2007年8月武汉硚口某项目市场分析及定价报告_secret

1、目 录市场分析宏观市场分析宏观政策分析武汉市楼市分析区域市场分析硚口区区情分析硚口区楼市分析区域同类可比性楼盘分析市场调查启示项目分析项目经济技术指标项目周边配套分析项目SWOT分析项目价格定位定价方法分类确定定价方法项目价格定位投资计划赢利成本预算项目基本情况项目总投资情况成本盈利预算市场分析 宏观市场分析连续四年来，不少城市的房价上涨过快，过猛。成为政府和广大老百姓关注的经济热点和担忧的问题。国家相继出台了多次文件，从2002年的11号令到2006年的“国六条”，从土地调控再到相关的实施细则。这一系列的调控房地产市场的政策被业界称为房地产新政。“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根据市场

2、走向进行的宏观调控的必然选择。是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社会实现房地产持续快速发展的科学决策。新政的精神宗旨是：突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。房地产新政的调控是全程调控，调控涉及到房地产开发的诸多环节，有开发、保有和流通等几乎所有的环节。1、 宏观政策分析 涉及的供给政策层面： 加大土地供应结构调控力度； 完善低价住宅供应政策； 加大住房供应结构调控力度； 加大二手房供应及调控与支持力度； 加大发展住房租赁市场。 针对需求政策的安排： 根据居民购房数量对契税实行改进税序； 加强对房地产开发、保有和流通等环节的管理； 加强拆迁计划的管理； 进一步规范房地产开发经营行为，完善房

3、地产市场监管制度及销售管理； 加强舆论宣传力度，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导理性购房； 理性投资与消费； 开辟多种投资渠道，丰富社会投资品种，分流社会资产； 控制住宅使用性质，严控住宅非居住使用。 新政及对武汉地产发展趋势的影响 用地和房地产信贷的宏观调控使群众产生商品房供给的减少，房价上涨的错觉和预期，加大土地价格的持续上涨，直接推动了房价的上涨； 境外或外地机构及人员的购房需求增加； 城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求； 钢材、水泥等原料价格上涨，住宅小区的精心打造和房屋质量的提升，客观上导致了楼市成本的增加； 其它投资渠道和投资品种的单一，导致大量资金转投房地产市场； 某

4、些不法机构投资商和房地产开发商联手抬哄房价，以房价的领袖抬高区域房价，从中牟取开发的巨额利润； 一线中心城市：上海、北京、深圳、广州等地房价的大幅上涨，对武汉房价有明显的助推作用； 武汉作为华中经济圈的核心位置，具有良好的发展前景和发展潜力； 一线城市的上升势头被挤压和调控，相关资金转向具有良好前景的二线中心城市武汉。 武汉市政府应对措施 加大经济适用房的开发力度2006年武汉市经济适用房开发项目20个，总开发面积为222.77万。据最新统计，2007年5月份前武汉经济适用房投资达9亿元，比上年同期增长近两倍，经济适用房施工面积达158.5万，同比增长98%。 90以下住房必须达总面积70%以

5、上 省级人民政府落实调控政策，城市新审批、新开工的住房面积、套型面积90以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 舆论导向，指责那些利益集团在幕后助推房价 新华社12日发文剖析楼市怪现象：一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者等构成了一个特殊利益集团打出楼市“涨价组合拳”，消解房地产调控政策，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。以上这些都是政府对房地产发展过快的一种控制。其主要目的就是要抑制房价的过快过猛的增长速度，改善目前的房地产的供需结构。武汉市楼市分析武汉市房地产市场信息网统计结果显示，2007年1-8月份全市主城区在售楼盘417个，其中新增楼盘167

6、个，成交均价4180.45元/，销售总套数57896套。2007年上半年武汉市楼盘价格大幅度上扬，尤其是5-8月形成前所未有的爆涨之势，其均价月涨幅最高达到4.2%。2007年1-8月份武汉市楼盘均价月走势图2007年1-8月份武汉市楼盘均价周走势图2007年1-8月份商品住宅成交均价主要集中在40005000元/平方米，占到了整体成交量的35.11%；其次是3000-4000元/平方米，占总成交量的31.24%；3000元/平方米以下占总成交量的7.38%；5000 -6000元/平方米和6000元/平方米以上分别占总成交量15.89%和10.38%。区域市场分析硚口区区情分析 极具发展潜力

