2012年铜陵市某项目价格建议

1、XXXX1号楼价格建议2012年3月18日XX事业部XXXX项目组谨呈：铜陵XXXX房地产集团有限公司项目报告的结构思路导图商业市场分析商业销售价格建议项目宣传推广执行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分项目报告的结构思路导图商业市场分析商业销售价格建议项目宣传推广执行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分春节后，各地楼市人气和成交量出现较明显回升春节后，各地楼市成交量持续攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增长200%近期的周度成交量已达到去年下半年的平均水平，高于去年国庆后的成交量水平成交以首置等刚性需求占主导监测城市：上海、广州、深圳

2、、天津、沈阳、济南、长沙、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山 宏观市场分析限购限贷后成交量大幅萎缩，购买需求积压时间长从重点城市整体走势来看，自2011年2月限购以来，各地成交量下滑趋势持续;现时的成交量只相当于限购前的约5成，购房需求积压时间长监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、西安、成都、贵阳、昆明、 佛山、东莞、中山 宏观市场分析政策预调微调，流动性有所好转，信贷对首次置业需求放松 第二次下调存款准备金率。2月24日央行再次下调存准率0.5个点，继上年12月份第二次下调；各地首套房贷款利率已经回到基准利率，部分银行还出现一定幅度的利率优惠。宏观市场分析近

3、期多个地方政策微调，虽然部分叫停，但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期宏观市场分析2月部分开发商以价换量拉动业绩提高2月部分开发商以价换量、业绩有所提高。从已公布业绩的几家房企来看，保利、富力2月业绩较为理想：2月份该公司销售均价同比、环比均有明显降幅，但对销售量的带动亦十分明显。与此相对地，万科、恒大暂未见采取大规模降价促销活动，2月取得业绩并无太大亮点。宏观市场分析2012年两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期，经济转型之下，全国赤

4、字安排较前两年有所减缩，M2亦有所下降。但失业率控制线继续保持在4.6%的水平，所以，在当前经济下行压力加大的背景之下，经济转型以不造成显著的失业率提升为前提。宏观市场分析宏观市场分析2012年两会定调房地产：调控不动摇、价格回理回归2012年两会关于房地产的表述：我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。 房地产市场调控处于关键阶段 继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。

5、继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。 定调楼市调控不动摇，估计未来地方调控政策难以松动当前楼价仍有下降空间，对首次、合理购买需求有可能定向放松楼市调控将长期化限购/限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开调控政策再加码可能性低满足刚性买家购房需求或成2012年楼市机会发改委副秘书长、新闻发言人李朴民3月7日接受中国政府网、新华网联合访谈时表示：今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的

6、合理购房需求。 2月7日，央行召开金融市场工作座谈会，央行表示今年将继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求，对第一套自住性购房给予政策性贷款优惠。 工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的 相关标准。 此外，还将提高住房贷款审批效率。四大行在讨论会上还表示，将积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商

7、品房的有效供给。发改委央 行四大银行房贷额度将对首次置业者倾斜，首套房贷利率重回基准，不排除重现优惠利率。从两会上关于“采取有效措施，增加普通商品住房供”给的调性，及四大银行座谈会内容来看，房企开发中小户型、低总价产品有可能获得一定程度的信贷资金支持。地方政府也有可能对房企购买中小户型地块给予优惠政策。宏观市场分析宏观市场分析购买需求积压一年，政策预调微调，带动刚性需求释放；破八定调，开发公司应顺应政策导向，降价促销，以价换量；两会后市场调整持续，关注政策微调的市场机会，积极出货。宏观市场总结2012年1月，铜陵量价齐跌，累计成交量为210套，环比上月数减少154套，环比跌幅达42.3%，同比

8、2011年1月减少682套，跌幅达76.46%，2月份住宅成交292套，环比增加82套，涨幅为26.11%，同比减少22套，跌幅为7%，住宅销量为两年多期间最低水平；2012年1月，铜陵市住宅均价为4683.8元/平米，环比2011年12月增加183.4元/平米，涨幅4.1%；同比2011年1月增加89.8元/平米，涨幅为2.0%；2月份住宅均价为4525.0元/平米，环比减少158.8元/平米，跌幅为11.49%，同比减少630元/平米，跌幅为11.49%；主要原因在于1月份到2月份开发公司推盘力度大幅下滑，市场仍深受政策影响，客户观望依然严重，近期购房意愿持续降低，市中心高价楼盘销售不佳，

