【运营】万科地产开发造价咨询管理作业指引

1、 QX-SO-S003制度文件管理办法V1.0 PAGE 1/ = NUMPAGES10-2 8造价咨询管理作业指引版本号：V1.0受控编号：BN-QCS-I009主办部门：成本管理中心审 批： 年 月 日实施日期： 年 月 日密 级：秘密机密绝密修订记录（修订要点详见末页）修订前编号/版本号修订后编号/版本号修订前总页数（含附件）修订后总页数（含附件）修订日期共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页 QX-SO-S003制度文件管理办法V1.0 1/10目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc375299126 1.目的 PAGEREF _T

2、oc375299126 h 1 HYPERLINK l _Toc375299127 2.适用范围 PAGEREF _Toc375299127 h 1 HYPERLINK l _Toc375299128 3.术语定义 PAGEREF _Toc375299128 h 1 HYPERLINK l _Toc375299129 4.造价咨询单位采购管理 PAGEREF _Toc375299129 h 1 HYPERLINK l _Toc375299130 5.造价咨询业务委托要求 PAGEREF _Toc375299130 h 1 HYPERLINK l _Toc375299131 6.咨询业务管理 P

3、AGEREF _Toc375299131 h 2 HYPERLINK l _Toc375299132 6.1.清单的编制与审核： PAGEREF _Toc375299132 h 2 HYPERLINK l _Toc375299133 6.2.控制价编审: PAGEREF _Toc375299133 h 3 HYPERLINK l _Toc375299134 6.3.预结算编审： PAGEREF _Toc375299134 h 4 HYPERLINK l _Toc375299135 6.4.市场调研或案例搜集分析： PAGEREF _Toc375299135 h 4 HYPERLINK l _T

4、oc375299136 7.咨询单位考核评估: PAGEREF _Toc375299136 h 5 HYPERLINK l _Toc375299137 8.集团总部对城市公司造价咨询工作管理 PAGEREF _Toc375299137 h 5 HYPERLINK l _Toc375299138 9.造价咨询管理流程 PAGEREF _Toc375299138 h 6 HYPERLINK l _Toc375299139 10.记录模板和表单 PAGEREF _Toc375299139 h 7 HYPERLINK l _Toc375299140 11.相关文件 PAGEREF _Toc375299

5、140 h 8 HYPERLINK l _Toc375299141 12.修订记录 PAGEREF _Toc375299141 h 8 PAGE 8/ = NUMPAGES 10-2 8造价咨询管理作业指引目的规范造价咨询业务管理，保障造价咨询工作正常开展，确保咨询公司数据准确性，提高工作质量和工作效率。适用范围集团总部及城市公司的造价咨询业务委托工作。术语定义造价咨询管理：集团总部及城市公司的成本部门对造价咨询单位实施的委托、监察、考核等工作；通过对造价咨询单位的有效管理，确保造价委托工作高质量、高效率完成。造价咨询业务委托：集团总部及城市公司的成本部门根据造价工作任务要求，依据造价咨询合同

6、约定，委托咨询公司相关工作任务；目前我司需要委托的造价咨询业务包括：清单及标底文件编审、预结算编制及审核、成本信息调研等。造价咨询单位：按造价咨询合同约定的工作内容，完成相应造价咨询工作的单位。造价咨询单位采购管理造价咨询单位的选择可通过招标、议标及战略合作等方式确定；具体确定方式按集团招标采购制度执行。招标确定：由集团总部或城市公司采购部门组织招标采购事宜，包括发标、回标、清标、谈判及合同签订等。议标确定：由成本部门及采购部门推荐两家以上考察合格的咨询单位进行直接约谈，参照市场价及以往合同价格确定合作单位。战略合作：根据合作情况及成本部门(采购部门)对咨询公司的考评情况，对于服务态度好、工作

