与公寓方式上是一体的，立面建筑方式与公寓一致；商业一定要内外开门，对内对外都可运营；商业一

45、层建议布置干洗店、品牌专卖店、便民超市、便民药店、快餐店等，二楼建议布置健身房、咖啡厅、休闲茶室、西餐厅和西餐厅等。1商业设计建议工程景观设计Part.3地块景观设计要绿地与硬质铺装相结合，突出生态商务区的特征，硬质景观可结合地下车库设计下沉广场。建议在工程主要入口处设计标志性雕塑，布置景观小品。要注重平面绿化和建筑空间绿化的互补和浸透。 工程景观设计方案一景观主题1现代城市化景观广场建筑外部景观承应的直观视觉辐射，应力求大方、整洁。建议采用简约主义广场风格，使得建筑外围构成开阔、干净、的第一印象。地块部分地方，如西、南方向有不同程度的高差，建议打造坡地景观。 工程景观设计外部景观2建筑外部景

46、观本处为工程表达质量的区域中心。建议公共驻留设备充足、宽大，以石材为主；绿化部分高度0.3米左右草本科为主平面块状铺设；周边商业建筑采用全玻璃墙面，加强透光效果和商品诱导性。 工程景观设计下沉广场3中央下沉广场 工程景观设计下沉广场4广场地面铺装意向 工程景观设计景观细节意向5景观细节提升地下室物业价值，让其顶部“见天采光。地下空间的采光有多种方式，然而最优化的是顶部采光。地下的见光面应位于绿化部分，或中央广场。加强商业透视性，可思索采取透视地面等做法。虽然挑空一层是地下见光的好方法，但是这种方式牺牲了本来就不多的地面一层商业面积，我们建议采取透视地面的做法，在过道、广场施用部分透视体地面。

47、工程景观设计采光系统6地下采光系统建议 工程景观设计方案二景观主题方案二办公区景观设计建议入口广场、地面铺装及细节等同方案一。1办公区现代简约风格城市化景观广场公寓区建议打造简约风格生态园林社区，与建筑风格相协调，但应留意减少周期较长的景观节点的营造。一个中心、一条轴线、多个节点，用景观把整个社区的步行流线贯穿起来。结合地块内部高差，在西、南侧营造坡地景观。景观中心和节点的设计上要留意水景的适当运用，不宜过多。留意景观细节的打造和人性化的设计原那么，做到人与景谐。尽量采用适宜北方气候的树种和植被，多种树、少种草，加强景观绿化的适用性，在保证明际需求的情况下，尽量降低后期的维护本钱。注重园林景观

48、的参与性和安康性，营造更多的安康休闲空间 工程景观设计方案二景观主题2公寓区现代简约风格生态园林社区 工程景观设计方案二景观分析3公寓区景观平面分析坡地景观景观中心景观结点景观轴线 工程景观设计景观主题4现代简约风格景观意向为表达公寓社区的生态效果和居住温馨度建议采用五层垂直绿化体系：1、草地 2、低矮灌木 3、灌乔木混植 4、乔木5、高大乔木 工程景观设计景观绿化体系5景观绿化体系 工程景观设计景观细节6景观细节意向为了表达公寓社区的住宅化效果，建议在社区景观节点处设置休憩连廊，方便业主休闲，添加社区的居住温馨度。 工程景观设计社区道路铺装7社区景观道路铺装意向人行道路的铺装可采用大理石拼花

49、或卵石镶嵌等工艺，使道路本身即成为景观的一部分，从细节表达工程的高档定位。分 解 营 销 N0.5营销总体战略实行大客户战略，高层公关，稳健推进打好“差别化营销战 1、采用大客户战略，高层公关，先打动决策层，再降服全公司。 2、在推行中，我们需求抑制纯粹的商业化表达，预售阶段与其高层进而决策层建造良好的关系， 销售阶段经过观赏互动、实地调查来到达全员认可。 3、客户范畴初步估算如下：投资型企业、咨询类企业、传媒类企业、商会协会、高新技术企业总战略 分解营销本工程资源 工程所处的区位工程所处的配套资源工程所处的生态系统工程所处的交通系统前景开展潜力未来构成的区域商业配套酒店购物设备根底设备配套自

