[苏州]旅游地产项目前期报告（86页）

1、金庭旅游地产项目前期报告颂唐机构08-06-22有的放矢：报告目的提炼整体把握地块的定位，根据实际情况，给出能最大化体现地块价值和可行方案，以及对业种业态的定位建议。项目的初步认知本项目位于苏州金庭镇镇夏村，总建约2万方，属旅游地产项目。为了看的更远，我们需要站在巨人的肩膀上！为了准确把握项目脉搏，首先我们需要考究我国旅游地产的特质和常用的开发模式，对比分析本项目，寻求启迪旅游地产：1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。2. 旅游与地产关系：? 确定有价值的旅游吸引物；? 和旅游吸引物相

2、吻合的物业选择；? 如何使旅游吸引物带动地产开发；? 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。旅游地产开发的一般模式“华侨城模式”“芙蓉城模式”“中坤模式”旅游先行，四大主题引出地产开发，同时用“旅游地产”的模式在异地进行扩张。地产先行，融合各种中国民居建筑风格，以地域文化为项目内涵，极富传统特色。保护、开发、利用的模式，包装未开发的旅游资源，待成熟后介入地产配套服务。“天津岛度假村”将中国传统的易文化与现代度假村建设结合起来，传统与现代的糅合。思考？旅游地产开发一般都有一条主线贯穿其中，成功的旅游地产模式主题特质显得异常重要，而这种主题特质也将旅游地产演绎为文化地产，而成功的旅游地产最后成果展示

3、为文化地产与商业地产的有机糅合。因此，该项目要获得预期的效应也需从旅游地产特质的角度进行考虑，在对项目进行定位时，我们将更多的从项目本身的属性以及市场的角度予以考量。项目属性界定本案金庭镇区项目属性界定区位本案位于金庭镇南端，距金庭镇区有3-4站的公交车程，该项目位于金庭镇主干道的三岔路口，位于周边几个村落的中心位置，与周边村落距离0.3公里交通位于主干道旁，通达性良好配套区域内仅有华润万家一家中小型超市以及少部分杂货店，绝大部分生活配套基本都集中在金庭镇区资源无水资源借鉴，但背靠大山，山体资源良好，可以充分利用从该地块的区位来讲，该项目确实是该区域商业价值最为明显的地段。该项目商业部分楼面价

4、达到5000元/平方米；项目拆迁压力较大；周边商铺空置率较高，且租金仅为17元/平左右；周边商业业态主要以农产品专卖店以及餐饮为主，档次较低；项目商业部分体量达到8000平米；由于其较高的成本以及周边传统商业氛围的匮乏，该项目如果单纯从传统商业角度出发显然不能充分发掘其市场的最大价值，且极有可能面临市场的窘境。项目属性界定战略层面的思考以旅游地产商业为主导，如何进行产品主题定位战术层面的处理产品类型商业业态启动区问题结构化解析技术处理工具区域市场价值点分析？地块大环境分析本部分我们就苏州及西山一些旅游地产所关注的指标进行探讨，对地块所处的开发环境做总体的提炼和把握。就苏州整体市场而言：在良好的

5、经济发展前提下，人们对属于自己闲暇时间的生活质量愈来愈予以看重尽管目前全国面临着通货膨胀的态势，但从苏州最新的统计数据来看，苏州经济仍保持着较强力度的增长水平。目前苏州商务氛围已初具规模，各大公司在苏办事处及分公司鳞次栉比，人性化管理以及人力资源这一块发展趋于成熟。基于马斯洛需求理论，对于自己闲暇时间的诉求已经成为苏州旅游市场的重要诉求利益点，且自驾游形式已成为苏州旅游文化市场的重要途径之一。据对苏州各大景点停车场抽样调查显示，小型车辆占总停车车辆的90以上，且小型车辆主要以苏州、上海、无锡、南京等江苏城市为主，比例占到80以上。西山资源属性：山体资源、水体资源以及古村落农家文化，使得西山生态

6、自然属性逐渐得到市场的关注四面环湖，背靠大山，水景与山体资源优越古村落众多，明月湾是目前西山名气最大的古村以旅游为主导发展方向，多处旅游相关项目建设中古镇西山，现名金庭镇是国内淡水湖泊中最大岛屿山体资源、水景资源以及具备一定蕴含的古村落文化，再加上本地的农家文化构成了推动西山旅游发展基石的四架马车。西山旅游发展现状：旅游已初具一定规模，但总体档次比较低，各自为政，旅游主题产品并不明显。采摘游、农家饭等农家乐产品是构成西山旅游的重要环节，但整体档次较低，缺乏特色，各自为营，造成游客对西山形象认识的模糊以及客流量的分流；文化旅游，休闲度假旅游在西山则处于起步阶段，目前看来西山文化民俗产品吸引力不大