7、质量高、资信良好的合作单位可确定为战略合作单位，可参考以往合同价及市场价确定战略合作协议。造价咨询业务委托要求业务委托审批：集团总部及城市公司的成本部门根据需求拟定造价咨询业务委托单，通过OA发起审批流程，经成本分管领导审批通过后将造价业务委托给咨询单位。工程造价咨询业务委托单编制要求：委托内容要求：委托内容包括清单编审(含控制价)、预算编制、预算审核、结算审核、造价测算、地区造价体系市场调研、类似工程案例指标分析等。委托单中需详细说明工程范围和界面、计价标准等，必要时可以添加附件说明。时限要求：工作时限包括总工期要求及阶段控制节点要求，委托单中需明确时限要求。委托交底要点： 应明确移交资料详

8、细清单、双方工作的业务流程、图纸会审情况以及清单、指标等模板文件。成果交付标准：委托单应明确咨询服务成果文件的格式、数量及质量要求；如对总包工程的要求：主要工程量统计表；广联达（或其他算量软件）格式的算量模型文件；广联达（或其他算量软件）格式的套价文件；清单编制说明，清单格式要求等；并提供与承包商报送造价差异情况说明。咨询业务管理造价咨询业务内容包括招标清单及控制价的编审，预结算编制和审核，市场信息调研或案例搜集分析等。 清单的编制与审核：编审要点：根据成本管理中心的标准工程量清单的格式与内容要求进行编制，编审工作应符合以下原则要求：1)编制依据的合理、合规、合法性；2)编制范围的准确性；3)

9、工程量清单项目的合规性、合理性、完整性和全面性，其中措施项目还应具备针对性；4)计量单位的合规性、工程量计算的准确性、项目特征和工作内容描述的完整性；5)与其它相关标段、专业承包和独立承包工程之间工作（计量）界面划分的清晰、合理性。6)工程量清单须符合现行的建设工程工程量清单计价规范的相关规定。7)造价咨询报告中编审说明应明确工程量清单编审原则、编审依据、计价依据和原则、主要材料和设备价格定价依据和原则，与其它相关标段、专业工程、独立承包工程之间的工作（计量）界面的划分，不可竞争费用的确定依据等相关内容作必要说明。质量管理：成本经办人员负责跟踪、了解造价咨询单位的编制或审核（含进度）情况，督促

10、咨询公司履行造价咨询委托合同，审查咨询公司的编审结果，对于质量问题及时与咨询公司沟通。清单子目的漏项率及工程量的误差率应控制在3%以内。控制价编审:编审要点:工程造价咨询单位在已完成的工程量清单基础上应客观、准确地开展招标控制价的编制和审核工作，招标控制价正式发布前，工程造价咨询企业应对其严格保密；招标控制价编审的原则要求包括：国家及地方关于建设工程不可竞争的措施费用和规费、税金的规定；通过调查、分析确定并具有可靠来源的市场价格信息；行使项目管辖权的行政主管部门发布的工程造价信息；招标文件或补充招标文件等明确的应由投标人承担的风险因素；分部分项清单中项目的综合单价取定，应与项目的特征描述和工作

11、内容及招标文件约定应由投标人承担的风险范围相符合，材料、设备暂估单价按其它项目清单给出的暂估价格计入项目综合单价；措施项目费用应与常规施工方案相符合，对于施工技术有特殊要求的项目应依据专家论证后的方案进行合理确定。其中，施工机械设备等的选用应根据工程特点和施工条件，本着经济实用、先进高效的原则确定；其它项目清单费用应按下列规定计价：暂列金额应按招标工程量清单中列出的金额填写；暂估价（包括材料、设备暂估单价、专业工程暂估价）应按招标人确定的价格列计；计日工应按工程量清单中列出的项目，根据工程特点和有关计价依据确定单价；总承包服务费应按工程量清单列出的内容和相关要求估算。招标控制价应包括编审说明、

12、总造价以及分部分项工程费用、措施项目费用、其它项目费用、规费及税费。质量管理：成本经办人员负责跟进该项工作，并负责对咨询公司的业务成果进行抽查复审，对咨询单位配合情况及服务成果出具复审报告。预结算编审：预结算审核要点:除咨询合同特别约定外，预结算审核应采用全面审核的方法。审核预结算工程量的准确性、价格取定的正确性。审核预结算编制的合规性。审核签证、索赔依据资料的合法合约性、相关合理性、充分有效性等，及相关计价的准确性。审核预结算费用计取及总价的准确性。形成预结算审核对比表或对比资料。召集工程预结算审核过程会议，在合法合规下依约解决审核过程中的问题及分歧，形成会议纪要。质量管理: 成本经办人员负

