2005年安徽宿州房地产市场分析报告_secret

1、安徽宿州房地产市场分析报告目录前言第一部分：宿州市城乡基本状况人口+面积等名胜生活习惯第二部分：宿州市宏观市场经济2005年上半年人均“GDP”2005年上半年人均消费水平城市化进程状况第三部分：宿州市城市规划（区域分析）第四部分：前三季度房地产交易情况分析前三季度房地产交易状况前三季度房地产价格增长状况二手房交易状况第五部分：宿州市房地产发展水平总平规划水平价格水平户型水平景观水平配套水平物业水平推广水平营销水平外立面水平第六部分：项目分析周边配套分析基地评估优劣势分析项目竞争对手分析第七部分：项目产品建议及产品定位项目市场定位思路项目市场定位建议项目总体市场概念和主题定位项目文化定位建议项

2、目案名定位项目客户定位总评规划户型建议景观、配套建议物业建议外立面建议前言本方案主要针对九中项目，将从市场研究、价格、营销、推广、销售等方面进行探讨，并在整合相关的人力、物力资源，兼顾提升房地产开发公司品牌的策略思想指导下，拿出一套本部门认为可独立操作项目的行销策划方案，一来可通过公司全员群策群力的努力，尽可能期望的时间内，实现预期的市场效果，二来该方案可作为本部门操盘的主导思想，宏观把控项目的进度。最终的目的，还是要实现预期可观的利润，进一步打响公司在宿州的品牌第一战。做书为鉴，谨依之，长谋力行，循序渐进。第一部分：宿州市城乡基本状况人口、面积等安徽的北大门宿州市，位于黄淮平原南端，与苏、鲁

3、、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南商丘市，东连江苏淮阴市。1999年春，撤地建市，设立省辖宿州市，辖砀山、萧县、灵璧、泗县和埇桥区，110个乡镇和8个街道办事处，2916个行政村，总人口593万人，总面积9787平方公里。名胜宿州市有着悠久的历史。距今一万年前，人类就已在此生息繁衍。至秦汉时，已为“舟车会聚、九州通衢之地”。隋开“通济渠”，遂成“扼汴控淮、当南北冲要”的军事重镇。公元809年，唐始置“宿州”。 宿州文化积淀丰厚，名胜古迹众多。比较著名的有涉故台、皇藏峪、虞姬墓、九女坟、林探花府、闵子骞祠及墓等。公元前年，陈胜、吴广领导的中国历史上第一次农民起义就发生在宿州

4、境内，至今仍留有盟誓诛暴的涉故台。国家森林公园皇藏峪，曾是刘邦避秦兵之地。以盛产玉石得名的灵璧县，是楚汉相争时垓下战场，留下了“霸王别姬”的百世美传。古往今来，吸引了众多的墨客骚人缅怀凭吊，吟咏酬唱。生活消费习惯粗犷、豪爽的性格，生活务实，不喜浮夸。户型朝向消费习惯：喜好东西方向，其次就是中间户型楼层消费习惯：购买二、三房的客户多为刚结婚或准备结婚的年轻人，其楼层喜好由高至低。购买一、二房的客户多为年轻人或中老年人为主，老年人喜欢由低至高而年轻人则喜欢由高至低。宿州市的中老年人更多的是喜欢一层带落地花园的。购买习惯：实在，有多少钱买多少东西。资金来源：宿州的购房置业者主要以年轻人为主，资金来源

5、多由家人合力出资，自己积蓄为辅。当地消费力：当地不缺少高档消费品，对中低档的消费有着惊人的消费能力。第二部分：宿州市宏观市场经济2005年“GDP”国民经济快速增长。初步核算，全年全市生产总值279.12亿元。人均国内生总值4796元（按常住人口计算），比上年增加909元。全社会劳动生产率8743元/人，比上年增加1842元。产业增长：产业增长值增长比例三次产业比例第一产业125.01亿20.2%44.8第二产业68.33亿11.7%24.5第三产业85.78亿8.8%30.7劳动力结构：劳动力结构继续调整。年末全市从业人员达到320.8万人，比上年增加3.2万人。年末城镇人口登记失业率4.2

