2008年浙江绍兴某商业中心调研及定位报告_secret

1、*购物中心调研及定位报告 PAGE 23PAGE 79 *商业中心调研及定位报告摘 要 本次报告有针对性的完成了关于本项目的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本项目的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、资料收集、报告撰写共历时30天，2008年1月收集问卷400份，其中投资市场调研涉绍兴市区、柯桥商业区、*商业区等；消费市场调研问卷，主要集中在*工业区；针对本项目投资者指数76.89%；消费者指数 75% ；本项目以中档商场定位基本符合市场需求。目 录第一部分市场环境调研分析第二部分整体投资调研分析第三部分消费市场调研分析第四部分本项目市场定位第一部分 市场环境一、区位价值长三角中

2、国最具经济活力的板块，上海、杭州、宁波铸造了中国经济快速发展的金三角，及其辐射的各县市经济的发展更是令国人刮目相看，而作为临近杭州的绍兴县以其纺织工业、纺织贸易的快速发展，在全国甚至世界都赫赫有名；柯桥作为绍兴县纺织工业的航母，城市产业结构正从纺织工业向纺织贸易转型阶段，*工业区营运而生。2002年6月，绍兴县*工业区挂牌成立；2006年4月，经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，*工业区正式成为省级开发区。同时，*工业区是浙江省首个创建省级生态工业示范园区的开发区。*工业区地处绍兴北部，紧邻杭州、宁波、上海，总规划控制面积100平方公里。 *工业区是目前浙江省最大的开发区之一，在以柯桥、绍兴

3、成熟纺织产业为后盾的前提下，*定位于打造国际纺织品制造中心和现代化开放型工业新城。小结：*城市知名度在浙江省有上升的趋势，日后城市经济的发展在全国有也会小有名气，城市的特色纺织经济与国际接轨，城市配套商业需要进一步发展，本项目的市场定位符合城市发展的趋势。二、区域规划 大小“二乔”嫁接同雀台 图1：杭州湾跨海大桥实景图 图2：绍兴跨海大桥效果图 作为横跨杭州湾的第二条快速通道，嘉绍高速是国家高速公路网建设规划中的沈阳-海口高速公路的重要组成部分。它北起嘉兴境内的沪杭和乍嘉苏高速公路交叉口处，南至上虞境内的沽渚，全长69公里，其中就包括建一座12.32公里长的绍兴跨海大桥。设计标准为双向8车道，

4、仅路基宽度就达42米，成为浙江第一条开建的8车道高速公路。建成后，可缩短绍兴至嘉兴现有距离51公里，预计2010年建成通车。杭州湾、嘉绍两座跨海大桥，将会使浙江的生产力布局发生重大变化。可以预见，今后在长三角南翼地区、杭州湾沿岸地带，将形成一个以宁波、绍兴为中心的，整体实力有可能与以杭州为中心的杭嘉湖城市圈分庭抗礼的绍甬舟嘉城市圈，并通过海上拉近与上海的距离，使作为世界六大都市圈之一的长三角都市圈有实至名归的突破。*新上海滩*工业区投资环境日臻完善，市政框架拓展到了63平方公里，“八通一平”基础配套面积达到36.7平方公里，建成区面积15平方公里，水、电、汽、天然气、排污等大型工业配套十分完备

5、。产业结构日趋合理，集聚能力明显增强，已初步形成石油化工、聚酯化纤、包装材料、生物医药、纺织制造、农产品深加工等六大优势产业集群。其中石油化工以华联三鑫为代表，PTA生产规模位居全球第二，亚洲第一。新型材料以欧亚薄膜为代表，薄膜单体生产规模全球第一。聚酯化纤集聚了远东集团、赐富集团、世创石化、海富化纤四家大型化纤企业，年产能100万吨，规模全国领先。农产品深加工以中大饲料、中大油脂等企业为代表，其中饲料生产全省第一，油脂生产全省第二。此外，机械制造、五金产品、电子通讯产业正在发展迅速。 “奔驰560”商贸体系框架目前，3幢科创中心高楼破土动工，从“建区”到“造城”，从“投资驱动”到“创新驱动”

6、，*工业新城现代商贸大步前进，未来5年时间里将在本项目地块附近建造60幢高楼。商贸业的发展给*增添了新的活力，同时对于本项目而言，也创造了良好的市场契机；*基础产业经济的活跃，工业企业的入驻，本项目在此也起到了搭建沟通平台的作用。钱江隧道，*前途无量2008年1月8日，连接萧山与海宁的过江隧道钱江隧道正式开工。这条隧道潜入钱塘江底，将沟通钱江两岸的杭州、嘉兴、绍兴三市，连接沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速，为多条高速公路的相互连接提供一条快速通道，而与*最近的党山镇、党湾镇、益农镇则是在规划之内，*则为最直接受益的区域，区域价值进一步提升。小结：*城市规划体系的不断完善，以及与国家整体规划接轨，伴

