土地估价技术报告_secret

1、PAGE 土 地 估 价 报 告 项目名称：GZTD201064西城区国有土地使用权出让价格评估 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称GZTD201064位于赣州市西城区国有土地使用权抵押价格评估二、委托估价方赣州市XX有限公司三、受托估价方受托估价机构：赣州市金诚房地产评估有限公司机构地址：赣州市东阳山路号二楼202资质等级：二级资质注册号：赣建房评字5号法人代表：刘恒平四、估价目的赣州市XX有限公司为了国有土地使用权转让的需要，特委托本公司对中华人民共和国国有土地使用证赣建房字第5号所载位于西城区的一宗土地进行评估，并为委托方办理国有土地使用权抵押提供价值参考依据。五、估价依据

2、(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件1、中华人民共和国土地管理法(全国人大常委会1998年8月29日修订) 1999年1月1日起施行；2、中华人民共和国城市房地产管理法(主席令第29号1994年7月5日) 1995年1月1日起施行；3、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）；4、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号1998年12月24日）1999年1月1日起施行；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号1990年）；6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办

3、法的通知（国土资源部国土资发200144号2001年2月13日）。（二） 地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件1、江西省实施办法（江西省人大常委会公告第95号2001年12月21日）；2、江西省城市国有土地使用权出让和划拔管理条例（江西省人大常委会公告第9号1995年5月5日）；3、赣州市城镇国有土地使用权出让和转让及划拔管理暂行办法赣市府发20006号；4、赣州市土地定级估价报告；5、赣州市规划说明书；6、赣州市土地利用总体规划；7、委托方提供的有关资料；8、估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。六、估价基准日2011年06月16日七、估价日期2011年05月26日至

4、2011年06月26日八、地价定义估价对象土地使用权性质为国有土地，使用权类型为出让，根据委估方提供的资料及评估人员现场勘察，待估宗地登记用途为商住，实际用途为住宅，实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整。评估设定待估宗地用途为住宅用地，待估宗地终止日期为2080.12,本次评估土地使用年限设定为住宅用地，从估价基准日起剩余出让使用年限70年。本次评估价格是指在上述设定用途，开发程度和土地使用年限条件下，于评估基准日2011.06.26的土地使用权价格。九、估价结

5、果经估价人员现场勘查，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综合评定得出待估宗地在地价定义设定条件下于评估基准日的土地使用权价格为：评估土地总面积：48808平方米单位面积地价： 2405.53元/平方米评估土地总地价：28882.64万元(人民币大写：贰亿捌仟捌佰捌拾贰万陆仟肆佰元整元整) 待估宗地土地估价结果详见土地估价结果一览表（表1） 估 价 结 果 一 览 表估价机构:赣州金诚房地产评估有限公司 估价报告编号: 赣建房地价2011估字第6号 估价期日:2011年6月16日 估价期日土地使用权性质：国有出让表1估价期日的土地使用者

6、宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日登记用途估价设定用途容积率设定估价期日实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元赣州实业有限公司GZTD201064FA04赣国府2011字第12号西城区商住住宅2.46宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”70488082405.5328882.64备注：“五通”指“通路、通电、供水、排水、通讯”，“一平”指“场地平整”。一、上述土地估价结果的限定条件 表1-1 宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供气状况通讯条件土地权利限制规划限制

7、影响土地价格的其他限定条件FA04西城区场地内土地平整宗地已通宗地供电来自赣州供电局，由城市电网供给，宗地内未接入宗地供水来自赣州市自来水公司，宗地内未接入宗地外有市政排水设施，宗地内未接入宗地外供气由赣州市燃气公司宗地未接入宗地外接市政电讯网设定年期住宅用地土地使用权价格较好国家政策调整、宏观经济发生重大变化和城市规划等、 二、其他需要说明的事项 （一）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得； （二）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取；（三）委托方