6、。产业劳动力人口增减值第一产业208.3万人减少6.1万人第二产业41.1万人增加4万人第三产业71.4万人增加5.3万人在岗职工23.32万人增加2.63万人物价总水平上涨：全年居民消费价格总水平比上年增长4.3。类别增长比例食品11.1%居住9%烟酒及用品、医疗保健1.7%个人用品0.2%2005年上半年人均消费水平居民人均支配收入收入增长消费性支出消费增长城镇居民701313.2%485213.8%农民213024.9%129212.3%在岗职工平均年工资10572元,比上年增长29.8%。城市化进程状况城镇化是未来宿州现代化建设的重要任务，也是扩大内需、刺激经济增长的有效途径。未来五年

7、，将是宿州城镇化在面的扩张基础上向规模聚集转变的重要时期，“十五”期间要初步建成以宿州市为中心，四个县城为次中心，以中心建制镇和重点乡镇所在地为依托的城镇化网络，城镇化水平将大幅度提高，城镇功能将由以满足自我需求为主的内向型服务向积极辐射周边地区的开放型服务转变，进一步把宿州市建设成具有一定特色的皖东北中心城市。第三部分：宿州市城市规划（区域分析）宿州市的房地产版块主要分为三大版块：市中心版块、南部版块、北部版块。市中心版块：宿州市的城区相对较小，但是从人流的分布情况来看，市中心的人口密集度相对比较高，配套设施也相对集中。目前在售的项目有裕城花园、中煤大厦；产品的紧缺，造成了市中心项目价格与边

8、缘地区项目价格的差异性不是很大。从市调中不难发现宿州市民偏好于向市中心购置房产，而明年即将推出的产品也较为紧缺。（同科城市广场项目）。北部版块：纵观宿州，城市的北部还比较荒芜。虽然北部的各个项目相隔太远，无法相互呼应，配套设施无法达到基本的生活要求，但是市政府办公场所的迁移，也表明了市政府对开发北部区域的决心。我们有理由相信在未来几年内北部将会迎来高速发展的时机。（如银河绿苑、锦绣江南等都属于大项目）南部版块：俯瞰宿州市南部区域，会发现该地区住宅密集（如：水木华庭、怡海花园、现代嘉苑、温馨花园等），各个楼盘的开发都集中于此。未来的纺织路的建成将连接西昌路与淮海路这两个城市交通要道，使得该区域的

9、交通更加四通八达，而南部版块也是宿州市民公认的富人区。第四部分：2005年房地产住宅交易情况分析前三季度房地产交易状况时间成交套数成交面积成交金额成交平均价第一季度4493.43万平方米4316.02万元1259.05元/平方米第二季度6297.48万平方米11296.15万元1510.8元/平方米第三季度86819.61万平方米34711.76万元1770.1元/平方米结论：由上可以看出2005年房地产交易量在不断的增大，每个季度的交易量平均上升39%，平均交易价也随着市场的需求呈明显上升势头。2005年平均价格上涨至1770元/平方。前三季度房地产价格增长状况宿州市前三季度房产价格增长迅速

10、，从第二季度至第三季度的房产在售项目的成交价格走势上看，2005年是一个价格增长年，当年价格上涨200元。二手房交易状况宿州市二手房交易市场属于起步阶段。目前还不存在正规的二手房交易公司，而更多的二手房交易，都是在亲朋好友之间进行，还没真正走向市场化与商业化。第五部分：宿州市房地产发展水平总平规划水平产品形态：当地的主要需求以多层为主。小高层也可接受但是对于高层部分的需求并不强烈。主要原因还是高层部分的价格难以接受，总价偏高。楼间距：在该市政府的强制要求下，该市各项目的楼间距由之前的短间距转变为大间距。现推出的产品的楼间距以1：1.6为主。交通动线：各项目的规划中还没有人车分流的概念。建筑结构

