2007年长春市某区域地产项目市场研究报告_secret

1、*项目市场研究报告前言说明在这里首先要对这份市场研究报告作一个简要的说明，以利于能够更好地达到双方的沟通，使报告起到应有的作用。在这份报告中，*公司的研发部门不是按照长春地产界现有的模式将各种情况尤其是各种外部经济环境大势铺篇概述，将各种数据进行罗列堆砌；而是对具体的数据进行深入剖析，分章逐节，将每一个物业形态部分划分到单独章节，尽量就项目所涉及的氛围内的情况加以深入的研究，所以这一份报告并不是调研报告，而是一份市场研究报告。在这一份报告中，每一个研究的结论都是其延续性问题的依据，都是形成项目规划的依据来源。形成一个环环相扣的缜密思维体系。在对项目的规划上，根据项目的地域及自身特点，将能够适宜

2、的物业形态加以罗列，并逐一加以考量，选择适宜的物业形式以及应当选取量和质的界定，作为项目未来选取的依据。首先，根据项目的区位和自身特点，物业的选取的类型是宽泛的，可以囊括住宅、商业、写字间、商住等众多的形式。其次，要考量的重点是物业的质即选取什么样的档次和怎么的规划。这一点关系到项目的整体定位问题；另一项考量是每种物业选取的最佳量是多少，即其在整个项目中所占多大的比例。这一点关系到项目是否能够保证每一个产品能够在销售中按比例去化，保证整体销售的顺利进行。还有，就是要对项目的远景有一个合理的把握，因为项目还处于规划阶段，无论是从运营上讲，还是从工程自身属性上讲（大体量的高层），其入市还将有一个较

3、长的时间，所以在考量上要用前瞻性的眼光，一定程度地跳出现有市场的窠臼，将其放在一个远景上加以思考，对整体的市场有一个把握。 *行销 研发部 第一章 项目地块调查与分析一、项目基本情况 首先附位置图1、项目地现状尚未拆迁2、项目地块调查地块位置项目位于长春市*以南，翔云街以东、火车道以西。3、地形地貌地块呈长方形，地势平坦4、交通项目位置优越，区域交通便利，有多条公交线路经过，*为原迎宾路，交通基础设施及环境上佳。5、配套设施设施类别项目名称可及性教育知名中小学大中专医疗医疗机构商业综合市场交通动线公交路线金融银行证券通讯邮政电信7、交通路线公交线路所经地点 二、项目的区位特点对于项目的区位特点

4、，可以加以概括为：项目在核心商务区的延伸线上。这里包含两层意思，第一，核心区域的商务延伸线上，意味着这里具有很好的商务、商业潜力，有很好地借势条件，在这一点上是众所周知的，不需要加以阐释。第二，现阶段是在延伸线上，而且是被铁道阻隔，对这一点，要有更高的重视，避免造成判断上的过高估计，影响决策。由于长春的商务环境发展水平较低，其实并未形成真正的、稳定的、能够统摄全市甚至全省的CBD中心区。现有*的商务辐射能力还没有达到CBD的标准，并且实际范围较小，在观念上只能达到人民广场至建设街一线，经过今年领世新都等几个商务项目的相继建成和发展，最多只能达到*与安达街交汇处，由于铁道线的阻隔，要将商务跨越过

5、去需要更大的内部推动力，而这种推动力现在尚不具备，至少还需要几年的时间。现有*核心部分的完善也同样需要若干年才可以实现。项目正是在这个时期入市，对于商务部分，存在着抗性和危险，资金和利润的回收也要受到影响，对这一点要有充分的认识。第二章 长春市房地产市场整体情况分析这一部分是从长春市整体情况的大背景出发，通过对2000-2006年以来，尤其是2007年14月份的统计数据及分析，对涉及房地产市场的供给、价格、需求、客户群情况以及与一手市场密切相关的二手房市场等诸多问题进行论述，对各个方面加以深入地阐释和前景预测，希望能给项目的规划带来总体上的参考。（一）、20002006年长春房地产市场总供给量

6、分析1、供给量分析首先列举出20002006年长春房地产市场开工、交易、土地出让的面积统计数据20002006年长春房地产相关数据统计表（数据来源：市土地局、市房地局、市开发办）年份房屋开工面积(万)房屋交易面积（万）土地出让面积（万）2000743.1147.82001666.8196.512002600314.978200352738325020046605003662005610398.64982006726559.1757.8由上图可以清晰地看出，2000年到2006年，长春房地产市场发展迅猛。2002年以来，房屋交易量和开发土地供应量逐年上升，且增幅适度稳定。2005、2006年，国

7、家对房地产市场的调控力度前所未有，土地、税收、信贷多管齐下，长春也难免受到影响，但从2006年起，市场仍保持了适度的增幅，说明市场需求仍然是强劲的。不过，从历年项目开工量都大于交易量的情况看（除去棚户改造导致开工量增加因素），长春房地产市场仍呈现出整体供略大于求的态势。 尤其是土地出让面积的大幅增加，预示在未来2-3年长春房地产市场的竞争将有可能改变房地产现有销售情况，使房市适当降温。2、预计现有供给将给2007年长春房地产市场带来的影响供应量将大幅增加，结构性矛盾仍将存在，市场热度继续保持。 2006年长春房地产开工面积达到了前所未有的726万平方米，相当一部分增量商品房集中在2007年春夏

