南京市某综合地产项目可行性研究报告_secret

1、*一期项目可行性研究报告PAGE 29PAGE 27一、南京概况南京地处长江下游平原。境内山水环抱,景色秀丽,山、水、城、林交融一体,是首批“中国优秀旅游城市”之一。被称为“六朝古都”和“十朝都会”。南京处于沿海开放地带和长江流域的交汇处,是沪宁杭经济核心区的重要城市,在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置。南京是华东地区重要的交通和通讯枢纽，长江横贯东西，京沪铁路纵穿南北，陆路的沪宁、宁杭、宁合、宁通高速公路四通八达，纵横华东各地。南京是中国东部地区重要的综合性工业基地,工业基础扎实,拥有国家级的化工园区、经济技术开发区、高新技术开发区和江宁开发区。科教实力雄厚,全市拥有各类高校35所

2、(不含部队院校),在校学生31.66万人,独立研究与开发机构114个,科技人才30多万,两院院士68人。南京总面积6598平方公里，其中市区4,737平方公里（包括江宁区、浦口区、六合区），城区200.44平方公里。截至2002年6月底，南京市行政区划为11区2县。分别为玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、六合区、栖霞区、雨花台区、江宁区和溧水县、高淳县，下辖64个街道办事处、63个镇、1个乡。根据相关统计数据显示，2005年末南京户籍总人口为689.80万人，较上年末增加21.62万人。在全市户籍人口中，市区513.38万人，比上年末增加12.15万人。在全市户籍人口中，

3、非农业人口435.30万人，占全市人口数的73.06%；农业人口160.50万人，占全市人口数的26.94%。人口出生率7.69，比上年下降0.04个千分点；死亡率5.35，比上年下降0.09个千分点。全市计划生育率达98.5%。城镇居民人均可支配收入达 14997.47元，比上年同口径增长19.9%；人均消费性支出10704.37元，比上年增长28.2%。根据南京市规划局的远景规划，全市总人口2010年达到680万左右，远景按1,000万人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870万左右预留。主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万以内。主城城市建设用地为243平

4、方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。2002年国务院批准南京行政区划调整之后，新浦口区面积为902平方千米，人口52万；新六合区面积1,487平方千米，人口86.7万。根据南京市2010年发展规划和南京都市发展远景规划来看，南京江北地区将吸纳全市近半人口的居住。2005年南京市实现的国内生产总值达到2413亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值80亿元，增长5.0%；第二产业增加值1215亿元，增长18.4%；第三产业增加值1118亿元，增长13.1%。人均生产总值40919元（按户籍人口计算），比上年增长12.9%。第一、第二、

5、第三产业增加值在全市生产总值中的比重分别为3.3%、50.4%、46.3%。非公有制经济占全市经济比重为37%。2005年实现工业增加值达到1066亿元，按可比价（下同）比上年增长19.5%。全市规模以上工业现价总产值达到4027.30亿元，比上年增长31.8%。全社会固定资产投资额达到1402.72亿元，比上年增长16.7%。其中房地产开发投资完成296.14亿元，增长1.1%。2005年南京全市财政总收入达到510.17亿元，比上年同口径增长19.5%。其中地方财政一般预算收入211.07亿元，比上年同口径增长20.4%。金融信贷规模继续扩大，05年末南京全市金融机构各项本外币存款余额达5

6、263.25亿元，比年初增长18.4%，其中，居民储蓄存款余额达1677.49亿元，增长21.7%。金融机构各项本外币贷款余额4659.81亿元，增长10.9%。二、南京市房地产概况2005年南京市房地产开发投资放缓了前进的步伐，全年投资296.14亿元，同比增长1.1%，占同期全市固定资产投资的21.11%，下降3.2%，与该市固定资产投资的增幅基本协调。在全国宏观调控，房地产开发投资增长不高基本稳定的情况下，南京市的房地产开发投资维持了较为稳定的增长。2005年底, 南京市房地产商品住宅用房在建施工面积为2123.57万平方米，竣工面积为564.51，比上年增长16.2%和0.9%其中住宅

7、在建施工面积为1254.97万平方米。2005年全年实际成交地块幅数为98幅，成交面积为613.1公顷，实现土地成交额98.5927亿元，比2004年全年多出近43.9亿元。2005年住宅用地实际出让面积为468.9公顷，占实际成交总出让面积的76%，可形成约641万平方米居住建筑面积；出让非住宅用地144.2公顷，占实际成交总出让面积的24%，可形成约278万平方米的建筑面积，其中商业办公用地为131.7公顷，市场用地12.5公顷。2005年公开出让土地成交平均单位地价为2153元/平方米，合143.6万元/亩，较2004年成交平均单位地价上涨90元/平方米，上涨4.4%。2005年，受国家

8、调控政策影响，南京房地产市场总体保持了比较稳健的收缩态势。经过一系列的政策调控，挤除了部分市场泡沫，为今后房市的稳步健康发展打下了较为坚实的基础。根据南京市房产部门日前发布的楼市数据，05年全市商品房累计上市960万平方米，同比下降7.5%，其中商品住宅上市795万平方米，同比下降12%。在上市量大幅缩减的背景下，同期商品房销售量却大幅攀升，商品房累计销售量为916万平方米，同比上升13.4%，其中商品住宅销售806万平方米，同比上涨12%。2005 年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为 1500 万平米，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城