11、：安徽地区不属于地震带，当地消费者并没有框架结构的搞震性与耐久性的产品意识。美庐花园中临中央花园几幢框架结构户型与旁边混合结构户型价格相差无几，市场的认可度及认知度不是很高。中央景观：当地各个项目对于中央景观还不是很重视，据我们调查得知，各个楼盘靠近景观部分的住宅是各项目最先销售的产品。2、价格水平项目名称平均价格（元/平方米）相对平均价（元/平方米）恒馨水木华庭15501697光彩美庐花园1500环宇银河绿苑1780温馨花园1500怡海花园1650裕城花园1900中煤大厦2000目前在宿州市城东、城西、城中、城北区中，中心区的房价居高，南区和北区的房价相对较低。水木华庭一带的房价每平方米在1

12、550元左右，在中区6层以下的商品房最高售价已达到每平方米1800元。位于宿州市城中心区中煤大厦等楼盘，售房基价每平方米1880元，在北区银河绿苑一带，有些楼盘的房价每平方米已摸高到1780元。而如今在这两个区域内颇为引人注目的中煤大厦15层以上的高层商住楼，最高房价大多达到了每平方米2000元。至于新兴起的城北新区，在2003年还高举着每平方米千元以下住房的诱人牌子，眼下也随波逐流抬高了身价，每平方米千元以下的住房已经难以寻觅，该区的房价目前都基本在每平方米1697元左右。户型水平户型点评：户型一建筑面积：113.63平方米户型优势：南北通透，形成一个通风、采光、采景俱佳的高贵布局各大功能分

13、区自然分割，布局合理，客居分离，干湿分离二进深设计，室内动线分明，无浪费空间。以人为本，户型方正合理。户型劣势：缺少工作阳台客厅的景观阳台也是生活阳台，不利使用。户型二建筑面积：95平方米户型优势：三房、二房自由调配。满足业主不同需求户型劣势：暗厅设计。客厅无采光 三进深设计。户型三建筑面积：165平方米户型优势：框架结构打破传统的建筑格局，独享一梯两户尊贵空间全明通透，主次分明动静分离，干湿分离独特的圆弧形阳台设计，视野开拓。户型劣势：客厅太狭长。户型四建筑面积：87.6平方米户型优势：二房二厅一厨一卫全明通透，主次分明动静分离，干湿分离户型劣势：客厅的景观阳台也是生活阳台，不利使用。产品分

14、析：8090平方米（表一）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园面积87.9平方87.64平方95平方/92平方/户型功能二房二厅一卫一厨二房二厅一卫一厨二房二厅一卫一厨三房二夺一卫一厨客厅面积25平方19.6平方15.21平方明/暗明明暗明开间4.2米4米3.9米进深5.6米4.9米3.9米阳台个数一个一个一个二个宽长4.2米4米4.2米（表二）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园梯户数一梯二户一梯二户一梯二户一梯二户结构混合混合混合混合公摊卫生间明/暗明明明明个数/面积1个/5.4平方1个/5.4平方1个/4.3平方1个卧室面积16.38平方1

15、9.11平方18.9平方开间3.9米3.9米4.2米进深4.2米4.9米4.9米卫生间无无无无窗户外飘窗外飘窗外飘窗90110平方米：（表一）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园面积/107.11平方104平方100.58平方110平方/户型功能三房二厅一卫一厨三房二厅一卫一厨三房二厅一卫一厨三房二厅一卫一厨客厅面积18.72平方15.12平方明/暗明明暗明开间3.9米3.6米进深4.8米4.2米阳台个数一个一个二个二个宽长3.9米3.6米3米（表二）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园梯户数一梯二户一梯二户一梯二户一梯二户结构混合混合混合混合公