8、上市；同时，2006年全市招拍挂共计出让土地81宗，面积757.8万平方米，预计一部分土地也将于2007年内进行开发并进入市场，导致供应量的增加。因此，2007年的房地产市场供应量将有大规模的增长，甚至达到历史最高水平，以此带来的供求矛盾的加深将导致市场竞争白热化，将给开发商造成一定的项目销售和资金回笼压力。（二）价格走势1、长春近年房地产价格走势分析年份20002001200220032004200520062007.4均价元/平方米224023732146.721112224223126712809由图表可以看出：2000年至2006年，虽有部分波动，但从整体看，长春房价仍处于一个相对平稳

9、的增幅区间。尤其2005、2006年，国家宏观调控对长春房价的影响微乎其微，价格增幅位居历年之首，达到至今年以4月份的均价2809元/平方米。这表明长春房地产需求仍比较旺盛。尽管如此，长春目前的房价水平和国内其他城市相比，仍然偏低。因此，在未来的一段时期内，长春房价仍有很大的上升空间。2、预测2007年房地产价格趋势2007年长春房价仍将均幅上升，但受楼盘上市量相对集中的影响，预计增幅不会像2006年那样大。（1）2007年长春房地产市场将供略大于求，会抑制房价格的大幅上涨；预计2007年国家对房地产市场的宏观调控仍将继续，再加上建材价格上涨等诸多不确定因素，房价格涨幅将会放缓。（2）供求没有

10、失衡，仍然在合理的正常区间。各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。2007年拆迁量的进一步加大对于稳定市场将有一定的作用。开发企业不会抛盘意味着，市场的供应会保持在政府和开发企业的控制之内，也就意味着房价会保持并呈上扬态势。（3）开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会导致房地产价格的提高。因此，在2007年国家宏观调控政策继续和长春楼市供略大于求的背景下，虽然需求仍比较强劲，但价格增幅不会出现跨越式大幅度提升。而且，随着竞争楼盘的集中上市，届时可能会出现一定程度的价格盘整。（三）长春房地产市场综合评述如前所述，长春房地产市场近年来呈现“量增价升，涨幅适度”的相对平稳态势，长春房

11、地产市场的主要特点如下：1、供给量增大，结构性矛盾仍然存在 近年的供应量有大的增长，总体供需矛盾得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品住宅销售也有正常的销售期，这是房地产市场趋向成熟的标志。区域结构、价格结构矛盾仍然存在。城中板块一直供不应求，但由于土地资源稀缺，上市量增长不会太快。而随着西城地块的大幅出让、市政府的南迁、改造大铁北的启动、东部工业区向居住区转型，长春房地产开发继续呈现东西南北四面开花的扩张态势。2007年，西部、北部板块将成为新的热点，将有大量楼盘上市，这两个板块的供需和竞争态势将会更加复杂。这对本案来说将是一种挑战和考验。2、需求保持旺盛势头房地产市场需求稳步增长

12、。随着长春经济的发展，收入水平的提高将刺激居民改善居住条件的欲望和需求。而且，棚改拆迁量的加大，将会产生大量的被动需求；城市化进程的推进，城市规模的扩张，也会带来需求的稳定增长；投资性购房需求也将继续保持增幅。综上所述，维持需求的因素均有利于需求的增长。3、价格增幅相对稳定 供求没有失衡，仍存在合理的增长区间。商品住宅的价格水平平稳并有小幅上升，没有出现太大的波动。市场总体供略大于求、政府的宏观调控都抑制了价格的大幅上涨。因此，总体商品住宅的价格仍将保持相对的稳定。仅有少数板块由于供需比例过大，存在一定的价格波动风险。综述对于2007年长春房地产市场走势，应当抱以乐观态度。虽然存在国家调控政策

13、打压、原材料价格上涨等外部因素以及土地供应量加大、楼盘放量加大、开发商拿地成本渐趋走高等内部因素的多重制约，但在强大购房需求和棚改因素的刺激和拉动下，仍处于起步阶段、尚不成熟的长春房地产市场依然具有强劲的发展势头和较大的发展空间。不过，对于各竞争楼盘，体现在产品、服务、信誉、品牌、实力等各个层面的竞争都将日趋激烈，这也是长春市房地产升级换代的契机。三、2007年4月份交易分析 2007年4月，长春楼市延续着前3个月的火热势头，商品房交易旺盛，量、价指标纷纷刷新历史记录，二手房交易也十分活跃。刚刚创造的商品住宅平均成交价格2575.7元/平方米的记录，也被4月份诞生的均价2602元/平方米所刷新

14、！商品房的综合成交均价（其中含办公楼和商铺等）虽然参考价值不大，但也由1-3月统计时的2710.7元/平方米越过了2800元/平方米，达到2809.4元/平方米。1、商品房放量 价格重心在上移2007年4月份，长春市批准预售23.4万平方米，其中:住宅16.9万平方米。2007年1-4月份，我市商品房批准预售面积为99.2万平方米，同比增长36.6%。按不同套型新建商品住房供应结构分析:90平方米以下中小户型占总量的18%;90-144平方米中户型占总量的54.9%;而144平方米以上的大户型占总量的27.2%。统计数据显示:长春市批准预售的中、小户型住房占总量近三分之二。 不同价位新建商品住