9、市化进程所带来的购房需求等。2006年，南京楼市的需求量会有多少？房产部门表示，尽管楼市需求受多种因素影响，无法准确预计，但是在未来3年内，南京楼市的“硬需求”至少有2000万平方米，2006年购买量应不会低于去年。 2005年南京916万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存折贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，2005年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。2006年南京楼市的需求量，应该不会低于去年。这里至少有3个理由：2006年国家仍将采取稳健的调控措施；2005年起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住

10、房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。为什么说南京市未来的3年内有2000万平方米“硬需求”？按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007年全省户均住房面积要达到84平方米。南京当然也不例外。对照市民目前的住房水平，南京未来3年的商品房需求还有多大？根据市统计部门05年中期所做的调查，南京城镇居民户均住房面积为65.1平方米。这个户均数字，离84平方米的“小康标准”还有18.9平方米。按照南京110万户城镇居民家庭计，在未来3年内，楼市将有2079万平方米的需求量。由于这是按照“小康标准”计算出来的，所以这2000多万平方米其实是一种非常“硬”的需求。

11、如果再算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。以南京市全市作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算， 截止至2005 年底南京市新建商品房均价为 4800元/平方米，同比上涨5.0%，其中商品住宅均价为4400元/平方米，同比上涨3.5%。整体保持了稳中有升的趋势，南京市房地产市场仍然属于健康态势。据有关机构调查显示，南京市的潜在消费者对可承受的最高单价多集中在 3000-5000 元 / 的区间内，其中对单价在3001-4000 元 / 之间的比例最高为 39% ；其次是单价在 4001-5000 元 / 之间的比例为 29.6% ；处于第三位的是单价在 3000 元 / 以

12、下的，比例为16.1% ；比例最低的依然是单价较高的 6000 元 / 以上的，比例仅为4.2% 。而在5000元以下房地产市场的供需比例呈现供不应求的态势，尤其是4000元以下区域这种情况更为严重。目前，江南八区的新建楼盘及二手房房价均已突破5800元/ 。消费者在购房款固定的前提下，只能要么承受高房价，减少购房面积，降低居住舒适性；要么疏散至城郊接合部，追求居住环境的最佳性价比。按照南京市的长远规划，市政府计划今后数年内通过市场化运作，逐步将部分现有市民及未来迁入人口迁徙至主城周边区域。随着南京市沿江开发大战略的逐步展开，江北地区将为市民提供最为优良的居住环境及最佳性价比。随着南京城市郊区

13、化的发展，长江三桥已于2005年10月正式通车，过江隧道正处于建设阶段，地铁三号线工程已提上日程，江北板块的价格必然要直逼城北。仅一江之隔的城北将失去原有优势，江北板块将成为周边购房的最好选择。事实上，目前，本项目所在江北板块的平均售价目前低于一江之隔的城北地区2,000 -3,000元左右m2。总体上，南京房地产业，目前还是以中小企业为主，缺乏具有一定市场话语权式或支配地位的企业。 三、江北板块区域概况2005年是南京城市建设重要的一年，南京遵循调整城市形态和城市功能分区，实施“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间布局”，继续深入推进河西副中心和东山、仙林、江

14、北三个新市区建设，江北也将成为未来城市发展的重要地区。新的城市发展战略将引领楼市发展新格局的形成。浦口新区南临长江，北枕滁河，目前由长江大桥、二桥及轮渡同南京主城区相连，三桥正在兴建，远景的过江隧道、地铁在规划中。区内交通便捷，津浦铁路、312国道、104国道、宁连、宁通高速公路穿境而过。2005年全年，浦口区工业总产值200.3亿元，较上年同比增长21.7%，其中规模工业总产值156.2亿元，增长25.1%，占比由年初的75.9%上升至78%。05年度，浦口区固定资产投资继续呈高速增长态势，全年完成固定资产投资73.2亿元，同比增长48.1%。其中房地产开发仍以商品房为主，全年商品住宅投资总

15、额达到24.4亿元，占房地产开发投资总额的89.6%。商品住宅建筑施工面积330万平方米，竣工面积100万平方米，分别较上年增长80.7%和136.4%。总体来看，浦口区商品房价格已趋于平稳，波动幅度不大，但房屋销售行情较好。全年销售面积达到89万平方米，销售额达到22.1亿元，较上年分别增长190%和270%。2005年浦口区城镇居民人均可支配收入收入达到12983元，在岗职工年平均公司为19970元，较上年增长2835元，增幅为16.5%。浦口区总面积902平方公里，2005年末总人口49.65万，规划到2010年，全区总人口达63.2万左右，其中，城镇人口约52万，中心城区规划人口约45

16、万人，城市化水平达到82%就*一期项目所处之江北板块的区域价值而言，应跳出江北来看江北，要立足于南京看江北，立足于全国看南京。目前，江苏经济发展水平居全国前列，南京身为江苏省会城市，其经济基础和潜力当是不言而喻。而南京的发展，关键在于江北，南京往东是紫金山，往北是铁路和工厂密集区，这也就意味着南京的未来发展方向将以往北跨过长江为主。往南的江宁和河西新城奥体区域，不仅现在可供成片发展的土地相当有限，且地价高企，房价和市场脱节，虚火征兆呈现。因而南京再往南发展空间将相当有限。江苏目前苏南、苏北经济发展有很大差距，苏南虽然经济发展在全国名列全茅，但土地资源短缺已形成制约其进一步快速发展的瓶颈。而苏北