7、随新一轮长三角经济的发展，*的区域地位日益重要，城市配套服务业在现时环境中显得杯水车薪，“560”预视城市近期发展方向，日渐成熟的城市产业结构要求商业从中档走步。三、经济活力收入水涨船高*自建区以来经济发展快速，工业销售收入连创新高，2002年707904万元，2003年961668万元，2004年1474081，2005年1911059万元，2006年万元，工业销售收入发展趋势模拟如下。工业销售收入增长速度表（万元）：年份实际销售收入逐年上涨速度（%）修正权数20027079042003961668135.80.220041474081153.30.120051911059129.60.42

8、0062677875140.10.3 从表中可以看出*的工业销售收入增长速度，忽略2004年的发展速度，其余各年度增长速度大致接近，原因2004年4月经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，*工业区正式成为省级开发区，政策的引导与优惠在此时间段上效果突显，为个因情况。工业销售收入平均发展速度计算如下： T=(2677875/707904)0.251.39加权修正:135.80.2+153.30.1+129.60.4+140.10.3=136.3%即每年工业销售收入上涨0.363，据此预测本项目在2年后建成时的工业销售收入，以此分析企业职工总体收入。 Vi=P0Ti V7=7079041.3637

9、 6186505 以2006年，职工总收入4.99亿元，销售收入为268亿元，为例，静态分析二者的比例为1.86%，以此预测09年本项目建成后，职工总体收入为： CI= 618.65051.86%11.51亿元小结：职工总体收入增加的两个决定性因素，其一是企业的进一步增多，职工总人数增多，二是职工工资收入增加。从我国CPI指数的中看，07年11月份高达6.9%，已超过警戒线的3.2%，加之08年新劳动法的实施，职工收入有增加的趋势；*处于发展阶段，企业进一步增多、职工总人数增多也将是必然，所以本项目的区域消费市场在规模上和能力上会有所提升，有利于发展商业物业。财政收入 绍兴县的财政收入从200

10、4年至2007年，年增长幅度在20%左右，从下图*财政收入占整个绍兴县的财政收入比例，可以看出*的财政收入对增加整个绍兴县的财政收入贡献较大，区域政策环境能够得到有效的优化。 小结：*作为新兴的浙江最大的工业区之一，可开发空间较大，财政收入的弹性较大，市政配套的投入在财政收入增加的基础上也将会有所增加，二者形成了有机的循环，对商业市场的培育创造了发展空间。四、产业结构产业“三分天下”注：以上数据来源*管委会，统计数据为本区域已入驻企业和在建筑企业。截止目前，针对*工业区已建成投产企业73家，在建筑工业项目41家，共计114家，企业经营类型以纺织制造52家、石油化纤（包含马鞍镇已有华联三鑫、远东

11、化纤、赐富化纤为龙头的化纤集群的16家石油化纤企业）19家、包装材料19家三者为主，生物医药6家、农产品加工4家，石油化工14家；产业结构以特色支柱企业支撑*整体向多元化工业发展，纺织原料产地的大量聚集、柯桥城市结构的变革，大量的纺织企业涌入*是必然；这是时期*在产业结构调整过程中，引入了其他的产业，如包装材料、生物医药，同时引进农产品加工也为当地固有的农业发展垫定了发展的基础。*产业结构多元化起步避免了产业的单一性，丰富了工业区的价值内涵。*产业结构发展趋势 注：以上信息统计处理，根据*管委会官方之发布信息。各新建产业与原有同类型产业的增加比例，以农产品加工增长速度最快为300%，包装材料增

12、加速度次之为217%，生物医药为200%，石油化工为100%，纺织制造为27%，石油化纤为18%。可见当地政策对结产业结构调整，生态开发区的主题逐渐导入区域规划中来，中央“节能减排”政策迫使*不得不走此步旗，农业的发展不仅在一定程度上减轻了空气污染，同时又增加了当地农民的收入扩大当地的就业范围，增加了本项目目标消费群的消费能力；多元化的产业结构也给*创造了不同的市场机遇，*独特的地理位置使投资与机遇共存。 300家财富经 马鞍镇鼓励支持现代家庭工业的发展，作为加快农村建设进程的重要举措，截止目前，全镇已形成针织圆机、绣花、加弹、五金、纸业等多个家庭工业块状经济，共有300多家，从业人员2500