15、房供应结构分析:房价在2000元/平方米以下的住宅占总量的26%；2000-3000元/平方米的住宅占总量的45%；3000-5000元/平方米的住宅占总量的26.3%；而在5000元/平方米以上的住宅占总量的2.7%。中、高价位住房比重在增大，批准预售商品住房的平均价格重心仍在上移。这里要有为注意的是数据的来源是房地局， 这里所显示的统计数据除了有其滞后性的一面外，同时也包含着大量“打擦边球”式的集资建房，所以在数据上要甄别理解。截至2007年4月末，长春市累计可售商品房513.1万平方米，同比增长106.1%,其中:住宅335.1万平方米，同比增长78.6%。在累计可售商品住宅中:房价在2

16、000元/平方米以下的住宅占总量的28.8%;2000-3000元/平方米的住宅占总量的39.1%;3000-5000元/平方米的住宅占总量的24.9%;而在5000元/平方米以上的住宅占总量的7.2%。说明中、低价位房源比重逐渐降低，高价位房源比重略有增高。在累计可售商品住宅中:期房占81.9%，现房占18.1%。2、商品房交易大幅跃进经过了2007年1-3月份的一路幅攀升，2007年4月份，商品房交易有大幅度跳跃。4月长春市商品房合同备案套数为3442套，合同备案面积为37.47万平方米。2007年1-4月份，长春市商品房合同备案套数为13182套；合同备案面积为137.54万平方米，同比

17、增长84.1%。合同备案金额为38.64亿元，同比增长104.4%。平均成交价格为2809.4元/平方米，同比增长11.3%。其中:住宅合同备案套数为11380套；合同备案面积为117.85万平方米，同比增长87.1%；合同备案金额为30.67亿元，同比增长104.5%。商品住宅平均成交价格2602元/平方米，商品房的综合成交均价（其中含办公楼和商铺等）达到2809.4元/平方米。综观2007年1-4月份，商品房、商品住房(合同备案)价格指数同比、环比都呈攀升之势，长春的商品房价格上涨属品质提升和需求拉动的自然上涨，仍在房地产市场理性的上涨区间范畴内，在销售购买的微观环境上也印证了这一点，从专

18、业销售的角度来看，消费者对于现在的房价仍然保持足够的承受能力。3、关注二手房市场二手房的交易是整个房地产市场的主要组成部分，其状况直接影响着一手房市场，从现在情况来看，二手房交易十分活跃。2007年4月份，二手房成交套数为2398套，成交面积为24.36万平方米，成交金额为3.92亿元。截至4月底，2007年长春二手房成交套数为5720套，同比增长24%；成交面积为66.86万平方米，同比增长50.5%；成交金额为10.42亿元，同比增长62.3%。其中住宅成交套数为5290套同比增长26.3%；成交面积为42.4万平方米，同比增长42.1%；成交金额为5.6亿元，同比增长47%。2007年1

19、-4月份二手房、二手住房价格指数同比也稳中有升。二手房成交价格为1557.8元/平方米。同比上升7.8个百分点，二手住宅成交价格为1318元/平方米，同比上升3.5个百分点，与上期环比下降1.1个百分点。其中有实际价格被“做低”的因素在里面。三、目标客户及客户需求分析（一）需求量分析1、需求量论述目前，推动长春房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求，而构成长春房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、改善居住条件、投资、结婚、以及城市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化，对物业品质需求越来越高，很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。2、需求量结构分析市民购房需求因素对比表由图

20、表可以看出：（1）2006年长春棚户区拆迁力度继续增大，拆迁居民购房需求显著增加，成为上述购房需求因素中所占比例最大的一项。（2）改善居住条件购房需求增长迅速。近年来随着长春经济的发展和居民可支配收入的提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住条件的购房需求也随之大幅上升。（3）结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高，长春市的人口基数不断增加，结婚的人数也随之而增加，结婚购房需求2005年来一直稳中有升，这部分人群是长春商品住宅需求中较为稳定的组成部分。（4）2006年以“投资”为目的购房的比例有小幅提高，较2005年上升2.6个百分点，“购房是一种投资渠道”逐渐被认识。随着长春房

21、地产业的发展，消费者对房地产认识的深入，投资意识也越来越强烈，表明消费者正逐步走向成熟。以上人群中拆迁购房、改善居住条件和投资购房的消费者将成为本项目主要目标客户群。3、2007年总需求量预测 需求仍将保持旺盛势头，2007年房地产市场需求在2006年基础上，仍会继续上升。（1）从主动需求方面看，2006年长春城市居民人均可支配收入达到11353元，同期增长了12.8%。同时，城市居民家庭收入的快速提高，极大促进了居民消费水平特别是高档耐用品拥有量的增加。在改善住房条件方面，居民的支付能力也不断提高。 （2）从被动需求看，2006年起到2008年，长春市将利用3年时间集中改造108块棚户区，改

22、造房屋面积713万平方米。棚改补偿的提高推动大批拆迁户进入房地产消费主流阵营，被动需求将有较快的增长。 （3）长春市城市化进程不断推进，外来人口的购房需求继续增长，城市规模的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。综上所述，维持长春市需求增长的因素有利于需求的增长，2007年长春商品住宅需求缺口仍比较大。 （二）购房习性特点分析1、建筑形式：多层为首选，小高层其次，高层抗性较大。（数据来源：房地产报消费者住房需求调查报告） 调查数据显示，消费者对建筑形式的选择仍集中于多层，该类型占问卷总量的70.1%。其次为小高层，占调研总量的22.3%。而愿意选择高层楼房的仅占总量的4.5%。可见，多层在