17、虽然经济相对落后，但土地等资源却相对宽裕，因而江苏要进一步发展，就必须跨江发展，沿江发展战略也就成其必然选择。南京作为江苏省会城市，要形成以南京为核心的都市圈，辐射安徽合肥、苏中扬州、镇江以及苏北等城市，以及配合省政府的沿江发展战略，跨江发展也就成为南京的必然选择。因此南京跨江往北发展是南京未来做大做强的必然方向，只要江北区域自身有准确的战略定位，江北未来将成为南京的新理想、新城市，成为南京的新梦想所在。江北自然环境有国家森林公园老山山脉和浩瀚长江两大自然景观，人文环境有南大、东大、南京工业大学等多所知名高校，相对于南京河西嘈杂的环境，江北有明显的优势。2005年浦口区加大了基础设施的投入，城

18、市面貌得到较大改观。全区用于城市基础建设或与之相关的第三产业固定投资总额达到7亿元。求雨山文化广场、浦珠路北延工程、滨江大道一期工程和桥北路整治一期工程相继于年内完工交付。城市建设和规划更趋科学性与计划性，已经初步完成珠江镇、铺镇东门、浦镇南门三个热点地区及浦口经济开发区的控制性详规。中心城区排水规划、干道网规划和全区镇村布局规划等也在加紧进行。生态环境资源的优势是浦口江北板块的最突出优势。浦口地区处在江苏滨江的最上游，坐拥55公里的长江黄金岸线，依山傍水，自然环境得天独厚。江北开发将充分挖掘山、城、江融为一体的环境特色和生态优势，沿山、滨江特色鲜明和生态环境最佳的居住区，使城市景观依山傍水，

19、这将对购房者更具吸引力。便捷的交通使得浦口房地产业持续升温，越江交通又将添三条新通道。现在从主城到浦口区最便捷的是走长江大桥，目前收费站已外迁至十五里墩收费站处。2005年10月，长江三桥正式通车，这对长期受制于长江天堑的江北房地产业无疑是一个重大利好消息。另外，纬七路过江隧道已于2005年正式开工建设，预计将于2008年建成通车。在规划中，近期将结合京沪高速铁路跨江工程，建设地铁3号线和纬三路过江隧道及相配套的地铁7号线，浦口地区的基础设施建设将有显著改观.随着浦口开发的不断推进,国内外投资者纷至沓来,作为国民经济支柱产业的房产业面临着新的发展机遇。目前江北楼市总体价位保持在3000元/平方

20、米。未来三五年内，随着浦口经济的快速发展，城市建设的大力推进，人民生活水平的不断提高，浦口房地产的发展面临着更大的机遇。总体上，江北房地产无论是从产品还是到策划、销售都还有较大的空间。从南京江北的浦口到大厂，其市场都还刚刚开始。而随着交通的改善，江南中低端市场在被南京江南市场的高房价挤压下，必将汹涌而至江北。而江北板块的整体优势，根本在于价格。如一桥之隔的下关，均价普遍在5500元/m2。而临长江的世茂滨江均价在10000元/m2左右。价格的巨大差距对市场的诱惑力是不言而喻的。江北板块相对劣势：1、江北板块相对南京其它板块而言，交通是其最大劣势。不过，随着大桥收费站的外移、大桥禁行货车和外地牌

21、照客车，其通畅能力已大为提高。随着三桥通车，大桥已经逐步成为市内桥。大桥成为市内桥之后，江北板块的交通将会在一段时间内获得极大改善。在此背景下，江北板块的价值有望获得极大提升，而接近市区下关项目的价格水平。2、江北板块相对于市区板块而言，教育、医疗和生活配套，是其仅次于交通的问题和劣势。而大盘的开发将使其周边配套设施得到快速的完善，有助于从根本上解决此类问题。四、*一期项目概况（一）*一期项目土地基本情况“*”位于南京市浦口区沿江街道泰山新村转盘以北，东邻泰冯路，西靠宁六公路。泰山新村地处江北交通要道的核心地区，历史上是长江大桥过江后的第一个行政镇，历来被称为大桥的“北端桥头堡”，是浦口区城市

22、发展的重点地区。本项目所在的中心转盘处则是该地区的居住和商业中心，周边拥有泰山医院、苏果仓储超市和移动、联通江北营业厅等商业配套设施。本项目地处城市主要功能中心，沿大桥北路通过长江大桥到达市中心仅需20分钟左右车程。本项目紧邻宝塔山和泰山寺公园，距龙王山风景区仅10分钟车程，沿泰西路、点将台路可直达南京市唯一的省级旅游度假区珍珠泉风景区和国家级森林公园老山森林公园。本项目总占地面积492.6亩，容积率为多层建筑1.3；小高层建筑1.7，建筑密度35%，绿地率大于35%，规划建筑面积逾40万平方米。本项目所处地块中含括了宝塔山部分山体，其内包括了平地、山谷、池塘、湖泊等多样地形，具有十分优越的自

23、然环境，是作为开发新兴高尚居住区的理想所在。规划将其建设成为集居住、商业、休闲娱乐和商务办公为一体的综合性房产项目。项目将以山脊为中轴，东西向分割成为居住区和商业、办公和休闲娱乐区。公共配套设施规划有会所、幼儿园、超市、银行、电影院、商业街、品牌店、餐馆、康体中心等。建筑形态包括多层洋房、小高层及部分别墅等。（二）本项目周边市政基础配套基本情况：目前浦口有城市水厂一座，日供水能力为15万吨/日（日平均供水5.18万吨，工业用水、生活用水之比为37）。水源来自长江。除此之外，还有五家大企业自备水厂，即浦镇车辆厂、铁路水厂、南京造纸厂、港三作业区水厂、棉麻仓库水厂，总供水能力为45万吨/日，这些水