50、然环境生态系统自然水系统公共交通办公生活便利指数客户区域评价 工程所处的区位 商业、教育 地理地貌特征交通设备、便利程度中心价值点分析 分解营销这种放之四海而皆准的做法实属偷懒！ 区域城市价值：引领城市开展，展现济南未来的上东区域这对于本案的写字楼和公寓客群来说，具有无可替代的吸引力。中心价值点分析 分解营销针对本案，首要的价值点就是区位的双核定位：权益中心+产业资源中心 区域城市价值：引领城市开展，展现济南未来的上东区域 叠拼独栋写字楼，为一部分中等企业提早实现了独栋办公的事业梦想！ 生活化温馨型公寓，既可以满足居住的温馨度，又有相对全面的户型配比，适宜不同客户群体的需求！中心价值点分析 分

51、解营销针对本案，其次的价值点就是产品的独一无二：叠拼独栋写字楼+生活化温馨型公寓 区域城市价值：引领城市开展，展现济南未来的上东区域 上市公司拥有强大的融资才干和集团保证，这对于写字楼产品的销售来说至关重要！中心价值点分析 分解营销针对本案，再次的价值点就是天业的品牌实力：上市公司，实力保证写字楼主推：天业龙玺大厦 主推：天业御龙公馆案名 分解营销辅推：天业国际大厦辅推：天业国际公馆案名建议公 寓辅推：天业极智大厦辅推：天业极致公馆写字楼：1、权益跟随者，行业引领者，独栋办公邀您加盟！2、福布斯排行榜每年都在更新，献给5年后的世界500强！3、智能集装箱，财富助推器！推行主题 分解营销推行主题

52、提炼公 寓：1、纯公寓，醉生活！2、东城中心您家小金库3、45120 ，定制精英生活！权益中心、产业资源中心交汇，奥体央区城市地标施工进度预判施工进度与营销周期 分解营销2021年6月开工2021年年底主体封顶2021年年底开工验收营销周期预判以方向一为例施工进度与营销周期 分解营销2021年10月初次开盘2021年5月二次开盘2021年5月三次开盘写字楼为主，公寓为辅！整个营销周期为31个月注：根据最新政策规定，获得预售答应证的楼盘一次性推出一切房源2021年4月开盘2021年6月奠基面市2021年年底清盘写字楼公寓商业体量较小，在尾房阶段推售即可。2021年底清盘营销周期预判以方向二为例施

53、工进度与营销周期 分解营销2021年10月初次开盘2021年5月二次开盘2021年10月三次开盘写字楼、公寓同期销售，细分客群，抢占市场话语权！整个营销周期为25个月注：根据最新政策规定，获得预售答应证的楼盘一次性推出一切房源2021年4月初次开盘2021年10月二次开盘2021年4月三次开盘2021年6月奠基面市2021年6月清盘写字楼公寓商业体量较小，在尾房阶段推售即可。比较因素参考权重本项目国奥城黄金广场中铁会展国际参考权重权重1502010地段位置2011.050.90.75户型设计1511.0.90.8物业品质1511.1.10.75周边配套1510.950.80.75物业管理101

54、1.10.850.7建筑风格1010.951.10.9交通1011.050.90.75发展商511.050.950.8加权得分11.150.93750.775售价均价（写字楼）10000105008400比准价格（写字楼）960089008000写字楼加权平均价钱为：9000元此为整模块购买时的价钱写字楼根底均价加权平均(此表是表示表，不是开盘定价表开盘价钱制定 分解营销比较因素参考权重本项目鲁商国奥城黄金时代名士豪庭参考权重权重1502010地段位置2011.050.90.75户型设计1511.0.90.8物业品质1511.1.10.75周边配套1510.950.80.75物业管理1011.

