2007年南京金地某商住区项目产品开发思考

1、关于*2007G13地块产品开发的思考本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议本项目位于规划中的*路东面，属于*和*商圈的辐射的范围占地面积：8.9万，容积率1.7；土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米；用地性质：商住办公二类居住用地；交付条件：拆成自然平整基本指标基本概况N城市副中心区域半径2.5km南湖区半径2km*路本项目金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑金地集团成功开发的建议开发要求市场调研公司产品设计公司 在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收。按照本项目的开发背景有针对性

2、的调研；要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验有服务豪宅成功开发的前期服务经验。首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。本项目作为金地集团在南京的*房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作。开发背景本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品项目产品组合建议建议规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件客户目标充分考虑项

3、目的品牌营销因素；用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。金地集团 项目地块内可直接利用的自然资源不多；地块的现状道路系统差；周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。基地条件 本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议项目核心问题界定： 怎么做才能低风险快速实现收益？怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的产品组合，并做到最大利润？ 问题1我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配比？怎样能够迅速树立品牌，实现低风险快速操作问题 2本次汇报的思路开发背景项目核心问

4、题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议地块解析城市背景房地产市场地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中地块北面为旧有的商品房和部分安置房，靠*大街为公交公司的临时停车站；地块西边为城市规划的*路，预期这一规划道路的西面大量平房将被拆除，其地块将挂牌出让，届时本项目与江东中路的地铁2号线站点仅500米左右；地块南面为将要拆迁的市医药中等专业学校；地块东面有一名为新禧家园的老小区，湖西街对面为南湖小区；地块的现状交通存在不便，只能从东面的靠湖西街的一天小巷进入，且周边居住小区多

5、数为90年代以前和待拆迁的平房，市场形象不佳地块解析N*路本项目北面南面东面西面地块编号NO.2007G13 地块位置建邺区*大街以南，*路以东，*中等专业学校以北容积率1.7 用地性质二类居住用地151887.52规划面积90760.1平方米 实际出让面积89345.6平方米挂牌时间2007年03月02日 成交价格84000万元 规划要点参考(有正式公告，以公告为准)土地坐落：南京市建邺区所街地块，*大街以南，*路以东，*中等专业学校以北； 用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.7；建

6、筑密度：22%；绿地率：40%；建筑高度：60米；建筑间距系数：1.35；本项目地块的经济指标决定项目的开发成本较高，楼地面价格高达5530元/平米地块解析地块周边现状商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般商业：项目西面沿江东路集中了五洲、金盛、石林、金陵四大装饰城，距离奥体商业中心2.5公里市场：项目地块西北面和东南面均有一华润苏果，项目北面*大街和东面湖西街沿街分别为汽修五金类和社区类商业公共配套：地块东面600米左右的省第二中医院；政府机关：南面800米左右为*建设指挥部；交通：公交线路集中在*大街，有68/78路的终点站，还有80/81/83/103/57/82等，

7、规划建设中的地铁2号线将是本项目的最大利好；其他：邮政储蓄所、银行。地块解析本项目光明城市朗诗国际街区本项目地块简评地铁较远步行10分钟步行8-15分钟优于光明、与朗诗相当距CBD1000米 1000米 3000米 较两者远距绿博园35003000米 5000米 略优于两者距公交点步行5分钟步行15分钟以上步行3-5分钟与光明相当，优于朗诗距地铁站较远步行15分钟步行5-10分钟优于两者距奥体心2000米 1500米 2500米 较两者远距长江三桥10分钟车程12分钟车程8分钟车程三者相当距过江隧道6500米 5500米 3500米 优于朗诗，光明距商业中心步行20分钟左右步行5-8分钟步行3

8、0-35分钟较两者差结论较区域内高档项目，区位条件一般，不具有明显优势本项目地块价值较板块内现有高端项目不具备明显优势地块价值配套设施本地块天泓山庄天正湖滨世茂滨江三山板块别墅文脉属性11221日常商业44144教育配套23244娱乐休闲34234医疗配套33234交通条件公交便利44134私车交通21231交通拥堵31331交通噪音21331环境景观可视景观11211距离景观区11111空气质量21321城市角色产业发展14322历史接受12223合计3031293632与全市典型高端项目相比，本地块价值仅优于天正湖滨，与天弘山庄项目地块价值相当地块价值总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规

