033宋滩村城中村改造项目商业计划书

1、宋滩村城中村改造项目商业计划书总占地面积： 平方米（合 亩）总建筑面积： 平方米总投资额： 万元 83(总回收额： 万元投资回报率： 众诚房地产开发二六年六月二十六日目录第一章 项目概况 项目位置基本数据投资回报周边情况第二章 第三章开发商等介绍众诚房地产开发成业行设计公司公司组织结构及人力资源配置 组织结构 人力资源配置第四章 优势分析第五章 市场分析 总体楼市分析售楼盘户型面积分析总体市场分析结论项目区域分析第六章 风险分析 链风险分析 市场风险分析第七章 投资收益分析 总投资估算表 财务现金流量表第一章 项目概况 项目位置宋滩村位于兰州市正西方向，隶属城关区管辖。地块四至为：北临中山西路

2、，东临公园，西临吉恒街，南临规划中的裕华路和工农路。 基本数据总占地面积： 平方米（合 亩）其中：规划道路占用面积： 平方米（合 亩）实际可利用土地面积： 平方米（合 亩）其中：补偿周转用地 亩初步计划总建筑面积： 平方米其中：（一）地上建筑面积 平方米住宅面积 平方米公建面积 平方米商业面积 平方米（二）建筑面积 平方米容积率 倍 投资回报总投资额： 万元 83(其中：土地投资 万元；建筑等投资合计 万元。总回收额： 万元投资回报率： 周边情况项目北面是中山西路，是 路公共汽车的总站，还有 、 、 、 路经过这里，马路宽阔，交通便利。这一带有菜市场和北国商城福赛大型超市。还是兰州市动物园北门

3、所在。商业、邮政所、商店、饭店及设施齐全，商业气氛浓厚，已经形成一定规模。另外，标榜、残疾人康复、汽车驾驶维修学校也建立在这一带。但是，市场缺乏管理，水果、蔬菜小贩占据自行车道沿街叫卖，显得市容有些脏。再向北是西王村，他们有一些商品房也在外卖。还有兰州学院、省水电勘测设计院。长兴街 路直通石获路。向东一点是三九药业，法医医院，的驻军，然后是二环路， 医院和著名的白求恩国际和平医院， 所等，市政配套齐全，属于成熟社区。项目西面紧邻住宅小区和吉恒园小区楼盘是去年推向市场的新盘，均价 元 平方米，销的很好，目前基本没有房源。吉恒街西面是吉恒园，她属于最老的连排住宅（类似村庄的连排），已经没有房源。再

4、西是兰州太原的铁路。然后是西北柴油机厂、 皮鞋厂和铁 局，这都是将来潜在的客户。再向西是外环路和上庄镇，学院坐落；这一带别墅、住宅区较多，价位较低。南面主要是耕地。西南是铁路和引洮两条大动脉，一个是不利一个是有利条件。设计时，要考虑遮挡火车产生的噪音；在引洮工程的利用上要想一些办法，否则这一地区房价会很低。但是，村民回迁全部占据了项目南面地块，基本解决了铁路噪音问题。引洮工程东边是 米生态环境绿化带，这边的可利用价值比较高。项目东面最有优势。东面紧邻兰州市动物园，风景优美，环境可人，就更加具有优势。这是宋滩村天然地块中最具卖点的地方。将公园的围墙改为小河，就可以使建筑与公园融为一体，增加不少卖

5、点。如果沿公园建设一条商业街，把公园夜景布置好，那这一条街的商业价格一定不菲。另外，还有和医院和 小区、小区、南边一点是山庄。向东有协医院。裕华路有 路公共汽车，的院和一些机关宿舍坐落在这里。裕华路向东可直达珠璧城大型商场。如果将裕华路向西修通，公园南门一带必将形成新的商业圈，会给小区增加不少有利条件。第二章 开发商等介绍众诚房地产开发众诚房地产开发公司成立于 年 过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，集物业公司、新型建材公司（商品砼搅拌站）、投资顾问公司、石料厂和信通科技公司、化工科技公司为一体的多元化、化协同发展的联合体。资产总额已达 亿元，拥有一支 余人的高素质的团队，

6、公司基层管理全部具有大专以上学历。众诚董事长、现裁先生， 年毕业于工学院； 年进修房地产 3( 并获； 年荣获人民大学 3( 。他连续两届荣获“兰州市十佳青年企业家”，历任长安区委员、桥东区代表，最近又被为工商副会长。他坚持奉行“以质量求生存，以诚信求发展”的企业，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行，风行，自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌”，科技兴企。创造良好经济效益的同时，也赢得了良好的社会声誉。众诚公司非常注重企业文化建设和团队建设。 年成立了党支部 先生当选第一任支部书记，公司高级管理均为员。在迅速发展壮大的进程产党员充分起到了模范作用。同年，众诚公司又

