上海建筑工程市场分析

1、上海建筑工程市场分析改革开放的30年，我国经济高速发展，作为我国三个重点区域之一的长江三角洲的上海房而言，更是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海的经济发展也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、基础设施建设等都取得了跨越式的发展。建筑工程市场从来就与房地产市场密不可分，所以当我们分析建筑工程市场时，比较偏重房地产市场。因为大家都知道，建筑工程市场隶属于房地产开发的体系，是其中的一个重要组成部分；政府规划和政策决定了建筑工程市场的规模和类别，所以我们要分析建筑工程市场，解读政府的规划和政策就显得格外的重要。通过对房地产市场和政府规划

2、及政策的分析，我们就可以清楚的知道建筑工程市场清晰明了的分离出建筑工程市场的详细信息。2010年上海世博会对上海来说是个重大事件，对上海的建筑工程市场产生了巨大的影响。建筑工程市场作为建筑业的主导，对建筑业的分析可以从行业的角度来分析建筑工程市场。以下就建筑工程市场的详细情况进行分析。第一章 从房地产市场看建筑工程市场1.1 房地产政策背景1.1.1 2010 年房地产市场调控以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。1.1.2 2010.10.7日上海市政府发布了关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见的通知，简称“沪十二条”，该文件旨在抑制房价过快上涨，打击

3、投机，保障刚性住房需求，促进房地产市场健康发展。本人认为“沪十二条”对投机炒房可以精确打击，并保证了首次购房者的利益，对抑制房价上涨有极大的影响。对房地产开发商捂盘惜售、任意涨价进行了针对性的限制，保证了购房者的利益。对房地产开发起到积极的规范作用，能对房地产市场健康发展起到重要作用。1.1.3 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。央行的加息对房地产影响不大

4、，目的抑制流动性，同时加大投机炒房者投机成本，促使其释放存量房，进入市场流通，对抑制房价上涨有益。1.2 房产市场1.2.1 商品房市场商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。包括住宅、商业、办公及其他类型截止2010.10月上海累计一手房成交统计表序号分类成交数量（套）成交面积（万m2）备注1住宅1163241209.532010.1102商业10244111.383办公16120196.124其他190078905合计1616951606.031.2.2 保障型住房市场规模，2007年上海提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房

5、建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。数据显示上海在保障型住房方面的建设速度与计划一致，正稳步推进保障房的建设。房产市场综述：住房作为百姓生活的必须品，随着国家经济实力的不断上升，百姓对物质文明的追求，上海城市建设的不断成熟，不断扩大，上海的住房需求未来仍然呈现增长事态。1.3 土地市场，土地市场能比较直接的反映未来几年的建筑工程市场，2010年上海的土地市场成上升趋势，尤其上海政府制定的土地供应计划，是历年来供应量最大的，范围也很广泛。开发企业也积极购买储备土地，所以今年上海的土

6、地市场可以说是火爆。1.3.1 土地供应根据2010年上海住房供地计划，2010年上海土地供应量比2009年增加约3%；此外，20052009年上海平均实际年度住宅供地量约1,040公顷，2010年1,100公顷供地量比过去5年平均值增加约5.7%。据报道10月20日，上海规划与土地管理局对外公布，截止目前，上海今年累计供应住宅用地948公顷，占住宅用地供应计划的86%；保障性住宅用地供应达764公顷，占目前为止住宅用地总量的80%以上。今年年初，上海规土局编制2010年住宅用地供应计划，明确今年计划供应住宅用地不少于1100公顷，其中保障性住宅用地770公顷，上海规土局表示，其中保障房供地任