9、模综合性项目，临近南湖片区不利于打造高端项目属性具象诠释区位城市中心与副中心结合区域区域相对成熟，但印象较为陈旧，郊区感强项目临近传统上的治安混乱、形象差的南湖片区交通公交组织便利北边临城市*，西面靠主干道江东中路，规划建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度环境生活设施完善周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园等郊区商业氛围项目西面沿江东中路为装饰城，沿*大街为汽修五金类商业，这是郊区商业发展启动阶段的重要标志项目中等规模综合项目占地8.9万，容积率1.7地块地块方正，但临街面窄，地价成本高项目仅有西面临规划中的*路，但项目地块方正利于规划项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格限

10、制条件地块土地性质的规定土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年,商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。 地块解析地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市范围：总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市空间结构：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展

11、区空间格局”。经济核心发展城市，承载了长三角经济辐射中部区域的核心地位。“一小时经济圈”辐射城市：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城市规划背景多中心格局规划可以充分发挥南京作为区域中心城市的职能，完善主城中心体系。同时主城区的优势地位仍将得到进一步加强，成为社会精英上流阶层居住的场所。 南京市区呈多中核发展的城市格局；城市中心由单核向双核的城市规划发展过渡，*的发展前景有较好的政策利好城市规划背景为缓解老城区城市压力，南京实施“一城三区”的发展新战略，以主城为核心，结构多元，多中心的城市发展格局，将打

12、破以新街口为中心的“单核”城市发展布局；“单核”城市发展布局的突破，主城区板块扩大，城市空间概念得以延展，为目前主城区以外的房地产板块尤其是*新城区预留了一定的发展空间。城市经济的快速发展带来未来南京CBD之“双核”发展需求，从城市发展的角度来看，城市化到一定的程度后，往往需要“双核”来承担城市CBD发展 “领头羊”的地位，且从功能、性质来看，“双核”两者在产业类型、分布结构以及功能等级上，将呈同级别趋势。从现状和未来发展趋势来看，*新城区未来将与主城区新街口并驾齐驱，成为南京CBD的“双核”。双核新街口 *成为承载南京城市化进程向外扩张所带来的人口及产业等方面的流动的理想区域； 阶段性供求失

13、衡与心理恐慌造成的市场调整已经完成，奥体迎来快速发展期。“一城三区”，奠定*发展新布局*新城区绕城公路老城区未来的城市副中心城市规划背景人均GDP与房地产发展的关系经济发展城市经济发展实力不断增强，南京市的房地产市场进入平稳的发展阶段国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。城市经济背景人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速人口及城市化根据国际研究城市发展的惯例，南京的城市发展开始进入稳定发展的第四阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%

14、30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市界定 居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强和消费层次的提高，一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的因素之一。较强的收入支配能力，加上对“一小时都市圈”城市的辐射带动作用，这些因素都构成了发展商业的

15、有利条件；储蓄存款总额保持稳定的增长，但储蓄总额/金融机构储蓄存款比例的先抑后小幅上扬，侧面反映居民消费趋向保守，消费比较谨慎；人均可支配收入保持稳定的增长， 居民的消费支出在2005年出现了大幅增长，2006年出现了理性回归城市人民生活消费能力和消费层次不断提高的同时，市民消费比较谨慎且存在保守社会消费品零售总额保持稳定的增长，表明城市总体消费水平和能力的加强城市人民生活对外经济发展减缓，制约了城市经济发展的同时也降低了经济运营风险，但315亿美元的进出口贸易总额，对国民经济有相当的拉动作用城市人民生活地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场房地产市场南京市总体市场分析区域市场分析200

16、4-2006年全市、八区土地成交走势 土地推出速度加快，全市土地出让规模逐年扩张； 06年，江南八区土地成交量明显下降，成交比重降至为全市的32.3%；城墙以内开发用地更为珍惜，纷纷走豪宅路线。土地供应由城市中心区向边缘区转移，主城区可开发土地逐渐稀缺土地市场主城地价高速上涨，刚性成本带动房价大幅攀升土地市场市场供应减少，需求稳定扩大，供求关系逆转，开发商惜售现象明显，住宅价格大幅攀升全市住宅市场表现八区住宅市场表现房地产市场主城土地供应稀缺主城地价高速增长开发成本大幅提高市场需求旺盛供不应求开发商惜售造成价格持续上涨的源动力供应饥渴居民心理恐慌供求关系严重不足市场启示推理结论未来，江南八区特

