《世纪名苑;项目前期物业管理服务投标方案 》

1、目 录前言我公司接管世纪名苑工程的优势目录第一章 投标人资格证明文件 1一、投标承诺书 1二、法定代表人授权委托书 2三、投标人资格证明文件 3四、拟派现场工程经理资格声明 7五、拟派工程主要管理人员、工程技术人员情况表 8第二章 企业根本情况 9一、企业理念 9二、机构设置 12三、管理优势 13四、管理规模 15五、酒店管理 17六、工程剪影 18第三章 前期介入效劳与接管验收及入住管理方案 22 一、前期介入效劳 22二、工程的接管验收 25三、入伙住管理方案 26第四章 对本工程物业管理的整体设想及筹划 33一、总体管理效劳目标 33二、管理效劳理念 33三、保证体系 34四、效劳承诺

2、 34第五章 拟采取的工作方案和物资装备情况 36 一、拟采取的工作方案 36 二、物资装备情况 37第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41 一、拟建立的组织机构及人员的配备 41 二、培训及管理 50第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 60 一、管理处各项管理制度目录 60 二、管理规章制度 62 三、管理档案建立情况 73第八章 针对该工程的特点结合实际情况制订效劳内容和指标 76一、管理处效劳人员形象的效劳内容和指标 76二、急修工程的效劳标准与承诺 78三、一般维修的效劳内容和指标 78四、效劳受理、报修接待的效劳内容和指标 79五、投诉处理的效劳内容和指标 80六

3、、电梯、水泵等设备运行效劳的效劳内容和指标 80七、房屋及其设备设施完好程度的效劳内容和指标 83八、小区消防平安、公共秩序维护的效劳内容和指标 84九、小区交通以及停车管理的效劳内容和指标 87十、控制突发事件的效劳内容 和指标 88十一、物业及住户档案管理的效劳内容和指标 89十二、住宅装修管理的效劳内容和指标 90十三、业户满意度测评的效劳内容和指标 90第九章 构建和谐社区与便民效劳 91一、和谐社区 91二、便民效劳 93第十章 物业效劳费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 95 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 95 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管

4、理规定 95 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护方案及实施方案 103第十一章 公共维修基金范围的使用方案 109第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 112一、房屋及公用设施维修养护 112二、设备管理 123第十三章 拟采取的平安与秩序维护方案 135第十四章 绿化和保洁管理方案 149一、绿化管理方案 149二、保洁管理方案 151第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 156 一、停车管理方案 156二、地下车库经营管理的说明 157第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与效劳 159第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明 169

5、一、开展销售工作的可行性方案 169二、空房管理方法 175第十八章 投标报价及经费收支预算 177第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明 186第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺 187附件： 物业管理应急措施 188 一、遇火灾处理程序 188 二、接报治安事件处理程序 192 三、接报刑事案件处理程序 192 四、遇燃气泄漏处理程序 195 五、遇停电处理程序 195 六、遇水浸跑、冒、漏处理程序 198 七、遇爆炸物或可疑物品处理程序 199 八、遇恐怖事件处理程序 200 九、触电事故的应急处理程序 201 十、电梯困人事故的应急处理程序 201 十一、强烈大风的

6、应急处理程序 203前 言首先，十分荣幸能参与“世纪名苑工程的前期物业管理效劳投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“世纪名苑的现状，对“世纪名苑的物业管理模式、组织机构、财务收支方案、效劳配套等作出统筹筹划。我们将以安居物业崭新的物业管理效劳理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借安居物业在长期物业管理效劳过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“世纪名苑的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“世纪名苑的物业价值，并使“世纪名苑成为宁波乃至浙江又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“世纪名苑“前期物业管理效劳招标文件要求，结合我公司的企业

7、效劳理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理效劳投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否那么，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢公司给予我们这次合作的时机。公司名称：安居物业管理注册通讯地址：联系 ： ：邮政编码：我公司接管世纪名苑工程的优势1、我公司是第批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过2000万平方米，其中85以上的工程是通过市场竞争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职

8、业健康平安管理体系三项贯标的第三方认证，对世纪名苑的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司是目前档案管理级的物业管理企业，对世纪名苑将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括国际博览中 心、大厦商务楼、老街、东方广场、国际广场、步行街、 生活广场、等商业类物业。在世纪名苑工程的物业管理 中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就物业管理的“品牌。5、根据世纪名苑智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们 曾参与多个高档楼