23、今后一段时期内将是购房者主要选择的建筑形式，同时可以附加一部分小高层住宅。与2005年房交会消费者市场调研结果相对比，小高层、高层的需求比例均呈现小幅下降趋势，这在一定程度上说明了的被访问者对小高层、高层的抗性相对较强。2、户型样式：平层所占需求市场份额较高，错层、复式、跃层需求有所上升。（数据来源：房地产报消费者住房需求调查报告）调查数据显示，对于户型样式的选择消费者更倾向于平层，占被访者的69%，选择错层、复式以及跃层的消费者相对较少，但也存在少量需求，分别占调查总量的14.2%、8.6%、8.2%。与2005年相比，对平层的需求下降了9.72个百分点，而对其它户型样式的需求比例均有所上升

24、，上升的幅度在2%-5%之间。由于消费者在被访时考虑自身购买力因素权重不一，所以，在单项统计分析中无法确定选择购买跃层和错层是否为有效需求，但是还是有绝大多数消费者钟爱平层的，说明建筑形式为平层的项目仍然能得到市场的认同。3、户型、面积：60-100 m2的两房为需求热点。（数据来源：房地产报消费者住房需求调查报告）调查数据显示，消费者对于户型的需求上主要集中于二室一厅和二室二厅这两种类型上，占调查总量的71.7%，其中二室一厅所占比重最大，达45.8%，其次为二室二厅，占25.9%。这种需求有一定的相似点，就是厅室功能比较齐备，均要求有客厅，同时在单户面积允许的范围内配备餐厅。而对于一室一厅

25、的小户型产品，调查中有8.1%的需求客群，由此可见，小户型产品虽然功能不全，但低总价、低首付的特点使其仍占据一定量的市场地位，特别是受到了普通工薪阶层以及中青年的青睐。调查结果还显示，较大面积（四室及四室以上）户型需求量则十分有限。同时，认为6080m2符合需求的客群占总量的38.1%，认为80100m2的客群占总量的31.2%，分列选题比率的第一位、第二位，可以明显地看出，面积在60-100区间的房源，已占需求市场的绝对比例。结合户型需求来看，二室一厅和二室二厅为需求市场的主流，而从面积的选择来看，也比较符合户型的需求。此外，面积在100-120的大面积房源也占有一定的比例，占调查总量的12

26、.4%。4、区域选择：购房者的区域选择开始转向城市边缘地区。被访者购房区域的选择图表（数据来源：房地产报消费者住房需求调查报告）调查数据显示，06年消费者对住房所在区域的选择与05年没有太大的差异，但我们仍然发现了一些细微的变化。朝阳区和南关区毫无疑问仍为首选的居住区域，占调查样本总量的46%。除了这两个中心区域，二道、经开、高新区域的被选比例较05年有小幅上升，上升幅度为1-2%。可见，在城市中心越来越拥挤、房价越来越高的情况下，购房群体的视线开始转向城市边缘的区域。这些区域正处一个规划建设的过程中，虽然市政配套及生活配套设施并不很完善，但房屋价格较市中心区域便宜，并具有一定的升值潜力，因此

27、，逐渐受到购房人群的认可。绿园、宽城、净月区的被选比例有1%左右的下浮。小结：通过以上的权威数据及分析，可以作出以下判断：首先，长春房地产整体大势上升，处于平稳的持续发展状态。供给、需求、价格增长都保持在合理的空间之内。其次，由此可以推断出，2007-2008年长春的房地产市场不会有大的波动，这种总体向上的态势有足够的推力，支撑起整个房价的上扬和市场的有序发展。对于项目而言，可以预测如果能够及时进行开发运作，整个运营过程会在一个可期待的良好大背景下进行，这对于项目的成功是一个总体的保证。第三章 住宅部分区域内住宅的现状及前景分析（一）、居民状况：项目地周边基本为若干企事业单位家属区：铁路、电信

28、、银行、边防部队、武警部队、空军飞行学院、长春客车厂等，相应决定了居住人群基本构成为上述单位的人员及部分原有回迁居民。职业上，这一区域人群有着稳定的工作。从收入和生活水平上看，这一区域的人群有着较高的收入和生活水平。心理和生活习惯上，这一区域的居民有着相对平和的心态，同时又有相当的优越感，这在和居民的访谈中有着深刻的反映。生活上，收入的稳定和富足使这一带居民对生活的要求是很高的，但要注意的是，这种要求不是对消费档次的追求，而重点是在对消费品质和便利性上，这是很接近一种平民阶层和小资阶层消费心理的融合，即实用性和舒适感的要求为主，同时对品质提高有着适当的期望。这一点是在对物业品质进行考量的重要依

29、据之一。居住区域的选择上，在访谈上得到的信息来看，这一带的人群都对本区域有着比较坚定的坚持。归结起来看，应当有这样几个因素决定：1、文化中所固有的重土轻迁心理是一个不可忽视的因素。2、区域位于长春中心，优越的区域位置是本地居民不愿放弃的重要原因。3、区域居住环境很好，设施完善、交通便利、生活氛围好，适于居住。4、居住人群的职业是这一选择的决定性因素。其一为工作便利的需要；其二，同事居住的扎堆儿，也构成大家购房的必然选择。（二）、居住状况：从居住的情况来看，除了新建的隶属于空军的飞行员小区之外，这一带的居住条件已经落后，基本为十年左右的建筑，时间上与1997年建立的星宇小区大致同期或更早。主要表