9、郊区盘低价入市，销量激增，如柏庄香域、高速XX天地项目1、2月份集中备案，拉低了整个铜陵市房价。微观房地产分析市中心板块微观房地产分析案名规模物业类型主力面积（）销售均价（元/平米）成交价（元/平米）已售货量在售套数剩余货量XX公馆21万方高层88-120530050005.86万方65套15万方XXXX城8.6万方小高层高层96-134540053008.6万方35套XXX园8万方高层96、120、140740068005万方75套3万方XX印象4.3万方高层90740073004.3万方120套XX大厦1.2万方高层公寓50毛坯8200精装12000毛坯8000精装100001.2万方18

10、套XX公馆2.7万方高层96-120毛坯8500精装12000毛坯8000精装100002.7万方186套XXX府16.78万方多层、高层130高层5300多层6000高层4700多层58007万方60套高层20套多层9万方案名现优惠政策XX公馆一次性付款98折、按揭99折，看房团优惠300元/平，VIP卡优惠100元/平。之前购买的老业主700元/平的补差价，交房时支付。现在3998元/平起价。XXXX城一次性付款可优惠200元每平。凡购100以上房源皆可享优惠100元/。XXX园一次性付款9.6折、公积金贷款9.8折。目前有20套特价房，5980元/起（毛坯）XX印象一次性付款优惠250元

11、/，按揭贷款优惠170元/。XX大厦7717元/平米起，按揭99折，一次性97折。老带新来客户获得1000元奖励。新客户获得5000元大礼包。 XX公馆毛坯房直接优惠700元/平米，精装修直接优惠1000元/平米。XXX府按揭可享受97折优惠，一次性付款可享受95折优惠市中心板块微观房地产分析案名规模物业类型主力面积（）销售均价（元/平米）成交价(元/平米）已售货量在售套数剩余货量托莱多1.3万方别墅洋房80-140洋房6500别墅15000洋房6000别墅15000洋房56套别墅36套洋房56套别墅100套天润嘉城15万方高层90、120560053003万方40套12万观澜逸品23万方多层

12、高层80、131多层5800多层56001.2万方1套21万环天井湖板块微观房地产分析案名现优惠政策托莱多洋房： 购100平以下总房款立减3万 100-120立减4万 120以上 立减5万别墅：别墅一次性95折，按揭99折、分期96折天润嘉城300元/优惠，同时享受9.8折；一次性付款享受房款总价减20000元优惠。 观澜逸品一次性98折，按揭99折，除此额外优惠3000元/套案名规模物业类型主力面积销售均价成交价已售货量在售套数剩余货量高速XX天地63万方多层、高层87、115、133多层7400高层5200多层6900高层50008万方110套51万方柏庄香域24.3万方多层、高层85、1

13、17、160多层6300，高层4400多层6000，高层42005万方30套19万方恒大绿洲86万方高层80-90、11070006700-680025.5万方200套60万方XXX城18万方高层、多层92、113、1406000510016万方400套2万方万泰水晶城20万方多层、高层86、100高层4060-4980高层420020万方160套万泰翡翠城30万方多层、高层80-121高层6300高层600030万方60套经济开发区板块微观房地产分析经济开发区板块微观房地产分析案名现优惠政策高速XX天地优惠一：备案价格立减500元/； 优惠二：持小镇居民申请卡最高享受总房款1万元优惠；优惠三

14、：七天内签约，总房款立减1万元；优惠四：付款方式优惠，最高可享96折；按揭无优惠；柏庄香域一次性付款200元/，10-30天付清，99折；按揭995折；公积金997折恒大绿洲特价房10套，一口价，总价48万/套起，最高优惠22万/套XXX城按时签约付款享受10平方5元/平，按揭100元/平米，开盘优惠200元/平，一次性享受300/平。共计约10万万泰水晶城购买1-5层的客户优惠2000元/套；购买6层及以上的客户优惠5000元/套。 万泰翡翠城3月25日起，推出约10套特价房，4500元/平米起（特价房全在1楼）微观市场总结：2012年第一季度铜陵房地产住宅市场同比2011年，量价齐跌；各项