16、摊卫生间明/暗明明明明个数/公卫面积1个/6.48平方1个/4.62平方1个卧室面积17.28平方15.12平方16.38平方开间3.6米3.6米3.9米进深4.8米4.2米4.2米卫生间无无无无窗户外飘窗外飘窗平窗140平方160平方：（表一）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园面积161平方143.85平方143平方153.89平方152平方户型功能四房三厅二卫一厨一佣人房四房二厅二卫一厨三房二厅二卫一厨三房二厅二卫一厨三房二厅二卫一厨客厅面积36平方21.6平方25.2平方20.16平方明/暗明明明明明开间4.8米4.5米4.5米4.2米进深7.5米4.8米5.6

17、米4.8米阳台个数二个一个一个二个二个宽2.4米长7.4米4.5米4.5米8.1米4.2米（表二）项目名称光彩美庐花园现代嘉苑怡海花园温馨花园水岸华庭裕城花园梯户数一梯二户一梯二户一梯二户一梯二户一梯二户结构框架混合混合混合框架公摊卫生间明/暗明明明明/暗明/暗个数/公卫面积2个/5.76平方2个/7.4平方2个/8.6平方2个2个/5.4平方卧室面积15.12平方17.28平方17.28平方17.18平方开间3.6米3.6米3.6米3.6米3.6米进深4.2米4.8米4.8米4.8米卫生间4.68平方5.94平方4.32平方6.24平方窗户转角窗外飘窗外飘窗外飘窗阳台总结主卧分析：所设计的户

18、型产品的主卧室均安排在南向各面积段的主卧室面积设计均偏大，面积范围15.1218.72平方米。主要尺寸（3.9米4.8米）（3.9米4.5米）（3.9米4.2米）（3.6米4.2米）次卧、书房分析：次卧的分布无规律次卧的大小从1115平方米不等书房的面积从911平方米不等佣人房分析：当地还没有佣人的概念和设计。厨房分析：面积从38平方米不等，主要面积集中在7平方米。除美庐花园项目设计的户型中有工作阳台外，其它项目设计的户型均没有设计工作阳台。卫生间分析：宿州当地各个项目的户型只有120平方以上的户型才设计二个卫生间，各项目对于卫生间的采光与通风比较重视，各项目设计的户型卫生间均有采光点面积：4

19、6平方米不等功能分区：宿州几个新项目（如银河绿苑、锦绣江南、水岸华庭等）对于卫生间的功能化与分区比较重视，户型中出现了三进深卫生间，使用更方便。也首先提出了洗衣间的概念。客厅分析：分布分析：目前市面上客户的分布有南厅、北厅、边厅的分布户型，其中南厅占其主导地位。市面上也有北厅的产品，研究发现，北厅均属于大进深的户型，开发商也是出于无奈才设计了此种户型，虽然北厅也得到了市场的认可，但在中原或北方地区北面在冬天是非常寒冷，而且市场还不成熟，消费者还看不到其中的利害关系。所以在设计北厅的户型上，必须谨慎。开间：客厅的开间从3.9米4.5米，其中大部分开间在4.2米进深：客厅的进深从4.5米7米，其中

20、大部进深在5米。80100平方米的客厅面积：1825平方米110130平方米的客厅面积：1926平方米阳台分析：阳台从功能上区分为生活阳台，景观阳台，工作阳台南向的阳台为生活阳台，南向双阳台设计只有裕城花园项目，将景观阳台与生活阳台区分。工作阳台：裕城花园与美庐花园有设计部分带工作阳台的户型，其余各项目的户型均不设计工作阳台。北面设计：北面封闭式阳台，南面非封闭式阳台。房型分析：市调后发现二房、三房是目前市场的主流产品，购买者较多是准备结婚的年轻人，有小孩的购买三房，没有小孩的购买两房，销售速度也比较理想。单身公寓是市场的空白点，目前市场的单身公寓只有现代城市花园才有设计此种户型，其体量较低，