30、现为这样几个方面：1、面积偏小，比如客车厂的家属区和星宇东区的建筑，户型面积偏小，4070为主要的区间。2、户型设计不合理，由于是十年前的建筑，这一区域的住宅在户型上的设计落伍是一个较为普遍的问题。3、没有园区，现在近距离范围内的社区内部，基本没有可以称为园区的规划存在。 4、质量不好，尽管项目周边的居住建筑只有十年左右，但是由于质量不佳，破旧感很强，项目旁边的星宇小区就是一个最为明显的例子。（三）、住宅需求及依据：通过对项目地居住人群和居住状况的分析，可以很直观的看到，在居住方面这里存在一个明显的矛盾，即居民档次的中高端和居住条件的相对过低。这与在报告区域分析中提到的黄金区域和居住环境的低端

31、化构成了契合，从理论层面和现实层面来看，这一个由两个矛盾契合而成的矛盾，构成了区域住宅需求的合理解释和空间。住宅需求包括两个方面区域：一是区域内人群对住宅的需求；二是区域外对此区域住宅的需求。首先研究区域内人群对住宅的需求，这一点的说明上，结合已经阐释过的居住人群和居住状况，从居住人群的分类说明较为明晰。原有区域人群已经居住十年以上，相对的新生代已经成人，对居住房源形成要求。收入普遍追加及积蓄日益增长，稳定的收入和社会保障使当地居民有能力购买新的住房，提高生活品质；同时也使他们有能力，敢于去做，在心理上催生这方面的想法。军队、电信、边防等各个相关单位新生人员是不断增加的，而集资建房的逐步实质上

32、的叫停，也促使他们不得不把解决居住问题寻求市场解决。在报告中对居民的职业因素上已经阐释过，该区域将是其购买房产的首选，这一部分人群将是未来客户群中，中大面积的一支重要组成部分。如果把区域划分更大些，既西至青年路、普阳街、东到安达街、南到皓月大路、北到青萌路的大区域背景下（这个是构成销售中周边客群来源范围的核心区域），就会看到，在整个区间内，基本没有在售的新居住房源，而居民的整体情况和购买能力相当高，并且在居住环境、人群构成、居住需求上看，存在着吻合性，可以这样断言，这样一个核心区域的受众人群就可以完全消化掉项目的住宅部分销售，这一点是没有问题的。在整体房地产市场的大发展下，中心区域的土地尤为珍

33、贵，根据现有长春市的房地产情况来看，在这一区域房源吸纳的客源层将是全市性质的，在销售上没有问题，并且能够取得很高的回报。第四章 商务部分 由于现有长春市商务楼市的发展状况，无论是区域上还是从产品上都无法将写字间和商住楼进行泾渭分明式的划分，而且在现实的销售和使用中也处于混淆。所以将其同归商务部分，也就是先将商务部分涵盖写字间和商住两个组成部分，再依据其特性和市场状况对其进行分别讲述。 一、长春商务楼情况简析从1997年长春第一座纯写字楼“国际大厦”开始对外招商，这标志着长春商住楼市场正式启动的标志。长春商业物业不断涌现，逐渐兴起，并形成了几大商业圈。虽然在其他区域也有商务零散分布，但大多数商务

34、楼皆坐落在这几大商圈。 1、人民广场及*沿线：长春传统的中央商务区，也是写字间最为集中、质量最高的区域。售价、租金都远远高于其它区域。以中银大厦、国际大厦、吉发广场为代表的老牌写字间及商住和卓展、中山大厦、光明大厦、润天国际、亚泰鼎盛国际为代表的新潮写字间及商住以及正在发售的新世纪鸿源、鸿基名筑等共同构筑了长春中央商务区的轮廓特征。这一区域价格最高，租金最高。回报利润最大、升值潜力最大。是长春市场现今最佳的投资场所。但是对烂尾楼项目的改造也存在原有规划不够，停车位不足等问题，这些问题的存在制约着这一区域商务楼盘品质的提高。2、桂林路区域：这是在商业圈内产生的商务楼集中的区域，以威宝大厦（威宝大

35、厦更接近于商住）、火炬大厦等一批原有的写字间为主，主要以小户型，小型成长公司为主，办公条件老化，但依据其发达的商业氛围和便利的交通，对中小型公司和企业依然存在足够吸引力。3、红旗街区域：以时代大厦为首的红旗街区域同样是依据商业圈产生的商务楼集中区域，这一区域的特点是，产生和成长的时间都比较短、标志性建筑少，聚集性的商住楼为主规模小、自用率高。IT产业、第三产业服务性公司较为集中，新近推出的百脑汇正式这一形式的衍生和发展。4、环铁区域： 这一区域已经退居长春商务楼市场第三大区域，这一区域以吴太商务中心、银座、春铁大厦、昆仑、双龙等为代表，主要以医药、贸易等为主，基本为商住两用项目，销售、租金都较

36、为稳定，但档次水平不高。5、解放大路沿线：这里是最近三年左右形成的新的写字间区域，尤其以其东段更为集中，以长春国际商务中心、财富广场、通钢国际大厦、金叶大厦、21世纪国际商务总部为代表的一批新的写字间或介于写字间于商住之间的项目与吉宇大厦、中吉大厦为主的一批原有商务楼形成了在数量和质量上都不亚于中央商务区域的新兴商务集中区。从这一区域商务客户分析上看，主要是中小成长型公司和部分国内大公司的长春分部。并且这一趋势发展的尤为明显，甚至在租金和发展空间上都有超过中央商业区的态势。6、商务楼盘的零星分布和新区域的发展越来越成为一种趋势：高新、经开、人民大街沿线、新市政府附近成为尤其是较高标准写字间的新