15、目受市场影响，普遍销售不畅，积压房源较多，后续推货压力增大；以多重优惠带动项目销售，销量较好的楼盘均为优惠较大的项目或直接降价的楼盘，如高速XX天地享受多重优惠，XX公馆直接补差价近1000元/平米；在售新盘均于较低的价格进入市场，普遍低于客户心理预期价位，赢得了一定的市场份额，如XX高速天地以4306元/平米入市，销售均价在5000元/平米；XX公馆5208元/平米入市，近期更以3998元/平米入市，柏庄香域3708元/平米入市等。微观房地产分析1号楼本体分析1号楼处于项目西北角，位居XX大道与XXX路交汇处；1#楼总建筑面积7981.98平米，其中商业1575.59平米，住宅4969.96

16、平米，为商住一体楼1号楼共25层，1-3层为商业，4-25层为住宅，为整个项目最高的一栋楼；1号楼总共有91套房源，整栋楼共有B1、B3两种户型，其中B1户型共42套，B3户型为49套，以B1户型为78平米、B3户型96平米为主，户型均为二室二厅一卫。2#3#4#9#6#7#5#8#商业商业1#幼儿园1号楼本体分析户型以B3、B1户型为主，户型面积较小且单一，通过与在售房源对比来看，1号楼户型不利于市场去化；1号楼位于交通主干道，噪声影响较大；1号楼商住一体，公摊大，得房率低，且其中40套为经济适应房，价格相对较低，会对客户心理产生较大的抗性；1号楼居于项目西北端，从居住舒适度来看，较6、8、

17、9号楼位置较差、景观差、视野差。楼栋名称6号楼8号楼9号楼销售面价（元/平米）775178477606项目名称XX花园XX公馆XX公馆XX天地销售面价（元/平米）7787850053005200（一） 以竞争项目为参考：目前在售竞争项目中，物业多为高层，市中心主要以XX花园、XX公馆、XXX园、XX印象这几个楼盘为主，所以本案要以目前在售且是本案主要竞争项目的XX花园、XX公馆为参考项目；（二） 以销售为导向：以销售较好的XX公馆、高速XX天地为主要参照对象；（三） 同时结合1号楼所处项目位置、景观、户型、公摊、视野等多重因素定价。（四）采用市场比较法对1号楼进行合理定价。1号楼定价原则1号楼

18、价格建议7000元/平米综合市场因素及1号楼自身优劣势建议1号楼销售面价为：项目报告的结构思路导图商业市场分析商业销售价格建议项目宣传推广执行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分铜陵商业网点布局根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。 一市级：主城区中心区市级商业中心； 五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心； 十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置；12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。铜陵商业市场

19、/总体规划铜陵未来商业发展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜陵将发展成为皖中南区域性商贸中心城市环湖新区商业中心东部城区商业中心西湖新区商业中心南部城区商业中心主城区商业中心车站新区商业中心春江花月双星国际置地财富广场铜陵大市场幸福家园XXXXXXXXX府井湖大市场滨江花园商业街金狮苑民生广场铜陵商业市场/在售商业分布全市商业项目分布较散，占据主城区绝版地段商业，多采用对外招租的形式，仅少量房源出售占据绝版地段的商业在售项目（置地财富广场、双星国际）多采用对外招租方式，但租金较高，部分二、三楼 对外销售，价格约为8000元/平米左右；全市在售商业较为分散，且纯商业项目较少，多为住宅底商