24、厂除企业内部生产生活用水外，也部分向附近地区供水。目前南京电网系统内有两座电厂皆在江北，一是华能电厂、一是南京热电厂，浦口地区用电均通过220kv盘城变提供，总负荷约5万kw。浦口区现状电力网架分为220kv、110kv、35kv、10kv四个等级。220kv盘城一太定坊与东善桥500kv变电站相连，本地网重要是以220kv、110kv、10kv等级为主（少数大用户为35kv），各乡镇以35kv网架为主。原浦口使用的燃气种类为液化气，总用户约3.7万户，普及率95%。在沿江乡、宁六路东侧有一座储罐场（南京第三储罐场），现暂未使用。原江浦珠江镇，曾在1987年至1994年间使用过管道煤气系统，由

25、江浦化肥厂供水煤气。后因热值低、杂质多，设备腐蚀严重、成本高而停用。目前，珠江镇基本都用液化气，普及率95%。有两处储气罐：一是原煤气储配站，容量为50m34，另一为物资局灌装站容量为50m32+30m3。浦口正在规划二级处理的城市污水处理厂两座，规模均匀35万吨/日，一座位于规划的宁合高速公路一侧，一座位于浦八路南侧江边，占地均为35公顷。近期可实现生活污水10万吨/日，工业污水6.7万吨/日的指标。从本项目沿桥北路乘车20分钟内可方便到达下关区中心地带盐仓桥广场。距本项目不远处的威尼斯水城与天华百润项目之间拥有一片市政规划用地，未来规划在此建设1000张床位的省人民医院江北分院。该院预备建

26、设成为江北地区一家高等级医院，服务范围可以涵盖周边的天华百润、*、金泉泰来苑、江畔明珠等大盘乃至整个江北地区。同时该地块还将建设公安局、消防局、沿江高等级中学等市政配套设施。小区一期项目内规划建设配套的15班幼儿园，中小学可共享天润城配套的琅玡路小学和二十九中江北分校。 （三）项目交通规划1、目前，本项目通往南京主城区的交通道路主要依靠南京长江大桥。建成于1968年的南京长江大桥，连接津浦、沪宁两铁路以及苏南苏北的公路，是长江上第一座由我国自力更生设计建造的双层双线式铁路、公路两用桥。南京长江大桥正桥长1577米，下层的铁路桥长6772米，上层的公路桥长4589米，公路引桥长3012米，两端接

27、地部分还建有22孔的富有民族特色的双曲孔桥。白天江风习习，站在大桥上放眼望去，幕府山、狮子山、阅江楼近在咫尺，江天一色、蔚为壮观。据悉，大桥北堡公园已开始动工，建成后将和南堡公园遥相呼应，成为大桥脚下的两颗明珠。2005年，大桥利好频出，先是收费站外移至十五里墩，紧接着交管局宣布外地车辆禁止通过长江大桥，这些举措极大的缓解了大桥的通行压力和方便了市民通行。据年初召开的06年度南京交通工作会议所公布的消息，将于近期建设桥北高架桥。该高架桥南接长江大桥直达南京主城，北接宁六公路。其中宁六公路全线已按6车道城市快速路标准建成。路线起于大桥北路互通，经宁扬收费站（已于近期拆除），与南钢专用铁路（即梅桂

28、营铁路）平交，过泰山新村转盘，沿宁六公路至终点浦泗路互通。为全面减少路段内横向交通干扰，桥北互通与浦泗路互通之间将全线设置高架，高架桥采用梁高1.8m，标准跨径30m的等高度预应力砼连续箱梁结构，与线形完美结合，像一条等高度彩带飞落在大桥北路上，与雄伟的长江大桥呼应，形成富有特色的市政景观。同时柳州路、泰山新村转盘、规划中心路与快速高架通过10条匝道桥连接，沟通地面交通。地面辅道交通与相交道路则采用信号灯控制平交口方式解决。该方案改造路段全长4.1km，其中高架桥长3.5km。路段采用设计速度每小时80公里的一级快速干线公路城镇段标准。道路横断面布置采用现有四幅路标准，规划红线宽60m，高架快

29、速路供通过性交通使用，地面道路供区域内部交通使用，高架桥下两侧结合净空另辟地面车道，供地面交通直行和路口左转。项目开工后将在1年内建成开通，届时将大大加快车辆通过大桥的速度，从大桥北桥口至本项目入口将仅有约10分钟车程。2、长江三桥已于2005年10月通车运行。长江三桥是上海至成都国道主干线的重要组成部分。2003年8月29日三桥主桥正式开工，2005年5月22日三桥实现合龙， 9月主体工程全面完工，10月正式通车。设计行车速度100公里小时，开车从绕城公路刘村互通到江北，只需9分钟左右。有关人士认为三桥的建成与二桥不一样，二桥地理位置相对偏远，主要作用还是缓解交通压力。而三桥南岸起点与绕城公

30、路刘村互通，把河西跟浦口紧密相连，从空间上和心理上都极大缩短了从江北到南京老城区的“距离”。3、纬七路过江隧道目前正在施工。纬七路长江隧道工程于2005年3月29日正式破土开工，是继武汉过江隧道开工后，长江上的第二个过江隧道。设计车辆时速每小时80公里，预计2008年底建成，2009年上半年通车。一旦建成，市民开车无论从主城哪个角落出发，从快速内环上过江隧道至江北，只需10分钟，大大拉近了主城与江北的距离。根据专家预测，2010年纬七路过江隧道日通车将超过3万辆。4、位于大桥附近的纬三路过江隧道目前已经前期启动，预计2007年将开工建设。纬三路过江隧道是解决大桥北路地区交通瓶颈的有效手段，以前