7、；以水乡为特色的农业文化吸引游人，但产品开发属于初级阶段，尽管目前采摘游以及赏花游已初具一定的市场规模，但活动雷同，游客体验度单一，文化含量低，没有体现出西山文化及民俗内涵，使旅游活动主要停留在缺乏精神需求和氛围的物质浅层面上。西山土地出让市场分析金庭07年土地出让07年金庭出让的土地主要以酒店性质的商业用地为主，楼面价成本较高，且目前金庭镇已经确定的27项重点项目中，其中投资额在一亿元以上的项目有11项。大规模旅游性质用地的出让以及开工建设，将在一定程度上促进西山旅游市场结构升级，使得目前西山在观光旅游层次的基础上，增添更多的度假型旅游元素。而这种层级的转换将会带来一定的市场机会。西山房地产

8、市场分析：西山房地产商品房市场以别墅产品为主西山紫郡太湖古北雅园太湖之星西山恬园太湖美山庄本案西山目前在售的别墅并不多，养老型、度假型需求是目前购买别墅的主要诉求点楼盘名称总建（万M2）户数（套）产品类型容积率主力面积（M2）销售均价（元/M2）太湖美山庄3130独栋0.2528010000西山恬园1.5360独栋0.26230-35017000太湖美山庄、西山恬园是目前西山镇具有典型特征两个别墅楼盘太湖美山庄：地理位置优越，湖景资源以及山体资源丰富；立面以及结构与农民自建房无差异；该项目湖景别墅销售颇为良好，养老型需求为其主要诉求点，内部别墅去化较慢；西山恬园：位于西山古樟园旁，有山体自然无

9、湖滨资源；采用砖木结构复古的园林度假村物业形式进行推广；定位鲜明，定价高于一般湖滨别墅价格，其价值也远高于普通度假型别墅基于养老以及度假型需求为主要诉求点，高端人群对本地市场还是有较强关注度的；除拥有良好自然资源的产品收到市场欢迎外，其定位鲜明，有一定特色的产品也有较为理想的市场前景西山餐饮宾馆业概况：规模档次差异性较大从四星级宾馆西山宾馆到普通的农家乐，西山市场充斥着各种类型的餐饮宾馆，总体看来，这些农家乐餐饮宾馆档次品位都相对较低。西山宾馆是目前该区域最为高档的宾馆，由于其正对太湖，且服务档次与其它产品基本不在一个层级上，尽管由于其价格较高，但周末以及节假日的出租率还是可以的，可见市场上存

10、在一定量的对高端度假物业的需求。西山已有的代表性旅游产品牛仔乡村俱乐部 苏州西山牛仔乡村俱乐部由台商独资设立，陆地占地面积600多亩，水域200多亩，集吃、住、游、乐于一体，活动内容包括动物骑乘，水上活动，露营，烧烤，康乐活动，运动类活动。牛仔乡村俱乐部尽管业已具备了一定主题，且特色也相对明显，但其更多地采取异域风情的特色，而没有与西山自我的特色以及其历史文化内涵有机结合起来，但因其娱乐性丰富且主题明显，还是获得了一定的市场关注度。与东山的比较东山西山发展水平东山与陆地相连，开发较早，开发力度较大，商业发展水平较高西山开发较晚，自然村落文化保存较好，商业起步较晚旅游产品采摘游旅游景点三山岛采摘

11、游古村落文化农家乐文化 与东山相比，西山具备较为明显的自然资源等原生态优势，目前两者在主要旅游产品上有较高的雷同相关度，而这种旅游产品（采摘游等农家乐）产业层级较低，对产业附加值带动效应并不明显。因此西山应充分利用其固有的生态自然优势，充分发挥其历史文化积淀效应，打造具备西山自有特色的旅游文化产品。对西山旅游市场的认知西山旅游市场仍处于起步阶段，整体市场旅游档次和规模都比较低；自有生态资源特色突出，农家乐文化为其主要的旅游卖点；东山包括光福镇的农家乐文化与其形成较强的竞争态势；随着大宗旅游项目以及配套设施的建设以及完善，未来前景看好；目前客户群体主要以散户一日游为主，自驾游为其重要的旅游特点；