20、。其他区域级商圈在售项目均采取对外销售的方式，均价约1.5万元/平米，后期租金约在30-60元/平米左右；目前铜陵市商业发展并不成熟，除了主城区，不同地段商业价格差并未拉开。主要在售对比项商业目分布从位置、物业类型、商业特征等方面进行综合考虑，选择以下在售项目作为商业定价参照紧邻项目的有XX公馆、项目由北延伸的有XXX城、XXX城、XXXXXX、项目南部的有XX花园、XXXX城。本案主要竞争对手商业分析XX公馆XXX城XXX城XXXXXXXX花园XXXX城位置铜陵XXXXX站东侧总体量27070.93商业体量2670物业特征1、2层底商，分层销售主力面积56、84、1488商业布局沿项目西边X

21、X大道及项目南边售价情况均价35200，无优惠政策推售日期2011年11月20日销售情况一层3套为回迁，1套抵押冻结，已售1套（回迁），在售102、106、201套，二层整层XX公馆本案主要竞争对手商业分析XX公馆XX大道2F1FXX公馆底商共计8套，其中四套对外出售，其余为回迁，50-1500平米；其中有套对外出售，面向XX大道2套，均价50000元/平米，里面2套30000元/平米，开间为4.2-5.4米，进深约13米，一层层高为3.9米，二层为3.5米。二层1480米，整层出售，单价14800元/平米分析：XX公馆为本项目最直接竞争对手，但由于项目商铺体量少，竞争力弱，目前在售四套，整体

22、销售均价为3.5万，因总价较高，推广1个多月，一套未售。XXX城位置铜陵市XX大道中段111号（XXX厂）总体量8万商业体量1.2万物业特征1、2、3层，分层销售主力面积50-120平米商业布局沿XX大道，北临XX一路，均为主干道裙楼商铺售价情况50均价2.8万，120均价2.7万优惠政策一次性付款9.6折，按揭贷款9.8折推售日期2011年12月中下旬销售情况二、三层备案显示冻结，一层沿街商铺共48套，备案显示已售4套剩44套在售本案主要竞争对手商业分析XXX城XXX城商业为三层社区底商，一层在售70-160平米，单价为9000-12000元/平米，二三层抵押700-2600平米；在售一层：

23、70-160平，21套，以120平为主力，均价2.7万；27-60平，27套，以50平为主力，均价为2.8万；目前备案显示签约2套，均为50平，单价3.8万（位置较好，且户型小）。已售备案2套，均为73平，单价2.7万，共计销售4套。分析：XXX城商业分布在XX大道与XX一路沿街。积聚新城与老城区客户群，位置较好，且产品本身户型较小，总价较低，整体均价在2.7-2.8左右。本案主要竞争对手商业分析XXX城位置铜陵市XX大道东侧总体量18万商业体量三期0.7万物业特征一层单层主力面积40-60，商业布局目前三期商铺主要沿运机路，XX大道转角处部分商业售价情况预售均价2.6万优惠政策只接受一次性付

24、款，9.8折推售日期未对外公开销售情况本案主要竞争对手商业分析XXX城1、XXX城目前在售三期商业沿北面运机路，为6#、19#、20#、21#的1层底商，其中21#底商靠近XX大道。总共25套商业，目前6#、21#两栋底商13套显示抵押冻结，均价为3.8万/平。剩余12套未对外销售，预售均价为2.6万/平，多为50平，实际对外售价1.6-2.6万/平。分析：XXX城一期商业已经交付使用，社区商业氛围已经成型。目前三期预售商铺沿北，铺面位置一般。运机路相对较脏乱。预售均价为2.6万/平，多为50平小户。产品本身户型较小，总价较低，易去化。本案主要竞争对手商业分析XXXXXX位置铜陵市XX大道与X

25、X一路交汇处项目总体量30万商业体量0.3万物业特征一、二层联卖主力面积180商业布局主要沿XX大道，目前大多数已交付使用售价情况均价3-4万优惠政策无优惠推售日期2010年9-10月销售情况二期商铺备案显示销售3套，未售22套本案主要竞争对手商业分析XXXXXX1、XXXXXX二期在售商铺为XX大道北段沿街商铺，为2层联体销售2、二期商铺共计25套，大部分铺面上下两层面积差不多，一层预售4万元/平米，二层预售3万元/平米。但从成交备案（3套）来看，180平米（90+90），成交均价1.76万/平。分析：XXXXXX沿XX大道中段铺面大多已招租，且一期商铺已经交付，加之项目对面万泰翡翠城的商业

