万科南京某项目可行性研究报告_secret

1、万科项目可行性研究报告目录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc189928552 决策背景 PAGEREF _Toc189928552 h 4 HYPERLINK l _Toc189928553 一、内部因素 PAGEREF _Toc189928553 h 4 HYPERLINK l _Toc189928554 二、外部环境 PAGEREF _Toc189928554 h 4 HYPERLINK l _Toc189928555 第一部分 项目所属区域介绍 PAGEREF _Toc189928555 h 4 HYPERLINK l _Toc189928556 一、江

2、宁区简介 PAGEREF _Toc189928556 h 5 HYPERLINK l _Toc189928557 二、东山新市区简介 PAGEREF _Toc189928557 h 5 HYPERLINK l _Toc189928558 第二部分 项目概况 PAGEREF _Toc189928558 h 6 HYPERLINK l _Toc189928559 一、宗地位置 PAGEREF _Toc189928559 h 6 HYPERLINK l _Toc189928560 二、宗地四至范围及规划要点 PAGEREF _Toc189928560 h 6 HYPERLINK l _Toc1899

3、28561 三、项目渊源 PAGEREF _Toc189928561 h 7 HYPERLINK l _Toc189928562 四、宗地现状 PAGEREF _Toc189928562 h 7 HYPERLINK l _Toc189928563 五、宗地紧邻周边的环境 PAGEREF _Toc189928563 h 8 HYPERLINK l _Toc189928564 六、交通出行 PAGEREF _Toc189928564 h 8 HYPERLINK l _Toc189928565 七、生活配套 PAGEREF _Toc189928565 h 9 HYPERLINK l _Toc1899

4、28566 八、市政配套 PAGEREF _Toc189928566 h 10 HYPERLINK l _Toc189928567 九、土地出让条件与程序 PAGEREF _Toc189928567 h 10 HYPERLINK l _Toc189928568 十、地价分析 PAGEREF _Toc189928568 h 12 HYPERLINK l _Toc189928569 第三部分 法律风险分析 PAGEREF _Toc189928569 h 14 HYPERLINK l _Toc189928570 一、项目的风险点及风险可能性预测 PAGEREF _Toc189928570 h 14

5、HYPERLINK l _Toc189928571 二、风险控制手段 PAGEREF _Toc189928571 h 14 HYPERLINK l _Toc189928572 三、总体评价 PAGEREF _Toc189928572 h 14 HYPERLINK l _Toc189928573 第四部分 市场分析 PAGEREF _Toc189928573 h 15 HYPERLINK l _Toc189928574 一、南京房地产市场简述 PAGEREF _Toc189928574 h 15 HYPERLINK l _Toc189928575 二、江宁住宅市场分析 PAGEREF _Toc1

6、89928575 h 18 HYPERLINK l _Toc189928576 三、开发区商业市场分析 PAGEREF _Toc189928576 h 24 HYPERLINK l _Toc189928577 四、项目产品建议书 PAGEREF _Toc189928577 h 26 HYPERLINK l _Toc189928578 五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 PAGEREF _Toc189928578 h 27 HYPERLINK l _Toc189928579 六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 PAGEREF _Toc189928579 h 29 HYPERLINK

7、l _Toc189928580 第五部分 规划设计初步分析 PAGEREF _Toc189928580 h 30 HYPERLINK l _Toc189928581 一、规划设计草案 PAGEREF _Toc189928581 h 30 HYPERLINK l _Toc189928582 二、规划设计草案分析 PAGEREF _Toc189928582 h 30 HYPERLINK l _Toc189928583 第六部分 工程及销售计划 PAGEREF _Toc189928583 h 34 HYPERLINK l _Toc189928584 一、一期开工时间确定 PAGEREF _Toc18

8、9928584 h 34 HYPERLINK l _Toc189928585 二、开发销售计划 PAGEREF _Toc189928585 h 34 HYPERLINK l _Toc189928586 部分 成本及投资收益预测 PAGEREF _Toc189928586 h 34 HYPERLINK l _Toc189928587 第八部分 竞争对手 PAGEREF _Toc189928587 h 38 HYPERLINK l _Toc189928588 第九部分 综合分析与建议 PAGEREF _Toc189928588 h 38 HYPERLINK l _Toc189928589 一、优劣

9、势分析 PAGEREF _Toc189928589 h 38 HYPERLINK l _Toc189928590 二、结论与建议 PAGEREF _Toc189928590 h 39决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司*项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此