7、的区位硚口区地处武汉市商贸中心地区汉口，东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有14.5公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。硚口区总面积为41.92平方公里，常住人口68.63万人，区内6座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道5条城市主干道和即将建成的轻轨1号线贯通全区。硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内107国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。 极为厚实的工商业基础硚口区商贸历史悠久，明末清初，汉

8、口镇位居“天下四大名镇”之首，名满天下。硚口区内的汉正街即为昔日汉口镇之正街和商业中心。改革开放以来，汉正街率先在全国发展个体私营经济，被誉为全国改革开放的风向标。全区已形成以汉正街市场、西汉正街市场、顺道街市场为主的市场群，市场总面积达到200万平方米，市场商户2.4万户，云集国内外知名商品总经销、总代理商千余家。其已规划的古田产业新区达16.81平方公里，基础设施完成“六通一平”，全区基本形成了东贸西工的经济格局。 强大的投资吸引力硚口区具有得中独厚的区位、辐射力强的市场、丰富的存量资源和较为完善的基础设施，投资环境较优，发展潜力巨大。截止目前，已有来自全球18个国家和地区的外商在我区投资

9、，投资项目涉及工业、商业、房地产业、基础设施建设等诸多领域，麦德龙、家乐福、好又多、泰国正大等315家外资企业在我区落户，硚口已成为一片投资开发的热土。 城市建设驶入发展的快车道面对中国加入WTO的挑战与机遇，硚口区制定了新的发展规划，全面实施“开放先导、体制创新、强东兴西和区域经济一体化”发展战略。在中部着力完善商务功能，建设中央商务区；在西部规划了集居住、科研、生产、生活等多种功能于一体的古田产业新区，发展高科技产业和都市工业；在滨江地区制定了汉江（北岸）滨水区域发展规划，建设新家园区、东风居住生态区、SOHO商务公寓区和汉正商贸文化区，营造优越的人居环境。 理想的人居环境硚口区地理坐标为

10、北纬3033、东经11419，属亚热带湿润季风气候，年降水量1150毫米1450毫米，年日照总时数1810小时2100小时，年平均气温16.3，环境舒适、气候温和、四季分明。硚口区公共服务设施完善，是理想的安家置业乐园。全区有商业网点2万余个，有同济医院、武汉第四医院等众多知名医疗机构与金融机构，各级各类学校115所，现代化教学园区2个，其中武汉市第11中学与武汉市第4中学等省级示范高中，能够为市民提供良好的医疗、金融、教育服务。 2、硚口区楼市分析从房地产市场角度来看，硚口区可分为三个主要片区：宝丰片区、古田片区与东西湖片区（包括金银湖片区）。这三大片区拥有地理、经济、基础设施等各方面的不同

11、环境，因此造就了各自不同的楼市特征。同样，受2007年武汉市房价出现前所未有飞涨的大趋势带动，该区各楼盘售价均飞跃到一个新的高度。宝丰片区：该片区为汉口最核心地段，与武广商圈一街之隔。由于片区经济发达，交通便利，各类基础与配套设施极为成熟，因此，区内多数楼盘被定位为城市中心的高尚楼盘，现售价多在7000元/平方米至9000元/平方米之间。代表楼盘有同馨花园、时代天骄等。古田片区：该片区位于硚口区西部，属汉口老工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。随着区域内交通条件、周边环境与配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，片区区域价值不断提升，房地产市场迅速发展

12、。该片区内大部分楼盘现售价多在5000元/平方米至7000元/平方米之间，成为武汉市楼盘均价仅次于汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区的房地产片区。代表楼盘有融侨锦城、天泽一方等。 东西湖片区（包括金银湖片区）：该片区离城市中心较为偏远，属近郊地区，房地产发展受到较大限制，但随着城市向近郊的逐步推进，该片区配套与交通均有明显改善，各楼盘售价也有了一定幅度的攀升。片区楼盘售价现处于3000元/平方米-6000元/平方米之间，水平较为参差。代表楼盘有万科高尔夫城市花园、万科西半岛等。2007年8月份武汉市各片区楼盘成交均价一览表3区域同类可比性楼盘分析（1）、同馨花园2期（2组团）地理位置：武汉市桥