7、务基本完成。上海规土局透露，年初编制的2010年住宅用地供应计划，其中，经济适用房用地119公顷，公共租赁房用地14公顷，动迁安置房用地590公顷，中小套型普通商品住宅用地41公顷，商品住宅用地184公顷。不过，仔细分析不难发现，保障性住房土地供应770公顷中，有590公顷是用于动迁安置房，占保障性住房总量的76%以上，占上海今年土地供应1100公顷的53%左右。一个城市的土地供应，有一半以上用于拆迁安置，可见上海城市建设中，拆迁的巨大体量。把动迁安置房算入保障性住房的范围内，从而让土地性质列为保障性住房土地，呈现出上海在民生领域的投入量相当大。上海每年的动迁安置居民有七八万户左右，每年产生了

8、巨大的住房需求，一方面动迁出来的土地以高价流入了市场，另一方面七八万户的动迁安置房又对住房产生新的需要，这是上海一直以来房地产市场发展的重要组成部分。” 由于这部分对于上海的楼市价格走向没有产生重要的影响，所以这部分房产并没有引起外界的高度重视。但是现在上海在算保障性住房中，将动迁安置房土地纳入这一范畴，从而导致上海土地供应中，七八成用地供给于保障房。年初3月，上海市住房保障和房屋管理局对外表示，今年市政府工作报告明确开工动迁安置房不少于800万平方米，起草研究的“十二五”住宅发展规划也已将动迁房建设项目列入并将继续加快推进。从上海规土局公布的数据看，如果将经济适用房119公顷、公共租赁房14

9、公顷组成的严格意义保障房土地体系来算，其只占上海今年1100公顷住宅用地供应总量的12%左右。1.3.2 闲置土地，上海市政府对开发商闲置地块的清理工作将释放出巨大的建筑工程项目。上海闲置土地登记工作已于3月结束，各区县完成了辖区内的登记工作，部分地块的处置措施也明确公布。（来源：中国证券报）本报率先报道全国1457幅闲置土地“黑名单”引发全社会强烈关注，而上海成为全国第一个回应闲置土地的省市，中国证券报记者11日从上海规划和国土资源管理局(简称上海规土局)获悉，截至7月30日，上海今年已收回9幅闲置土地，已启动收回程序6幅，已督促开工315幅。上海规土局相关负责人表示，目前上海闲置土地工作正

10、在按照工作程序稳妥推进过程中，对建设单位自身原因造成闲置的，正在按规定积极处置；对政府、政府有关部门原因造成的闲置土地，正在采取措施协调处理。针对“土地出让后项目开工建设”情况，上海规土局给出一组数据。2009年，上海共签订经营性用地出让合同228项，截至今年6月底，根据合同约定，上述228项中未到开工时间的63项，已开工101项，已竣工3项，合同履约率近75%。而未开工61项中，其中17项根据国有建设用地使用权出让合同条款约定，即“受让人若不能按期开工，可向出让人提出延建申请，延建期限不得超过一年”，办理或正在办理延建手续。据悉，上海已经组成5个工作小组分片负责推进，市区联手共同拟订处置方案

11、，督促检查各区县抓紧闲置土地调查、认定和处置等。上海规土局表示，力争用三年时间，对已登记的闲置土地处置完毕，要盘活一批，开工一批，收回一批。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。4月13日，上海规划和国土资源管理局公布了20

12、10年上海住房供地计划，上海今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷。按照此前国土资源部的要求，2010年上海住房供地计划的70%为三类“保障用地”，但并不包括此前业内广泛讨论的“限价”和“公共租赁”住房用地。上海今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷。按照此前国土资源部的要求，2010年上海住房供地计划的70%为三类“保障用地”，今年上海土地供应量比去年增加约3%，比过去5年平均值1040公顷增加约5.7%。在1100公顷的供地总量中，存量土地以及新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型