31、南京过江通道的建设有“舍近求远”的弊病，二桥、三桥和纬七路过江隧道都远离主城，而主城内过江交通依然由大桥承担，造成从大桥过江难。而纬三路过江隧道与长江大桥地理位置接近，建成后可以有效分流长江大桥的车辆，居住在桥北路板块楼盘的居民，在遭遇到长江大桥堵车后，完全可以选择纬三路过江隧道来绕行。5、长江四桥计划开建。长江四桥选址位于长江二桥下游1015公里处的石埠桥附近，距长江入海口320公里，计划于2006年开工，建设工期为4年，2010年建成通车。桥型为主跨1420米的双塔悬索桥（三跨），设计行车速度为100公里小时。四桥是国道主干线南京绕越高速公路的过江通道和重要的组成部分，南接312国道和南京

32、绕越高速公路，北接宁通和沿江高速公路，全长约21公里。2010年，四桥建成以后，往来江南江北又多了一个选择，人们的出行将更加方便，这也为江北未来楼市的发展预埋了一道“伏笔”。6、地铁过江计划日前已规划确定。作为南京地铁建设下一阶段建设的两套方案之一，地铁三号线过江引起了广大市民的关注，据了解相关部门已经启动了南京地铁三号线的前期准备工作。地铁三号线总长30.8公里，计划投资129.49亿，连接浦口主城东山。它起自林场站，沿中心路向东，到浦珠北路向南，与柳州东路交叉口处折向东南，穿过长江连接主城。在桥北地区设置三个站点，分别在地铁三号线与泰冯路交叉口东侧，与南浦路交叉口处东侧和与浦珠北路交叉口处

33、北侧。全线设林场站(江浦)、浦口站、浦珠路站、滨江路站、五塘村站、干休所站、南京站站、新庄站、市政府站、浮桥站、大行宫站、常府街站、建康路站、长乐路站、南京南站等19个车站，地铁过江计划于2008年开工建设，力争2012年通车运营。此方案将极大的发展南京市沿江地区城市公共交通建设。广大居民可以乘坐地铁往返天堑，居住在江北地区的居民在半个小时内将可到达市中心，地铁过江将极大的缓解过江通道城市客运流量的压力。（四）项目建设规划目标：1、本项目商业区域将建设成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的现代化区域繁华商业中心。同时居住区域将利用优美宁静的自然环境和便捷的交通设施，为人们提供多样化、可选择、适应

34、性强的居住场所，来满足人们不断提高的对于生活居住环境的舒适性、安全性和生态性的需求。从而创造出更加良好的文明、卫生的居住环境。2、依靠科技进步、推广新材料、新产品、新科技、提高住宅功能质量水平和住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。3、合理组织绿化、交通体系、完善布局和住宅分布，使整个“*”具有良好的空间布局形态。4、吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色、能满足居住生活需要的环境功能。（五）项目建设情况简介：1、总体规划设计思路本项目紧靠浦口商业中心，决定了项目发展规划必须充分利用自身的地理优势，建设成具备完善的购物、办公、休闲、娱乐等多功能的商业圈。同时，利用山地的自然遮挡

35、，为广大业主提供良好的、静谧的中高档居住场所。所以，我们将“山”、“水”、“城”作为规划指导思想中的三个基本原则，并将三者结合起来，作为规划设计的基本出发点。为此，我们希望形成这样的规划结构：山泉、湖泊和河流零星分布在小区之中。利用山体和水系的自然走向，根据需要及服务范围划分出各自独立的区域功能中心，它们既相互独立又相互连通，依山而建又傍水而居。这样，城镇的主要公共空间均具备独立的主题，通过亲水的广场、街道、公园、商业区等设施，为居民提供满足其物质生活与精神生活的公共场所，为其生活空间注入生命和活力。同时我们在三个相对独立的区域均设置环形道路，并与城市主干道相连，它是为满足居民交通出行的另一套

36、网络。通过这种手段，我们希望在区域内部形成一个既方便到达又互不干扰的商业、居住网络骨架，并在此基础上围绕各自的中心，形成各自独立的功能区域。在整体规划中，区域内的功能区域主要由三个部分组成。西侧的商业区紧邻宁六公路，具备较大的人流量，未来将建设百货销售中心、服务中心、文化休闲中心、娱乐中心和美食中心等次功能中心区域，沿中心山脉将依山而建平台花园和休闲广场。由于本项目周边围绕着南京大学、东南大学等十二所大学、一所研究院以及浦口高新开发区，使之具备巨大的潜在市场支持。建成后必将吸引百货商场、电影院、咖啡厅、品牌专卖店、美食一条街、美容美发和超市等诸多商家进驻。本项目及周边其他商业设施一起必将成为江

37、北未来的“新街口”繁华商业圈。位于宝塔山顶端的中心区域，由于占据了整个项目的制高点，计划将依据山势建设高尚住宅区。同时利用中心山谷中的山泉和湖泊，建设水上度假乐园。东侧的宝塔山山脚地区，位于泰冯路西侧。计划依据区域内自然水系的走向，建设相对独立的居住区。同时辅以部分商业设施，以便为广大业主提供较为完善的生活设施，使之无需踏出小区即可满足基本需求。广大业主也可以借助小区中相互连通的道路设施，自由快捷往来于各处区域。2、产品特征*将把“山”、“水”、“城”进行完美的结合，主要突出山城的特点。是广大业主在充分享受繁华城市生活的同时也能保持一份静谧的私人居住空间，使动与静得以充分的结合。在一期交付的时