13、余人，拥有各类机械设备250多套。 针织圆机产业发展较快的国庆村通过95亩土地已开始启动，规划针织产业基地，一期45亩即将建成，二期进入平整阶段。大鱼山村的纸业、五金发展势头较好，200亩兴建纸业、五业生产基地，加之相关当地政策与奖励，规模性的家庭工业有望在不久的将来成为*经济发展的新亮点，农村经济的发展将成为新一轮消费市场的推动力。五、政策“领奖台”07年*政策发展较为明朗，主要针对区域缺乏的产业及发展较慢的产业在政策上给予了大力的支持与鼓励，主要表现在现代农业、商贸服务业、建筑业三个板块。农业表现在：类别奖金备注国家级企业2万元省级重点1万元市级重点0.5万元深加工企业5万当年投资1000

14、万无公害基地0.5万元绿色食品认证1万元动植物防疫6万元政策对农业的支持，方向表现在对传统农业的改良，粗放型农业向集约型农业转变，农业经济的发展为当地产业结构注入了新鲜的血液，推动了农业企业的发展，增加了农民的收入；农业经济的发展将有利于区域产业结构的完善，同时也为商贸服务业的发展提供了消费基础。商贸服务业表现在：类别奖金备注商贸项目投资额0.5%开发项目、国有及国有控股除外。租赁、购买营业房2%注册资金税务在工业区注册，且10万元以上注册资本，奖金在5万为限。小区配套超市1万元/年为工业区住宅小区配套的新办营业面积在200m2以上连锁便民超市。连锁经营1万元/家统一采购、统一配送、统一销售价

15、格及核算，5个以上门店的连锁企业，新开一家给1万元资金。房地产企业地方税收20%符合约定时间开、竣工的房地产开发项目。 商贸政策主要是为完善区域商业服务配套，大量企业的进入及外来人口的增多加之工业区的城市化进程较快，商业服务行业现状在本区域显得杯水车薪，既要引进企业投资和外来人口，又要留住人，提升当地的消费环境，因此，商贸服务业的发展将在今后区域产业经济扮演主角。建筑业表现在：类别资金备注钱江杯5万元省市政金奖兰花杯3万元省（市县）建筑工程优质奖轻纺城杯1万元省（市县）建筑工程优质奖省安全文明工地3万元省标化工地3万元市安全文明工地1万元市标化工地1万元县安全文明工地5000元县标化工地500

16、0元晋一级建筑企业10万元注册在工业区且升至一级的建筑企业（不含劳务分包企业）。晋二级建筑企业3万元建筑业政策为进一步加快工业区的建设，创造了良好的建设环境，面对已建成的36.7%配套规划区域，本区域的建设发展空间仍较大；目前市政辖区仅为63%，城市化进程还有一定的建设空间，因此，区域建设的持续发展，将会带动相关的消费市场。 六、区域消费结构（1）人口结构 2002年*工业区成立时，据相关统计现时人口为4.3万人，最近一次2007年下半年统计，外来人口约4.1万人，区域现时总人口数为8.4万人。从以上在建筑企业比例估算（工业区内），目前投产73家企业，在建41家，结合产业类型比例（用人数量上分

17、析），外来人口在本项目建成时将新增2.25万人，区域总人口数届时可能达到10.65万人，与政府规划15年达到18万总人口的目标差距较小。因此，对本项目建成时消费规模较好。消费观念本次调研阶段主要是通过对*三块商业网点的调查，从经营者的经营方式以及对其面访，了解区域市场的消费观念。 图片来源：*旺角。从图中可以看出，经营者多以价格优势在销售中取胜或是以质量取胜，可见消费市场还处萌芽阶段，消费市场培育与引导需要一定的时间。消费能力 以2006年，职工总收入4.99亿元，职工总人数28800人，人均工资年收入1.73万元；2006年附近村民人均年收入，其中新二村村民人均收入为11920元，马鞍镇全镇

18、农民年人均收入为9278元；区域整体消费市场的年人均收入集中在13800元，消费能力处于中、上等级；结合区域消费集群偏好，消费能力对消费的影响程度与方向不尽相同。消费支出比例 与经营者面谈，得知周边消费者以企业职工为主，当地居民相对少些，结合我们与部分职工面谈，分析消费比例如下。 小结：本项目区域消费市场引导对现时消费环境尤为重要，消费市场的不成熟，给商业项目既带来了机遇，同时也带来挑战，结合当地的消费观念与消费能力，制定切实可行经营销售计划，是今后区域商业项目发展的关键。第二部分 投资市场调研第一节 投资市场调研方向 一、投资市场调研概述投资市场调研主要目的确定潜在投资客户的投资倾向，为本项