12、总体看来，西山旅游市场档次比较低，旅游产品特色并不突出，整体市场发展水平仍相对较为低下，但基于其良好自然生态资源基础，当地市场有一定特色或者有较好景观资源特色产品受到高端人群的青睐，因此，对本项目而言，如何充分利用这种潜在的市场态势，并把这种态势转换为本项目的发展机会是本项目接下来的课题重要思考：在当前的市场环境下，项目怎么做，做什么才能实现地块价值最大化？思考1：如果做传统的商业产品？项目商业部分楼面价达5000元/平方，而旁边的街铺月租金仅17元/平方，做传统的购物类的商业不能体现项目的价值。如何才能实现地块价值最大化旅游者类型收链长度价敏感度涉及旅游产业要素目的地（景点）主要收入来源备注

13、商务旅游者长低除满足自己餐饮需要，还有宴请，赠送礼品，商务娱乐，商务会谈、城市观光等需求交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施要求较高会展旅游者较长较低会议、宴请、礼物、旅游观光等交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施，特别是会展场所，要求较高观光旅游者短较高观光、自己餐饮、住宿、交通等景区门票、住宿、交通主要受目的地资源吸引度假旅游者短高娱乐、餐饮、住宿、交通娱乐、住宿、餐饮受交通便利影响较大，大部分为自驾车游，选择地区多为省内或区域内理想选择思考2：什么样的目标客群才可能使项目效益最大化？如何才能实

14、现地块价值最大化思考3：商务旅行者是否有可能被锁定为项目目标客群？结合前面所述，商务旅行的市场客观存在，就西山对这部分客群的竞争态势来看，尽管目前像牛仔俱乐部这样的项目对这部分客群有所涉及，但他们因为广泛的客群定位无法向这些客群提供其期望的服务，市场机会客观存在。如何才能实现地块价值最大化目前牛仔乡村俱乐部和西山太湖渔村基本上垄断了西山的中高端游客客群，而更多的客群则被大量的农家乐所分流，如果本项目以西山目前的游客作为目标客群，定位为一般性旅游度假产品，势必陷入恶性竞争的漩涡，是一种严重短视的行为。延伸思考：项目是否具备开发商务度假产品的条件？商务度假开发模型本项目条件是否达到要求开发时机1.

15、城市商务中心区形成集中在高租金写字楼2.城市以私有化企业为主3.企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源4.城市GDP达到人均3000美元以上5.商务文化观念的转变6.拥有大跨国公司分支机构环境1.开发地区要求良好风景资源，清幽安静2.距离主要商业中心区不超过2小时车程再次回顾西山岛风景秀丽，地块的自然生态条件不可复制；一直以来，西山的房地产开发以别墅产品为主，大量高端别墅的区划客观反映出高端人群对西山的认可；西山目前的旅游主要以低层次的观光旅游为主，但近年西山镇更名为金庭镇，五星级酒店的开工以及去年商用性质为主的土地出让等表明，在政府的推动下，西山的旅游正在进行产业升级，目前的观光型旅游正在

16、向更高层次的度假型旅游转变，项目做度假产品，时机较好；从目前情况看，西山已在营业的旅游地产项目有牛仔乡村俱乐部，苏州西山太湖渔村等，其经营范围较杂，针对各种旅游人群，本项目只有做到精和专，才能在竞争中立于不败之地。地块的拿地成本不菲，走高端路线，追求较高利润是项目财务因素的客观要求。综上，我们对项目的初步定位是：金庭商务度假园功能分区建议疗养区会议中心客房区精品特产区泊车区餐饮娱乐区业种业态建议疗养区客房区会议中心餐饮娱乐区精品特产区别墅式疗养客房及一些疗养配套：疗养客房主要对企业和个人出租经营；疗养配套应该包括：医疗医护室配备专业人士；健身中心以有氧健身运动为主；中医药膳场所；氧吧以及其他一

17、些相关的户外场地。业种业态建议疗养区本部分设立为会议中心和疗养区的配套区，为临时来此的企业团体和个人提供干净舒适的住宿服务，考虑到本地有四星级的西山宾馆和五星级的明月湾大酒店在建，高端客群届时会被分流，所以本客房区档次不宜过于高端，走中端偏上的路线才是最佳选择。业种业态建议客房区设立12个可容纳300多人的国际会议中心和宴会厅；设立若干可容纳150人的多功能会议厅；部分可以容纳几十人的中型会议室和若干可容纳5人左右的小型会议室。业种业态建议会议中心较高档次的农家酒楼若干家；至少1家较小规模的西餐厅；KTV；健浴中心；茗茶室和棋牌中心，提供当地特产水果。业种业态建议餐饮娱乐区设立23家精品碧螺春

