2007年河南新政某精品小区可行性研究报告_secret

1、PAGE PAGE 17*房地产开发项目可行性研究报告编制单位： 房地产开发有限公司编制时间： 二OO七年五月十六日目 录1、项目概况32、开发项目用地的现状调查及动迁安置33、市场分析和项目定位44、规划发展建议75、资源供给96、项目开发组织机构、管理费用的研究107、开发建设计划108、项目资金来源及经济分析129、结论及建议1310、附两个初步设计规划图方案 15一、项目概况： 1、项目名称：“*花园”开发建设单位： 房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于新郑市*广场西南文化路与新华路交叉口，项目南北两面为新郑市粮油批发市场家属楼，东西两面为自建房，本项目东南角及北面新郑市粮油

2、批发市场家属楼下分别有一个出口。3、项目周边的环境状况：本项目所在区域属于新郑市商业文化及政治中心，本身就是人气旺盛之福地，又在周边几个大型楼盘的带动下，必将形成了一个成熟的居住区。作为一个小型精品楼盘于2007年中期动工建设并于2008年下半年进行正式销售，预售时间会在动工建设期间展开（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为住宅用地，其项目用地较小，地块方正，两面接近市政道路。项目周边有幼儿园及小、初、高级中学，有各类专业商场及休闲娱乐的*广场等等许多成熟的配套设施。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目

3、用地由一宗土地构成，其土地证面积总和为5139.65平方米（约7.70亩），使用单位为 房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属 房地产开发有限公司，其地块上临时出租的水果批发市场门面及仓房产权均属 公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有门面及仓房，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，又是新郑市商业文化及政治中心，出行购物休闲娱乐及办公非常方便。三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析：1、2006年新郑市

4、房地产市场供给现状分析：由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2、2007年新郑市房地产市场需求现状分析：2007年，新郑市房地产市场需求总量大于2006年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2007年下半年商品房销售将有所下降。2007年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2006年；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。3、消费者购成情况随着新郑市城市化进程和经济发展的加快，新郑市城市居住环境及商品房小区环境的美化，新郑市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差

5、距逐渐缩小。4、商品房销售价格情况2006年，新郑市商品房销售平均价格为每平方米1394元，电梯公寓元销售平均价格为1530/平方米。新郑市房地产商品房价格稳中有升，总体呈现小幅波浪走势，预计2008年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、不同户型商品房销售情况分析：从表中所列数据看出，2006年每套80-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，说明小户型购买者人群增加，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2006年同上年相比却变化不大。 5、项目定位：1、2006年新郑市房地产市场发展特点：1）、房地产开发投资增幅减缓：2

6、）、房价基本平稳：3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。4）、商业用房投资势头强劲5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 6、2006年新郑市房地产市场存在问题：1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。3）、受国家宏观调控影响，新郑市房地产开发投资、销售在2006年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧

7、缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2006年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。7、2007年新郑市房地产市场预测：1）、 新郑市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年新郑市国民经济增长速度放慢，将会影响到房地产市场。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营

8、效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。3）、2007年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。新郑市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2007年总趋势。2007年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。4）、二手房屋市

9、场交易将继续保持畅旺：5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑新郑市房地产市场的繁荣。但随着新郑市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广新郑市城市品牌，吸引外来人口购买商品房。二）、项目市场定位：1）、市场定位：本项目拟建设成为新郑市少有的精品小高层袖珍楼盘。2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与本市其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来新郑市人员。4）、功能定位：不临街的纯住宅小区，其总层数最高为十五层。5）、建筑风格

10、定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置3米左右的停车带。四、项目规划发展建议：一）、规划设计要点：1、小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3米左右的停车带。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为十五层。2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。二）、建筑设计要点：1、住宅部分面积宜以建筑面积80平方米左右的两室一厅两卫和60平方米左右

11、的一室一厅单卫为主，配以少量110平方米左右的三室一厅单卫住宅。住宅设计必须尽可能人性化。2、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。三）、建筑风格及外立面建议：1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。2、一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。四）、小区环境、景观设计要点：园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合新郑市气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观

12、。五）、社区服务及物业管理要点：社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。六）、装修标准：本项目所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。五、资源供给： 1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划： 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价

13、格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。2、施工力量的组织计划：本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。3、项目施工期间的动力、水等供应：本项目施工期间的动力、水均在项目原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。4、项目建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。六、项目开发组织机构、管理费用的研究：1、开发项目的管理体制、机构设置：本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个“

14、*花园”项目开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。2、管理人员的配备方案：项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。3、拟定人员培训计

15、划，估算年管理费用支出情况：工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。七、开发建设计划:1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况）项目可研分析 规划设计条件 方案、总图设计2007.02-2007.05 2007.06 （0.5万元） 2007.06-2007.07总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 施工图审查 （20万元）2007.07 （3万元） 2007.07 2007.07-2007.07（1.7万元）施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证

16、施工招投标 开工 工程质量监督 施工许可证 （8.6万元） （约150万元） 2007.07 2007.07 2007.08 2007.082、工程建设计划及资金计划：（括号内为两栋楼资金计划情况）开 工 基础工程 主体工程 砌墙 预售 装饰工程 初验 （120万元） （七层：550万元） （750万元） （封顶：750万元）2007.08 07.08-07.09 07.10-08.03 07.10 08.03-08.06 08.06室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修工作（120万元）08.05-08.07 08.08 08.08在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，

17、该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。括号内两栋楼资金计划均为预估资金，待施工图确定后以施工图预算及财务资金计划为准。3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。八、项目资金来源及经济分析：1、项目投资来源、筹措方式的确定：根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式获得：、自筹资金：本项目投资商先筹取700万元用于本项目前期报建及动工建设前期费用。、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核准的预售

18、许可证批准时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（具体销售款还款比例详见销售状况及资金还贷情况表），其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。2、开发成本估算及利润估算表详见附表：3、银行还贷评价：根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息）。现项目拟定销售周期12个月（07年10月08年10月），预计销售状况及资金还贷情况如下表分析：项目销售情况情况及资金还贷情况表07.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0707.

19、0807.09销售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%销售资金550370185185370370370370370185185185还贷比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%还贷累计110184239.5295332517702924970.62由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷的银行贷款有因该项目土地及项目法人的其他财产的银行抵押贷款，预计银行抵押贷款及利息将于2008年6月全部还完，更保守估计在项目销售周期内还贷应该是非常乐观。九、结论及建议1、结论：1）、项目地块所属区域在*故里新郑市中心，距河南省行政事业中心省府郑州市

20、仅半个小时车程，是每年五一、十一旅游黄金季节及农历三月三祭主大典之际海内外*子孙必游之*。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。2）、根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本（已转化成银行贷款和相应利息）970万是个固定因素，其土地成本偏高。影响本项目最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的

21、利润。3）、从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行住宅小区开发是可行的。2、存在的问题及相应的建议：1）、由于本宗土地周围已经建成的自建房的隔断，在一定程度上影响到人气的延伸。2）、就项目地块区域现状来看，虽然开发项目较多，但总体开发体量并不大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为小项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。3）、该区域同规模楼盘的园林景观均不及“盛世花园”等楼盘，因此在本项目中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。4）、最值得注意的是本项目的土地已在银行设置抵押，因此，在项目开发前及项目开发过程中都必须和土地抵押银行紧密协作，避免因此而导致项目开发计划的搁浅。方案二 方案一 A B C DE F方案二