8、对所提供资料的真实性负责，对因委托方提供的资料有误造成的后果，本估价机构概不负责；（四）本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估；（五）关于土地使用年限的设定：估价人员根据土地证上载明土地使用权终止日期为2080.12，从而可计算得待估宗地从估价基准日起剩余合法使用年限为69.5年，本次评估设定待估宗地从估价基准日起剩余合法使用年限为X年；（六）任何单位和个人未经本估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；（七）报告中有关估价对象评估面积及权利状况以委托方所提供的国有土地使用证为准；（八）本次委估宗地的土地使用权由曾耀

9、锋以出让方式取得，本评估报告仅为委托方办理土地使用权抵押于评估基准日的土地使用权价格提供参考。 赣州金诚房地产评估有限公司 2011.06.26十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；2、估价对象在设定用途得到最有效利用，并产生相当的土地收益；3、估价对象与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证单位的持续发展；4、在评估基准日的地产市场为公开、公平、公正的均衡市场；5、任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家和地方的有关的法律、法规；6、委托方提供的资料属实；7、估价对象评估面积及权利状况以委托方提供的国有土地

10、使用证为准。（二）本报告使用的限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的时，本报告评估结果无效；2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地面积及权利状况以委托方提供的资料为依据。5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。土地区位条件、地产

11、市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理关于土地使用年期的设定：估价对象评估设定使用年期按住宅用地剩余出让使用年限69.5年设定。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，对因委托方资料提供有误造成的后果，本估价机构概不负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由估价机构负责解释。十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签名（盖章）周开林 B200744赣13 十二、土地估价

12、机构 赣州市金诚房地产评估有限公司估价机构负责人签字：第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）土地登记状况待估宗地名称、土地使用者、宗地位置、用途、面积、土地使用权取得方式等土地登记状况详见表2，根据土地证载明待估土地使用权终止期日为2080.12，从估价基准日起剩余出让使用年限69.5年。估价期日土地使用权登记状况表表2宗地名称估价期日的土地使用者土地使用证号宗地位置评估设定使用年限（年）评估面积（m2）登记用途估价设定用途土地使用权类型赣州实业有限公司赣国府2011字第12号西城区商住住宅出让（二）土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权是赣州市实业有限

13、公司以出让方式取得。宗地权属来源合法，界址清楚。待估宗地的土地使用者，国有土地使用证证号等土地权利状况详见表2（三）土地利用状况于评估基准日，待估宗地为空闲地，宗地红线内“场地平整”。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、地理位置赣州是 HYPERLINK /view/7824.htm t _blank 江西下辖的一个地级市，是江西第二大城市，常称为 HYPERLINK /view/76831.htm t _blank 赣南地区，赣州东接福建 HYPERLINK /view/27756.htm t _blank 三明和 HYPERLINK /view/20864.htm t _blank 龙岩

14、，南至西南临广东 HYPERLINK /view/141557.htm t _blank 梅州、 HYPERLINK /view/22520.htm t _blank 河源和 HYPERLINK /view/47585.htm t _blank 韶关，西靠湖南 HYPERLINK /view/54902.htm t _blank 郴州，北连江西 HYPERLINK /view/22589.htm t _blank 吉安、 HYPERLINK /view/325300.htm t _blank 抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。赣州是全国面积较大的

15、 HYPERLINK /view/115772.htm t _blank 地级市之一，江西省人口最多、 HYPERLINK /view/373715.htm t _blank 区域面积最大的地级市，同时是江西省 HYPERLINK /view/20838.htm t _blank 经济规模第二大城市， HYPERLINK /view/171909.htm t _blank 国家统计局统计房价的全国70个大中城市之一，全国著名的 HYPERLINK /view/909806.htm t _blank 革命老区，赣州瑞金是 HYPERLINK /view/94413.htm t _blank 中华