17、别是城墙内物业将普遍高端化，成为高端公寓市场主流发展与竞争热点总体市场总结房地产市场南京市总体市场分析区域市场分析及趋势预测*房地产市场在徘徊中起步，在发展中提升 本地块所处的区位界定为*板块范围，同时主要受奥体板块的辐射*市场现状*前景预判*市场现状随客户认知度、接受度的提高，奥体已成为江南八区商品住宅成交的主力区域2004年2005年2006年*江南八区*江南八区*江南八区上市面积（万m2）70.29486.284.02384.691.18683.47*占比（%）14.4521.8513.34销售面积（万m2）28.640242.2331.3170.79878.38*占比（%）7.1112

18、.7419.4 奥体成交量占江南八区份额逐年递增，年均升幅84，06年上半年达24，全年上市面积占全市的13.34%，但仍未南京市区商品房去化的主力区域之一；奥体的板块的销售去化面积占到了江南八区的比例更大，说明2006年*板块为江南八区的热点区域；*和城南的销售比例明显较上市比例高，反应出2006年这两大板块为南京市区的热点。市场现状新区功能规 划 以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能居住与就业相协调的中高档居住区功能*CBD市场发展支撑条件市场现状2003年2004年2005年2006年*城建投资180亿元320亿元93.3亿元23.6亿元累积

19、发生616.9亿元建设周期总投资目前进度建成地铁二号线5年105亿元已开工，建设中09年通车会展中心一期1.5年29亿元打桩08年一期纬七路过江隧道4年30亿元已开工，建设中09年通车合计164亿元 截止2006年，政府对奥体板块累积投资616.9亿元 2006-2009年，政府已确定的投资额为164亿元 *前景预判高起点规划、高标准投入保障奥体新城可持续发展市场前景已投入使用名称投入使用备注交通地铁1号线2005年9月日运营120车次，间隔6-8分钟/班长江三桥2005年10月无为奥体中心配套公交线路16条，其中新辟线路9条，延伸和调整线7条。基建奥体中心2005年9月举办十运会演唱会及体育

20、活动. 游泳馆冰场体育馆均对外开放绿博园2005年9月园内园不断丰富中CBD十大建筑宋都奥体名座2006年7月CDE三栋办公,93家公司购买商业配套紫鑫中华菜场2006年4月无兴隆社区中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月无教育配套六所中小学至2006年7月*中学*分校，*地块内的中学，银城地块、顺驰和奥体新城的小学，顺驰幼儿园 已投入使用的公建配套*前景预判公建配套的迅速形成与完善，区域价值将跃升市场前景名称投入使用备注交通地铁2号线2009年无纬七路过江隧道2009年无基建艺兰斋2006年底目前已主体竣工金陵图书馆2007年2006年底建成会展中心2008年2月一期总建3

21、0万平方米,一期10万平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企业180家以上商业中央公园地下购物中心2009年已由家乐福(中国)和江苏金源买断,招商中CBD部分配套商业2008年预计约15万平方米的商业可开业.主要引进银行商场特色餐饮等 本项目销售期将投入使用的公建配套市场前景*前景预判*入住率及区域成熟节点分析 初步设定：（1）规律进程：房屋销售后一年交付、交付后一年入住；（2）入住人口=总建/户均面积*户均人口*入住率；（3）假定奥体07、08、09年的平均入住率为50%。 06年4月，奥体进入第一批大规模交付期，目前已经交付60余万平米，至07年初预计入住人口达1万余人。 按目

22、前的销售速度，年住宅销售规模=65*2=130万平米。2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（万人）13443累计入住人口（万人）1481215市场前景新城发展阶段一般模型*前景预判根据新城研究模型，*处于区域价值跃升阶段市场前景龙江发展阶段回顾与借鉴时点开始发展A点B点持续发展特征描述住宅为主导，没有商业社区小型商业大型社区商业出现商业网点增多、少量办公进驻时点1993年1999年2004年上半年2006年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区超市开业金润发开业-描述商品房较少，仅教工公寓商品房价格较大提升商品房价格进一步提升商品房价格稳定主流价格1500元/m2