13、商品房”用地分别为250公顷、450公顷以及70公顷，占总量70%。该计划显示，“保障性住房”用地全部用于建设经济适用房，“棚户区改造”用地全部用于建设动迁安置房。而70公顷的“自住性中小套型商品房”用地均用于建设普通类型的中小套商品房，并不包括呼声很高的“限价”和“公共租赁”住房用地。据悉，今年上海第一批土地预公告原计划在3月28日推出，后按照国土资源部要求延期。上海住房供地计划出炉，预示上海新一轮土地供应即将开闸。同时，为了限制地价继续大幅上涨，本年度一批土地预公告中将执行新的土地出让流程。3月上旬，国土资源部下达通知，要求各地政府制定一份2010年的住房供地计划上报国土资源部，其中要求各

14、地2010年住房供地计划当中，须有70%的土地供给保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房土地市场综述，上海市的土地政策越来越趋向成熟和理性，但是由于土地资源的稀缺性，将导致土地价格进一步走高，上海作为国际大都市，又在两个中心建设的宏伟规划下，对土地的需求将持续扩大。第二章 世博对上海建筑工程市场的影响2010年在上海开幕的世博会从2010.5.1日至10.31日结束历时186天。在开幕前，会展期间，会展后期对整个上海市的建筑工程市场的影响都各不相同。世博开始前，整个上海都像是个大工地，世博园区更是如火如荼的进行紧张的施工，园区的各个展馆，园区配套的道路交通，水电、通信等所有工程都必须在开

15、幕前竣工，达到正常运行的标准。上海市世博园外的工程，如地铁、高架公路、黄浦江水域的水利工程、虹桥机场改扩建工程、高铁工程，等很多都需要与世博开幕同期竣工结束。会展期间，为了保障期间的交通运输通畅，整个上海市的环境达标，上海全市都全身心的投入到办好世博的工作中去。对上海市建筑工程市场产生了巨大的影响。世博期间对世博相关区域对建筑工程的禁止和限制：2010年4月1日起，浦东、黄浦、卢湾三个区的25平方公里区域停止施工，另有45平方公里区域限制施工。世博期间由于对水路交通的管制，以及对进入上海的人员和货物的严格管理，对上海的建筑市场材料供应产生不利，导致运输周期加长，运输线路改变，运量的减少。使世博

16、期间的建筑工程的工期有所延缓。世博结束后， 2010.10.31世博结束后这一区域的被停止和限制的工程将快速的释放出来，进一步加大建筑工程的市场总量。随着交通管制的恢复，这部分因交通管制而延缓的建筑工程将加快工程进度。世博结束后，按照国际惯例世博园区的建筑都是要拆除的，那么世博园区规划用地范围为5.28平方公里，其中浦东部分为3.93平方公里，浦西部分为1.35平方公里。围栏区域（收取门票）范围约为3.28平方公里。未来二次开发时的这些土地供应将产生巨大的建筑工程市场，同时也是是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高，那么世博园区的建筑工程市场也将是高端的建

17、筑工程市场，其建筑体量和建筑标准也将是高要求，高标准的。2010年在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那

18、么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博综述，上海世博为上海的城市建设带来了巨大的机遇，对上海的建筑工程市场带来了深远的影响，这将对上海城市建设发展起到重要作用。未来几年由于后世博效应，世博将促使上海市建筑工程市场比2010年有较大幅度增长，给上海建筑工程市场带来有一个春天。第三章 上海建筑业分析建筑业作为重要的产业部门之一，在国民经济各行业中占有重要地位。20世纪90年代以来，上海

19、社会经济发展历程表明，建筑业为促进上海经济的发展发挥了重要作用。上海在加快产业结构升级和经济增长方式转变的进程中，建筑业作为传统产业，其增加值在上海产业结构中比重呈现平稳下降的态势，上海建筑业增加值占上海GDP的比重从1989年的4.8%下降到2006年3.5%，但从中国城市化进程和产业关联的角度来看，在上海基础设施建设规模加大的背景下，上海的建筑业受益于这一建设进程。2007年，上海建筑业平稳发展。全年实现建筑业增加值379.59亿元，比上年增长1.3%。全市建筑企业全年完成施工产值2425.21亿元，比上年增长6.1%；施工面积15102.71万平方米，下降4.8%；竣工面积5116.96