18、直销店；设立若干家精品四季水果经销店；本部分应地理位置及功能划分的原因，既是其他功能区的配套，又可独自“经营”，其服务对象可包揽附近的村民和经过对面梅园路的所有游客，所以剩余的部分面积可以做足一般的商业配套，如烟酒供应点，中档次餐饮等。业种业态建议精品特产区顺序建议本项目成功的关键因素在于疗养区和商务区，休闲区主要作为以上两个功能区的配套存在。疗养区商务区休闲区农贸市场项目启动顺序建议疗养区农贸市场（不纳入项目规划）商务区休闲区开发时间轴项目周边都是当地村民的民居，而项目本身定位为高端产品，如何将项目“鹤立鸡群”的突兀形象弱化，对项目后期的成功运营显得至关重要。思考：怎么办？大隐隐于山林：充分

19、利用项目周边的山林环境，在项目绿化上下足功夫，在项目周边培植银杏，枇杷和杨梅等树种（由于桃树可能使人产生皮肤瘙痒等不舒适的感受，不切合项目疗养区的定位，不建议桃树的培植），使得项目充分融入山林之中，用自然式的绿化带充分弱化项目鹤立鸡群的突兀态势。隐没有特色就造出特色项目作为旅游休闲地产，要在日益激烈的同类型产品竞争中脱颖而出，就必须有着相应的特色 ！本项目就地块本身而言，除了环境优越，缺乏其他的特色建筑风格建议尽可能抛开冰冷的钢筋水泥，大胆采用木质结构，打造我国古代田园风格以迎合我们项目的目标客群心理；外立面色彩不宜过于艳丽，应充分考虑周围山林色彩，使得项目能融入其中。结束语休闲地产最主要的硬

20、件就是环境，主要包含生态环境和交通环境两个方面内容，前者为休闲地产的必要条件，后者为休闲地产的重要条件，二者缺一不可 。本项目最大的优势就是环境：岛上，山脚，林中，鸟鸣，四季花果飘香等，这些因素无一不让久居城市的人们畅想和渴望。在西山旅游产业升级换代的今天，相信项目独具特色的产品必将对车程仅不到1小时的苏州的企业及高端人群产生较大的吸引力，项目的前景值得期待。报告结束，谢谢聆听！具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属）世嘉地产世嘉蓬莱旅游发展有限公司(以下简称“世嘉蓬莱”）旅游发展公司负责对项目公司的投融资和建设、经营管理酒店投资公司别墅项目公司

21、公寓项目公司高尔夫项目公司物业管理公司其他投资方其他投资方在前期，世嘉地产、世嘉蓬莱和其他投资方共同组建项目公司。各项目公司负责项目的规划建设及经营管理一期项目公司二期项目公司一期项目公司二期项目公司三期项目公司.酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓世嘉蓬莱酒店投资公司四星级酒店准五星别墅酒店三星公寓酒店会议中心康体中心投资商B投资商C投资商D蓬莱政府酒店投资公司是酒店板块的投资者和管理者，他负责下属各酒店产业的公司组建、投资、管控、委托管理会议中心和康体中心可以考虑纳入酒店投资公司之中，产权由酒店投资公司和蓬莱政府共同持有，政府投资的3000万资金可以考

22、虑和康体中心一起投入准五星别墅和三星公寓酒店可以考虑再成立单独的孙公司，孙公司也可吸引投资者，甚至可以由投资者控股，但是在经营上需由酒店投资公司统一委托酒店管理公司管理别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商的选择情况世嘉蓬莱别墅项目公司别墅公寓公司公寓项目公司投资商3投资商1投资商2世嘉蓬莱方案一方案二高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资世嘉蓬莱高尔夫公司投资商1高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营。高尔夫应与别墅、公寓形成互动，别墅与公寓的客户均是高尔夫的客户，使得高尔夫能成为盈利性的物业

23、世嘉蓬莱物业公司投资商2物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者*，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找世嘉地产世嘉蓬莱酒店投资公司物业管理公司40%蓬莱市政府60%其他投资者注：退出时点的选择参见后续内容方式一：由蓬莱市政府逐步出让股份方式二，其他投资者进行增资扩股方式三，由世嘉地产逐步出让股份未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱”，别墅与公寓项目彻底退出，使得股东投资得到回报. 其他公司则必须存续经营世嘉地产世嘉蓬莱酒店投资公司别墅项目公司公寓项目公司高尔夫项目公司物业管理公司在

24、适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，转而投向另一个地产项目，实现良性循环世嘉地产世嘉蓬莱酒店投资公司物业管理公司51%蓬莱市政府49%其他投资者其他投资者“世嘉蓬莱”在一二三期项目建设期间，主要承担对项目公司投资和管理的责任，同时在此期间由于所投资项目公司尚处于经营初期，投资公司未获得价值提升，因而当三期项目完成建设后，才考虑蓬莱世嘉旅游发展公司的股份转让一般而言，对旅游酒店类经营资产具有投资倾向的投资方主要有两类：酒店业内投资人以及酒店相关行业（如旅游业投资人）、对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人酒店业内投资人以及酒店相关行业国外酒店管理公司，例如四季集团