7、率先成立了全省第一家通过企业职工直接工会的工会。 年，公司已把建立一个优秀和建立一个优秀企业工会列入了企业的年度计划之中。众诚公司在我国开放的大潮中，始终坚持以“”的理论自己，积极为市府分忧，为下岗职工解难，在本企业安排了一百多名职工就业，为民营企业做出了榜样。先生还要求，公司管理层必须全部具备大专以上文化水平，以保证企业可持续性发展目标得以。在公司全体员工同心协力之下，公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进”、“旺销守信企业”、“争创质量无先进”、“争创诚信无先进”等称号，并被农行系统评定为 年度 级信用客户。众诚房地产开发公司是具有独人资格和三级开发资质的房地产开发企业。专注于高质量商品

8、住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，居家品质”为已任，遵循“，亲合自然”的开发理念，已成功开发了民心园一期、民心园二期及建华百合园、開泰嘉园等 多万平方米商品住宅。其中，建华百合园、開泰嘉园正在建设之中。众诚新型建材公司拥有混凝土搅拌站两个，年产 优质混凝土， 已经成为兰州市最大的混凝土生产企业，并于 年通过/95 质量认证，产品占据了兰州市混凝土市场 的份额。现在兰州的各个街道上，人们看到最多的就是印有“的混凝土搅拌输送车。众诚房地产”字样众诚化工科技公司拥有固定资产 万元，员工 人，主要生产化工试剂。目前正与省高校联合开发和生产高科技、无污染的高科技化工制品。信通科技公司、投资顾问

9、公司、物业管理公司也都在理之下得到了长足的发展。的管目前，众诚正以崭新的面貌向着董事长“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。第三章 组织结构及人力资源配置城中村改造项目本身的特点，决定了项目操作上组织结构的不同。按照建设工程项目管理的要求，采取强矩阵的组织结构，由集团亲自挂帅，房地产公司全部参与的方式，与宋滩村村委会组成“宋滩旧村改造项目总指挥部”，共同改造旧村，共同管理新城。 、组织结构 、人力资源配置宋滩旧村改造项目总指挥部：总指挥：运做。众诚，负责项目全面工作，主要是项目的副总指挥：宋滩村村委会台及拆迁工作。，负责对村民的宣传和补偿方案的出副总

10、指挥：众诚房地产公司总经理，负责项目工程建设的全面工作及顾问公司的全程策划、销售工作。：由项目合作的双方共同选派精英成员组建，始项目前期工作。已经开第四章 优势分析 、宋滩村周围新建的住宅小区很少，所以都卖得较好。小区的建筑严重，楼间距最小的地方只有 米，但销售均价在 元 平方米左右。这说明这一地区的住宅市场已经基本形成，利于开发项目。 、动物园北门的商业氛围已经形成，可以在开发项目时加以利用，如建设商业街等设施。将来规划设计时，要充分利用裕华公园新建南门这一商业机会，建设一个有的环境区域。 、中山路、裕华路穿过这里，交通便利。 、项目紧邻公园，很有利用价值。生态、环境、景观都可以借题发挥。动

11、物园搬迁以后，建设没有噪音的海洋公园这也是当前最流行的项目前提。引洮工程会改变这一地区的生态环境现状，也就增加了的卖点。 、兰州最流行的小住宅，欧洲现代派外型，区内中心花园、场及显示了小区的优秀品质。 、引进世界知名、国内一流品牌的学校，免交 万元 年一贯制学费的，是这一地区文化氛围的关键策划。 、)+5 社区的服务，推出了兰州市最高境界的服务理念。 、项目可以享受兰州市城中村改造的大力支持，将是最大的有利条件。目前，村政策，并会得到的提出，土地的精神，抓住以来，这次改造是村里的第二次机遇，要有不怕挨打机会，把村建设成为一流的城市花园小区。第五章 市场分析一、总体楼市分析据了解，省共有 余家房

12、地产开发商，其中，省会兰州占到了 余家开发商（其中 家具有开发资质），有国企、有集体、有民营。其规模与实力均不相等，整体处于房地产发展的初步阶段，但是，可以感受到从户型设计、宣传手法、销售手法等均可看出兰州的房地产发展商们正在积极的借鉴外来经验的同时并不全盘照搬，依照地域的特性针对性的选择，以期更能适应本地文化特征。兰州楼市的区域特性不明显，目前尚未有任何一个片区呈现出集中的具特性的产品，反而全市业价值较高的地段，也会有一些以板式多层为主的形态。当然，在商建筑。兰州市的住宅类楼盘可分成以下几类： 、个性化楼盘凭借积极引进的建筑设计理念，融入本地文化，精心的进行规划设计，挖掘并创造楼盘的极具个性