21、单身公寓此房型市场空间是值得研究的，其面对的主要客户群可以面对（资金不足的刚结婚的年轻人）。四房的产品在市场上体量较少，并且区域也有针对性，市中心大面积房型在销售上比较理想，周边地区的销售不是很理想。户型趋势：市场上的户型在这两年中得到了长足的发展，户型也呈多元化路线。外飘窗、转角窗、突窗、六角窗、小错层、大宽度阳台、孤形阳台）一一浮出水面，消费者也慢慢的接受了这样户型。全明结构、干湿分离、独立客户、大开间短进深、第三厅户型上也得到优化。景观水平该市的景观还处于初级阶段，有项目大小之分。小项目景观上还是以绿地与硬景为主。大项目因其占地的优势，景观上的发挥空间更大（如水景观概念）。市场对景观的变

22、化还没有出现大的反应，但是随着锦绣江南一期的落成，会让更多人发现景观带来的改变，我相信随着市场的成熟，景观将也是该市消费者选房的其中一个标准。配套水平在配套方面，该市的配套理念还不成熟，配套也仅限于幼儿园、老人活动中心，户外简易健身器材等。大多数的项目对配套的概念也比较模糊。配套对于消费者而言不是选择该楼盘的首要标准。但是在强大的市场引导下，完善的配套设施会慢慢的被人所接受。物业水平物业：目前该市各项目对物业的投入并不是特别看重，保安的工作也只是仅限于站岗、巡逻。建议我们位于卫校的项目可以从物业着手，打造宿州市第一物业品牌。首先卫校的项目不大，投入的不多，但可以为后期的项目打好基础。推广水平因

23、该市地域较小，并且人流比较集中，所以该地区主要的宣传手段是户外广告。如图：营销素质水平通过宿州市房地产各个项目售楼部的暗访后得出，属于当地开发商自行销售的项目，售楼人员的个人素质并不是很专业。对于外地的代理公司所代理的项目营销水平已经达到了相当的高度。总体而言，目前该市各房地产开发商对于售楼部这个对外的形象部门，并不是特别的重视；销售人员对于楼盘的讲解、销售道具的运用、保护、专业形象的建立还未达到基本的要求。外立面水平纵观宿州各个项目的房产，你会发现江南一带的立面风格，已经潜移默化的影响了当地的开发商与建筑商，这与江南一带开发商不断介入投资有关。第六部分：项目分析周边配套分析文化：市重点中学第

24、九中学、宿州第一中学、十二小学（南校）购物：五洲超市交通：8路公交车公共配套公园：运粮河公园基地评估南区项目所在区域进行描述、分析有利于宏观把控项目，站在区域板块的角度对项目进行市场竞争定位，以下为该区域的特征描述：南区项目处在宿州南部地带，已经形成新居住区和学习文化结合区。2004-2005年，在附近的几个楼盘开发的轰轰烈烈，从专业的角度来看，这说明了本区域的地产发展到了新的阶段。本区域真正意义上的高档项目相对缺少。因为市场需求量较大，市场对项目的开发要求不是很高，整个市场上处于卖方市场向买方市场转换时期。优劣势分析项目S（Strength强势）、W (Weakness弱势)，O(Oppor

25、tunity机会)，T (Threat威胁)分析有助于对项目的整体把握，认清项目自身特点以及外部环境对项目的影响，从而可以制定较有效的市场战略。优势（S）区域优势多路公交车经过，上班、购物、休闲、探友很方便。周边大配套齐备，第九中学、二中、宿州医院等都是步行2-15分钟左右路程。南北视野良好，改造后周边环境清静舒适。本项目处在城中与城东结合部，随着城市建设发展方向向东西移，本位置生活、工作两相宜。优势提升策略：可举办“购物我最近”购物竞速活动，让客户切实感觉到交通的便利。与周边学校建立“教育直通车”，本社区业主的子女每年可以享受一定限额的教育培养金。强化社区风景优美，户型设计合理、居住条件良好