20、万平方米，下降21.4%。建筑企业按施工产值计算的全员劳动生产率达到人均22.81万元，比上年提高9.5%。2008年，上海建筑业全年实现建筑业增加值450.93亿元，比上年增长5.7%。全年建筑业总产值3071.76亿元，比上年增长21.7%；房屋建筑施工面积16838.03万平方米，增长5%；竣工面积5121.17万平方米，下降15.9%。建筑企业按总产值计算的全员劳动生产率达到人均28.23万元，比上年提高23.4%。2008年上海市重大工程建设任务全面完成，投资超过1300亿元；京沪高速铁路、沪杭高速公路拓宽、浦钢搬迁罗泾工程第二步实施项目等27个项目开工建设；沪宁高速公路拓宽、洋山深

21、水港区三期工程、白龙港污水处理厂升级改造及扩容工程等13个项目基本建成并投入运行。2009年上海市重大工程建设任务全面完成，全年完成投资超过1600亿元，28个项目开工建设，28个项目基本建成。2010年重大项目将聚焦航运和集疏运体系、交通基础设施、郊区新城、节能环保、重大工业等领域。2010年前三季度，来自上海市统计局最新公布的数据显示，上海市建筑业总产值亿元，比去年同期增长，增幅比上半年提高个百分点，继续保持平稳较快增长。各种经济类型的建筑企业生产均呈现平稳发展的态势。其中，国有建筑企业总产值亿元，增长；股份制建筑企业总产值亿元，增长；私营建筑企业总产值亿元，增长。 房屋建筑新开工面积年内

22、首次出现增长。前三季度，上海市建筑企业房屋建筑施工面积比去年同期增长，增幅比上半年提高个百分点，其中新开工面积增长，扭转了同比小幅下降的走势，在年内首次出现增长。有家建筑企业在三季度新开工面积超过万平方米，而去年同期只有家。 随着国家一系列“扩内需、保增长、促就业”宏观政策的实施，为我市建筑业发展提供了新的机遇。特别是两个中心建设规划的提出后，我市建筑业保持平稳较快增长，建筑市场规模不断扩大，为上海固定资产投资快速增长提供了保障，为上海经济又好又快发展发挥了重要作用。前三季度，随着世博工程的陆续完工、世博会的顺利举办及部分区域建筑施工受限等多重因素的影响，本市建筑业总产值增速比上半年继续回落。

23、但本年新签合同额增速回落已明显放缓，房屋建筑施工面积增速比上半年小幅回升。同时，本市建筑企业积极开拓外省市业务，在外省完成产值仍保持较快增长，促使全市建筑企业劳动生产率小幅提高。 一、主要生产指标增速呈现“两降一升”的态势 1、建筑业总产值增长15.6%，增速比上半年回落5.4个百分点 前三季度，本市建筑业总产值2735.81亿元，比去年同期增长15.6%，增速比上半年回落5.4个百分点，自一季度以来一直呈增速持续回落的态势。从经济类型看（见表1），外商和港澳台商投资建筑企业总产值分别增长44.6%和56.5%，增速明显超出全市建筑企业的平均水平，呈现“总量小、增速快”的特点；国有、股份制和私

24、营建筑企业总产值增速平稳，均保持在15%左右，呈现“总量大、增速稳”的特点。 表1 前三季度主要经济类型建筑企业总产值 经济类型建筑业总产值比去年同期增长（%）绝对量（亿元）比重（%）建筑业总产值2735.81100.015.6国有经济468.1317.118.0股份制经济1370.9250.112.5私营经济732.9626.816.3外商投资经济60.842.244.6港澳台商投资经济50.491.856.52、本年新签合同额增长17.5%，增速比上半年回落1.8个百分点 前三季度，本市建筑企业签订合同总额6984.82亿元，其中本年新签合同额3394.99亿元，比去年同期增长17.5%，