19、目市场定位做准备，了解其投资需求，针对本项目制定切实可行的市场推广方向及营销策略做准备。市场调研区块本次投资市场调研分三个区块，*、柯桥、绍兴市以及上述地区附近商业圈（如斗门镇商业区、马鞍镇商业区等）投资经营者较多的商业区域为主，其他商业区域辅之，收集问卷240份，其中有效问卷182份。调查对象以上述商业区域内的投资经营者为主，采取问卷、访问、座谈的方式对其投资倾向、投资趋势进行了调查。调查内容投资抽查以5个方面，20余个层次进行了调研问卷的设计，以投资者的投资心里为出发点，采取描述性、试探性、因果性的问题设计，收集投资者的投资数据。调查步骤确定问题和调查目标制定调查计划收集信息分析信息报告结

20、果六、投资市场调研研究方法投资市场调查研究以调查区域为准，逐层进行区块投资问卷分析研究，再结合整体问卷进行交叉分析，最后以概率分析得出综合结论。小结：投资市场调查在内容上以掌握潜在投资客户投资趋势为主，明确划分调查区域、调查对象、调查内容、调查步骤，对搜集有效调查问卷较为有利，有利于市场定位与市场营销推广。第二节 投资市场总体调研分析一、投资区域选择研究 1、投资者对*工业区第一感觉FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent发展潜力大10729.64 29.64 29.64 未来的新市区4412.19 12.19 41.83 创新318.59

21、 8.59 50.42 Valid未来纺织王国5615.51 15.51 65.93 城市化进程最快5314.68 14.68 80.61 亲和102.77 2.77 83.38 商业发展空间大6016.62 16.62 100.00 Total361100100投资市场调研182人，对针本项问题共361个有效的选项，以马太效应为基础进行了分析研究，其中认为*发展潜力大的占的份额最大，达29.64%，其次是商业区发展空间大为16.62%,未来纺织王国为15.51%，城市化进程最快为14.68%，未来新市区为12.19%，创新为8.59%，亲和为2.77%。2、投资者目前已投资区域通过对投资者的

22、已投资区域进行分析，投资柯桥的投资者份额最大，高达40.68%，其次为投资市区比例为40.11%，*为14.69%，袍江为2.82%，城北为1.69%，郊县为0。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent绍兴市区7140.11 40.11 40.11 柯桥7240.68 40.68 80.79 袍江52.82 2.82 83.62 Valid*2614.69 14.69 98.31 城北31.69 1.69 100.00 郊县00.00 0.00 100.00 Total177100.00 100.00 3、投资者再次投资区域选择分析Freq

23、uencyPercentValid PercentCumulative Percent绍兴市区8931.56 31.56 31.56 柯桥8028.37 28.37 59.93 袍江2910.28 10.28 70.21 Valid*6422.70 22.70 92.91 城北103.55 3.55 96 郊县103.55 3.55 100 Total282100 100 对商业投资者再次投资区域的调查设置282项有效选项，以马太效应为基础进行了分析研究，投资者再次投资绍兴市区所占的比例最大，为31.56%，其次为投资柯桥为28.37%，投资*为22.70%，投资袍江为10.28%，投资城北和

24、郊县均为3.55%。4、投资者对*商业房地产价格趋势判断FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent上涨13775.27 75.27 69.44 Valid保持现状3921.43 21.43 90.87 下跌63.30 3.30 100 Total182100 100 投资者对*商业投资价值判断，判断*商业物业价格上涨所占的比重最大，高达75.27%，其次认为保持现状为21.43%，认为下跌的为3.30%。 小结：整体投资市场对*的认识以发展潜力大的占的份额最大，达29.64%，其次是商业发展空间大为16.62%,未来纺织王国为15.51%，城

25、市化进程最快为14.68%，未来新市区为12.19%，创新为8.59%，亲和为2.77%，*整体形象较为看好，商业产品发展时机较好，“发展与商业”是本项目关键词；投资者已投资柯桥的额最大，高达40.68%，其次为投资市区比例为40.11%，*为14.69%，袍江为2.82%，城北为1.69%，郊县为0，柯桥商业配套结构将是*发展的趋势；投资者再次投资绍兴市区所占的比例最大，为31.56%，其次为投资柯桥为28.37%，投资*为22.70%，投资袍江为10.28%，投资城北和郊县均为3.55%，区域成熟性的锻造将是本项目的方向；判断*商业物业价格上涨所占的比重最大，高达75.27%，其次认为保持

26、现状为21.43%，认为下跌的为3.30%，*商业发展前景较为乐观。投资者对商场的认识1、投资者对商场的第一感觉FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent时尚建筑25243.45 43.45 43.45 舒心购物环境12120.86 20.86 64.31 方便交通路线7112.24 12.24 76.55 Valid优质售后服务498.45 8.45 85.00 齐全经营品种396.72 6.72 91.72 新都市购物情节183.10 3.10 94.83 物有所值305.17 5.17 100.00 Total580100100投资者对