13、口区解放大道582号（同济医院斜对面）开发规模：占地面积156256平方米，建筑面积669124平方米，容积率4.28，绿化率暂无，总户数1350户 物业形态：高层交房标准：毛坯开盘时间：2007年，3组团08年4，5月交房时间：2008年2组团价格组合：高层均价7100元/平方米销售情况：2组团已销售98%，剩几套185大面积户型。楼盘点评：项目整体体量较大，分多期开发。现2期2组团在建设当中，以高层为主。通过前期的发开，项目得到了很好的口碑，有较好的市场竞争力。户型信息： A型四室两厅152.28平米 D型三室两厅138.38平米 E型三室两厅133.13平米 F型两室两厅94.26平米

14、（2）、时代天骄2期地理位置：硚口区宝丰一路武汉市血液中心对面开发规模：占地面积12861平方米，建筑面积73000平方米，容积率4.91，绿化率30.20%，总户数716户其中住宅342户，公寓374户物业形态：高层住宅、小户型公寓交房标准：毛坯、1栋精装修开盘时间：2007.10交房时间：2008.1.31价格组合：均价8000元/平方米，复式均价9000元/平方米销售情况：前期销售状况良好，10月推出104套，现客户登记中。楼盘点评：项目体量不大，其中一栋精装修是其卖点之一。户型以3房为主，有少量2房供应。立面色彩较为时尚。户型信息： 户型复i:3室2厅2卫63 户型复f:1室1厅1卫3

15、5 j户型:1室1厅1卫66 f户型:1室36（3）、融侨锦城地理位置：硚口区解放大道与古田三路交汇处开发规模：占地面积95924.40平方米，建筑面积230000平方米，容积率2.36，绿化率：35.6%，总户数1755户物业形态：小高层、高层交房标准：毛坯开盘时间：2006.11.12（一组团）2007.8.30（二组团）交房时间：2007.12.31（一组团）2008（二组团）价格组合：均价6500元/平方米，物业管理1.30元/平方米月销售情况：销售火爆，8月销售113套，排硚口区第二。楼盘点评：项目由香港融侨集团开发所建，体量较大。前期一组团销售火爆，现二组团也在火热抢购中，销售情况

16、可观。户型信息： C3两房两厅一卫92.93 C4三房两厅两卫127.3 B5四房两厅两卫170.52-171.37（4）、丽水康城地理位置：硚口区建一路与沿河大道交汇处开发规模：占地面积80000平方米，建筑面积160000平方米，容积率1.98，绿化率46.05%，总户数1300户物业形态：多层、小高层交房标准：毛坯开盘时间：2007.05.19交房时间：2007.12.31价格组合：均价5500元/平方米；最高价6000元/平方米，物业管理1.20元/平方米月销售情况：楼盘销售80%，销售状况良好，8月份销售122套，排硚口区第一。楼盘点评：楼盘户型两房居多，虽异形房多，但价格较片区稍低

17、，市场抢占力强。户型信息： H3:2室2厅1卫85 H1:1室1厅1卫68.37 G2:3室2厅2卫134.55 G1:3室2厅2卫150.45（5）、天泽一方2期地理位置：硚口区古田四路与长丰大道交汇处开发规模：占地面积40000平方米，建筑面积90000平方米，容积率2.68，绿化率35%，总户数696户物业形态：高层交房标准：毛坯开盘时间：07.7.21交房时间：2008年价格组合：均价5600元/平方米销售情况：销售较差，8月销售9套楼盘点评：项目位于古田四路与长丰大道交汇，位置相对区域其他楼盘较差。主要以110以上的3房为主，且项目卖点不多，销售状况较差。户型信息： 三房两厅一卫11

18、7.05 三房两厅两卫131.94（6）、汉口中心嘉园地理位置：硚口区京汉大道528号/顺道街121号（武广背后）开发规模：占地面积23703平方米，建筑面积106663，容积率4.50，绿化率35%，总户数900户物业形态：高层交房标准：毛坯开盘时间：2007年9月底或10月初交房时间：2009年底价格组合：起价8000元/平方米，均价8500元/平方米销售情况：项目未开盘，现接受客户登记中。楼盘点评：项目位于汉口武广商圈中心，地理位置俱佳，其升值潜力大。户型涵盖面广，从50-150不等。户型信息： A1户型一室一厅50.78平米 A2户型一室一厅70.51平米 B1户型两室两厅83.77平