9、盘的早期介入，如：花园、新城、苑、大厦等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。6、具有超前的效劳理念：安居物业让您更满意。公司长期从事物业管理效劳行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的效劳理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最正确的管理方法。通过学习国内外先进的效劳理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理效劳理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。投标人资格证明文件投标承诺书中国物业管理协会：本公司认真研究了世纪名苑前期物业管理效劳招投标文件后，愿意接受招标

10、文件的要约条件，愿意参加本次招标。本公司声明如下：同意按照招标文件要求参与竞标，否那么视为自动放弃。在签署世纪名苑前期物业效劳合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订世纪名苑前期物业效劳合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位效劳。我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称：安居物业管理 公章法人代表：日期： 地址：联系人： 联系 ：法定代表人授权委托书中国物业管理协会：本授权书声明：注册于宁波路 号 楼投标人注册地址的安居物业管理投标人名称法定代表人 董事长法定代表

11、人姓名、职务为本公司授权签字的 投标人代表职务姓名为本公司的合法代理人，就贵方组织的世纪名苑前期物业管理效劳招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。法定代表人： 签字盖章：投标人代表： 签字盖章：投标人全称：安居物业管理 投标人公章： 投标人资格证明文件投标人一般性概况安居物业管理公司成立于 年，隶属集团，是国家级资质的物业管理企业，注册资本 万元人民币，管理面积已超过 万平方米。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康平安管理体系、是档案管理级的企业。我们的效劳理念：安居物业让您更满意。我们

12、的效劳追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。企业情况一览表企业名称安居物业管理法定代表人工商注册号企业成立时间注册地址 联系 / 企业性质企业隶属关系或股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本 万元人民币、从业人数在编 人、劳务工 人。最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有，是何类案件，结论如何2003年：安居物业管理纠纷案件胜诉、安居物业管理纠纷案件胜诉；2004年：安居物业管理纠纷案件胜诉、安居物业管理纠纷案件胜诉；2005年：安居物业管理纠纷案件被告履行相应义务后撤诉结案、安居物业管理纠纷案件胜诉、安居物业管理纠纷案件调解结案，履行相应义务。财务状况表资

13、产和负债状况万元注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情况股东名称单位或个人所占股份比例集团房产开展开户银行银行名称地址联系 相关要求文件：提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料复印件；其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。注：上述文件资料，需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字。投标人资格声明名称及概况投标人名称：安居物业管理总部地址： 号码： 号码：电子信箱：成立和/或注册日期：实收资本：近期资产负债表到2004年12月31日长期资产：流动资产：长期负债：短期负债净值：主要负责人姓名可选填：2、近三年主要业绩明细表见附页3、有关开

14、户银行的名称和地址名称地址4、投标人所属的集团公司如果有的话其他情况兹证明上述声明是真实、正确，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件。投标人名称：安居物业管理被授权人签字：被授权人的职务： 日期： 号码： 号码：电子信箱： 公章：拟派现场工程经理资格声明工程名称：世纪名苑投标人名称：安居物业管理姓名主要业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位工作时间联系 投标人公章：投标人代表签字：日期： 拟派工程主要管理人员、工程技术人员情况表 序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总经理大专2管理处经理助理大学本科/经济师3业户效劳部主管大专4设备主

15、管大专/助理工程师5设备主管高中/助理工程师注：在填写时，如本表格不够可按相同格式自行增加。投标人公章：投标人代表签字：日期： 第三章 前期介入效劳与接管验收及入住管理方案前期介入效劳要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，假设我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“世纪名苑制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作方案，并按方案和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的根底。1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期参谋人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。监

16、控和消控中心的设置；小区人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭形式；物业管理用房的位置设计；小区垃圾房的设置；公共洗手间的设置；信报箱的设立；公共告示栏的配置；家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；。2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期参谋人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的根底。提出设备的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建议；分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程包括绿化工程的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配

17、的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以防止施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程工程的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的开展需要和贯标ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等需要，减少投入本钱和今后的物业管

18、理本钱。3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就改进方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。制定合理的物业管理收费标准，为物业销

19、售作好准备；售楼处及样板房的保安、保洁指导，标准效劳，建立良好的物业形象；委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；对物业人员和销售人员进行物业管理根底培训工作；提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。工程的接管验收 1物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2依据国家建设部公布的?房屋接管验收标准?对已物业进行以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工