10、项目。3、*项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明

11、显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第一部分 项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图1-1 宗地所属区位图一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000年撤县设区。面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，200

12、1年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。二、东山新市区简介东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口14.8万，2010年规划

13、人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。表1-1 南京“一城三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万东山（江宁）新市区城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM211

14、0万第二部分 项目概况一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。2、宗地面积、形状和尺寸宗地总面积43.6公顷，折合65

15、4亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表2-1 项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中：居住用地其中商业用地其中代征道路面积43.60万平米（654亩）37.86万平米（567.9亩）5.16万平米（77.4亩）5800平米（8.7亩）长690米242米483米宽562米226米12米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表2-2 规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率居住用地容积

16、率1.2，商业用地容积率2.0居住用地可建建筑面积：454320平米商业用地可建建筑面积：103200平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求（答复中为小于100米）日照间距与公建配套执行建设部2002年4月1日颁布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）建筑密度居住25%，商业40%绿化率40%，公共绿地1.2平方米/人建筑退让将军北路：多层以下退让红线10米，小高层退让红线15米胜太西路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米机场高速：多层以下退让控制线7米，小高层退让控制线10米麻田路：多层以下退让红线7米，小高层退让红线10米沿四侧道路围墙

17、退让红线2米，围墙形式采用通透式，高度1.8米建设要求商业用地内必须建一个占地面积约3亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三、项目渊源1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。科技园标志牌（宗地南侧）正在修建的道路（宗地内部）近期，东大调整发展策略，

18、决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。东大科技园办公楼（宗地内部）正在平整场地、搭建围墙（北部地块）四、宗地现状1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。五、宗地

19、紧邻周边的环境1、景观环境宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 2、周边噪音分析（1）机场高速车流分析白天12:0012:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。（2）噪音分析主要噪音源为机场高速的车流噪音。宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低

20、，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。注：点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为5258dB。六、交通出行道路宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽60米，双向六车道。可通过将军路共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部

21、路网到达主城各个区域。（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离5公里，车程15分钟主要有三条道路：秦淮西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。胜太西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。天元路：红线宽34米，三块板，双向四车道。公交出行由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。（1）2条公交线路通往主城105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。均为无

22、人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。主城（雨花台）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到2010年才通车。根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010年以后。3号线的建设时间较5

23、号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。图2-7 宗地周边轨道交通规划七、生活配套（1）生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市场离小区约1.5公里。其它重要配套有：超市：麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。八、市政配套项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发

24、要求。将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18米规划道路目前有雨水和污水井。将军路和18米规划道路均有1个供宗地使用的配电箱。18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。九、土地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为：从公告到确定买家28天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。总额为2.616亿元人民币，单价为40万元/亩（含土地出让金）。付款急，6个月内付清（2003/8/12日前）土地已拆平，政府答应即可中标后交地。具体出让条件和程序如下：1、出让条件表2-6 挂牌出让条件出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的

25、竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。交地标准外部条件（道路、水、电、气、场地平整等）均以现状为准。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。出让年限居住用地70年，商业用地40年。竞买人资格境内外的公司、企业和其它组织。独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。底价2.616亿元（40万元/亩）加价幅度100万元的整数倍。竞买保证金2600万元。未竞得者：竞买截止之日后三日内退回（不计利息）；竞得者：抵作土地使用权成交价款。报名时间工作日2003年1月15日至20

26、03年1月29日（星期三）。答疑时间书面答疑。2003年1月24日下午4：00之前提交；经审查具备竞买资格的报名者2003年1月26日下午2：005：00领取答复。报价时间工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序（本项目排第一）：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。成交价款构成包括土地拆

27、迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款4%的契税、中标价款2%的出让业务费、土地权属用途变更费2元/建筑面积和省集中2元/建筑面积。付款条件成交当日（2003年2月12日），付30%；成交15日内签订土地出让合同（2003年2月27日之前），付30%；成交半年内（2003年8月12日之前），交清剩下的40%。交地时间交清全部地价款后交地。开工时间双方在签订土地出让合同时约定。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。2、出让程序（1）报名时间：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期

28、三）所需资料：报名表（一式两份）；组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）；法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）；资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核）；银行出具的资信证明文件（原件）；主要开发经历（原件）；竞买保证金2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。（2）答疑书面答疑。必须于2003年1月24日（星期五）下午4：00之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。经审查具备竞买资格的报名者于2003年1月26日下午2：005：00领取书面答复。2003年1月25日起不再接受任何形式的质疑。报价方式