19、米 B2户型两室两厅84.97平米B3户型两室两厅94.89平米 4市场调查启示 如宝丰片区这样的城市核心区域，受多种因素影响，只能做纯高尚住宅； 该区域，85-100平方米之间的两房与115-140平方米之间的三房最受目标客户亲睐； 该区域，40-70平方米之间的精致小户型对年轻白领与投资者也极具吸引力； 该区域，将价格定于7000-9000元/平方米是能被目标客户接受的； 该区域，具有高尚品质、舒适情调、并且能标签身份的楼盘是目标客户最为重视的；项目分析 项目经济技术指标项目地点：硚口区宝丰路3506汽配劳保服市场所在地（蓝天宾馆正对面）项目占地：3.47公顷建筑面积：173000平方米容

20、积率：4.985建筑密度：40.1%绿地率：30.2%总停车位：890辆地上车位：90地下车位：800 项目周边配套分析商业配套：除新世界百货、武汉广场、世贸广场、庄胜崇光、中百仓储、易初莲花、国美电器等大型商超外，还有各类特色餐饮及娱乐配套； 教育配套：包括崇仁路小学、东方红小学、长征小学、营房村小学、武汉十一中、武汉四中、六十三中、二十六中、六十二中、二十四中、永红幼儿园、海工幼儿园、商业厅幼儿园等众多优秀教育单位；医疗配套：同济医院、协和医院等国内著名综合医疗机构；文化配套：中山公园、武汉人民广场、武汉国际会展中心、武汉体育馆等； 金融配套：建设银行、中国银行、工商银行、光大银行、民生银

21、行、浦发银行等；酒店配套：亚洲大酒店、长江大酒店、华美达天禄大酒店等；交通配套：36、46、505、508、520、546、588、604、701、712、737、716、806等50多条公交线路可通达项目；其它配套：武汉市邮政局、天同证券营业厅、联通与电信营业厅等；项目SWOT分析1、项目优劣势分析项目优势（Strength）地段优势：项目位居汉口最核心，拥有其它地段无法比拟的区位优势，是武汉市住宅综合价值最高的区域；配套优势：项目地处武广黄金商圈之内，商业、文化、休闲等各类生活配套极为纯熟；景观优势：项目紧邻武汉人民广场，与中山公园近在咫尺，具有良好景观资源；人文优势：项目周边中山公园、武

22、汉人民广场、武汉国际会展中心、武汉体育馆等文化单位分布，人文氛围极为浓厚；交通优势：项目紧邻城市主干道解放大道，50多辆公交线路经项目而过，交通非常便捷；规模优势：项目总建筑面积17.3万方，相对于本区域其它楼盘的规模而言，已占有较大优势；项目劣势（Weakness）项目紧邻城市主干道解放大道，受噪音与灰尘干扰较大；项目地块的东面与南面被同馨花园项目的高层所环围，对其整体规划及采光通风造成较大影响；项目机会（Qpportunity）项目周边楼盘较为成功的运作已将区域售价提升到一个较高水平，其城市金领住宅圈的高端形象已经形成；武汉市房价上涨趋势极为强劲，为开发商获取更大利润奠定了基础；房价的持续

23、上涨非但没有降低市民的购房需求，反而刺激了其消费心理，且在短期内这种需求不会减弱，这些均为项目入市后的火爆热销提供了机会；项目威胁（Threat）区域内同档次竞争楼盘的存在，尤其是同馨花园3期的开盘，将会对项目产生一定销售压力；区域内的大户型将带来高总价，这将会对项目的销售进程产生一定影响； 2、项目应对策略打造区域内独具风格的高品质楼盘，应能从周边众盘中脱颖而出；充分利用项目的规模优势，精心规划，树立武汉市高尚楼盘的品牌典范；突出项目紧邻武汉人民广场的独有景观卖点，在推广中进行大力宣传；项目在规划时，应注意规避紧邻的同馨花园高层建筑与本项目太近造成的影响；项目在户型设计上，应充分考虑总价过高

24、对其销售进程的限制性，科学合理的设计；抓住当前武汉市楼价急速攀升的大好时机，积极筹备，为2008年的高调入市打下基础；根据周边竞争楼盘的销售进度，合理制定本项目的开盘时间与推盘进度，减小它们带来的竞争压力；三、项目价格预定 在进行项目价格预定时，需要考虑多方面因素。而四个主要的因素是：成本、客户需求、竞争对手的价格以及产品内涵附加值。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。（一）、定价方法分类目前，房地产市场上主要有以下几种定价方法：1、 成本加成定价方法产品的成本加一个标准的加成。2、 认知价值定价法根据产品的认知价值来制定价格。它要求价格水平