38、候，将开通社区巴士，路线为小区经天华百润、威尼斯水城直接通往湖南路苏宁环球购物中心、上海路苏宁环球饭店、新街口等市区中心。同时我们还将与公交公司协商在宁六公路和泰冯路增设公交车站，更方便业主的顺畅出行。根据规划，地铁三号线在与泰冯路交叉口东侧设置浦口站。这样待2012年三号线建成通车后，业主只需横过泰冯路即可进入地铁站，只需二十分钟即可到达太平南路、珠江路等南京市中心地区。小区还将在核心区域建设小区会馆，提供棋牌、交谊、阅读、乒乓、健身等休闲场所，为邻里交流提供了一个绝佳的空间。此外，业务服务点会遍布小区，每方圆100-200M左右距离就设置园区服务所，提供代定车船票、清洁服务、人手服务、求助

39、服务等。绿化也是*的一个亮点，保留的原生山林植被与山泉、湖泊及河道两侧的公共绿地共同形成小区的景观和绿化主轴；多个小型的集中绿地或公园，与区内道路系统绿化结合在一起，形成以城市道路景观为主的绿化系统；每个住宅组团内部均设有独立的绿地系统；每个住宅组团内部均设有独立的绿地空间；为居民提供相对独立与安全的生活环境。五、项目竞争对手 SO 分析优势S (superiority)S1：优越的地理位置优势：泰山新村地区是南京经济向皖南、苏北进行辐射的门户，具有“承东启西、连南通北”的独特区位条件。S2：巨大的潜在市场优势：南京经济辐射苏北和安徽的部分城市，省城经济对这些地区来说具有巨大的吸引力。本项目地

40、处江北核心地区，具备独一无二的资源优势。S3：便捷的交通区位优势：优良的交通条件是本项目商业发展的重要保证。本地块被宁六公路、泰冯路所围绕，盐浦线、高新线、高东线、盐工线、盐葛线、盐滁线和鼓扬线等公交线路均从周边经过。2012年更有地铁三号线建成通车，更加大了本项目的交通优势。S4：深厚的人文环境优势：本项目被南京大学、东南大学、气象学院、陆军指挥学院和区委党校等诸多知名学府所环绕。同时临近龙王山、珍珠泉、老山风景区，可为业主假日出游提供丰富的选择。S5：健全的配套设施优势：业主可共享天润城的琅玡路小学、金陵中学等知名学校和江苏省人民医院江北分院的优质资源。同时，完善的商业中心可满足业主的各式

41、需求。机遇O (opportunity)O1：沿江大开发战略：由江苏省政府提出的沿江大开发战略的实施，为本项目提供了千载难逢的历史机遇。随着滨江地区的经济飞速发展，本项目的商业运营以及住宅销售必将迎来历史性的高峰。O2：南京将成为长江中下游商贸流通中心：作为南京商贸体系中的一部分，浦口区、沿江街道、泰山新村地区的商贸发展将由于南京逐步成长为长江中下游地区商贸流通中心而获得广阔的发展空间。本项目力争成为浦口区乃至南京商贸体系中不可或缺的重要组成部分。O3：便捷交通将使本地区成为区域商业中心：目前长江三桥已通车，过江隧道项目已开工，地铁三号线过江、长江四桥、五桥均已列入市政项目规划，长江大桥得以成

42、为市内桥，桥北地区交通状况获得大幅改善。桥北地区和珠江镇借此逐步成长为南京江北两个互相独立的经济核心区域。本项目必须借此确立桥北板块核心区域之所在。O4：江北经济飞速发展：随着泰山高新开发区、江北化工园的发展壮大，诸多大型企业入驻江北，桥北地区将是此区域最佳的人居地点。六、周边竞争对手“金泉泰来苑”基本情况介绍及优劣势比较：（一）“金泉泰来苑”项目基本情况：金泉泰来苑项目占地：350亩，建筑面积：40万m2，容积率： 1.65左右。金泉泰来苑的配套：交通情况与本项目相比居于绝对劣势，通过泰西路与泰山新村大转盘相联，不于宁六公路直接相邻。教育有1所幼儿园，无新建中小学校，医疗是泰山医院，商业设有

43、菜场、超市及会所。金泉泰来苑的建筑形式：多层、小高层和别墅。金泉泰来苑的销售情况：目前网上登记，共推出925套住宅，至今已消化578套左右。均价3200元/平方米左右。（二）“*”VS“金泉泰来苑”就产品而言，两者开发规模基本相当，*略大于金泉泰来苑。金泉泰来苑其配套除了一所幼儿园外，其余为一些小区配套商业设施。*项目设计方案经一级设计师事务所几经修改，最终定稿。计划将其建设成为集居住、休闲、度假、娱乐、商贸、就业为一体的商贸中心项目。公共配套设施规划有会所、幼儿园、超市、银行、电影院、商业中心、品牌店、餐馆、康体中心等。建筑形态包括多层洋房、小高层、高层及别墅等。覆盖消费群体以中端为主，适当

44、兼顾高端客户。就地块位置而言，金泉泰来苑较*离泰山新村转盘稍远，是其最大劣势。故而该项目只能提供居住功能，而无法象*项目一样成为集商贸、居住相结合的全功能地产项目。*地理位置闹中取静，环境清幽，小区业主均可尽享山水之美景，原生态主题森林公园之清幽，十余里商业长街之繁华。徜徉在浆声灯影之中，泛舟在涟漪长河之内，生活在自然与都市之间。金泉泰来苑于04年年中启动销售，销售较为火爆。目前主推后期项目，销量已过7成。据了解，其中有相当数量的业主为江南地区居民。金泉泰来苑项目的“滨江生活理念”的成功推广为桥北板块目前所集聚的人气作出了较大的贡献。本项目借鉴其成功经验，糅合新的因素，提出独具魅力的新理念，共