27、商场的认识（主要是指本项目），共收集580个有效选项，以马太效应为基础进行分析，投资者对投资商场的认识，以时尚的建筑所占比重较高，高达43.45%，其次是舒心的购物环境为20.86%，方便的交通路线为12.24%，优质售后服务为8.45%，齐全经营品种为6.72%，物有所值为5.17%,新都市购物情节为3.10%。2、投资者投资商业物业主要考虑因素FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent区位7915.16 15.16 15.16 价格11121.31 21.31 36.47 面积499.40 9.40 45.87 交通7414.20 14.

28、20 60.08 楼层366.91 6.91 66.99 人气前景11922.84 22.84 89.83 Valid经营管理122.30 2.30 92.13 配套122.30 2.30 94.43 半径244.61 4.61 99.04 商场大堂50.96 0.96 100.00 Total521100100投资者考虑的商业因素，共设计收集521个有效选项，以马太效应为基础进行分析研究，投资者对人气/前景所占的比重最高，为22.84%，其次是价格为21.31%，区位为15.16%，交通为14.20%，面积为9.40%，楼层为6.91%，商业辐射半径为4.61%，经营管理和配套分别为2.30

29、%，商场大堂为0.96%。3、投资者对现有投资商业物业的满意度客流量FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意189.89 9.89 9.89 比较满意6636.26 36.26 46.15 Valid一般7842.86 42.86 89.01 不太满意168.79 8.79 97.80 很不满意42.20 2.20 100.00 Total182100.00 100.00 投资者对现有客流量的满意度调查可得知，对客流量一般占的比重最大为42.86%，其次为客流量比较满意所占比重为36.26%，非常满意的为9.89%，不太满意的为8.

30、79%，很不满意的为2.20%。商铺面积FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意2312.78 12.78 12.78 比较满意4424.44 24.44 37.22 Valid一般9753.89 53.89 91.11 不太满意158.33 8.33 99.44 很不满意10.56 0.56 10000Total180100.00 100.00 投资者对已投资的商铺面积的满意程度，以一般所占的比重最高，为53.89%，其次为比较满意为24.44%，非常满意12.78%，不太满意各占8.33%，很不满意为0.56%。售价/租金Fre

31、quencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意126.63 6.63 6.63 比较满意2714.92 14.92 21.55 Valid一般8949.17 49.17 70.72 不太满意4424.31 24.31 95.03 很不满意94.97 4.97 100.00 Total181100.00 100.00 投资者对已投资的商业物业，调查其对售价/租金的满意度，以一般所占的比重最高，为49.17%，其次是不太满意为24.31%，比较满意14.92%，非常满意为6.63%，很不满意为4.97%。所处地段/商场位置 商业投资者对目前所投资商

32、业的地段/位置，满意度以一般所占比重最大，为41.90%，其次为比较满意所占比重为36.87%，非常满意为10.6,1不太满意为9.50%，很不满意为1.12%。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意1910.61 10.61 10.61 比较满意6636.87 36.87 47.49 Valid一般7541.90 41.90 89.39 不太满意179.50 9.50 98.88 很不满意21.12 1.12 100.00 Total179100.00 100.00 地段/档次FrequencyPercentValid Perc

33、entCumulative Percent非常满意2212.36 12.36 12.36 比较满意4022.47 22.47 34.83 Valid一般9151.12 51.12 85.96 不太满意2011.24 11.24 97.19 很不满意52.81 2.81 100.00 Total178100.00 100.00 投资者对目前所投资的商业物业的地段/档次的满意度，以一般所占的比重最大，为51.12%，其次为比较满意为22.47%，非常满意为12.36%，不太满意为11.24%，很不满意为2.81%。进出货便捷性FrequencyPercentValid PercentCumulat

34、ive Percent非常满意2715.00 15.00 15.00 比较满意4927.22 27.22 42.22 Valid一般6335.00 35.00 77.22 不太满意3519.44 19.44 96.67 很不满意63.33 3.33 100.00 Total180100.00 100.00 投资者对目前已投资的商业物的进出货交通便捷性满意度，以一般所占比重最高，为35.00%，其次是比较满意为27.22%，不太满意为19.44%，非常满意为15.00%，很不满意为3.33%。商铺经管/物业管理FrequencyPercentValid PercentCumulative Per