23、3000元/m26000元/m28000元/m2价格离散度5%8%10%10%特异性产品无无出现接受度提升客户经济务实少量经济务实城市新锐城市新锐少量城市新锐城市新锐少量富贵之家少量富贵之家时间跨度6年7年（1）受制于前期的规划局限（大规模居住区），龙江区域价值在B点之后难有本质的提升。（2）A-B 阶段的住宅价格持续跃升，得益于南京整体房产市场的阶段提升。发展借鉴*新城发展阶段预测时点开始发展A点B点C点商业发展住宅为主导，没有商业社区零星商业大型集中社区商业出现CBD雏形形成时点2004年2006年下半年2008年上2011年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区商业出现大型超市进驻大型

24、商业开业，产业集中进驻描述商品房集中开发，价格较低商品房价格有了较大提升商品房价格进一步提升商品房提升很快主流价格4500元/m26000元/m27800元/m2-价格离散度5%5-8%10%15%特异性产品无出现，但接受度不高接受度提升特异性产品持续推出客户城市新锐经济务实城市新锐少量经济务实城市新锐富贵之家富贵之家城市新锐时间跨度2.5年1.5年3.5年 从总体时间跨度看，*新城发展速度为龙江的2倍。 B点出现的标志为大型集中型居住区商业出现，依据新城项目开发进度，预计08年下半年，入住人口约为4万人（按50%入住率），可构成对上述商业支持。发展借鉴 对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处

25、于新城发展的A点阶段社区商业出现与成熟，区域价值处于平稳发展期。 奥体板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展速度预判为龙江的2倍，即整体发展周期2004-2011年，2011年辐射型商圈初步形成。 结合区域住宅销售量，2008年中，奥体板块入住人口4万，将进入新城发展的B阶段出现大规模居住区级商业，区域价值产生跃升。*新城区成熟度综合评价发展借鉴本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议 优良的开发时机，奥体拨云开日，市场信心重拾， 需求旺盛，供求关系改善。 奥体进入成熟期，区域余量去化周期为3年左右。天时市场环境CBD迅速成

26、熟将区域价值带入快速提升期 政府高强度的投入，充分保障了新城基础设施及配套的顺利建设； 地铁一、二号均通达该地区，其中一号线已经投入运营，二号线将于09年通车； 随着CBD建设的推进，地价与周边的房价将得到显著提升。一号线二号线本案因为具有CBD，奥体才能成为城市副中心，CBD住宅才具高价值；随发展进程的推进，CBD将进入快速发展期，本案具备CBD豪宅潜质。市场环境占地总建总投资投入使用奥体中心1344.3亩40万m240亿元05.5绿博园1155亩主馆1.5万m212亿元05.9艺兰斋9.67亩2.08万m210亿元06年底会展中心783亩31万m229亿元一期08.2金陵图书馆50亩2.5

27、万m21.5亿元07年对外开放地利两条地铁线，奥体中心，CBD，奥体精华配套尽享市场环境金地企业作为福建的龙头品牌企业，多个大盘及高端项目丰富操作经验，确保了项目高水平的开发品质。人和金地企业强大的品牌实力，保证了项目开发品质市场环境项目分析SWOT分析优势 Strength劣势 WeakA）配套优势：地块周边设有多路公交站点及公交总站；2009年二号地铁的开通，本项目距离地铁站较近，可达性强；生活配套齐备，周边有苏果、南湖商业街等生活配套设施。B）规划优势：地块方正平整，易于规划，建筑排布。C）生活氛围：周边拥有众多成熟住宅小区，生活氛围浓厚；D）区位优势地块位于*大街以南，区域认可度高；E

28、）品牌优势：开发商品牌全国知名，有助于项目的推广宣传；A）地块劣势：地块被周边建筑物围合，形成封闭区域，影响认知度；到达地块仅有一条小路，周边道路等级不高，影响产品形象打造；）产品排布劣势：地块四周无迎街面（人流量大），对小区商业人气的引入有一定的困难；C）土地成本高：本项目的土地成本高，在未来的市场竞争中不具备价格竞争优势。机会 Opportunity威胁 ThreatenA）规划利好：地块周边部分老旧民居未来会拆迁，有利于项目整体形象的提升；*路将开通，连接地块与外界的联系，给项目带来一定的人流；城市*、*南片区规划愈发成熟，生活愈发便利，项目所在市场环境有利。）经济环境：城市经济基础雄厚