16、苏维埃共和国临时中央政府所在地。2、交通状况航空按4D级规划新建的 HYPERLINK /view/2332366.htm t _blank 赣州黄金机场现为江西第二大机场，2010年旅客吞吐量突破30万人次，今年预计突破50万人次。 赣州黄金机场能满足波音757、空客A320等机型起降，目前已开通飞往 HYPERLINK /view/2621.htm t _blank 北京、 HYPERLINK /view/1735.htm t _blank 上海、 HYPERLINK /view/6771.htm t _blank 广州、 HYPERLINK /view/3329.htm t _blank

17、 深圳、 HYPERLINK /view/2833.htm t _blank 重庆、 HYPERLINK /view/1267.htm t _blank 武汉、 HYPERLINK /view/7614.htm t _blank 厦门、 HYPERLINK /view/8557.htm t _blank 南昌、 HYPERLINK /view/40260.htm t _blank 海口 、 HYPERLINK /view/4813.htm t _blank 福州、 HYPERLINK /view/2585.htm t _blank 成都、 HYPERLINK /view/4277.htm t

18、_blank 南宁、 HYPERLINK /view/22904.htm t _blank 贵阳等地的航线（重庆暂时停航），每周通航180多个航班。赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。 铁路 已建成的 HYPERLINK /view/1932.htm t _blank 京九铁路复线、 HYPERLINK /view/35213.htm t _blank 赣龙铁路，正在建设的 HYPERLINK /view/1345795.htm t _blank 赣韶铁路、时速200KM/h HYPERLINK /view/4800884.htm t _blank 赣龙铁

19、路复线，规划中时速350KM/h的 HYPERLINK /view/2634921.htm t _blank 昌赣客运专线、 HYPERLINK /view/2369014.htm t _blank 昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。 HYPERLINK /view/375831.htm t _blank 赣州站现已开行至 HYPERLINK /view/5870.htm t _blank 大同、 HYPERLINK /view/2239.htm t _blank 苏州、 HYPERLINK /view/8154.htm t _blank 泉州、南昌、 HYPE

20、RLINK /view/20864.htm t _blank 龙岩、 HYPERLINK /view/22614.htm t _blank 井冈山等地的始发列车，通达全国各大中城市。 公路 公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、 HYPERLINK /view/1184052.htm t _blank 大广高速、蓉厦高速、 HYPERLINK /view/1176869.htm t _blank 赣韶高速、绕城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。 水运 位于赣江源头的赣州港是江西六大 HYP

21、ERLINK /view/64932.htm t _blank 港口之一，长江水系重点建设的港口。 3、行政区划赣州下辖1个行政区、1个开发区、2个县级市、15个县：章贡区、赣州经济技术开发区、南康市、瑞金市、赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。4、社会经济状况2010年全市主要经济指标均位居江西省第二位，其中国民生产总值（GDP）首超千亿元，达1119.47亿元，比上年增长13.8%，增速比上年提高0.5个百分点，创1996年以来新高。2010年全市财政总收入128.31亿元，地方财政收入78.99亿元，同比分

22、别增长15.3%、16%；2010年全市财政支出238.52亿元，增长14.5%。社会消费品零售总额316亿元，增长18.5%。全年实际利用外资8.80亿美元，增长6.02%，占全省总量的22%。实际引进内资230.75亿元，增长10.25%。 城镇居民人均可支配收入12900元，增9.0%，农民人均纯收入3870元，增长8.4%。规模以上工业完成增加值达233.15亿元，同比增长22.3%。至2009年12月末，全市金融机构本外币各项存款余额1129.46亿元，比年初增加242.55亿元，同比多增85.91亿元，增速为27.35%；各项贷款余额为637.51亿元。比年初增加211.07亿元，

23、同比多增117.63亿元，增速为49.50%。 赣州主要经济指标连续5年保持两位数的高速增长，经济增速高于全国全省平均水平，是江西第二个全国百强城市。中国城市竞争力报告中显示，赣州GDP从10亿元到400亿元花了30年时间，从400亿元到800亿元只花了4年时间；财政收入从1亿元到30亿元花了34年时间，从30亿元到100亿元只花了5年时间。 (二)区域因素1、区域概况本次评估的该宗地，该地快为西城区FA04地块，位于赣州市技术经济开发区内，区域内有汽车城，广场、医院、农贸市场中学亩湿地公园，开发区管委会，西城区综合配套服务市场，国家稀土检测中心，市烟草局，市技术监督局，赣州市车管所，赣南医学