29、：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。时间：工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。无效报价：报价低于底价；报价不高于前一轮报价；未按加价幅度报价；报价书未盖单位公章；报价书未经法人

30、代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；一份报价书中有两个或两个以上报价；未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；其它按规定应属无效的。（4）竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交

31、。（5）签约 竞得者必须于成交15日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。十、地价分析1、江宁地价分析2001年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价15-25万/亩，宗地周边的项目如运盛美之国花园、金陵置业金陵翠屏、天创青年翠屏、开元、中惠翠屏国际城等以此方式和价格获得。瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为2001年7月，但因报价低于底价（30万/亩）而流标，后以35万/亩出让

32、给南京绿城。2002年江宁区共举行2次土地招标拍卖，成交6块地，住宅土地面积58.6公顷，建筑面积85.3万平米，其中，江宁开发区3幅，土地面积34.2公顷，建筑面积40.4万平米，成交总价2.10亿元，楼面地价在584元940元/平方米之间。2、主要竞争片区规划与地价分析（1）宁南新区受河西的带动和地铁1号线建设影响，宁南新区的地价目前已达100万/亩以上，是江宁开发区的2倍左右。仁恒地产1998年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为60万/亩，但直到去年菜2001年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。2002年10月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积32

33、.9万平米，建筑面积39万平米，雨花城镇开发以底价51376.76万元（104万/亩、楼面单价1314元/平米）拿下。2003年1月23日，宁南新区的一块土地面积4300平米、建筑面积7700平米的地块挂牌出让，南京恒春以1900万元拿下，地价达到296万/亩、楼面单价2468元/平米。（2）河西新城区河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。北部地区已基本开发完毕。中部地区规划居住用地8 km2，规划居住人口17万人（5.7万户），以中高档住宅开发为主，是近5年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁1号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约1

34、50万/亩，是江宁开发区的3倍左右。南部地区规划居住用地5.5 km2，规划居住人口6万人（3万户），定位于低密度高档住宅区。（3）仙西新市区仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积80 km2。住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资5亿元，2005年建成）和2009年建成的地铁2号线。受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。2003年将正式拍卖土地，预计售价在50万元/亩以上。（4）浦口新市区受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。现有基础较东山（江宁）差。宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连

35、片发展，升值潜力大。距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。3、2002年南京土地招投标概述从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比主城低1000元/平米左右，价格优势明显，升值潜力大。上市：42幅，土地面积263万平米，建筑面积369万平米成交：38幅，土地面积248万平米，建筑面积326万平米流标：4幅，土地面积15万平米，建筑面积43万平米退标：1幅，土地面积1.5万平米，建筑面积3万平米以地补路：7幅，土地面积57万平米，建筑面积78万平米成交地块平均面积：土地面积6.53万平米，建筑面积8.58万平米最大地块：聚

36、宝山，净地面积746亩，建筑面积51万平米成交地块建筑面积区域分布：城东江宁城南城北城中河西成交总价：44.62亿元，其中，主城39.34亿元，江宁5.28亿元单幅地块最高总价：聚宝山，9.11亿元平均楼面单价： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江宁607元/平米最高楼面单价：住宅城东“苜卫路”地块3595元/平米，商住珠江路地块6681元/平米第三部分 法律风险分析一、项目的风险点及风险可能性预测1、政策性风险挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对江宁区和开发区

37、政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。江宁于2000年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不变，2003年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。从*项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。2、关于商业用地的风险 根据规划要点，该项目允许建造商业建筑面积约10万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而

38、公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。二、风险控制手段（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积%-%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。本项目住宅建筑面积约45万平方米，%-%的商业用房约万平方米。本项目商业用地规划允许建设商业用房面积为10万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建2万平方米进行测算。三、总体评价根据*项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制

39、了商业用地带来的风险。因此，总体而言，本项目风险可控。第四部分 市场分析一、南京房地产市场简述（一）1999-2002年南京房地产市场回顾2000年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入南京市场。2002年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获悉，2002年，南京市区（不含江宁区、浦口区、六合区，以下简称市区）批准上市商品房381万，同比增加17.6%；商品房销售面积346万，同比增加13.45%；供需比1：0.91；商品房销售均价3516元/；商品房销售总金额121.7亿元；此