37、宠之地，可以预见，这一趋势还将继续发展。这也是对老商务中心区域的挑战和分流。二、长春商务楼价格走势分析(本组统计数据原始资料均据长春房地产管理局提供)表1：20022006年长春市商务楼均价走势图（单位元/平方米）表1：商务楼相对住宅而言，在各区变化的偶然性很大，整体平均价位的高低往往由几个楼盘就会加以左右，2005年，伟峰国际、权石中心（现通钢国际大厦）、建设大厦等一批高端盘面世，导致平均价格偏高。所以统计商务楼的房价时，图表中显示2006年的商务楼均价不升反降，实际上不能真实反映现状，对此要有正确的认识。表2：20022006年南关区商务楼均价走势图（单位元/平方米）表2：南关区的商务楼多

38、集中在解放大路及全安广场，从走势图上来看，价格变化特别明显，到2005年达到一个顶峰。主要是21世纪国际商务总部和通钢大厦将总价抬起。表3：20022006年朝阳区商务楼均价走势图（单位元/平方米）表3：朝阳区是长春的CBD，商务楼分布较广，也要多于其他区域2004、2005年是价格的分水岭。这一年中，润天国际、光明大厦、世纪鸿源等一批高档次写字间是整个区域价格高起的原因。表4：20022006年二道区商务楼均价走势图（单位元/平方米）表4：二道区在20022005年都没有商务楼项目上市，直到2006年才有鸿石国际大厦上市，所以统计价格基本为个案。表5：20022006年绿园区商务楼均价走势图

39、（单位元/平方米）表5：绿园区从2002年起，政务中心西移，一汽的吸引，使商务楼市场从萌芽到壮大。本项目行政区位上地处绿园区，但是从商务区位来说，却不能与绿园区为参考，也就是不应当以此为价格上的指针。表6：20022006年宽城区商务楼均价走势图（单位元/平方米）表6：商务办公讲究集群效应，所以商务氛围相对淡的宽城区近两年来基本没有商务楼宇面市。二、透过数据，看长春商务楼市场 首先需要说明的是，以上数字是官方数字，由于统计条件所限，并不能完全反应长春写字楼的发展!比如，2006年商务楼整体价格低于2005年，并不代表2006年商务楼市场走向了低迷，而是长春商务楼宇正在朝一些低级别地段区域扩展，

40、对各区商务楼价有一个自然的缓冲。相对2005年，2006年这种趋势愈加明显，甚至于一、二级地段均没有新增的商务楼。当然，数字还是折射出这样的“楼市真相”：长春写字楼市场尚处在初期阶段，经过一定的盘整期后，写字楼市场的租价与售价将会平稳上升，并形成优秀项目与较差项目在租赁价格上较大的差异。自去年开始，长春写字楼投资市场逐渐升温，成为继门市之后的又一个房地产物业投资热点。 从整个市场看，长春目前写字楼并不多；从投资角度看，长春的写字楼市场尚处于发展阶段，各个方面都不成熟，长春写字楼从没有作为一种投资主流市场存在，许多大多数称谓上的写字楼并不是真正意义上的写字楼，住宅改造、烂尾楼改造等等，尤其在20

41、042005年形成了写字间纷纷面世，但是低档次横行的局面，这些具有先天缺陷的写字间，并不能为客户提供完善的商务空间和服务。从长远情况来看，随着长春投资环境的改善，外来企业的不断进入，对长春这样一个省会城市的写字楼市场，从规模、功能、硬件设施、管理水平等方面提出了更高、更好的要求。特别是那些有实力的、国内外知名的企业，对办公环境的要求会更高，具有高品质、高档次物业管理的专业甲级写字楼将成为他们的首选。从而带动整个商务楼品质的提高。但是，也要注意现实情况，从20042006年，长春的写字间市场在经历了三年相对较快的发展之后，面临着新的问题，这种问题对于写字间开发和营销层面是要尤其引起关注的。其一，

42、写字间市场渐趋饱和。在报告正文中阐述过这样一个问题，长春市经济尤其是第三产业的落后直接导致了长春商务的缓慢发展，制约着商务楼量和质的需求，也就直接制约着整个商务楼市场的发展。而经过2004-2006年的商务楼市场的大放量和大量的老式办公楼改为商品办公楼出售、出租后，市场已经处于饱和状态。现阶段，空置、销售缓慢等现象普遍存在。其二，投资热情没有提升上来。发展缓慢的商务环境和饱和的市场同时打击着两方面的投资者。一是短线投资者，由于空置的增加，销售的迟缓，使得市场呈现有价无市的场面，虽然一手房市场高起，但是出手困难，比如，鸿基名筑在售底价已达4800元/平方米。但是现有买家的好房源4200元/都难于