25、与上实集团等投资的四季国际酒店，四季集团占股21%、上实占股76%六洲集团目前已经与香江国际发展有限公司正式签约，合作建设北京财富中心超五星级洲际酒店，六洲集团将投资约3,000万美元（约,34亿港元），占有该酒店19%的股份香港东方文华集团将以6亿元人民币的总价受让上海锦江集团下属和平饭店50%股权国内酒店管理公司，例如锦江国际酒店管理公司近期把旗下华东大酒店的股权转让给民营企业，其余18家在上海的宾馆都将通过股权转让形式回收部分现金，然后到全国收购酒店，形成全国酒店网络旅游企业，例如首旅集团旗下有长城饭店、建国饭店等25家中高档酒店香港中旅、中旅总社、江苏中旅共同投资的南京希尔顿国际大酒店

26、华侨城集团公司和华侨城房地产公司投资兴建的深圳威尼斯皇冠假日酒店对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人国内的大型企业集团，例如红塔集团先后投资的酒店有红塔瑞吉、玉溪红塔、黄山红塔国有资产经营管理部门，例如江苏国资经营管理公司投资的上海紫金山大酒店信托投资机构，例如中信信托公司在沈阳投资的中兴大酒店宁波市金港信托投资有限责任公司投资的宁波金港大酒店有限公司决定是否退出或者何时退出主要在于退出目的：企业战略发展目标？获得较高投资收益？受制于后续年度投资压力？遇到更好的机会成本？鉴于世嘉公司目前的实力，投资压力和机会成本因素的影响程度较大，可能主要考虑投资压力的要求。从决定投资收益的一般条件分析

27、，项目尚未建成时的转让价格低于项目建成后，而投资公司在所投项目未反映收益情况时也很难体现价值。因而，建议世嘉地产在蓬莱项目的股权退出步骤：经营性项目，如酒店、会议中心、康体中心等，建议不退出，但如果经营性资产的保留不是世嘉的战略选择，那么在资金压力允许的前提下，在一期项目建成后，首先退出一期项目公司股权在二期项目建成后，再退出二期项目公司股权当项目公司正常经营后，再寻求退出世嘉蓬莱旅游发展公司股权出售类资产，如别墅公寓等，根据土地增值的规律，在资金压力允许的前提下在一期项目建成土地增值后，考虑退出二期项目公司股权在二期项目建成土地增值后，再退出三期项目公司股权上述退出步骤的条件：市场条件不发生

28、大的变化，即项目未来收益预测基本符合远卓预测世嘉地产未同时获得其他更高投资收益条件的投资项目世嘉现金流情况保持目前状况，不发生恶化 我们总的来看一下本项目的经营路线200520062007现金流出现金流入前期可研与规划前期土地相关事宜别墅公寓开始销售酒店营业别墅公寓继续销售酒店整体转让酒店建成部分别墅公寓完工交房，另一部分开始开工基础设施建设高尔夫与景观开工酒店别墅公寓开工酒店持续经营别墅公寓继续销售继续开工部分或全部退出蓬莱项目，转向新的地产项目投资转让剩余土地或转让项目公司股权整体转让别墅公寓销售获得的资金提供下一期开发前期可研、规划费用土地费用支出土地费用基础设施建安支出销售费用与管理费

29、用别墅公寓销售收入投资商资金注入寻求投资商进如酒店投资别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用酒店经营收入别墅公寓销售收入别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用酒店经营收入或整体转让收入别墅公寓销售收入别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用别墅公寓销售收入土地转让收益等股权转让收益项目的投融资方案建议1、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目

30、定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作动态财务测算是为了更加客观地评价本项目的吸引力和可执行性，测算过程中项目组以和世嘉沟通确定的整体项目假设为前提，按照先分块再加总的方式进行整体假设条件测算思路先计算各自板块的投资、收益、现金流状况

31、，再进行加总：酒店别墅公寓会议中心康体中心及商业配套投资类假设：各类物业的建安造价依据和世嘉的最终沟通结果土地费用支付总额和支付进度依照土地出让协议前期费用在一期开工前一季度摊70%，二期开工前一季度摊30%土建安装与基础设施费用在一期第一季度摊60%，二期第一季度摊40%园林海滩建设一期分摊60%并细分到每个建设季度，二期分摊40%并细分到每个建设季度不可预见费用按照各期间的开工比例分摊至每个建设季度销售费用以当期销售额为基础，按照6%的比率计算损益类假设：前期费用、基础设施费用、不可预见费用、开发期管理费用按照各自物业板块的建筑面积占总体的比例进入各自建设成本，土地费用按照各自的占地面积比