40、外，江宁区商品房销售面积217万；销售均价1566元/；销售金额34亿元。2002年全市商品房销售总金额155亿元，其中住宅约130亿元，此外，二手房销售总金额达44亿元。1、1999-2002年南京房地产市场特点分析（1）房地产投资持续加速增长2000年以来南京房地产开发投资持续加速增长，2002年1-10月全市共完成投资96.4亿元，同比增长率21%。（市统计局数据）（2）商品房供应量稳定，2002年为381万（市房产局市场处口头数据）（3）商品房需求持续高速增长2000年以来，南京商品房销售量持续加速增长，平均增长率达22.6%,其中住宅销售量平均增长率达21.6%。2002年商品房销售

41、面积达346万，增幅达13.45%，销售总金额达121.7亿元，其中住宅销售面积约为310万，增幅为15.68%。（4）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理2002年商品房批准上市面积和销售面积比达1：0.91。 1999-2001年，商品房空置面积平均每年下降4万，其中住宅平均每年下降8万。2002年6月底，商品房空置面积仅78万，同比下降10.8%。 2001年商品房空置率为7.1%，低于国际空置率红线10%，远低于全国平均水平26%，房地产市场运行呈现健康状态。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面积之和）（5）商品住宅销售价格加速上升1999-2000年，南京市商品

42、房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，销售均价高达3486元/，据国家统计局统计，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2002年南京商品房销售均价为3516元/（市房产局市场处口头数据）,基本与2001年持平。2000年以来，南京市住宅销售均价持续加速上涨，年均增长率5.5%，2002年上半年销售均价为2920元/（市统计局数据），同比增长211元/，增长率高达7.8%。（6）土地市场供应量成倍上升2000年开始实行土地招投标制度3年来出让土地总量明显不足（土地招投标数据包括江宁区，不含浦口区、六合区）。2000和2001年土地成交量非常低。200

43、2年成交土地面积和成交建筑面积呈巨幅增长，分别达到248万和326万。2000年至2002年底，共成交土地面积284.2万，可建建筑面积406.9万，其中2002年的出让量占了80左右。 2002年招投标土地平均楼面单价1369元/，最高楼面地价达3595元/。土地供应主要集中在江宁和城南：其中江宁土地出让面积占总量的40%左右。（7）二手房日趋活跃，2002年上半年成交量首次超过新房成交量，成为带动市场快速发展的重要因素成交量与成交额持续上升：1999年以来，二手房成交量成倍增长，2002年上半年成交1.3万套，成交面积104万，首次超过新房成交量（102万）。 全年成交金额达44亿元。价格

44、上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/，增长率10%，超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）。（8）经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，2002年开始建设力度明显加大1999年以来，南京市累计供应经济适用房50万，年供应量仅占商品住宅销售总量的6-8%左右。2002年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、并将于2003年逐渐上市的共165万，包括定向供给河西拆迁居民的68万、定向供给仙西拆迁居民的75万、面向全市的景家村小区（二、三期）22万。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建

45、对住宅需求的带动作用将会减小。（9）个人购房比例持续上升，已经接近100%1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，2002年上半年高达98.9%。（10）住宅金融支撑住宅市场快速发展1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。（11）单个楼盘开发规模逐渐加大2002年，南京市单个楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，其中20万以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。（12）外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国

46、内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。外地发展商积极进入南京市场：2002年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城、江苏阳光、浙江赞成等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂、金地、中海、中房等。2、1999-2002年南京房地产市场需求增长的主要影响因素分析（1）大规模城建与拆迁提供客源1999年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。2002年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量约为3.6万户，按每户住宅需求80计算，则拆迁扩大住宅需求288万，占2002年全年住宅销售量的

47、近50%。（2）政策推动2002年5月，南京市政府出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展。（3）居民收入增长2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高2.7个百分点。2002年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，达到4746元，增长率12.3%，高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。（4）外来人口带动据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（3

48、6485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。（二）未来南京房地产市场预测1、土地市场供应减速上升2000年实施土地招投标制度来，2000年和2001年土地供应及成交总量很少，2002年土地成交量剧增至243万，土地成交建筑面积首次超过当年商品房销售面积50%。根据2000和2001年土地供应量不足带来的影响，预计2003年土地成交总量将超过2002年成交量，但增幅将放缓。2、商品房供应量平稳提高1999年至2001年商品房供应量一直十分平稳，维持在320万，2002年出现较大增长，达381万。考虑受到前几年全市土地供应紧缩的影响，预计2003年商品房供应总量将维持去年的水平，略有提高。3