45、同推进桥北板块的繁荣。本项目与其地理位置相近，但具有较大的优势。从规模效应方面分析，本项目近五百亩的开发量，将对周边楼盘形成一定的冲击。目前泰山新村板块尚未形成与之相同档次、相近规模的竞争对手。此外，由于苏宁地产已在江北地区先后推出了“浦东花园”、“天润城”、“威尼斯水城”等项目，已经在广大消费者中树立起了良好的口碑。由于本项目亦可共享苏宁地产的金字招牌，必将对本项目的开发前景形成极大的推动作用。目前桥北地区的众多开发商纷至沓来，周边楼盘也陆续开盘，为整个板块的积聚了大量的人气。本项目拟定于2007年上市销售，必将掀起更大的购买热潮。待二期商业项目建成上市，周遍楼盘将为其提供稳定的客户源。 七

46、、本项目潜在市场（一）江北购房消费群体划分目前在浦口买房的消费者大致分如下七类：1、城区市民。主要来自与浦口区一江之隔的下关区和鼓楼区，主要是购买力较弱的中老年人及部分拆迁户。2、周边小城镇居民。3、本地人。随着本地经济的发展和人民生活水平的提高，当地居民对住房也有了更高的要求，宽敞、舒适、幽雅、环境优美、社区配套完善、物业管理优质的小区成了他们的追求。4、大厂地区的居民。大厂地区是重工业聚集地，环境污染严重，当地居民为了选择环境相对优越的居住地一般会来浦口区进行安家置业。5、在浦口区工作的白领。浦口区有南京高新技术产业园区，政府的沿江开发规划，必然同样会带动浦口区金融业、商贸业、旅游业、高科

47、技企业等多种行业的发展，上述多行业的白领阶层也将是浦口区房地产消费群体之一。6、在江北经商的外地人。7、房产投资一族。（二）江北购房消费群体分析因江北房地产市场发展较迟，使其未来尚未释放的房地产购买力颇为可观。对江北地区，浦口片区、高新区、江浦是消费者比较青睐的片区，其中，浦口片区最受购房者的欢迎，有44.44%的江北住房需求者将会选择在这一片区购买住房。通过对江北区和市区的普调结果分析，有49%的江北市民和26%的市区市民目前愿意在江北区居住生活。从消费者目前居住区域来看，江北市民最多，占29.63%，江北住房吸引南京主城区的市民主要是城北和河西市民，两者分别占18.52% 。故江北板块早期

48、的市场将以江北本地为主，但随着各大盘后期开发的深入，需作进一步的市场细化和激活市场。但更为重要的是随着交通问题的逐步改善，广阔的江南中低端市场在江南市场的高房价挤压下，必将分流一部分至江北市场。目前下关的房价普遍均价在6000元/m2，而一桥之隔的江北，普遍才均价3500元/m2左右，其中的价格差距，足以使江南中、低端市场忍受交通不便和配套不全的暂时困难而作出选择。这从江北现已售项目的客户群体中有不少江南客户，就可见江北市场因为低价而对江南中、低端市场的吸引力。除江南以外，大厂也将有可能是我们另一个潜力巨大的市场。江北的几个主要大企业，如南钢到天华百润和*，骑车也就10分钟左右。扬子石化、扬子

49、巴斯夫、华能电厂、南化等到泰山新村也就15km左右，对于想远离大厂的污染环境，同时又想上班和进市区比较方便的，这些效益较好的大企业员工而言，本项目无疑是较理想的选择。项目近期以本地市场为主，随着开发的深入，需结合江南和大厂的市场。并应逐步以江南中、低端市场为主，特别是江南市场大量迫切需要满足基本居住要求，而又受江南高房价所困的第一次置业人群或拆迁户，这部份人群每年都在高速增长。因而，对项目而言，这个市场是巨大而又现实的。配合政府规划将江北发展为具有100万居住人口的南京后花园，新城市的政策。结合本项目实际情况，本项目将以南京中等以上收入人群，大厂、浦口、六合和周边安徽、苏北地区高收入人群为主。

50、南京江北现有地产项目，其销售无一不是极其顺畅。可见南京江北房地产市场的潜力和容量，例如南京旭日华庭和紧邻本项目的浦东花园各1000多套均是几天售完，金泉泰来苑于2005年底推出第二期，总套数为4404套，截止06年7月上旬已消化掉2000余套。由此可见，南京，尤其是南京江北的房地产市场的成长潜力和空间蔚为可观。 八、本项目市场与效益分析 （一）主要技术经济指标*一期项目工程的主要技术经济参数和指标如下：占地面积：97.5亩开工面积：8.86万平方米，其中住宅建筑面积为7.83万平方米，商业建筑面积为0.67万平方米，公建设施建筑面积为0.16万平方米。可售住宅套数：共计696户。停车位：总数约

51、320个。平均销售单价：住宅约3900元/平方米，商业设施约7000元/平方米。（二）一期97.5亩进度安排拆迁安置、土地平整、总平及单体设计等前期工作和工程项目报建等相关工作将于2006年12月底结束；工程建设阶段：2007年2月至2009年7月（其中桩基工程于2007年2月开始，2007年5月出正负零，2007年11月全部封顶，2008年10月全面竣工）；营销阶段：2007年5月至2007年12月；业主入住：2008年10月开始。（三）资金筹措1、自有资金：8000万元；2、金融机构借款：10000万元；3、其余为销售回笼款滚动投入开发。（四）项目投资结构及效益分析1、项目总投资约2261