26、，空气和绿化都是宿州其他楼盘无法比拟的优势。规划优势1.71.9左右的容积率获得了更多的建筑面积，时尚与传统相结合的风格建筑和多节点景观也使之成为地标性建筑，从而利于知名度的传播。有住有商的物业组合，一方面满足社区内配套，另一方面为部分业主提供经营机会。优势提升策略：将地标性建筑的形象进一步传达到大众心里，形成开发区域的精神象征开展“创业基金”大竞取活动，使更多具有创富精神的人们慕名而来。产品优势本项目是目前宿州市场开发力度比较大一个大规模项目，起绿化和多节点景观水景的设置是宿州绝无仅有的 “五个一流”：一流规划设计，一流景观设计，一流施工质量，一流形象工程，一流生活品质。目前的省内检查也取得

27、了好评，在宿州市属于对外招商引资项目，得到省领导和市领导的大力支持。（此处可大力吹嘘）优势提升策略：进行项目全过程营销，从项目开发的各个过程和角度，挖掘每步的亮点。使消费者形成 “一流项目，一流居住”的观念。劣势（W）周边生活配套，尤其是大型购物中心还不完善。虽紧邻主干道，却与城中距离相对较远。项目地段相对市场竞争，楼盘众多，人气虽旺，却选择众多，在吸引目标客户方面难度相对要大。按规划处要求要打造开发区域东部显著性建筑，但是楼层出于总体房价考虑，不能过高。劣势规避策略：以社区会所名义，做好本项目裙楼的配套招商或经营，不仅要满足业主日常生活消费，还要提升他们的生活品质。项目紧邻开发区域主干道，可

28、在建设开发区域档次最高的售楼处的同时，做好周围景观，给予来访客户第一上佳印象。（可学习美庐楼盘）可通过大型、有效的活动吸引目标消费群体前来销售现场参观，同时可增加人气。（销售现场要保持客户长时间逗留现场）现在消费市场不是目标客户群买不起楼，而是没有适合他们的房子，总价高一点对他们来说算不了什么，关键是你给他们建设生活氛围是否能得到他们的认可？因此有必要从生活方式角度，多多阐述我们项目未来倡导的生活方式。我们在一开始，就必须明确该项目不是“平民生活区”，而是高品质高舒适性的人文居住区。机会点（O）开发区域土地供应很高，楼盘众多，人民素质的日益提高，高品位，大型城中城性质居住区当前入市必成热宠。开

29、发区域总体发展方向随城市开发环境的日益紧张和开发区域的偏移，必为本项目增加市场契机。可以借助开发区域东部第一高品质楼盘进行造势，合理引导市场潜在目标客户进行投资购买。开发区域缺少精品项目，缺乏高档定位项目。开发区域的项目基本都没有社区会所，目前生活水平较为低下。威胁点（T）活跃的购买市场，势必引起众多开发企业进入，潜在住宅供应量会随之增加。现有的地产项目其品质提升的周期较快，开发商明确通过产品品质取得市场竞争优势，宣传推广的投入也加大，竞争的激烈程度只能是日趋严重。政策面因素的潜在危险：平抑房价一直是国家宏观调控房地产市场的目标；人民币加息的压力日益增加。通货膨胀的速度反映出政府对银根紧缩的不

30、力，按揭门槛的提高，开发区域土地供应的无计划性等都会对房地产市场产生较严重的不确定性因素。国八条的实施，一方面打压高档项目的开发，另一方面引起的全国房价小幅度微调使一些消费者开始持币观望。目前消费者对我区域的心理认同感较差。威胁规避策略：针对现有市场的竞争情况，我们必须打出项目鲜明的特点，大打差异化战略，同时要先入为主，抢占市场。如果在宣传项目的同时，做好宣传工作，让公司在短时间内建立品牌优势，同时获得行业和消费者的认可,同时做好广告费用预算和成本控制，多花一点钱可以取得意想不到的结果。国家宏观政策对房地产的控制，我们的项目预计二月份开始启动，既占得先机又心中有数，在国内相关政策允许的前提下，