35、cent非常满意179.39 9.39 9.39 比较满意4524.86 24.86 34.25 Valid一般6636.46 36.46 70.72 不太满意4625.41 25.41 96.13 很不满意73.87 3.87 100.00 Total181100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的经营管理满意度，以一般满意度所占的比重最大，为36.46%，其次是不太满意为25.41%，比较满意为24.86%，非常满意为9.39%，很不满意为3.87%。附近饮食/娱乐配套FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意191

36、0.56 10.56 10.56 比较满意3519.44 19.44 30.00 Valid一般7642.22 42.22 72.22 不太满意4022.22 22.22 94.44 很不满意105.56 5.56 100.00 Total180100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的附近饮食/娱乐配套满意度，以一般满意度所占的比重最大，为42.22%，其次是不太满意为22.22%，比较满意为19.44%，非常满意为10.56%，很不满意为5.56%。治安状况投资者对目前已投资商业物业的治安满意度，以一般所占的比重最大，为43.65%，其次是比较满意为25.41%，不太满意和非

37、常满意均为12.71%，很不满意为5.52%。FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意2312.71 12.71 12.71 比较满意4625.41 25.41 38.12 Valid一般7943.65 43.65 81.77 不太满意2312.71 12.71 94.48 很不满意105.52 5.52 100.00 Total181100.00 100.00 总体满意度FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent非常满意168.94 8.94 8.94 比较满意3720.67 2

38、0.67 29.61 Valid一般11463.69 63.69 93.30 不太满意126.70 6.70 100.00 很不满意00.00 0.00 100.00 Total179100.00 100.00 投资者对目前已投资商业物业的总体满意度，以一般所占的比重最大，为63.69%，其次是比较满意为20.67%，非常满意为8.94%，不太满意为6.70%，很不满意为0。小结：商业视觉传达体现价值，对商场的认识以时尚的建筑所占比重较高，高达43.45%，其次是舒心的购物环境为20.86%，方便的交通路线为12.24%，优质售后服务为8.45%，齐全经营品种为6.72%，物有所值为5.17%

39、,新都市购物情节为3.10%，本项目建筑立面与商业价值密切相关；投资者对目前的商业以一般所占的比重最大，为63.69%，其次是比较满意为20.67%，非常满意为8.94%，不太满意为6.70%，很不满意为0，本项目预期定位总体满意度参照以上为中、上级。三、投资者欲投资*产品分析1、投资商业物业产品类型FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent商铺（敞开式）6837.57 37.57 37.57 精品屋3117.13 17.13 54.70 Valid商业门市8245.30 45.30 100.00 Total181100.00 100.00

40、投资者所投资*商业产品类型，进行调查分析，以商业门市所占的比重最大，高达45.30%，其次是商铺为37.57%，精品屋为17.13%。投资楼层调查FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent一层12066.67 66.67 66.67 二层3620.00 20.00 86.67 Valid三层158.33 8.33 95.00 四层42.22 2.22 97.22 五层52.78 2.78 100.00 Total180100.00 100.00 投资者所投资*商业产品楼层，进行调查分析，以投资一层所占的比重最大，高达66.67%，其次是二层为

41、20.00%，三层为8.33%，五层为2.78%，四层为2.22%。商场内配套FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent金融网点（）7625.25 25.25 25.25 餐饮6421.26 21.26 46.51 Valid大型超市9330.90 30.90 77.41 休憩场所309.97 9.97 87.38 娱乐设施3712.29 12.29 99.67 影剧院10.33 0.33 100.00Total301100.00 100.00 投资者欲投资*商场内所需配套，进行调查分析，以马太效应为基础调查收集了301项有效选项，以商场内配

42、备大型超市比重最大，为30.90%，其次金融网点为25.25%，餐饮为21.26%，娱乐设施为12.29%，休憩场所为9.97%,影剧院为0.33%。4、期望商场提供的服务FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent清洁治安消防16221.32 21.32 21.32 统一收款结算8310.92 10.92 32.24 导引服务699.08 9.08 41.32 停车服务11014.47 14.47 55.79 中央空调7910.39 10.39 66.18 Valid设施维护保养8411.05 11.05 77.24 专业团队管理466.05

43、 6.05 83.29 商场宣传8210.79 10.79 94.08 统一促销模式455.92 5.92 100.00 Total760100.00 100.00 投资者欲投资*商场内所需商场提供的服务内容及设施，进行调查分析，以马太效应为基础调查收集了760项有效选项，以清洁治安消防比重最大，为21.32%，其次停车服务14.47%，设施维护保养11.05%，商场宣传为10.79%，商场统一收款结算为10.92%，中央空调10.39%，导引服务为9.08%，专业团队管理6.05%，统一促销模式5.92%。小结：投资者所投资*商业产品类型，调查分析，以商业门市所占的比重最大，高达45.30%