32、例分摊并进入各自项目递延资产假设滨海区域和人文景观等配套为非营利性投入，在目前的情况下，也假设高尔夫为投入型物业，不产生收益现金流类假设：划分季度动态测算建安成本中60%可垫资，主体建成前50%由建筑方垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20%贷款比率控制在投资的60%利息计算以当年累计贷款总额为贷款本金，按年利率6%，季度利率1.47%计算，利息分别计入所属项目成本现金流首先用于偿还银行债务，然后考虑股东分配评价整体项目和各个板块的投资额度、收益状况以及收益性，论证项目的收益吸引力大小评价整体项目和各个板块在每个季度的资金缺口和现金流需求，论证项目实施的可执行性与否项目开发进度安

33、排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析酒店财务投资与收益预测别墅公寓财务投资与收益预测会议中心财务投资与收益预测康体中心、其他商业配套财务投资与收益预测总财务投资与收益预测酒店财务测算的假设前提酒店分两期建设，一期为主体四星级酒店，1.6万平米，二期为别墅酒店和公寓酒店，1.1万平米，建设周期依据总进度安排酒店的成本计算依据为： “主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）4500元/平米”、”别墅酒店20002000“4000元/平米，”公寓酒店12006001800元/平米

34、“酒店每隔十年进行一次重新装修，以主体酒店为例，装修成本3000元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次1500元/平米的装修，在10年内折完。整个酒店经营周期（30年）内需要翻新两次酒店的起始出租率为63（现蓬莱的平均出租率），每隔一年上涨5，封顶出租率为80酒店的客房价格考虑物价上涨因素和酒店折旧因素的抵消，假设客房价格30年不变出租率根据季节的变化进行了调整，季节的变化参照了蓬莱的现状房间价格和出租率见下表：项目间数租价（元/天）每天出租金额（万元）别墅式酒店1530004.5主体酒店29938011.362公寓式酒店1962605.096小计51020.958季节出租率122月35月

35、68月911月平均第一年36%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%1.6万主体酒店2006年2007年2008年2009年2010年2011年酒店计划总投资1.36亿元，分两期开发，第一期投资0.92亿元，占酒店总投资67.6，第二期投资0.43亿元，占酒店总投资32.4。其中含有由于贷款产生的290.7万资本化利息。总投资折现值为1.23亿总计（万）一期度假酒店土地成本877.4 装修成本4800.0 前期费用208.0 基础设施320.0 建安成本2400.

36、0 开发期管理费用166.2 不可预见费用199.5 资本化利息239.1 一期度假酒店当期投资总额9210.3 0.5万别墅酒店、0.6万公寓酒店总计（万）二期度假酒店土地成本603.2 装修成本1360.0 前期费用143.0 基础设施220.0 建安成本1720.0 开发期管理费用114.3 不可预见费用137.1 资本化利息51.6 二期度假酒店当期投资总额4349.2 一年半一年 度假酒店总投资13559.5 万元 度假酒店总投资折现值12321.3 万元成本计算依据：“主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）”、”别墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“酒店的

37、收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（2008年）收入2781万，2011年后每年收入在6000万以上2008年2011年2781万6036万经营收入经营收入酒店总收入表2007年2011年酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在30以上，淡季净利润在10左右。前面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增长。30年的平均净利润率约为32*酒店季度净利润率酒店收入、成本、净利润表2007年2011年2007年2011年*注：维持高利润率的假设前提为客户出租率的高水平，但这一数值最终依赖于酒店管理公司的经营在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占50左右，递延资产摊销（装修）与

38、固定资产折旧（建安）约占25左右，土地摊销所占比例较少酒店的经营成本与费用表2007年9月2008年8月注：土地摊消也属于递延资产摊消范畴，为了突出土地成本在整个项目中的比重，特地将土地摊销单列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月122月35月68月营业税奖励管理费用基本管理费用经营成本递延资产摊销固定资产折旧成本土地摊销酒店经营30年的净利润合计5.76亿，其净利润折现值为2.26亿，这也是酒店在2006年投资起点时的酒店资产价值2008年2011年617.8万1761.2万酒店净利润表2007年2011年净利润净利润经过测算，酒店总的自有资金投资收益