43、出手，这种现象时很普遍的，直接打击了短线投资者。二是长线投资者，在商住楼投资市场，这一类人群占有绝对的主力，但是出租困难，租金一降再降同样是普遍的情况，比如世纪鸿源，6800元/的一号公寓，租金成交价格仅有1.11.3元/，而其包含费用，远远超出了租售比例值。大量的空置待租现象普遍存在，而且商务中心区域由于价位高等原因，出租情况发而不如其他区域。由于原有的投资者没有得到相应的收益，不愿再进入，也影响到新投资者的加入，商住楼的投资热情没有提升上来。三、区域内现有写字间与商住项目的现状及前景分析（一）区域内写字间的现状及前景分析区域现有写字间的状况： 区域仍然是长春市写字间市场最密集，知名度最高的

44、地方，在商品楼市场上卓展、中银大厦、光明大厦、国际大厦、鸿基名筑、财源大厦、润天国际，延伸至青浦立交桥的晨光国际还有新建的新润天国际以及非商品楼的建行大楼、北药集团、民族大厦共同构成了*的写字楼主体。 区域写字间的特点是：正如在前所提到， *依然是长春市写字间市场最密集，知名度最高的地方。长春市尤其是朝阳区重点打造的未来城市CBD中心区。半径较短，现阶段集中在人民广场到建设街一线，辐射范围较小，尚不构成统摄全市性的商务中心。 对区域写字间发展远景的分析：对*区域写字间发展远景我们可以从这样几个方面来阐释。还将长期领跑，但发展不会很快。 这主要是由以下几个方面决定的首先是*商务区域的形成是由历史

45、积淀，区位优势、环境支持几个方面共同作用的结果。长期以来形成的中心商务氛围、长春市中央区域、各大党政机关和金融、通信的有力支持，都支撑着这一区域的写字间市场长期处于长春市的领先地位。但是，另一个方面，其发展不会太快，这是由长春市的经济条件、商务发展水平决定的。从长春市的现有经济情况来看，虽然整体经济持续发展，但是直接作用于写字间市场的第三产业发展滞后，商务水平低下。而且从另一角度看，春城的商务人士，尤其是大量存在的中小公司更乐于使用价位低、可以满足生活功能的商住或是民居，这就更阻碍了写字间的发展，作用于中心区域，处于领跑地位的*区域也难以幸免。其次是由写字间自身特点决定，写字间有着需求少、周期

46、长、要求高等特点，其发展不可能像住宅区与那样迅速，所以一个商务中心、尤其是CBD的形成和发展是一个缓慢的过程。受到来自南关区域的挑战与分流和新兴区域零星高档商务物业的分流。首先，由于机场的搬迁，迎宾路的迁移，飞机场要道已经从*转移到了吉林大路及与其衔接的解放大路，这就促使了商务动线的转移。南关区域商务在基础设施和环境上有着良好的支撑，加之几年来商务楼的迅速崛起，成为仅次于*的商务中心区域。从近两年的表现上看，势头强劲，业已形成对*商务中心的挑战；从销售上看，也越来越表现出对其客源尤其是投资客源的分流。这一点要有为注意的。 其次，观察长春市近两年的商务房地产市场就会发现，写字间的建设，尤其是中高

47、档写字间的开发越来越脱离原有的商圈性，很多写字间如伟峰国际等商务楼盘的零星分布和新区域的发展越来越成为一种趋势，高新、经开、人民大街沿线、新市政府附近成为写字间尤其是较高标准写字间的新宠之地，可以预见，这一趋势还将继续发展。这也是对老商务中心区域的挑战和分流。将对中央商务区产生很强的分流作用，影响到它的发展。 地块范围内写字间的需求及依据：相对于项目地块而言，可以对其写字间的需求归结为以下两点1、从实用角度讲，有需求，但是数量很小，档次要求不高。依据有：1、长春市绿园区的商务氛围主要集中在绿园区中部依托于政法系统的景阳广场和依托于汽车厂产业的创业广场。在这一区域主要是由*延伸带来的商务氛围，分

48、析客源层的来源就会发现，其数量很小；而且由于是零散的商务需求，需求者的档次并不高，这就直接决定了其更注重价格的因素，对高档次、高价位的商品不像*东段高档次消费群体那样买账，所以对需求产品的要求并不高，从晨光国际的销售上可以很明晰的看到这一点。2、从价值角度讲，投资比例将很大，这一点是现在商务、商业用房销售上的普遍现象，在中小面积的写字间产品上表现尤为明显。依据有：虽然在报告中提到火车道的阻隔作用和发展前景的滞缓性，但是对于投资者整体而言，其思维不会是专业的，而是一种表象下的浅层逻辑，所以虽然项目的地块位置造成抗性会难于吸引部分投资者，但是对于整体投资群而言，*还是一块商务的金字招牌，对投资部分

49、有着相对强性的吸引。区域内商住楼的现状及前景分析在对项目地块进行考察后，推测到项目将有商住的物业类型，并且体量会很大。所以在这里，将区域的商住情况和需求情况加以分析、预判，以期对规划有参考帮助。“商住楼”多指“可居住又可用于办公”的商住两用楼。但又分两种情况，一种是由于住宅位置临街或交通便利，被用作办公，出现聚堆效应而形成的楼宇：另一种是定位纯粹、有统一经营管理的商务公寓、酒店公寓类物业或办公与居住分区，环境及定位仿照着纯写字间，在办公功能上相对薄弱，但是拥有了居住和日常生活的功能。但作为介于住宅和办公之间的过渡型产品，随着不少商住楼的投入使用，商住的形式在长春被广泛关注，有很大的影响力，冲击