13、化的卖点 且在宣传手法与销售策略上大胆借鉴外省市业的宝贵经验，取得了较为令人满意的经济效益与项目品牌效益，也就是证了经济效益最大化的同时还为今后的持续性开发奠定了良好的品牌基础。从以下的项目可以看到这一趋势：国际城 小、多层 、阳光水岸（小、少量多层）、世纪花园（小一品门第（、少量多层）、心海假日（）、筑业花园广场（、多层）、苹果城（多层）、小、少量多层）、银都花园（多层和小）、城市花园（多层及少量）等。 、规模化楼盘兰州房地产起步晚，规模小，严格意义上的大盘并不存在，与其他省市动辄几百亩上千亩（如广州碧桂园凤凰城占地六千亩、中信华南新塘地块八千亩等）的开发规模无法相提并论。但相对本地市场来说

14、，兰州也有规模化的楼盘，如占地 亩的国际城、桌达书香园、神兴房地产的系列楼盘、作为经济适用房的石门小区、花园等等。此类楼盘代表兰州普遍的规划设计理念，同时也代表兰州的平均销售价格。 、低价位楼盘这一类的楼盘主要以低价位占领市场，而产品自身无特性，仅是简单的体现出居住的功能。这类楼盘的特点是在保证南北朝向的前提下进行式排列的设计，而其他如园林、物业管理、自身配套等均被轻视或忽略，如石门小区等早期城中村改造的项目。二、售楼盘户型面积分析通过对国际城、苹果城、阳光水岸、金地城、博雅庄园、心海假日、世纪康城、自然康城、华脉新村、怡和枫景、宏丰苑、书香门第、神府小区、华府园、城市花园、欧陆园、一品门第、

15、筑业花园、锦绣花园、安康花园等楼盘的深入，从户型的面积、开间、进深等方面进行数据的分类比较及分析，寻找市场现有供应产品的共性及差异性。经过分析得出以下结论： 、 S 以下的小户型因总价低廉作为过渡型房型受到年轻消费者追捧； 、三房两厅为目前市场的主流户型，主要面积范围在 S ，但其中最易为市场消化的是在 S 及 S 两个范围； 、对产品细部处理关注不高，如主人房衣橱、多功能房、工人房等，均未被看重。三、总体市场分析结论从市场需求分析的结果来看，兰州整体地产市场发展体现出以下几种特征。 、市场由低单价向低总价转变； 、户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展； 、置业者向专业认识方向发展； 、建筑类

16、型供应出现转变； 、大面积开发项目增多； 、受建筑供应的影响，市场接受的传统将会受到严峻； 、居住郊区化在兰州已经是萌芽状态； 、相关政策进一步完善； 、产品定价将会与家庭收更进一步的接近，也就是市场价格将有一到两年的自然盘点。四、项目区域分析 、宋滩城中村改造项目的区域的规划政策分析宋滩城中村改造项目是兰州市的城中村改造项目情况的体现之一。城中村的改造政策倾斜在本区域之内，这些优势是其它的自然项目所没有的。本项目地块属于城市市场发展的主要区域，可从城中村的政策倾斜之中寻找到支持点，为充分利用。此外，可以从绿化景观资源到居住条件等多方面的有利条件，在产品规划方面，创造并发掘产品在市场的唯一性和

17、稀缺性。 、政策对城中村改造的支持力度分析兰州市对城中村改造方面有着较大的措施，在减免费中，有几项是房地产开发成本的主要部分。在规划界定的城中村改造范围内，用于安置村民（居民）的住宅建设用地，按经济适用住房的政策采取划拨方式供应。在领取土地使用证和房屋证后，人转让房屋的，按经济适用住房的政策规定，补交土地出让金，用于改造范围内的主次干道（小区和组团道路）以及绿化和公建公益设施的用地，按划拨方式供应，用于商品房（含住宅和商业设施）用地，应按规定缴纳土地出让金，出让方式由市资源局“城中村”改造的业主确定。土地出让金的 用于弥补城中村改造的，其余 交省，其中免收市政配套费、公建配套费用、室异地改建费

18、、旧城改造费。渣土费、建同时室免收防空在措施里面还规定在城中村改造规划过程中，市建设局要依据批准的规划，对应由市承担的规划道路建设项目和应由市建设局牵头协调的供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、路灯、等事项、摸底、分类排队，编制投资建设规划和年度计划，做到与城中村改造进度同步，这样宋滩项目的开发方面享受着比较多并且比较实惠的政策，这样在开发成本的控制方面有着较大的优势。第六章 风险分析宋滩项目的风险主要有两类：一类是链风险，一类是市场风险。一、链风险分析宋滩项目的总投入为 万元，可销售部分总投资为 万元，回报为 万元。总投资回报率为 。从技术经济分析角度讲，投资的敏感性分析为：名称 /88增加 正常减少 建设投资 据对未来销售市场的研究，宋滩项目的销售是没有问题的。投资方在未来获得较高投资收益的可靠性是较高的。而投资者主要有、投资者（如基金）、投资公司、大型企业及未来的业主群体。对