20、程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c接管验收中假设发现问题，要明确记录在案，约定期限催促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 6接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量到达要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一

21、方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于方案安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入伙住管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办效劳手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程 1业主向售房单位/开展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。 3物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理效劳情况、收费情况；代开展商与业主签订

22、?使用公约?。6假设业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交开展商，管理处应协助开展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8业户入伙流程图如下图。 2、租赁住户入住流程 1签订?租赁意向书?，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。 2签订?租赁合同书?。合同应附有?管理公约?等有关附件。 3由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。 4整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。 5交付押金和首期租金。 6如需二次装修的，需到物业管理

23、公司办理装修手续。 3、 入伙作业标准入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全，记录标准完整，按户建立业户档案。入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。特约效劳手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。内部手册登记及时，即时完成注记。入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业规程由房产开展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。由指定的业户效劳人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。业户验房后假设提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协

24、助开展商进行工程质量问题的返修工作。如开展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查标准为了保证世纪名苑入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作标准和效劳质量。 1集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。 2正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通

25、知并整改。入伙通知书 女士先生： 您好!您所认购的 弄 号 室的商品房， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下： 一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续法定节假日休息，恕不受理。 二、集中入伙办理地址： 三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公效劳。 五、回执邮寄地址： ： ： 特此通知。 房地产开发公司 年 月 日入伙通知书回执入伙通知书回执

26、 公司： 兹接贵公司入伙通知书，本人购置的 号 室商品房，拟定于 年_月 日前来现场办理入伙手续。此复。 业主签章： 年 月 日 入伙须知入 伙 须 知 女士/先生： 欢送您成为 的业主！ 我公司为提供良好的管理效劳，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。请您在接到?入伙通知书?后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供效劳。您来办理入伙手续时请带齐以下物件：购房预售合同；业主身份证或护照及印章；公司购置的还应带公司法人证件和公章；?入伙通知书?；已缴款项的收据调换正式发票；未缴的购房款和物业管理应缴的款项。如您委托他

27、人来办理，还应带上：您业主的委托书，应由律师见证；您业主身份证或护照的复印件；代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入?房屋验收表?中，管理处将代表业主利益向开展商协商解决。 祝您顺利入伙！ 安居物业管理 世纪名苑管理处年月日 入伙手续书 入伙手续书 业主：2、合同组您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。1、房产收款组 业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 业主已签合同。并领取质保

28、书、电视线、地籍图两份、水表封卡、纪念品。业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日物业组3、物业组 业主已领取?业主手册?等入伙资料。 业主已付清物业管理效劳费三个月、装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 对本工程物业管理的整体设想及筹划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的效劳，为“世纪名苑创造价值，为业户营造一个“平安、舒适、温馨、亲情的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。总体管理效劳目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设本钱，促进楼盘的销售。合同目标在合同期内，全身心为业主效劳，成为业主的好保姆、好管

29、家、好朋友。二年内到达ISO9001质量管理体系第三方认证；二年内到达ISO14001环境管理体系第三方认证；二年内到达OHSAS18001职业健康平安管理体系第三方认证；一年内通过“宁波物业管理优秀小区的考评；三年内通过“浙江物业管理示范小区的考评；四年内到达“安居物业管理示范小区的标准；二、 管理效劳理念 安居物业让您更满意让严格管理、标准效劳、心心交流您业户、开展商、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为开展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、 保证体系 我

30、公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康平安管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准Q/OAKH。我公司将三项体系、企业标准以及适合“世纪名苑的三级操作文件贯穿于“世纪名苑的物业管理之中。四、 效劳承诺1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理效劳范围内不发生重大平安责任事故，管理效劳范围内不发生重大火灾责任事故，管理效劳范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户

31、接待时间：365天8:30-20:30； 各类效劳人员上岗培训率到达100%；4、 档案归档率到达100%，档案完整率到达100；5、 维修及时率到达100%；6、 维修质量合格率到达95%以上；7、 实行维修效劳回访制度，回访率到达100%；8、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9、 公共设备、设施完好率到达98以上；10、房屋建筑完好率到达98%以上；11、绿化存活率到达98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理效劳范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率到达98%以上；14、管理效劳范围内保安固定岗实行24小时保安立岗效劳拟采取的工作方案和物资装备情况一