31、尽最大可能实现我们的开发预期。当然，我们还要时刻关注地产政策动向，预测政府行为，随时进行宿州地产市场研究，设立地产预警系统。竞争对手分析项目分析：项目名称占地规模(平方米)价格（元/平方米）物业费（元/月平方米）面积段（平方米）主力面积（平方米）层高（米）恒馨水木华庭1700015500.20.387-17087、107、1182.8光彩美庐花389-16089、1202.8环宇银河绿苑33000017800.3/2.8温馨花园/15000.3100-260100、120、1302.8现代嘉苑/87、113、1072.8怡海花园2016116500.395-17095

32、、1102.8裕城花园8500019000.394-15294、1102.8中煤大厦/2000/88-14088、100、1402.8恒馨水岸华庭项目位置宿州市中轴淮海南路开发商皖北煤电集团、恒馨房地产开发公司占地面积17000平方物业性质9幢6+1多层住宅、沿街店面总户数162主力面积87、92、107、118销售均价1550元/m2主力总价14.3万销售状况一期只余四套工程状况封顶物业管理人和物业（开发商自己的物业）社区配套临九中联系电话光彩美庐花园项目位置张仙庙路开发商江西民生集团宿州生生置业占地面积18万平方物业性质34幢多层、7幢小高层、4幢联排别墅总户数一期432套主力面积89、1

33、20销售均价1500元/平方米主力总价13.4万、18万销售状况一期交房，余中心花园框架房三幢工程状况准现房物业管理社区配套幼儿园、老人活动中心等联系电话环宇银河绿宛项目位置银河路开发商宿州市环宇房地产开发有限公司占地面积500亩物业性质总户数主力面积销售均价1780元/平方米主力总价销售状况工程状况物业管理淅江新这物业管理有限公司社区配套会所、幼儿园、小学、菜市场、超市等联系电话温馨花园项目位置淮河中路开发商宿州市勤业建设开发有限公司占地面积物业性质5幢多层、23间沿街店铺总户数206套主力面积100、120、130销售均价1500元/平方米主力总价18万销售状况只余部分店铺工程状况现房物业

34、管理宿州市广信物业管理有限公司社区配套无联系电话现代嘉苑 项目位置西昌路与淮河路交界处开发商浙江占地面积物业性质8幢多层、1幢小高层、1幢高层总户数主力面积87、113、107销售均价主力总价销售状况未开盘工程状况地基物业管理社区配套联系电话怡海花园项目位置西昌南路与纺织路交叉口开发商安徽省宿州市信城房地产开发有限公司占地面积20161平方米物业性质9幢多层、沿街店面总户数334主力面积95、110销售均价1650元/平方米主力总价15.7万销售状况只余四套工程状况现房物业管理社区配套临九中联系电话裕城花园项目位置汴河中路468号开发商浙江裕城实业投资有限公司占地面积8.5万平方米物业性质25

35、幢多层、2幢高层总户数主力面积销售均价1900元/平方米主力总价销售状况余部分尾房工程状况现房物业管理社区配套市中心联系电话中煤大厦项目位置汴河路与大泽路交界处开发商安徽金裕房地产开发有限公司占地面积物业性质1幢17层高层、1幢6+1层多层、沿街两层商业与内街商业街总户数347套主力面积88、100、140销售均价2100元/平方米主力总价18.5万、28万销售状况14层以上的余较多工程状况封顶物业管理社区配套市中心联系电话总结分析宿州市周边地区的价格与市中心的销售价格相比差距不大，平均价差在200300元/平方。宿州市各项目的主力面积与畅销面积均在87110平方米，二房、三房户型。消费者在购

36、房中层高并不是首选条件。根据售楼小姐所述，目前消费者对物业水平的要求不高，对物业的收费的高低也有一定的抗性。第七部分：项目产品建议及产品定位只有做好宏观把控，中观分析，以及市场细分，才可以对项目做到有的放矢，控放自如。正是在此基础上，我们花大功夫对项目进行细致入微的深入研究和分析，随后结合项目自身的规划优势（规划设计方案），在项目SWOT分析基础上，广开思路，归纳总结并形成本项目的综合性定位。在项目的定位策略中，我们策略主张采取“扬长避短，放大优势，提炼卖点，大胆创新”的方针，用定位策略宏观把控项目走势和方向，同时尽量保证项目在运作过程中形成和保持其独特的核心竞争力。项目市场定位思路基本思考点