24、院第一附属医院（在建中），黄金中学，黄金实验小学等公共配套设施，2、交通估价对象所在区域内有华坚路，金南路等，经过该地块的公交有11路，125等线路，有105国道，交通便捷。3、基础设施条件（1）道路：宗地以西有华坚南路，以东有金叶路，以北有金兰而且宗地内道路已通（2）供水：由赣州市供水公司供应宗地内未接入（3）供电：宗地供电来自赣州市农电所，由城市电网供给，宗地内未接（4）通讯：宗地外接市政电讯网（5）公共服务设施：开发区管理委员会、西城区上午中心（西城区综合配套服务市场）、开发区财税大厦、国家稀土检测中心、赣州市烟草局、赣州市质量监督局、赣州市车管所、赣南医学院附属医院、疾病预防控制中心、

25、高速够公路管理一支队。4、环境条件区域内基本无污染无噪音、二氧化硫、废气、悬浮微粒等。（三）个别因素分析1、宗地位置待估宗地位于开发区管委会以南，属住宅用地。2、面积、形状及用途待估宗登记用途商住，评估时设定为住宅用地，土地登记面积48808平方米，土地评估面积48804平方米，宗地形状规则，为梯形状，不临街。3、地形、地质状况宗地地形平坦，地质状况好，地基承载力较高，地形、地质对宗地利用无影响。4、环境状况宗地以西为绿洲康城和星洲湾，以北南为章江和5千亩湿地公园，一北为开发区管委会，以西为金叶路。所以噪音和废气污染较小。5、周围土地利用类型土地周围的建筑主要有私人自建住宅楼行政办公楼，居民区

26、绿洲康城，公务员小区.6、人口密度待估宗地区域内，车流、人流量很少。7、商服繁华程度待估宗地距105国道较近，该区域交通便捷，商服气氛一般。8、基础设施状况宗地基础设施条件达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。9、土地使用年限根据委托方提供的中华人民共和国国有土地使用权证2080年12月，可计算其从估价基准日起剩余出让使用年限年。第三部分 土地估价一、估价原则本次估价中，遵循的主要原则有：（一）最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规定限制、市场要求和最佳利用程度等。（二）替代原

27、则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（三）供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（四）预期收益原则是指估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（五）报酬递增递减的原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（六）贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。（七）变动原则是指评估人员应把握土地价格影响因

28、素及价格的变动规律，准确地评估价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确、保守评估秘密。二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择依据根据城镇土地估价规程，能行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等。估价方法的选择应遵照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点，选择适当的估价方法。委估土地为住宅用地，其所处区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易预测待估宗地物业开发完成后的不动产总价，可选择剩余法进行评估。由于待估宗地

29、所处区域类似土地交易实例较多,故还可选用市场比较法评估。综上所述，本次估价，采用假设开发法、市场比较法进行评估。（二）估价方法的介绍1、假设开发法假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。以剩余法评估土地价格用下列公式：V=ABC式中：V待估土地价格A开发完成后的土地总价值或房地产总价值B整个开发项目的开发成本C开发商合理利润2、市场比较法（1）测算公式市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比

30、较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：PD=PBABDE式中：PD 为待估宗地价格 A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数（2）年限修正Vm=Vn1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n其中：n为比较案例年限、m为估价对象年限。（三）估价过程A、剩余法1、待开发土地基本情况如下表3宗地名称估价期日的土地使用者土地使用证号宗

