四川达州某住宅地产项目前期投资意见书_secret

1、 *地产项目前期投资意见书第一部分 *市宏观经济及房地产总体市场概况一、城市概况地理概况*市北与陕西安康和湖北十堰接壤，东接万州直达三峡库区，南连嘉陵江与重庆临近，是中国西部四大名城重庆、成都、西安、武汉交汇辐射的中心地区。是四川人口大市、川东工业重镇、秦巴地区商贸中心。幅员面积1.66万平方公里，总人口638万。行政区划现辖通川区、达县、大竹县、宣汉县、渠县、开江县，代管万源市。二、主城区经济规划都市区*市通川区（县级）是*市的政治、经济、文化中心，全区辖10个乡镇、三个街道办事处和一个管委会。幅员444.5平方公里，人口38.5万人。都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区

2、以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化三、城区房地产开发板块分化新城区建设热点区在市政府新址区域，新城区的发展方向已确定，现阶段相关的建设已全面启动，该区域已云集大量房产开发商，以大盘项目为主。河滨区域城区开发热点区河滨板块以其独特的景观优势，一直是热点开发区域，现阶段河滨板块由于存量土地的持续减少，以及未来市政府对该区域的景观改造，使其区域的优势更加突出。四、房地产总体市场状况1、房地产供给和销售市场的一些特点：（1）表现良好的一面：整体市场向好，房屋开发面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势；同时，在供给市场不断放大的情况下，商品

3、房空置面积稳定，没有出现大幅度增加；虽然绝对面积增加，但是空置率在下降，说明市场消化能力较强。商品房销售面积不断增长，说明需求市场逐渐旺盛，而竣工面积与销售面积的同步增长为房地产业的良性发展提供了一定条件；（2）在市场整体向好的条件下，也存在一定的隐忧：如房屋施工面积增长过快，但竣工面积与之绝对量相差巨大，说明开发商的资金投入不充足，影响了工程进度；虽然空置面积没有出现大幅度上升，但是绝对量仍占竣工面积近1/4，表明有效需求仍显不足或产品供给出现了问题，如产品设计落后造成滞销。值得注意的是供给市场的增长过快，给后市带来一定压力。虽然市场需求旺盛，但是未来2、3年内市场竞争必将更加剧烈。2、住宅

4、价格走势 房地产价格呈逐年增长趋势，目前住宅的市场平均价格为1200元/平米，底层商业用房的市场平均价格为13000元/平米。五、未来市场预测（1）房地产发展将保持稳定增长现阶段*房地产整体的发展水平仍然较低，物业市场价格起点较低，随着*经济的逐年增长，房地产的需求仍然保持增长，为行业的稳定发展提供了保障。（2）大盘引导开发方向随着房地产开发不断向外转移，新城区正逐渐成为主力开发区域，大盘项目以其合理的整体规划和完善的配套必将引导开发方向。(3)项目更具特色从现阶段的市场情况看，新上市的楼盘开始注重开发的细节，在产品的设计上，功能设施的配套上都体现出不同的特色。 第二部分 项目地块的基本特点一

5、、项目的区域特点： 1、项目位于*市中区张家湾，属主城旧城区。 2、项目地块不临主街，进出道路较为狭小。 3、紧临滨河，属江景开发区域。 4、四周为旧居民楼，无商业氛围。 5、所处区域为居住区，居住环境成熟，环境安静。二、项目地块特点： 项目地势较高，且为坡地，实际开发使用率相对较低，但由于其紧临江面，视野景观较佳。 第三部分 项目的初步规划定位项目特点优劣势的提炼： 劣势：位于旧城区，地块不临主街。区域环境以旧居民楼为主，社区环境不理想。区域环境无商业氛围，难以从事商业地产开发。项目为坡地开发利用率有所降低。 优势：地处中心城区，距离中心商业区域较近，具备区域优势。项目属滨河开发板块，景观视

6、野较佳。区域环境居住环境成熟，清静。项目的初步规划定位根据项目的优劣点分析，应该看到，项目所处的地理位置，不适宜作为商业物业进行开发。在综合物业开发中，分为裙楼商业物业和底层商业物业两类，裙楼商业物业体量较大，需要较强的商业环境支撑，本项目不宜开发为此类产品。由于项目具有极佳的江景区域位置，且处于居住区内，环境清静，十分适宜开发为住宅产品。在充分考虑项目的区域环境特点后，分析认为，适于定位为中高档商品住宅。结论意见：建议本案作为中高档住宅物业开发，临街面开发为底商式综合物业。第四部分 项目的投资收益粗测注： 由于未取得项目土地的有关详细资料，本投资概算仅根据现场粗测，估算容积率，将项目实际开发

7、面积定为10万平米，并以此作为估算的基础数据。因此，此投资估算仅提供前期粗步参照。一、开发成本估算物业开发成本：根据*房地产开发实际情况，高层物业每平米建筑加配套成本控制在900元左右。土地成本：根据*市人民政府颁布的*市城区土地级别和基准地价，该地块土地级别为二类土地地，结合实际市场，估算为35万/亩。项目土地总值约为1400万，每平米开发土地成本约为140元。开发费用成本：包括财务费用，筹建运行费用，税收，约为1000万。总开发成本估算：物业开发成本+土地成本+开发费用成本=1.14亿，即每平米物业开发成本为1140元。实际投入成本估算： 土地投入成本：根据上述估算，土地投入按实际地价折算

8、为1400万。 开发成本投入：筹建开发运行费用 150万。 物业开发投入按分期开发模式，采取建筑商部分垫资和项目开发融资相结合的方式，实际自有开发资金投入约需要3000万。 项目的实际投入约为4550万，其中资金的再投入在3500万以内。收益测算市场销售价格定位 参照同区域物业的市场销售价格，以紧临本项目的洲河花园为例，平均价格约为14001500元/平米。本项目作为江景项目，在环境、配套和产品规划设计方面都将优于相同物业。因此，项目的目标市场销售均价为1450元/平米。项目的总销售额 以十万平米计，总销售额约为1.45亿。项目收益总收益=总销售额-总投资成本 即总项目收益约为3100万。在充分考虑项目运作风险的情况下，留存5%的尾盘滞销，即将有700800万的物业不能兑现收益，实际现金收益将为2300万，剩余物业为收益资产。 在全额实现销售的情况下，自有资金投资收益率约为88.57%