52、4.17万元，其中：（1）土地出让金及土地契税：6253万元；（2）前期费：1264.59万元；（3）设计费：441.23万元；（4）建安费：10071.52万元；（5）公建设施建设费：1010.04万元；（6）基础设施建设费：1834.02万元；（7）管理费：（1+2+3+4+5）*1%=221.35万元（8）不可预见费：（1+2+3+4+5）*1%=221.35万元（9）财务费（按本项目贷款一年半计算）：10000*6.5%*1.5=975万元；（10）销售费用（销售收入的1%）：32208万元*1%=322.08万元。2、销售毛收入预测：（1）预计综合均价为3789.18元/3789.1

53、8元/平方米*8.5万平方米=32208万元其中：住宅：3600元/平方米*7.83万平方米=28188万元商业：6000元/平方米*0.67万平方米=4020万元合计等于32208万元（2）销售毛收入：销售收入销售费用= 31885.92万元3、营业税及附加（5.55%）：31885.92万元*5.55%=1769.67万元4、销售净收入：31885.92万元-1769.67万元30116.25万元5、税前利润：净收入减去除销售费用外的其他成本30116.25万元22292.09万元=7824.17万元6、税后利润：所得税率为337824.17万元*67%=5242.19万元7、成本净利润率

54、：5242.19万元/22614.17万元*100%=23.18%从上述计算可以看出，进行经济效益分析后，其成本净利润率大于15%的行业平均利润率，方案可行。以上数据列表如下:“*”一期工程成本构成项目单价（元/ ）面积(万）总价（万元）占成本比例一、销售价格3789.18 8.50 32208.00 其中：住宅3600.00 7.83 28188.00 商业6000.00 0.67 4020.00 二、计划成本2552.39 8.86 22614.17 1、土地成本962.00 6.50 6253.00 27.65%其中：土地出让金925.00 6.50 6012.50 26.59% 土地契

55、税37.00 6.50 240.50 1.06%2、前期费142.73 8.86 1264.59 5.59%其中：安检手续费0.42 8.86 3.72 0.02% 质检手续费2.92 8.86 25.87 0.11% 交易中心手续费1.40 8.86 12.40 0.05% 销售面积测绘费0.65 8.86 5.76 0.03% 控制点费0.24 8.86 2.13 0.01% 物管启动费1.69 8.86 14.97 0.07% 市政配套费105.00 8.86 930.30 4.11% 测绘放线验线费0.34 8.86 3.01 0.01% 招标代理手续费0.59 8.86 5.23 0

56、.02% 白蚁防治费、散装水泥费2.30 8.86 20.38 0.09% 消防设施咨询费0.50 8.86 4.43 0.02% 新型墙体材料费7.50 8.86 66.45 0.29% 物价认证费2.00 8.86 17.72 0.08% 土地评估费0.50 8.86 4.43 0.02% 转让手续费3.00 8.86 26.58 0.12% 防雷审核费1.40 8.86 12.40 0.05% 规划咨询费1.00 8.86 8.86 0.04% 环境评价费0.30 8.86 2.66 0.01% 防雷验收费0.50 8.86 4.43 0.02% 合同鉴证费1.01 8.86 8.95

57、0.04% 生活垃圾服务费6.18 8.86 54.75 0.24% 供水检验试验费 1.11 8.86 9.83 0.04% 竣工测量费1.40 8.86 12.40 0.05% 日照分析0.78 8.86 6.91 0.03%3、设计费49.80 8.86 441.23 1.95%其中：规划、方案、效果图设 计，方案评审15.00 8.86 132.90 0.59% 施工图设计30.00 8.86 265.80 1.18% 图审2.20 8.86 19.49 0.09% 房产测绘1.60 8.86 14.18 0.06% 规划测绘1.00 8.86 8.86 0.04%4、建安费1136.

58、74 8.86 10071.52 44.54%其中：预算编制1.00 8.86 8.86 0.04% 临时道路、场平、围墙9.10 8.86 80.63 0.36% 临时用电4.23 8.86 37.48 0.17% 临时用水0.42 8.86 3.72 0.02% 临时设施5.50 8.86 48.73 0.22% 施工用水、电1.69 8.86 14.97 0.07% 勘探检测5.10 8.86 45.19 0.20% 桩基检测2.00 8.86 17.72 0.08% 打桩施工费14.21 8.86 125.90 0.56% 管桩材料费63.63 8.86 563.76 2.49% 土建

59、施工费（含人工、材料）792.00 8.86 7017.12 31.03% 门窗（含人工、材料）82.00 8.86 726.52 3.21% 室内给排水电107.00 8.86 948.02 4.19% 智能弱电30.00 8.86 265.80 1.18% 工程监理5.57 8.86 49.35 0.22% 决算审计费1.50 8.86 13.29 0.06% 沉降观测费0.71 8.86 6.29 0.03% 污水处理池1.00 8.86 8.86 0.04% 消防检测费0.18 8.86 1.59 0.01% 电器检测费0.90 8.86 7.97 0.04% 消防管网3.00 8.86 26.58 0.12% 环保检测1.00 8.86 8.86 0.04% 永久性大门、围墙5.00 8.86 44.30 0.20%5、公建设施配套费114.00 8.86 1010