39、率为444.3%,年投资收益率14.8%，自投资金回收期为6.8年，好于一般四星级酒店812年的回收期，具有较高的投资价值度假酒店总投资累计投资合计投资折现值合计自投资金合计自投资金折现值合计13559.5 12321.3 5598.2 5091.0 度假酒店总收益累计收入合计净利合计净利折现值合计投资收益率年投资收益率投资回收期自有资金总投资收益率年自投资金投资收益率自投资金投资回收期179914.8 57592.9 22618.4 183.6%6.1%16.3 444.3%14.8%6.8 单位：万元别墅公寓的财务预测基于以下前提假设物业类型总面积（万m2）建筑面积（万m2 ）单位造价（元

40、/m2）开盘价铬(元/m2)价铬年增长一期二期三期别墅 独栋2112000600010% 双拼1.50.750.751500500010% 联排30.51.511200350010% 叠拼2.50.51.250.751200300010% 小型10.250.50.251200300010%公寓 高档3.821.81200280010% 普通51.23.81000230010%合计18.8585.8规模、开发进度、销售价格假设别墅公寓销售进度假设2006年2007年2008年2009年2010年3-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1

41、112-23-56-89-1115%10%5%15%15%10%10%15%5%15%10%5%15%15%10%10%15%5%20%15%10%10%15%20%10%一期二期三期别墅和公寓的总体规模为10万m2和8.8万m2，分三期开发，一期开发面积为5万m2，二期8万m2，三期5.8万m2。其中，独栋和双拼别墅、高档酒店式公寓在前两期开发完毕。别墅公寓的建安成本和开盘价格遵循定位报告中远卓的建议。别墅公寓在其开工建设前一个季度开始销售。第一、二期的销售周期为9个季度，第三期的销售周期为7个季度，具体销售进度见右表。考虑房价上涨因素，别墅公寓售价年增长10%别墅公寓的总投资额为4.88亿

42、元，包括由于贷款产生的138.2万资本化利息，总投资中土地成本约占21%，建安成本为48%，各项费用合计占18.7别墅公寓总投资成本费用类型金额（万元）土地成本10364.7前期费用2444基础设施3760建安成本23610开发期管理费用1952.9不可预见费用2344销售费用4711.5财务费用138.2总投资49325.3总投资折现值42922.8根据别墅公寓的开发进度， 2008、2009两年的投资额度最大，2007年的投资额最小3万别墅，2万公寓2006年2007年2008年2009年2010年5万别墅，3万公寓两年两年2万别墅，3.8万公寓一年半2006年2007年2008年2009

43、年2010年8617.56059.212101.313431.99115.3别墅公寓总体投资计划（万元）别墅公寓总的销售收入为7.85亿元，其中08、09年销售收入最多。总收入中别墅公寓分别贡献63%和37%，而二期的销售收入也占到了总收入的46%别墅公寓总销售收入（万元）物业类型一期二期三期合计独栋别墅6552.0 7699.2 14251.2 双拼别墅4095.0 4812.0 8907.0 联排别墅1911.0 6736.8 4914.7 13562.5 叠拼别墅1638.0 4812.03159.59609.5 小型别墅819.0 1924.8 1053.23797.0 酒店式公寓（高

44、档）6115.2 6467.4 12582.6 酒店式公寓（普通）3541.6 12272.815814.4 总计21130.2 35993.9 21400.178524.2别墅公寓年度销售情况（万元）主要由于开发周期的叠加造成的别墅公寓的净利润合计为2.11亿，销售利润率为27%，盈亏平衡点为62.8%，即销售62.8即可收回投资别墅公寓盈利分析成本费用类型金额（万元）总销售收入78524.2成本费用总额53644.1利润总额24880.1所得税3732净利润21148.1销售利润率27%盈亏平衡点62.8%别墅公寓收入、成本、净利润表经过测算，别墅公寓的总投资收益率为41.7%，年收益率为

45、8.3%，自有资金的投资收益率为103.9%，年收益率为20.8%别墅公寓总投资累计投资合计投资折现值合计自投资金合计自投资金折现值合计49325.3 42922.8 19813.0 17250.0 别墅公寓总收益累计收入合计净利合计净利折现值合计投资收益率年投资收益率自有资金收益率年自投资金投资收益率78524.2 21148.1 17917.4 41.7%8.3%103.9%20.8%会议中心、康体中心、配套建筑的财务测算的假设前提会议中心与康体中心均在项目第一期开发完毕，建筑面积分别为5000平米、1万平米，配套建筑分三期开发，建筑面积依次为5000、5000、1万平米会议中心的成本计算