49、、商品房需求量继续高速增长旧城改造和新区开发将带来比2002年更大规模的拆迁量，据政府部门消息，2003年仅河西拆迁总量就为2万亩，拆迁住户将成为商品房需求的重要来源。2002年刺激商品房需求的很多利好政策依然发生作用，如税费减免、卖旧买新、购房落户等都将直接拉动需求上升。近年来股市的低迷及南京房地产健康稳步发展使得消费者对于房地产存在较强看涨心理，有助于带动提前消费。南京人均居住面积仅为10，明显低于上海，而人均储蓄达到近1.6万元，接近于上海，商品房需求的上升存在较大空间。 2002年商品房销售面积近350万（不含江宁、江北，下同），受到上述诸多利好因素影响，预计2003年商品房需求量将继

50、续高速增长，按增长10%计算，2003年将达385万。4、商品房销售价格继续攀升随着2002年国有土地公开出让制度的实施，土地成本大幅上升，2003年商品房售价将继续稳步攀升。二、江宁住宅市场分析（一）江宁整体市场概述南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。片区内有开发区、东山镇、岔路口及汤山麒麟等细分片区，其中开发区、东山镇和岔路口为三大主要细分片区。供应量位居各大片区之首：2000年撤县设区前后，共协议出让土地800万，三年共开发完成约300万，仅三大主要细分片区在建拟建住宅建筑面积总量就达到550万，2003年在建总量将超过180万，

51、占全市三分之一。年需求量占全市的三分之一左右：2002年江宁区房地产销售金额达34亿元，销售面积达217万，其中住宅销售面积近200万。供需比略高于全市水平：2002年全市供需比约为1：0.91，其中，江宁地区偏高。中低端市场定位：住宅均价在各大片区中最低，2002年销售平均价格1566元/，楼盘整体品质低于全市平均水平。主力户型面积：多层70-150，别墅200-400主力总价：多层16-36万元/套；别墅100-160万元/套客户特征：江宁本区客源与区外客源之比约为3：7；城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经济开发区内的企业工作人员；东山本地客源。楼盘平均规模在各

52、大片区中最大，一般都在10万以上，其中30万以上楼盘有11个，最大的翠屏国际城和武夷绿洲占地面积均达到80万。江 宁均价：多层2300 别墅3300存量：550万形态：多层、别墅建筑形态以多层和别墅为主，是南京最主要的别墅区，目前几乎没有小高层，但有5个大型社区意向后期将建设小高层。本地发展商为主，多项目发展较少：江宁所有楼盘的40多家发展商中，南京和江宁本地发展商占了30多家，如东恒、金陵置业、百家湖、21世纪等，外来发展商仅7家，有中惠、运盛、莱茵达、武夷等；此外，在江宁地区开发达到2个项目的公司目前较少，仅6家。（二）江宁三大细分片区及周边细分片区市场研究结合本项目市场定位，需要重点研究

53、江宁三大细分片区：开发区、东山镇和岔路口。2002年这三个细分片区住宅销售量120，占整个江宁区住宅销售量的60。三大细分片区销售价格为多层平均2300元/，别墅平均3300元/，高于江宁区整体水平。同时，也有必要对本项目北侧的宁南新区细分片区进行分析。1、开发区片区本项目属于开发区片区市场综述开发现状：开发区片区位于全新规划开发的江宁经济技术开发区，目前区内产业、教育和住宅开发共同发展。住宅开发时间短，约3年，共完成开发住宅面积约100万；是目前江宁区楼盘最为集中的一个片区，楼盘数目和开发面积都居于首位，住宅品质和均价最高，且江宁区别墅主要集中在该片区，已初步形成别墅区形象。 发展前景：区域

54、内企业及学校的大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间，随着楼盘品质的提高，区域楼盘需求量和售价上升趋势显著，将继续成为江宁楼价的领跑者。楼盘状况供应量：根据周边估计未来住宅剩余供应总量达250万左右。需求量：过去3年年均需求量约33万，预计随着交通状况及区域配套改善，未来23年将有较大增幅。楼盘均价：在江宁区最高，多层2300元/，别墅3500元/，且价格区间跨度较大，最低的联排别墅仅2800元/，最高的百家湖中独立别墅达20000元/。主力户型面积：多层100-150；别墅：200-400。主力总价：多层24-36万元/套，别墅100-160万元/套建筑形态：多层（55）、别墅（45