25、增速比上半年小幅回落1.8个百分点。从行业类别看（见表2），建筑安装企业本年新签合同额349.87亿元，增长41.4%，增速明显快于其他建筑企业。从企业情况看，本年新签合同额超过10亿元的建筑企业共有50家，比去年同期增加7家，这将对本市建筑企业施工生产的持续良好发展起到积极的推动作用。 表2 前三季度本市分行业建筑企业本年新签合同额 行 业本年新签合同额比去年同期增长（%）绝对量（亿元）比 重（%）建筑企业本年新签合同额3394.99100.017.5房屋和土木工程建筑业2819.2183.015.1建筑安装业349.8710.341.4建筑装饰业209.836.217.5其他建筑业16.0

26、70.515.2 3、房屋建筑新开工施工面积增长29%，增速比上半年加快15.6个百分点 前三季度，本市建筑企业房屋建筑施工面积18925.7万平方米，其中新开工面积6117.59万平方米，比去年同期增长29%，增速比上半年加快15.6个百分点，在各项建筑业主要生产指标中，首个呈现增幅回升的态势。分季度看，一季度有44家建筑企业当季新开工面积超过10万平方米；二季度减少至36家；三季度又回升到44家。 二、建筑企业劳动生产率稳中有升 前三季度，尽管受世博会召开的影响，本市建筑企业施工生产的增速出现回落，但结合建筑业总产值、本年新签合同额和房屋建筑施工面积等主要生产指标增速的变化趋势看，本市建筑

27、企业的生产形势积极向好，建筑企业劳动生产率也稳中有升。本市建筑企业按建筑业总产值计算的劳动生产率为人均25.43万元，比去年同期提高1.1%。从资质等级看，特级和一级资质建筑企业的劳动生产率分别为人均41.69万元和25.97万元,明显高于二级及二级以下资质建筑企业（人均17.53万元）。 第四章 建筑工程市场特点分析4.1 房地产开发企业主导的建筑工程市场呈现下滑势头从2010年度上海房地产市场开发情况来分析建筑工程市场， 竣工房屋平均造价明显上升。前三季度，上海市建筑企业房屋建筑竣工面积比去年同期增长，增幅比上半年提高个百分点。由于去年钢材等建筑材料大幅涨价，建筑企业的房屋建造成本明显上升

28、，前三季度，竣工房屋平均造价不断攀升，已达到元平方米，增长。1-9月，本市房地产开发投资1384.83亿元，比去年同期增长30.9%，占全社会固定资产投资的40.1%。 本市商品房施工面积10198.88万平方米，增长12.2%。其中商品住宅施工面积6534.18万平方米，增长11.3%。本市商品房新开工面积2141.41万平方米，增长27%。其中商品住宅新开工面积1486.96万平方米，增长33.5%。本市商品房竣工面积963.63平方米，下降26.8%。其中商品住宅竣工面积685.36万平方米，下降28.8%。本市商品房销售面积1503.76万平方米，下降39.3%。其中商品住宅销售面积1

29、248.42万平方米,下降44%。4.2交通基建领域建筑工程分析交通基建领域的投资一直以来由政府主导，“十一五”规划中，中央政府总计计划3.8万亿元的交通基建投资，这个数字相比“十五”期间增长73。根据国家高速公路网规划，2010年将实现高速公路通车里程5万公里，2006年新通车里程4400公里，20072010年年均通车里程将保持在3000公里以上，国家对公路建设的投资力度将保持强劲势头。据“十一五”规划，国家对公路（含高速公路）建设的投资预计是2.1万亿元。另据铁道部4月公布的2006年铁道统计公报显示，中国铁路2006年基本建设投资完成1552.75亿元，同比增长76.4%。从2007年到2010年，还将有超过1万亿元的铁路基建投资。业内人士认为，铁路建设投资即将爆发式增长。4.3建筑工程重点将逐步向郊区转移上海的土地供应80%是远郊市场，郊区将成为未来房地产