29、，未来发展趋势乐观明朗；）供给方面：项目周边可供开发的土地量有限，本案稀缺性特质凸显；A）周边威胁：本区域中住宅项目多为拆迁安置房及老旧的居民小区，居住人口素质不高；B）政策威胁：国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险；）分流竞争：*板块对本项目客群的分流；*区域、*南区域以价格优势对本项目客群的分流；需要有分析向案例借鉴，发展战略推导的借鉴高端项目形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向强势概念稀缺资源区位优势生活模式产品发力景观资源强势概念稀缺资源区位优势生活模式产品发力景观资源诠释全新概念炒作吸引眼球概念领先市场独占稀缺资源物以稀为贵区域成熟或具有被消费者认知的价值

30、创造全新的生活模式引领生活模式潮流高品质户型创新高科技创新自然资源环境优越适用条件陌生区域高度竞争市场抗风险能力强具有稀缺资源此资源可以利用处于或靠近有利的区位具备良好的交通及生活配套陌生区域消费者开始关注体验陌生区域吸引竞争激烈市场为卖点高端市场刚启动自然资源优越本项目特点规避风险市场实现第一，高利润第二不具备城市核心区域的强势稀缺资源位于规划建设中的地铁口但临近南湖居住区，市场认知差，形象不佳力求市场突破，高素质产品对应的是高素质的消费人群塑造全新的都市生活模式可以在后期实现是高端产品成功的必备要素本项目不具备山水等自然资源本项目拟合度选择模式借助区位交通优势，依靠产品发力，打造新的生活模

31、式发展方向借鉴城郊物业速度突围模式，找到我们的战略方向产品创新统一高形象生活场景关联资源推售策略发展方向结合两个发展战略，得到本项目未来的整体发展战略产品发力区位资源优势整合生活模式推售模式产品发力区位优势生活模式产品创新高形象生活场景关联资源推售策略借助高端形象带动整体形象，通过产品发力和区位资源优势的整合，形成新的生活模式，采用适合的推售模式，是本项目的整体发展战略发展方向本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议实现25%以上利润，总体销售均价应是多少？成本推算见附件由实现的基本利润反推产品如何发力区位资源优势的整合，形成

32、新的生活模式，采用适合的推售模式，是项目后期需要解决的问题，项目的成功关键在于产品如何设计利润要求背景总建筑面积投资单位成本销售均价单位利润投资成本金额总销售金额总利润金额利润率151,888 10416131212,705 1,582,055,138 1,992,863,934 410,808,796 25.9% 可以看出，本项目要实现25%的投资利润率，产品综合总体销售均价要达到：13000元/平方米以上。 按实际占地面积：89345.6 平方米，完全作满1.7的容积率,总建筑面积为:151888平方米.实现理想的利润要求项目的整体销售均价达到13000元平米利润要求背景本地块自身地理资源

33、不太适合做：低密度产品（单体别墅、联排别墅、叠加别墅等）；结合本身资源以及规划经济指标要求可以考虑做：花园洋房、小高层、高层、酒店精装修公寓，但本组合产品总销售均价无法达到：13000元每平方。结合土地与投资成本及利润要求基地背景地块自身资源回顾花园洋房、小高层、高层、酒店精装修公寓的产品组合推演 结论:金地集团本身具有较强的品牌与实力，本次拿下土地成本相对较高的地块项目，同时又是第一次在南京做项目，应当会考虑做品质与树立品牌形象，同时25%的利润，应不是最终的目标,因此我司认为：空中别墅+叠加别墅+酒店公寓，比较符合住宅产品组合，本组合产品不仅可以将利润做高，同时可以建立金地在南京的品牌形象

34、，只是地块本身资源环境不具备，需要大量的人工造景与规划设计，并且需在行销推广上下足工夫，让市场接受产品。商业产品及组合作mall和12层的底商 ？ 本类产品商业环境：*向南发展的总体战略，兴隆大街边缘化，梦都大街沿线已经有2个大型mall和城市广场，梦都大街以南沿着江东中路现有1个大型mall，梦都大街以南还有更多的大型集中商业项目，大型商业以T字形结构规划朝南面发展，市民选择mall，肯定选择规模大的mall。实现一站式mall体验，大mall竞争力大，偏离奥体CBD，已经边缘化，非主流商业区，人群不易前往，商业扎堆效应弱，经营前景不易描绘，自身体量偏小，竞争对手体量更大、位置更好，招商和销售难度高，销售周期长，2楼以上的销售价格难以保证，经济效益不如酒店公寓；*商业规划100万平米，人口40万，人均商业面积2.5平米，已经超标了150