地铁对房价的影响

1、什么是“地铁房”距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准 地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。时间换取空间地铁通车之后，许多城市生活的判断价值标准就会改变，从以往的空间概念 转变为时间上的判定，地铁的实质就是以时间换取空间，从时间上定义城市生活。地铁对房价影响三方面影响房价：价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优 越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而 接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著， 故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以

2、越是交通不成熟的区域，地铁 投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。价格变动的时间特征：一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成， 其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值 可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增 值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时 期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕 在前期过多透支地铁对房价的影响。价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还 有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单

3、靠地铁 来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁 只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。每个时段增长不同从学理的角度上分析，快速轨道交通有利于降低经济要素转移的成本，也就 是说，建成了地铁，它的经济效益是与距离成本成反比的。比如说，有了地铁， 你从某一个地方到另一个地方，距离越远，其实你获得的经济效益越大。地铁建成以后，许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开 始变成以时间长短来衡量。比如房地产业就是最突出的一个例子，一般来说，房 地产的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，这也就是所谓的一类地 块、二类地块的划分，

4、但现在情况不同了，而是以时间为考量单位，比如/1楼盘 位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需要25分钟，而另一个B 楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20分钟，如果 没通地铁，两个楼盘的价格可能相差十万八千里，如果地铁一通，B楼盘与A楼 盘的价格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。地铁对楼盘价格的带动作用，出乎一般人意料。从地铁规划出来，到地铁动 工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到 了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓。这主要是因为通地铁这一消息的利好 效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通

5、到那里，房价涨 势也变平和了。对于商业地产，地铁确实能带来一定的人流量，使商业地产的开发有了基础。 但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、 过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为 了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。所以地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身 的商业状况，如果某个区域，哪怕是远郊，若有一两个比较大型的SHOPPINGMALL、 超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，这对商业地产的繁荣是立竿 见影的。像杭州要建地铁，这当然能够对一些区域的商业地产带动比较

6、大，这有 利于集合城市内部的经济要素的快速转移，肯定能释放GDP，而如果外部也能够 建立起这样的快速转移机制，比如在上海和杭州之间建立快速铁路，这对杭州地 产的提升简直就是爆炸式的。选购地铁房注意的事项扁平化房价稳 商圈边缘物业更获益：地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线 城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁 站都将形成一个副商圈。目前，郑州以区域中心商圈为主，以后会多一种商业模 式，即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等，辐射周边的社区。选地铁房时 要注意地铁站周边的商业，最好选择有商业前景的。地铁物业更保值：郑州是先有城市规划

7、，后有地铁开通，哪里人口集中度高，地铁才修到哪里 去。地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出20%30%，尤其是地铁上盖物业将 特别抢手。区域情结将淡化：郑州在版图上被京广和陇海两条铁路线切割，火车站区域和遍布全城大大小 小的批发市场让整个城市布局变得没有规则可依，传统的西郊老城发展比较缓 慢，北部区域已是人口主要聚集地，郑州人还是以传统城区居住为主，不愿到惠 济、郑东和开发区等区域置业，但随着城中村拆迁改造，地铁的建成通车，老郑 州的区域化情结将淡化，地铁带来的，是距离上的弱化。地铁房投资自住五大禁禁买核心区：投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入 市，这样可以通过等

8、待周边配套逐步完善，楼价升值来获利。而核心区物业以及 豪宅本来价值就高，原本配套也完善，地铁更多是“锦上添花”，作用不会很明 显。对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是“雪中送炭”，对物业价值的 影响十分明显。禁目光短浅：对于自住型买家，通勤便利是考虑的主要因素。一号线对于郑州的意义非同 小可，短时间就可以缩短老城区与郑东的时间距离。地铁配套跟上后，沿线其他 配套在不久的将来总能“慢慢弥补”，从长期来看，购买这些在建或规划中的物 业就像买“潜力股”一样，升值空间很大。禁夸大地铁影响力：目前对楼市影响有限，郑州地铁一号线将要竣工，目前还不会像上海、广州 那样给楼市带来巨大冲击。毕竟一号线，全部在中心地区，这里对地铁交通的需 要虽然很大，但是旧的交通结构还是主导地位。禁投资商铺跟风：居住半径，15分钟为宜，购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点 的项目，这样既可享受地铁的便利，又能有相对幽静的居住环境。投资商铺， 切忌跟风。