32、、拟采取的工作方案为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的根底上，拟定进一步的工作方案，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后效劳工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，到达“双赢的目的。1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和开展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料验收标准参照建设部公布的?房屋接管验收标准?。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限

33、内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助开展商制定?使用公约?、?业主手册?等文件，同时准备好业主入户所需要的?入伙手续书?、?业户信息表?、?入伙资料签收表?、?房屋质量整改通知书?、?装修管理方法?、?装修管理协议?、?代办效劳委托书?、?房屋验收表?、?钥匙签收表?等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：?业户手

34、册?、?装修管理方法?、?入伙资料签收表?、?业主信息表?、?房屋验收表?、?钥匙签收单?等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。 其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好?装修申报表?、?施工人员登记表?、?施工人员出入证?、?施工许可证?、?动用明火许可证?、?平安责任书?等书面资料，业户效劳人员会将?施工人员登记表?复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的?施工人员出入证?，并巡视跟踪施工队的装修过程，催促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；

35、夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；平安管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内平安、舒适；车

36、辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；财务管理：对物业管理资金运作和管理；协调因房屋质量引起的业主与开展商之间的纠纷。物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合世纪名苑的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：管理效劳用房：管理处接待、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；2、物业管理用房的配置要求管理处办公用房划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文

37、件执行。工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原那么是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求管理处开办物品表名 称数量/型号一、办公用品开办物品复印机1台/施乐2021电脑2台/ IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/ HP1010对讲机16只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板16块/1000mA充电器10只/单路现金保险箱1台/永发 4800办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻

38、面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300 网络杯12只/瓷制无柄烟灰缸3只/612202A考勤钟1只/科密 8100标识假设干/塑封机1台/焕达320P饮水机1台/立式 机1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准 机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制小雨伞30把/定制二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌

39、220V 13m/m电锤进口1台/博士电动疏通机2台/大力牌GC 70铝合金合页梯5m10只/标准管子钳1把/新工600m/m 24寸 龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一 数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28 数字式钳形表2只/永红MG-28 兆欧表1只/东海500V 砂轮机1台/2.2KV 潜水泵4台/长乐220V 750W拖线板3只/塔牌60A、1M2、30M切割机2台/梅花扳手4套/电工牌10件 套筒扳手3套/电工牌32件 内六角扳手5套/电工牌/m-10m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具

40、2套/泥瓦、木工工具2套/三、保洁工具开办物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机2台/美国NSS双马达高压水枪2只铝梯3部铝梯2部多功能清洁车4部/捷霸AF160拖线盘4只/黄鱼车3部/四、保安器具开办物品 雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理拟建立的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门设置管理处经理经理助理设备部保洁绿化部保安部业户效劳部业户效劳主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工电工业户效劳员保洁绿化主管保安领班保安主管机动给排水管道工2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方

41、式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户效劳部、设备管理部、保安效劳部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责业户效劳部 业户效劳部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙效劳、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安效劳部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗效劳、巡视管理效劳、车辆管理效劳、

42、监控管理效劳、治安管理效劳。设备管理部设备管理部负责整个工程的设备维修养护效劳，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保效劳。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化效劳。此外采购、人事、培训等事务将由安居物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字

43、表达能力经理助理大专以上学历具备房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力通过安居物业培训中心专业培训保安效劳具备物业保安人员岗位上岗证书年龄2035岁之间，男性身高不低于五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过安居物业培训中心专业培训维修养护具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精

44、神和吃苦耐劳精神保洁保绿通过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备人管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户效劳部强弱电工6业户效劳部主管1给排水管道2业户效劳员接待/财务/贯标/档案/报修5房修2值班电工2保安效劳部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班兼4领班2门岗8单元内公共部位12巡岗8外围3监控4机动3机动4合计71人岗位职责和工作范围管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户效劳、房屋设备设施运行与维护保养、保安

45、效劳、保洁效劳、应急处理及特约效劳等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理效劳的工作方案和作业文件。负责小区管理效劳的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、开展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批小区管理效劳公开文件和管理处作业文件的发放。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。管理处经理助理在管理处经理的领导下，负责业户效劳的接待工作。拟制小区的业户效劳方案、费用预算，负责业户效劳的质量控制。负责编制每日的?工作日报?，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，

46、登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户效劳征询单，及时张贴和收回，对反响的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其他工作。设备管理部主管在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保效劳，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保效劳过程