44、，其次是商铺为37.57%，精品屋为17.13%，门市“量大面小”、商铺“面广”、精品屋“深短面宽”是本项目产品构造的关键；“退一进二”、“退二进三”对于楼层以投资回报率差别化对待，尽量丰富楼上，据调查得知，投资一层所占的比重最大，高达66.67%，其次是二层为20.00%，三层为8.33%，五层为2.78%，四层为2.22%；超市现实需求较大，尤其对本项目而言，调查得知，以商场内配备大型超市比重最大，为30.90%，其次金融网点为25.25%，餐饮为21.26%，娱乐设施为12.29%，休憩场所为9.97%,影剧院为0.33%；服务以清洁治安消防比重最大，为21.32%，其次停车服务14.4

45、7%，设施维护保养11.05%，商场宣传为10.79%，商场统一收款结算为10.92%，中央空调10.39%，导引服务为9.08%，专业团队管理6.05%，统一促销模式5.92%，投资需求基本符合商场定位需求。四、资金与需求面积1、投资者投资预算FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent万4927.07 27.07 27.07 万3217.68 17.68 44.75 万3619.89 19.89 64.64 万2916.02 16.02 80.66 万179.39 9.39 90.06 Valid万42.21 2.21 92.27 万10.

46、55 0.55 92.82 万42.21 2.21 95.03 万以上94.97 4.97 100.00 Total181100.00 100.00 投资者欲投资*商业的预算，以10-20万者占据的比例最大为，为27.07%，其次是30-40万为19.89%，20-30万为17.68%，50-60万为16.02%，60-70万为9.39%，100万以上4.97%，70-80万和90-100万均为2.21%，80-90万为0.55%。2、出租期望价格FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent204122.53 22.53 22.53 30231

47、2.64 12.64 35.16 403217.58 17.58 52.75 504424.18 24.18 76.92 602212.09 12.09 89.01 Valid7063.30 3.30 92.31 8063.30 3.30 95.60 80以上84.40 4.40 100.00 Total182100.00 100.00 投资者期望租金，以50元/m2月所占的比重最大，为24.18%，其次为20元/m2月为22.53%，40元/m2月为17.58%，30元/m2月各为12.64%，60元/m2月为12.09%，80元/m2月以上为4.40%，7080元/m2月均为3.30%。3

48、、期望投资面积FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent10-2021.10 1.10 1.10 20-302513.74 13.74 14.84 30-403519.23 19.23 34.07 Valid40-503619.78 19.78 53.85 50-601910.44 10.44 64.29 70-801910.44 10.44 74.73 80以上4625.27 25.27 100.00 Total182100.00 100.00 投资者期望投资的面积以80m2以上所占比重最大，为25.27%，其次是40-50m2所占为19.

49、78%， 30-40 m2为19.23%，20-30m2为13.74%，50-80m2的为10.44%，10-20的为1.10%。4、贷款偿还能力FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent500-10004725.82 25.82 25.82 1000-15005128.02 28.02 53.85 Valid1500-20004826.37 26.37 80.22 2000-25002413.19 13.19 93.41 2500以上126.59 6.59 100.00 Total182100.00 100.00 投资月供还款承受能力以10

50、00-1500元所占的比重最大，为28.02%，其次是1500-2000元，所占比重为26.37%，500-1000元为25.82%，2000-2500元为13.19%，2500以上的为6.59%。小结：投资者整体预算以10-20万者占据的比例最大为，为27.84%，与需求面积交叉分析，集中在20-30m2的商铺；其次是30-40万，为20.45%，20-30万为18.18%，70%集中在60 m2以下的门市上，30%集中在30-40 m2精品屋上； 50-60万为16.48%，60-70万为9.66%，70-80万、90-100和100万以上均为2.27%，80-90万为0.57%，多集中在

51、60m2以上的商业门市，本项目的定价（租金、售价）应参照以上数据制定；投资回报率以8%起步，原因调查得知，投资者期望租金以50元/m2月所占的比重最大。五、投资心态1、投资工具选择研究FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent股票21.38 1.38 1.38 证券96.21 6.21 7.59 Valid期货106.90 6.90 14.48 商铺4933.79 33.79 48.28 小户住宅2920.00 20.00 68.28 基金3423.45 23.45 91.72 黄金128.28 8.28 100.00 Total145100

52、.00 100.00 投资者所选投资工具进行测试，选择商铺所占的比重最大，为33.79%，其次是基金为23.45%，小户住宅为20%，黄金各为8.28%，期货为6.90%,证券为6.21%，股票为1.38%。2、付款方式FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent一次性3117.03 17.03 17.03 Valid分期10356.59 56.59 56.59 按揭4826.37 26.37 26.37 Total182100.00 100.00 投资者的付款方式，以分期所占的比重为最大，为56.59%，其次是按揭所占的比重为26.37%，一