55、10.850.7建筑风格1010.951.10.9交通1011.050.90.75发展商511.050.950.8加权得分11.150.93750.775售价均价（公寓）10000100008800按简装修标准修正（公寓）000比准价格（公寓）公寓根底均价加权平均(此表是表示表，不是开盘定价表公寓加权平均价钱为：7000元不含装修开盘价钱制定 分解营销商业价钱：20000元 地下车位：100000元/个 写字楼价钱： 9000元整模块购买 10000元板块购买 公寓价钱：7000元不含装修 根据加权平均法得出的价钱结论开盘价钱制定 分解营销价钱战略 区别定价 写字楼定价尊重“大客户为导向的战略

56、，以大客户为主，散户为辅。针对散户，必需一致价钱规范，坚持不让利。 分层级让利严厉一致层级让利规范，比如总经理500元/，副总300元/，案场经理100元/。尊重原始引见人的权益，平衡客户成交各环节的利益，齐心合力，拿下客户。 继续涨价 整盘营销过程中，写字楼价钱必需坚持一定的涨幅，坚决投资者的自信心，买即赚！写字楼区别定价，分层级让利，继续涨价价钱战略及执行 分解营销价钱战略价钱战略及执行 分解营销 公寓价钱的制定，需求跟随写字楼价钱制定，一直坚持比写字楼均价低2000-2500元/ 的幅度，以此来确保客源的充足，同时防止写字楼价钱倒挂景象的发生，利于本案全盘收益的最大化实现。公 寓动态跟随

57、，低开高走 分解营销价钱战略及执行价钱执行写字楼价格执行房源价格（元/）首批9000第二批10500第三批12000整盘均价10500公寓价格执行房源价格（元/）首批7000第二批7600第三批8400整盘均价7667 假设写字楼、公寓均分三次开盘，且每次开盘所推体量一样。营销收益计算工程相关经济技术目的项目相关经济技术指标基本情况项目指标项目指标总出让土地面积32022可规划总占地面积32022地上容积率5.00 总建筑面积(平米)224154.00地上建筑面积(平米)160110.00 地下容积率2地下建筑面积(平米)64044地下车位数量1600地下规划使用面积61802.46 地下其他

58、不可售面积2241.54 分解营销营销收益计算1、土地费用本钱一、土地费用成本序号费用项目数量单价(元)金额(元)备注1土地出让金160110.000 3260.26 522000000.00 2交易契税15660000.00 3%合计537660000.00 分解营销2、前期费用本钱二、前期费用成本序号费用项目数量单价(元)金额(元)1 土地登记费20000.00 2 建设用地规划咨询费32022.000 2.10 67246.20 3 建设工程规划咨询费160110.000 3.200 512352.00 4 立项审批费160110.000 4.00 640440.00 5 施工图审查费2

59、24154.000 3.56 797988.24 6 设计费160110.000 45.00 7204950.00 7 规划定点放线费10000.00 8 城市规划技术服务费160110.000 2.20 352242.00 9 沉降观测费160110.000 1.50 240165.00 10 测量放线费160110.000 0.30 48033.00 合计9893416.44 营销收益计算3、开发期间规费本钱三、开发期间规费成本序号费用项目数量单价(元)金额(元)1城市建设配套费224154.000 246.00 55141884.00 2招标代理费224154.000 1.10 2465

60、69.40 3工程监理费224154.000 11.50 2577771.00 4工程标底编制费153600000.000 00.00 5预决算编审费153600000.000 0.15%230400.00 6审计费153600000.000 0.30%460800.00 7招标交易服务费（含印花税）153600000.000 0.11%168960.00 8散装水泥专向资金224154.000 2.00 448308.00 9墙体节能费224154.000 3.00 672462.00 10劳务工资保证金153600000.000 2.00%3072000.00 11劳保统筹费1536000