55、）为主，基本每个项目均有，个别项目有小高层。楼盘规模：普遍占地20公顷以上，建筑面积达到10 万以上，最大的翠屏国际城占地面积达到80万，建筑面积为80万。客户状况主力客群：中等收入白领、国营企事业单位管理人员、专业及技术人员、公务员。辅助客群：离退休人员。发展商状况本地发展商为主：目前开发区近80的楼盘由南京及江宁当地发展商开发。外来发展商为辅：其中包括香港的运盛实业和中惠房产、苏州的金德茂置业等。表4-1 开发区片区主要楼盘基础信息楼盘名称发展商占地面积（万）建筑面积（万）建筑形态（栋）均价（元/）入伙期主力户型销售状况余量（万）美之国花园运盛实业4120别墅（联排、独立、双拼）联排360

56、02003.6/11200-4002003.3开盘20左岸名苑龙盛房产约75.22别墅、高层、小高层 联排36002003.5别墅220以上5.22金陵翠屏金陵置业47别墅翠屏清华天创建设16.721高档多层公寓约300080250未开盘21翠屏国际城中惠房产8080别墅、多层、小高层多层2500 别墅3600一期2002.12160500一期多层80%78瑞景文华立信地产22.415.23别墅（联排、独立、双拼）别墅4000二期2003.1一期90%12爱涛漪水园爱涛置业31.219别墅、多层别墅3000一期2003.517江南文枢苑江宁房产1712别墅、多层2200现房基本首磬0湖滨世纪花

57、园天创建设实业2022多层、别墅八期多层2300八期2003.8931592百家湖花园百家湖房产2028.5多层、小高层、独立别墅多层2300小高层3300别墅20000二期2003.6142229二期60%1221世纪世纪园21世纪房产40多层2100二期2003.836同曦鸣城同曦房产25.5多层、商业24502003.520盛唐艺术园盛唐艺术投资3318别墅（独立、双拼）4000-50002003.12独立280-500双拼240-280未开盘18江南青年城2020多层2003.12未开盘202、东山镇片区市场综述开发现状：东山镇片区楼盘数目和开发面积均仅次于开发区，近3年来建成楼盘面积

58、约110万，依托区政府所在地东山镇老县城，片区生活配套设施状况在江宁地区最好。发展前景：由于处于江宁老县城区，随着中心地区开发日益完善，开发用地不断减少，大型楼盘远离镇中心的现象比较显著，近期开盘的30万以上的楼盘基本上都分布在东山镇的边缘地区。楼盘状况供应量：目前楼盘剩余供应总量达180万左右。需求量：年需求量约37万。楼盘均价：多层2150元/，别墅2800元/。江宁片区最低。主力户型面积：多层二房70-100、三房100-130。主力总价：多层16-30万元/套建筑形态：多层（80）为主，此外，约有一半项目带有别墅（15），但总量不大。楼盘规模：普遍占地面积10 万以上，最大的武夷绿洲占

59、地面积达到80万。客户状况主力客群：南京城区的中低收入阶层、拆迁户；东山本地居民。辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；南京城区二次置业的中高收入阶层。发展商状况本地发展商为主：目前东山镇近80的楼盘由江宁当地及南京发展商开发。外来发展商为辅：其中包括浙江的莱茵达置业、福建的武夷房产等。表4-2 东山镇片区主要楼盘（300亩以上）基础信息楼盘名称发展商占地面积 （万）建筑面积 （万）建筑形态（栋）均价（元/）入伙期主力户型销售状况余量（万）武夷绿洲武宁房产8070多层、小高层、别墅约2200约2003.12未定未开盘70武夷花园武夷房产26.726多层、别墅多层2400 别墅28009期2

60、003.1095172已售磬0秦淮绿洲省国投3020别墅、花园洋房不详未定未定未开盘20莱茵东郡莱茵达置业46.4374层准别墅式公寓2000不详8013037市政天元城江宁市政建设房产30.439.8多层、别墅多层2100一期2003.6二房85109三房110-160一期90%353、岔路口片区开发现状：岔路口是江宁地区与主城相连接的地带，处于交通要冲，周边整体环境较差，原有开发规模不大，近年来建成楼盘面积约60万。 发展前景：片区面积较小，开发空间十分有限，虽距离主城较近，但片区环境较乱，发展前景一般。近几年内片区供应量将主要来自于明月港湾和天地新城。楼盘状况供应量：目前楼盘剩余供应总量