53、次性的为17.03%。3、期望经营商品FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent高档服装215.75 5.75 5.75 中档服装8924.38 24.38 30.14 低档服装92.47 2.47 32.60 Total11932.60 32.60 Valid化装品4311.78 11.78 44.38 珠宝297.95 7.95 52.33 小百4111.23 11.23 63.56 箱包174.66 4.66 68.22 床上用品4412.05 12.05 80.27 办公用品277.40 7.40 87.67 家电328.77 8.7

54、7 96.44 家具133.56 3.56 100.00 Total365100.00 100.00 投资者期望的经营品种，以服装所占的比重最大，32.60%，其次是床上用品为12.05%，化装品为11.78%，小百为11.23%，家电为8.77%，珠宝为7.95%，办公用品为7.40%，箱包4.66%,家具为3.56%。4、投资目的FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent投资升值5429.83 29.83 29.83 Valid自己经营11462.98 62.98 92.82 收租金137.18 7.18 100.00 Total1811

55、00.00 100.00 投资者投资目的以自己经营所占的比重最大，为62.98%，投资升值为29.83%，收租为7.18%。小结：本项目以商铺构造为主，以商场整体形象提升价值，调查得知，选择商铺所占的比重最大，为33.79%；本项目销售方式以分期为主，调查得知，投资者的付款方式，以分期所占的比重为最大，为56.59%，其次是按揭所占的比重为26.37%，一次性的为17.03%。投资者投资目的以自己经营所占的比重最大，为62.98%，投资升值为29.83%，收租为7.18%，招商与自主经营是本项目定位的焦点。产品经营以服装主为，其他为辅，调查得知，投资者期望的经营品种，以服装所占的比重最大，32

56、.60%，其次是床上用品为12.05%，化装品为11.78%，小百为11.23%，家电为8.77%，珠宝为7.95%，办公用品为7.40%，箱包4.66%,家具为3.56%，商场整体定位中档、偏上。五、预算、面积及类型三项交叉分析门市精品屋商铺Total门市精品屋商铺Total2万Count169244910-20m2Count1012% of Total8.84%4.97%13.26%27.07% of Total0.55%0.00%0.55%1.10%万Count126143220-30m2Count153725% of Total6.63%3.31%7.73%17.68% of Tota

57、l8.29%1.66%3.87%13.81%万Count213123630-40m2Count209635% of Total11.60%1.66%6.63%19.89% of Total11.05%4.97%3.31%19.34%万Count15862940-50m2Count1671336预算% of Total8.29%4.42%3.31%16.02%面积% of Total8.84%3.87%7.18%19.89%支出万Count10431750-60m2Count74819% of Total5.52%2.21%1.66%9.39% of Total3.87%2.21%4.42%10

58、.50%万Count202470-80m2Count82919% of Total1.10%0.00%1.10%2.21% of Total4.42%1.10%4.97%10.50%万Count001180m2以上Count1562445% of Total0.00%0.00%0.55%0.55%万Count4004% of Total2.21%0.00%0.00%2.21% of Total8.29%3.31%13.26%24.86%万以上Count2169% of Total1.10%0.55%3.31%4.97%Count823168181Count823168181% of Total

59、45.30%17.13%37.57%100.00% of Total45.30%17.13%37.57%100.00%小结：由三项交叉分析，可看出投资者投资10-20万所购类型，门市占8.84%，精品屋占4.97%，商铺占13.26%，与其交叉的面积10-20m2,三者总体比例仅为1.10%，投资者投资能力较小；投资20-70万与所需要面积20-60m2，匹配值较高，其中门市集中在30-50m2，比例为19.89%；精品屋集中在30-50m2，比例为8.84%；商铺支出集中在50-60万之间，集中在40-60m2,比例为11.6%。综合分析投资者的有效投资，门市、精品屋集中在30-50m2之间

60、，商铺集中在25-40m2之间。总结：投资者对本项目的投资指数，综合其对*的认识，商业发展空间大为16.62%；再次投资投资*的比例22.70%；投资者的预算对本项目的相符性，2040万的投资比例为37.57%；本项目投资者指数为76.89%，基本符合投资市场需求。第三部分 消费者市场调研分析第一节 消费者市场调研方向消费者市场调研概述收集消费者的消费水平、消费趋势、消费构成等几个方面，对*现有消费者市场调研；目的以获取其对消费场所的档次、服务、经营品种等需求因素的期望，最终完成本项目的市场定位。调研区域 据目前*现有的商业区域对消费者进行调研，具体分布在*旺角（企业职工为主）、马鞍镇商业区、