13、责对造价咨询单位的成果报告应进行复审，结算总金额的误差率应控制在1%以内；复审完毕后对造价咨询单位的成果报告出具审核意见并签字确认。复审项目及范围参考预结算复审内容范围表。咨询公司中间过程要求在与施工单位核对过程中，如：存在争议部分，应每天或者隔天进行问题汇总，报予我公司，并提出相应的解决办法予我司参考；如对总包进行对账，则每周需进行对账工作小结，对每周对账后的工程量差异、漏项、争议部分进行汇总及情况说明。针对总包结算审核要求由于总包涉及的工程项目子项较多，为了保证审核过程的准确性及时性，充分了解咨询公司与施工单位核对过程，同时保证造价咨询单位对其初审结果的严谨性及初审结果负责，结算报告需咨询

14、公司按预结算核对分析表表式进行审核。市场调研或案例搜集分析：集团成本中心(城市公司成本部)根据需要,在征得造价咨询单位同意的基础上可委托咨询单位从事市场调研类似案例资料分析,资料分析表可参考产品指标对比表、土建工程量分类汇总表、电气工程量分类汇总表、给排水工程量分类汇总表、分户型工程量汇总表、预算指标表。 咨询单位考核评估:集团成本中心(城市公司成本部)应对造价咨询单位进行年度考核，根据考核评分情况确定第二年的合作情况。填写造价咨询单位综合考评分表。集团总部对城市公司造价咨询工作管理合同及人员备案：城市公司造价咨询单位确定2周内，相关造价咨询合同、咨询单位人员名单及咨询业务工作计划报集团成本管

15、理中心备案；业务管理:城市公司所委托的造价咨询单位必须按集团总部对成本管理的要求，配合集团的工作、为集团提供所需造价信息及类似案例成本资料等；这些要求应在造价咨询合同中明确；工作质量管理：城市公司负责对造价咨询单位的工作质量监督管理，集团总部有权进行不定期检查；价审核为多级审核制，城市公司审核完毕后应按权责要求报集团复审或备案。委托范围：原则上城市公司应根据项目复杂程度确定造价咨询业务的委托范围，具体可分为以下三种类型：超高层重大复杂项目如沈阳环球金融中心、合肥滨湖新区项目、乌鲁木齐超高层等项目可按全过程造价咨询方式委托；一般复杂项目如:写字楼、酒店、大型商业等项目委托范围为总包、幕墙、装修、

16、消防、空调、智能化等算量计价复杂的专业；工作内容可涵盖招标清单及控制价编制、预结算编审(含核对)等；剩余造价工作由城市公司成本部自行完成。3、其它项目：住宅及不太复杂的项目(如物流园等), 造价咨询业务委托范围仅限于总包工程的预结算编审(含核对)；剩余造价工作由城市公司成本部自行完成。造价咨询管理流程9.1 发布流程图9.2 流程说明流程步骤责任岗位活动描述活动输出/记录S1提出造价咨询要求成本部/成本管理中心成本部门根据业务需求，提出造价咨询申请S2审批成本分管领导主管领导根据成本部的要求进行审批S3组织招标采购部/采购管理中心采购部门组织造价咨询招标S4签订造价咨询合同造价咨询单位签订造价

17、咨询合同S5填报造价咨询业务委托单成本部/成本管理中心成本部门根据业务需要填报造价咨询业务委托单造价咨询业务委托单S6审批成本分管领导分管领导根据情况审批业务委托单S7开展造价咨询业务造价咨询单位造价咨询单位根据业主委托单的要求，开展具体工作造价报告S8审核成本部/成本管理中心成本部门审核造价咨询单位报告审核意见S9审批成本分管领导分管领导审核造价报告，无异议后报公司领导审批S10填报造价咨询考核表成本部/成本管理中心造价咨询合同执行完毕后，成本部门对造价咨询单位进行考核评估S11提出反馈意见造价咨询单位造价咨询单位对业主的考核评估提出反馈意见S12调整考核表成本部/成本管理中心成本中心对考核评估内容进行调整S13审