46、依据为： “1200（建安成本）800（装修成本）2000元/平米”、康体中心及配套建筑均仅含建安成本，为1800元/平米会议中心每隔十年进行一次重新装修，装修成本800元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次400元/平米的装修，在10年内折完。整个酒店经营周期（30年）内需要翻新两次，康体中心及配套建筑为毛坯房，无需考虑装修折旧会议中心的起始出租率为20，每年上升4，封顶出租率为30，康体中心及配套建筑均为全年出租给不同商户会议中心、康体中心、配套建筑的出租价格考虑物价上涨因素和会议中心折旧因素的抵消，假设出租价格30年不变会议市场的季节性较弱，会议中心的出租率假定全年不变房间价格和出租

47、率见下表：物业类型出租价格会议中心(元/天)大宴会厅15000国际会议中心15000会议室6000会议室4000会议室2000贵宾室2000康体中心（元/月.平米）80配套设施（元/月.平米）800.5万方会议中心2006年2007年2008年2009年2010年2011年会议中心的累计投资总额为1466.4万元，其折现值为1376.1万元，这一测算充分考虑了土地款、前期费的分期支付和建安成本的垫资支付情况总计（万元）会议中心土地成本148.1装修成本250前期费用65 基础设施100 建安成本750 开发期管理费用51.9不可预见费用62.3 资本化利息39 会议中心累计投资合计1466.4

48、 会议中心投资折现值合计1376.1 一年半会议中心从05年12月开始发生建设投资，于07年9月竣工运营后开始产生营业收入，其资金缺口可由房产销售收入填补或通过融资手段拉平时间单位：万元会议中心分季度投资与营业收入示意图每季度90天，同年各季度出租率相同，出租率从20起每年增加4，以30为最大值会议中心经营期发生的成本与费用中，营业成本占近50，为最重要的因素，土地摊销和装修费用折旧的影响最小事项金额（万元）土地摊销成本123.4 固定资产折旧成本1068.3 递延资产摊销成本500.0 营业成本2433.7 营业税1338.5 经过测算，会议中心总的自有资金投资收益率为1240.7%,年投资

49、收益率41.4%，自投资金回收期为2.4年会议中心总投资累计投资合计投资折现值合计自投资金合计自投资金折现值合计1466.41376.1 609.9572.5会议中心总收益累计收入合计净利合计净利折现值合计投资收益率年投资收益率投资回收期自有资金收益率年自投资金投资收益率自投资金投资回收期24336.716041.9 7103.0516.2%17.2%5.81240.7%41.4%2.4 1万方康体中心2006年2007年2008年2009年2010年2011年康体中心与会议中心开发期重叠，建筑面积1万平米，单方造价1800元，累计投资总额折现值为1019.7万元总计（万元）康体中心土地成本1

50、77.7前期费用130基础设施200建安成本1800 开发期管理费用103.9 不可预见费用124.7资本化利息70.4康体中心累计投资合计2606.6康体中心投资折现值合计1019.7 一年半康体中心05年12月至09年2月均需分阶段投资，于07年9月运营后开始产生营业收入，处理资金缺口的手段与会议中心类似时间单位：万元康体中心分季度投资与营业收入示意图康体中心的营业收入主要考虑整体出租给商户，租金每季度240万元经过测算，康体中心总的自有资金投资收益率为887.4%,年投资收益率29.6%，自投资金回收期为3.4年康体中心总投资累计投资合计投资折现值合计自投资金合计自投资金折现值合计260

51、6.62449.71084.91019.7康体中心总收益累计收入合计净利合计净利折现值合计投资收益率年投资收益率投资回收期自有资金收益率年自投资金投资收益率自投资金投资回收期2880020943.1 9048.3369.4%12.3%8.1887.4%29.6%3.4 0.5万方其他配套2006年2007年2008年2009年2010年2011年其他配套建筑分三期开发以配合整个项目的阶段性运营，累计投资额为6116万元，其中自投资金额为2565万元，折现值为2201.1万元0.5万方其他配套一年半一年1万方其他配套一年总计（万）一期配套建筑土地成本300.3前期费用65 基础设施100建安成本

52、900 开发期管理费用51.9不可预见费用62.3资本化利息39.3 一期配套建筑当期投资总额1518.8 总计（万）二期配套建筑土地成本300.3前期费用65 基础设施100建安成本900 开发期管理费用51.9不可预见费用62.3资本化利息26.6二期配套建筑当期投资总额1506.1 总计（万）三期配套建筑土地成本600.6 前期费用130基础设施200 建安成本1800开发期管理费用103.9 不可预见费用124.7 资本化利息131.9 三期配套建筑当期投资总额3091.0配套建筑的营业收入与康体中心类似，但需要考虑到三期开发的影响，其每季度投资额也随开发期的进展有所波动时间单位：万元配套建筑分季度投资与营业收入示意图第一期、第二期配套建筑租金收入每季度120万元，第三期为240万元经过测算，其他配套建筑总的自有资金投资收益率为716.2