37、地产政策和舆论导向，使得市场存在变数。开发区域高品位项目市场竞争激烈（现代嘉苑，温馨苑，水木华庭等），同板块已（或将）启动的项目彼此间存在（或潜在）着激烈的市场竞争。偏南的位置，使得其与开发区域纺织路两侧的同类产品竞争中处于较为有地位。开发区域的开发项目普遍缺少楼市精神，营销推广纯粹是商品的叫卖。开发区域的楼市正处于“卖方市场”向“买方市场”的转型期。6、消费者市场的细分是否可以重新制定新的划分标准和依据。客户的产品认可度和归属感到底在哪里？是价值观？是人生观？抑或世界观？市场判断项目产品应该面对多元化市场和不同消费需求，为客户进行产品量身打造，或者进行引导性消费。消费群产生购买的动机，应不少

38、于两种物业功能，或商或住或投资，或三功能随意组合。项目产品应该具有极高的实用性和收益性，使客户较容易产生购买决策。项目形成自己一种独特的精神，这种精神甚至可以代表一个区域或者一个时代的精神，成为社会焦点。我们要用超前的服务（销售服务、物业服务、环境等），形成开发区域楼市转型标杆。市场目标：在尽可能短的时间内，实现利润和收益，主要依靠项目自身品质优势的塑造和宣传。现代人缺少自己的生活“信仰”，我们的项目将用“宗教”使吸纳众多门徒膜顶朝拜。项目市场定位建议项目市场定位建立市场定位指导原则：细分市场，实行市场差异化战略。近几年宿州项目建设主要以开发为住，当地的开发公司对于自主开发的项目经验不足，配套

39、设施的管理和建立、软环境的建立和维护是一个弱点。所以，以更好的产品，更高的档次，更优的管理服务，打造特定的具有市场差异性、创新性、长久竞争能力的产品，针对某一特定的消费群体，实行“歼灭战”。项目形象定位如果说一个项目就是一个人的话，那么当它第一次出现在大众面前应是怎样一个形象呢？是风情万种演绎在里的上海小资？还是婉约清秀的江南女子？还是身价百万香车美女相随的“大佬”？还是山水间淡泊名利的大智大儒？抑或其他？该项目自有它的形象：紧邻九中，一墙之隔，得天独厚，沉思与智慧并存，俯瞰众生的眼神与气势，超然物外的冷静与沉着他的形体俊朗大气（设计风格），他的衣着打扮沉稳内敛（标准用色），他的语言智慧精彩（

40、文案），他的气质摄人心魄（项目精神）。项目总体市场概念和主题定位本项目集居住、办公、学习、购物、休闲、娱乐、为一体，而又超乎大众生活消费层次，以独特的差异化产品和市场细分，在宿州开发区域首次集中展示独特生活。该项目的出现，将真正为宿州地区的高品味生活者们树立新生活标准。因此，在此基础上，我们不妨这样表述本项目的主题定位：中国（宿州）首座 。1、主题定位关键词延伸： 宿州安徽中原开发经济圈首座前无仅有随后的第二座、第三座态度品位态度高品位态度高品位生活态度城市开发区域发展的中国发展中的宿州2、关于主题定位的说明：中国：只有高起点，站得高，才可能获得别人的关注。宿州，只是产品的所在地，但产品和开发商由此而知名中国。我们的目标锁定全国，我们不做井底之蛙。品位生活者：改变稳重和勤劳的传统观念，眼光、双手和信念开创生活新品质的人们。生活特区：有独自的生活标准和法则，不以财富衡量身份层次，崇尚智慧的非法定“社会”。项目文化定位建议一种追求完美的心态，可以改变一个人的心灵，一个追求完美的灵魂，可以创造自己有品位，有价值的人生。那么，一句话（开发区域大有前途）