47、中的费用预算、作业文件，并负责实施。负责方案和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制设备突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备设施维修、保养工作的方案实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。保安效劳部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防平安知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装

48、修施工队介绍小区?装修管理规定?并对现场进行平安监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约效劳。保洁绿化部主管服从管理处经理的领导，对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约效劳。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责方案和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其他工作任务。业户接待员出纳、投诉具体开展业户效劳方面的工作，包括业户入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；负责管理费、能消耗及其它效劳费用的催缴工作；负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公

49、共性效劳手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；完成交办的其它工作。业户接待员档案负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；负责管理费的收缴工作；负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；负责与业户权籍资料的管理工作；完成经理交办的其它工作。门岗保安对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证?物品出门证?，施工人员?临时出入证?后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急效劳处理。巡岗保安

50、对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供效劳；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在主管带着下，认真完本钱职工作和其他交办任务。设备工值班水电工对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定期

51、巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备设施的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工维修工对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交

52、接班，并与下一班当班员工共同排除故障。二、培训及管理培训承诺各类效劳人员上岗培训率到达100%；各类专业人员持证上岗；培训方案源源不断的人员培训是安居物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身开展的需要，建立了自己的“培训中心。“培训中心每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销筹划和各类物业的管理，从物业管理的标准效劳、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、本钱核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了

53、大家的一致好评。新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容：公司根本情况、组织机构、主要领导介绍公司管理理念和效劳理念教育企业文化、价值观的传递?员工手册?、职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原那么和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规

54、6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理根底知识2物业管理常识物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；4不同类型的物业管理及运作模式办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；效劳收费价格制定等；6内部管理物业管理的资金运行；效劳费用

55、的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理注：一小时为一课时【各部门主管培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理根底知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理；房

56、屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；儿童乐园设施管理；物业管理运作实务5内部管理员工意识的培养及行为标准；岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设物业管理与效劳理念等实习与考察7实地操作与实践56根据需要可适当延长注：一小时为一课时【一般管理人员培训】通过培训，树立100%为业户效劳的思想，把“效劳作为一种敬业精神，根本了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理

57、法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理根底知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；文档管理；5企业的品牌建设3物业管理与效劳理念等实习与考察6实地操作与实践45根据需要可适当延长注：一小时为一课时业户效劳培训内容课程概述：业户是物业业主(

58、产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户效劳是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的效劳。为适合业户效劳的需要，物业管理公司可以在工程管理处设置一个业户效劳部，作为物业管理接待效劳的窗口,专门负责业户效劳工作。培训对象：1、管理处经理 课程目标：通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户效劳与作业标准、装修管理与运作标准和到管理处实地学习等培训，使学员们对业户效劳的重要性有进一步的理解与掌握，使学员们深刻地认识到业户效劳是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是満足业户需求的保证、是物业效劳的根底 。 培训内容：业户效劳的概念；

59、业户效劳的内容；业户效劳的根本要求；入伙效劳；业户接待；权籍管理；装修管理；培训课时：16课时保安效劳培训内容课程表述： 物业管理区域公共秩序维护的根本知识，保安效劳门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的效劳要求，安居物业管理保安效劳根底效劳标准和保安效劳根底作业标准。培训对象： 物业管理经理、保安主管课程目标：1、了解物业管理区域公共秩序维护的根本知识；2、了解物业管理区域配置的平安技防设备设施的根本作用；3、熟悉安居物业管理?保安效劳根底标准?和?保安效劳根底作业标准?；4、熟悉安居物业管理保安效劳的运作模式。5、掌握根本平安护卫技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲

60、：物业管理及保安效劳的重要性物业管理分类中的保安效劳保安效劳的目标保安效劳的特点保安效劳的根本要求保安效劳的主要职责保安效劳的组织机构保安各类人员的岗位职责保安效劳的主要任务消防工作 平安应急方案 各类表格记录考前须知 保安队列动作教案培训课时：24课时保洁效劳培训内容课程概述：通过对保洁效劳在我国的产生和开展的阐述，了解保洁效劳概论，特性和分类。从保洁效劳内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，说明楼内保洁效劳、外墙清洗效劳、垃圾的存放与收集运作标准，环境保护与运作标准，掌握保洁的根底知识，了解保洁效劳的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。培训对象：保洁效劳管理人员和保洁员工及相关人