基础强55讲全讲义j

1、第一节纳税审核四、一般（三）一般应纳税额的计算、审核、账务处理销售不动产的审核（新增,重点）1.销售非自建不动产一般销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率（或征收率）计算应纳税额。应按照上述计税方法在不动产所在地预缴后，向机构所在管进行纳税申报。【案例】（119页,例7-24）某（非自然人）转让其2013年的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同），2013年时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。如果该为一般应如何处理？，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴；如该为小规模在地税机关预缴时，不需

2、要区分性质，也不需要区分取得的时间是营改增前还是营改增后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在本案例中，转让的不动产为2013年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置或者取得不动产时的作价后的余额：余额=1000-700=300（万元）此300万元为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管预缴。一般账务处理如下：一般计税方法下：不动产所在管预缴，账务处理：借：应交税费未交142857.143000000（1+5%）5%贷：存款142857.14当期，企业向机关所在管机关纳税申报，计提销项税额时，账务处理：借：

3、存款10000000贷：固定资产9009009.01（10000000-990990.99）应交税费应交（销项税额）990990.9910000000（1+11%）11%假设当期进项税额合计为70万元，其他销项税额合计为30万元，则应纳=990990.990-142857.14=448133.85（元）企业本月末账务处理为：借：应交税费应交 贷：应交税费未交（转出未交590990.99）590990.99下月15日前缴纳款时，账务处理为：借：应交税费未交448133.85（590990.99-142857.14）贷：存款448133.85简易计税方法如下：向不动产所在管预缴，账务处理：借：应交

4、税费未交142857.143000000（1+5%）5%贷：存款142857.14当期，企业向机关所在管机关纳税申报，账务处理：借：存款10000000贷：固定资产9857142.86（10000000-142857.14）应交税费未交142857.143000000（1+5%）5%可以看出，选择简易计税方法后，向不动产所在管地预缴的，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。【提示】小规模将“应交税费未交的计算同上述一般选择的简易计税方法。只是账务处理上”科目改为“应交税费应交”科目即可。【案例】（日转让其2016年6月121页,例7-25）西城区某为一般，2018年10月30西城区。纳税

5、2018年10月的的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于人时价格为777万元，取得了，注明为77万元。该其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，留抵税额为33万元。对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？因该预缴预缴属于外购的非自建不动产，按照规定，在西城区地税机关预缴时：=（1000-777）（1+5%）5%=10.62（万元）账务处理：借：应交税费未交贷：存款106200106200向市西城区主管机关申报纳税时，将所有业务合并申报：应纳=1000（111%）11%+70-30-33=106.10（万元）其中，转让写字楼销售相关账

6、务处理：借：存款10000000贷：固定资产9009000应交税费应交（销项税额）9910001000（111%）11%在2018年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为106.10万元。月末，企业账务处理为：借：应交税费应交（转出未交1061000）1061000贷：应交可凭在未交西城主管地税机关缴纳为：的完税凭证，抵减应纳税额的10.62万元，仍需缴纳仍需缴纳：106.10-10.62=95.48（万元）相关账务处理为：借：应交未交954800贷：存款9548002.销售自建不动产一般销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的预征率计

7、算应纳税额。应按照上述计税方法在不动产所在地预缴后，向机构所在管进行纳税申报。一般计税方法：【案例】（122页,例7-27）某（非自然人）为西城区，2016年6月30市西城区。纳税对该笔业务选日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在人2013年建造厂房的成本为700万元。如果该为一般，择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？（假设在 预缴其他业务6月的应纳西城区地税机关预缴额为70万元）时：=1000（1+5%）5%=47.62（万元）账务处理：借：应交税费未交476200贷：存款476200按照假设，不能取得有效的按

8、照一般计税方法计税应纳税额，由于是2013年自建的，营改增后机关申报纳扣税凭证，不能抵扣进项税额，向市西城区税时：应纳税额=1000（111%）11%+70=169.10（万元）账务处理：借：应交税费应交贷：应交税费未交（转出未交1691000）1691000在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元可凭在西城地税机关缴纳的完税凭证，抵减应纳税额的47.62万元，仍需缴纳121.48万元。借：应交税费未交1214800贷：存款1214800简易计税方法：【例题】（123页,例7-28）某（非自然人）为西城区，2016年6月30市西城区。纳税对该笔业务选

9、日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在人2013年建造厂房的成本为700万元。如果该为一般，择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如何在机构所在地申报纳税？（假设按照税应预缴其他业务6月的应纳定分析及计算，额为70万元）在西城区地税机关应预缴：=1000（1+5%）5%=47.62（万元）借：应交税费未交贷：存款476200476200向市西城区机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。在申报时，应同时加上其他业务的应纳税额。应纳=1000（1+5%）5%+70=117.62（万元）转让不动产账务处理：借：存款等10000000贷：固定资产9523800应交税费未交4762001000（1+5%）5%其他业务应纳税额账务处理：借：应交税