50、着中低端甚至部分高端的写字间市场。究其原因是商住楼的特点决定了它在现阶段仍有广大消费群体；在长春这样一个处在发展阶段的城市中，中小企业、成长型企业、个体经营者、自由职业等对商住楼青睐有加，同时网络、传媒、IT、广告、公关等新兴行业有着的巨大商住需求。这些企业对面积需求不大，寻求工作与居住合而为一，而商住楼刚好可以满足这种需求。所以虽然商住楼从办公角度讲有着种种缺陷，但是对于长春的市场，它依然备受欢迎。区域现有商住楼的状况：从严格意义上来讲，*沿线没有真正意义上的商住商品，世纪鸿源、吉发广场、在建的领世新都和尚未动工的上海盛世广场都有部分商套的规划产品，但整体上都不是以商住为主，只有金色华尔兹在

51、实际情况上属于商住类型，在市场反馈的效果上，对商住的认可度较高。 对区域商住楼发展远景的分析：通过对区域的定位可以得出这样两个对区域商务楼远景发展的预判。*沿线上，在铁道以东不会有单纯商住的出现，最多只会有小型商套，以西现阶段则有广阔的空间。依据主要有，其一，商住楼作为过渡性质的产物，如果设置在铁道东段，在规划上是无法通过审批的。高起的低价也是商住项目没有能力回收成本的，所以这一地段上不会再有商住项目的出现。其二，随着机场达到的转移，*的绿园区部分，商务氛围受到制约，空间缩小，高档的写字楼难于寻觅到足够的商务需求，而商住项目由于其成本低，实用功能广的优点和长春广泛的接受度，便于吸纳中小商务群体

52、，依托良好的基础设施和环境以及长期积累的商业氛围，能够吸引到相当规模的商务群体，随着绿园区的进一步发展，仍然有着上升的空间，所以在铁道以西的部分仍然有着广阔的发展空间，这是项目在规划的时候应当注意的。商住项目将长期存在。根据长春商务市场的现状，在现有商务环境和硬件设施上看，要完全排斥商住项目是不可能的，要经过一个相当长的时期，才能具备可行条件。而且即使如此，也会采取随着自然淘汰软性解决，因为已经不存在刚性规定的必要。对于*这样的商务传统地带，更是如此。商住楼会依据其良好的实用性，受众中普遍地接受程度和现阶段可行的投资性，长期存在。区域商住楼的需求及依据：商住楼的面积适中及偏小。 依据是：其一、

53、对于商务而言，无论是投资和自用，这里都有着借势和依托条件以及可以预期的前景。其二、对于区域而言，存在和相当量的依托于客车厂、军队、政府机关等企事业单位的小型商务公司，这是区域商住楼客源的重要组成部分。2、 商务套房性质的小型公寓。依据是：其一、商套在区域是空白，依托于整个*的商务氛围和商务需求，这一区域是有相当的商套需求空间的。 其二、商套是现阶段投资的新宠，对于在这样一个区域，不但存在着相当量的需求，而且也具有优良的投资空间。附：对于商住部分这里还要研究一个问题即未来关于“住宅禁商”政策对本项目的影响 对于商住项目，现阶段要对“住宅禁商”问题引起一定的认识。“住宅禁商”核心内容就是商业营业场

54、所、办公场所不得设在住宅内部，原有住宅内的商业营此办公场所将逐步退出。在北京、广州、南京、厦门等4个城市实行了”住宅禁商”政策后。对全国的房地产市场是一个不小的震动。由于项目是一个远景工程，又应当会有相当体量的商住产品，所以对这一规定的预判就会有重要的意义。“商住楼”多指“可居住又可用于办公”的商住两用楼。但作为介于住宅和办公之间的过渡型产品，现有分为两种情况，一种是由于住宅位置临街或交通便利，被用作办公，出现聚堆效应，形成商务楼：另一种是定位纯粹、有统一经营管理的商务公寓、酒店公寓类物业或办公与居住分区，环境及定位不次于纯写字间，长春现阶段所谓的写字间中大多是这一种。商住楼有着种种缺陷：干扰

55、居家生活，损害居住者权益，分摊、管理和维护费用都较住宅为高；存在安全及消防隐患。建筑装修材料、用电量都与住宅不同；同时流动人员较多，住户安全得不到保障；住与商混杂，影响商务形象、公司形象和信誉大打折扣。同时也是商务不规范的表现。还要注意的是，“住宅禁商”也是国家对房地产宏观调控的政策之一。将原来在住宅里办公的企业逐步迁出，也是增加住宅有效供给的一个途径。通过增加供应来调节市场需求，同时也遏制了一部分人将住宅改为办公场所进行出租的投资行为。在对这一问题进行深入的研究后，*公司认为：长春在一个相当长的时期内不会实行“住宅禁商”政策依据如下：1、 长春市建委目前还没有专门的民宅禁商文件的出台。相关部门的信息显示，除非未来住宅用于商务的情况表现得比较尖锐，否则不会出台相应的政策。 2、 从这一政策的历史来看，“住宅禁商实际上并不是一项新的政策，有关建筑方面的法律法规都明确指出，不能擅自改变建筑物原有的使用功能。”，国家也有相关规定，但是在执行层面来说，由于第三产业、商业的落后，小型公司众多，所以出于对经济的支持，各地都为进行真正的执行。3、 这一政策在北京反复出台、取消，也现显出住宅商用存在着深层次的社会根源和政府的投鼠忌器，至少可以说明其决心不强。4、 长春现有的经济形势更难以“一刀