25、与客户心目中的产品价值相一致。3、 市场比较定价法即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。4、市场涨幅预测定价法通过区域市场房价涨幅的空间，给于预测定价。（二）、确定定价方法通过分析，选择市场比较定价法和市场涨幅预测定价来确定本项目的价格。理由有：1、 本项目的成本尚未最后确定，不能采用成本加成定价方法。2、 项目区域租赁市场不旺，给目标投资收益率的实现造成困难；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立。3、 市价反映了区域市场合理的市场需求与价格空间，该价格将带来合理的利润。（三）、项目价格定位这里将采用的是市场

26、比较法制订项目的平均售价，在此基础上进行差异定价（即考虑楼层差异、朝向差异、景观差异），再结合市场涨幅预测来最终确定项目的市场定价。由于市场比较法涉及项目诸多细节配置和材料的使用情况，在现阶段还无法完全确定，在此我们确定具体的细节配置和材料的使用情况参照一般市场行情。辐射参照楼盘：同馨花园2期、时代天骄2期、汉口中心嘉园影响住宅售价因素的比较比较因素评估分值理想分值同馨花园2期时代天骄2期汉口中心嘉园本项目1地区级差1076.57.572自然环境7544.543人文环境733334繁华程度75.55.5655市政配套53.53.5336交通条件555557整体规划32.52.238小区绿化53

27、.52239区内配套3221.82.810附属设施31.52.81.5211建筑风格32332.512体型设计322.82213户型设计107.588.57.514结构设计422.52.5315采光朝向634.54316建筑材料4223317施工质量422.52.5218物业管理4333319区域发展3334320综合引力42.522.52合计10067.569.671.368.8由实际比较得分，结合参照楼盘的售价，本项目住宅的售价为：以同馨花园2期为参照，价格为：67.5/68.87100元/=6966元/以时代天骄2期为参照，价格为：69.6/68.88000元/=8093元/以汉口中心嘉

28、园为参照，价格为：71.3/68.88500元/=8809元/按参照楼盘的可比性，确定价格权重为：同馨花园2期占48.5%，时代天骄2期占27.5%，汉口中心嘉园占24%。本项目住宅现时销售均价为：6966元/48.5%+8093元/27.5%+8809元/24%=7718元/结合市场涨幅预测定价：2004年武汉房地产市场开始了中心回归的趋势，这一趋势在2005年和2006年得到了延续，并且有望在今后的3-5年内武汉的房地产市场开发重心依然在市中心。房地产市场的中心回归直接导致了房价的快速上涨。2006年11月和12月，汉口、武昌和汉阳三个中心城区的住宅成交均见先后突破了5000元/平方米的大

29、关。2007年，武汉房价疯涨。虽国家政策不断出台，银行利息今年已连续上调5次，但房价仍旧不断快速上涨。我司认为，硚口区房屋销售价格仍有很大的上升空间。我司估计硚口区08年房屋销售价格月均增长幅度将在5%以上。因此，通过前面市场比较定价，综合考虑片区增值、项目品牌、营销推广、土地增值对项目价格的增值影响，我司认为未来本项目入市均价为：基准均价（按7718元计）+ 片区增值（1.5%）+ 项目品牌（0.8%）+营销推广（0.7%）+ 土地增值（1%）=8027元/平方米根据项目周边几条商业街商铺的售价情况以及我们对未来本项目商业格局的分析，来对商业价格提出以下定位：如商业按三层来算，届时，一层均价

30、可定于1300016000元/之间，二层均价可定于9600-12000元/之间，三层均价可定于9600元/左右。楼盘定价策略分：高开低走和低开高走，两者利弊如下：价格走势低开高走高开低走卖场人气热烈一般升值空间先大后小先小后大销售速度较快一般品 牌一般一般考虑到项目开发的实际情况，为了聚集人气，同时也形成物业迅速升值的现象，从而刺激投资者们投资欲望，我们建议，该项目在初期入手阶段的价格定位应本着“低开高走，分阶段逐步攀升”的策略。（此价格策略须有工程进度及相关广告媒体配合）四、投资计划盈利成本预算 （一）项目基本情况本项目总用地3.47公顷，总建筑面积17.3万平方米，其中：星级酒店73000平方米，写字楼48000