26、带动，整体商业氛围相成熟。但由于铺面为两层联卖，预售备案1层比2层贵1万左右。但主力面积为多180平，上下各90平。大多均为90平，整个面积较大，总价较高。通过成交备案得知，铺面成交价在1.76万/平XX大道本案主要竞争对手商业分析XX花园位置XX大道与XXX路交汇处总体量20万商业体量1.1万物业特征一、二层联卖主力面积160(一层90，二层60）商业布局主要分布在长江二路、世纪联华西侧售价情况以拍卖形式出售，拍卖成交价在1.7万左右，流拍后成交均价在1.6左右优惠政策无优惠推售日期2010年12月销售情况除去1、2、3号楼底商回迁，一期21套商铺拍卖17套，目前在售2套本案主要竞争对手商业

27、分析XX花园1、XX花园自2010年12月初拍卖21间商铺，当天拍卖17间，拍卖成交均价在1.7168万，面积主力为150-300平。其中大部分铺面2层面积大于1层商业。非拍卖的商铺成交均价为1.6049万（流拍的铺面大多面积较大，位置相对较偏，单价较低），面积在200平以上。分析：通过XX花园上次商铺销售情况梳理，对于大面积、高总价，首付50%及贷款压力，客户更容易接受小面积铺面，拍卖成交价1.7万，非拍卖成交价在1.6万，单价相对较低，但总价高，且商铺结构一般。成交客户以投资居多。XXXX城位置XX大道XXXX技术学院旁（XXXX市场）总体量86000商业体量0.5万物业特征二层为合家福超

28、市，一层分内、外铺单独销售主力面积主力以50平米小户型为主商业布局双层商业，二层为合家福超市，一层商业网点售价情况内铺均价1.1-1.2；外铺价格2.7优惠政策无优惠推售日期2011年5月销售情况共42间铺面，已售33套，剩余9套，2间内铺，4间外铺。本案主要竞争对手商业分析XXXX城商铺以二层引进合家福超市做市场引爆点，一层单层对外销售。分内、外铺销售。内铺成交均价1.1-1.2万/平，价格区间为8000-1.2，目前还剩2套200平大面积内铺；外铺成交均价为2.7万/平，价格区间为2.3-3.2，目前还剩4套外铺，位置及面都相对较大。分析：XXXX城位处项目南面，分流部分市区客源，但南边整

29、体区域较差，商业氛围相对较低端，项目附近六中也即将搬走。但由于其产品面积以50左右小户型主力为主，内铺均价1.1-1.2；外铺价格2.7，总价低，且项目引进合家福超市，吸引了部分小型投资客。XXXX城商业位置：沿XXX路与XX大道主干道分布 地段研判一：本项目受茂源大市场及北京路菜市场、及两条主干道商业辐射；受XXX路下穿立交桥、长途汽车站搬迁、家乐福意向进驻，远景升值潜力大；地段研判二：本项目位于城市场干道XXX路与XX大道交汇，车流量大，人流难于聚焦，商业氛围不易形成。商业本体分析商业市场总结1、从目前在售的主要底铺项目来看，整体分散零散，无特色的商业氛围包装，无商业定位，且整体货量不多，

30、无太多入市推广。2、多数以小面积、低总价，以分割销售为主，2层联售的铺面一般总价较高。目前大部分底铺已经交付使用，形成了一定的商业氛围。本案主要竞争对手商业分析位置沿XXX路沿XX大道网点分布1号楼01网点1号楼02-07网点面积839.85平米735.74约平米合计1575.59平米套数1套6套层数为3层为2层结构梁柱较多结构较好层高3.6米3米开间约20.85米6-8.5米进深约4.4米7.8米项目本体分析1号楼商业：结构、开间均较为合理，利用率较高，主力面积在90-155平之间，相比其他楼盘，商铺铺面偏大，可购买客户群趋窄；商业价值：位于主干道交汇处，商业价值潜力大，利于多业态组合。项目本体分析位居XX