31、地位置评估设定使用年限（年）评估面积（m2）登记用途估价设定用途土地使用权类型赣州市实业有限公司赣国府2010字12号西城区69.5商住住宅出让2、选择最佳开发利用方式依据国家强制性标准，七层以下房屋容积率应小于或等于2.5,结合X实际情况,本次评估住宅用地容积率设定为2.,地上可建住宅总建筑面积平方米。4、开发建设周期根据建设工程工期定额，参考绿洲康城的开发项目工期行情，结合开发项目实际情况，预计待估土地取得后即可开工建设，其总的建设工期估计为30个月，预.5年后竣工。3、市场调查 根据市场调查分析，该项目建设周期为.5年，取得土地使用权后半年即可动工，建成后即可对外出售，其它相关市场调查资

32、料及费用详见下面计算过程。3、求取地价（1）计算公式设委估土地最高合法出让年限（70年）土地使用权价格为VL，根据剩余法估价理论，其公式为： VL=开发完成后不动产总价建筑费用及专业费用利息税费开发商利润（2）评估计算过程不动产总价：根据房地产估价规范（GB/T502911999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，经上述分析，待估宗地所处区域类似住宅近期交易实例较多，根据房地产估价规范，本估价报告采用市场比较法对住宅进行估价，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑

33、结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象比准价格。所谓市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（a）计算公式的确定：C = 可比实例价格100/100-2（100+2）/100100/（100-2）100/（100+1） 个别因素修正 交易日期修正 区域因素修正 交易情况修正 （b）现就开发项目与下表三个可比实例的交易情况、交

34、易日期、区域因素、个别因素进行比较修正：交易情况修正：可比实例均为正常交易，交易情况无须修正；交易日期修正：可比实例均为近期交易案例，开发项目销售时间在一年后，房地产价格有所上涨，须修正；区域因素修正：可比实例在环境、景观、交通便捷度、离市中心距离、公共设施完备程度等方面与开发项目相近，应给予适当修正；个别因素修正：可比实例在临街状态、物业管理、楼层、朝向、新旧程度、区内配套、装修等方面与开发项目相比存在差异，应给予适当修正。（c）修正计算如下表4可 比 实 例实 例 A实 例 B实例C物业称绿洲康城赣州粮食城和信金水湾销售平均单价（元/m2）560054006000交易情况修正100/100

35、100/100100/100交易日期修正102/100105/100105/100区域因素修正100/100100/98100/105个别因素修正100/95100/96100/105比 准 价 格（元/ m2）5828.575736.325714.28（d）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：住宅单价V01=（）3=（元/m2)（e）开发住宅未来对外销售总价V的求取 V=元/m2120067.68 m2 =691557418.5元(取整:69155.74万元)（f）不动产总价V的求取（表5）序号开发物业建筑面积(m2)单价(元/ m2)总价(万元)1住宅5759.73

36、909.669155.74合计V69155.74投入的开发成本 单位建筑面积成本费用计算，根据对该类似楼盘建筑行情的调查了解，确定拟开发楼盘客观平均成本为909.6 则有拟开发物业（总面积120067.68m2）开发成本为：120067.68平方米909.6元/平方米=109213561. 7元取整为:10921.7万元建设单位管理费以上述项加地价之和的3%计取管理费:（10921.7+VL）3%=327.65+3%VL销售费用以销售收入的2.5%计取销售费用:69155.74万元2.5%=1728.9万元销售税费以销售收入的6%计取税费:69155.74万元6%=4194.9万元投资利息预计

37、至竣工的开发建设期为36个月。获得土地后半年才开工建设。第项的土建水电费用和第项费用在工期内均匀投入，计15个月利息；在完工前15个月开始预售，至完工售完。土地的购置费用V和第项中勘察设计及前期工程费、报建费用在开工前首先投入售完前半年还请（自有资金40%，银行贷款60%），计30个月的利息。上述第项费用在工程将开始出售时开始投入，计0.75年的利息。假设土地价格为VL，则： 利息 =(860120067.68+327.73+3%VL)（1+6.61%/12）15-1+（VL+49.6120067.68）60%（1+6.61%/12）30-1+ 209.74（1+6.61% /12）0.75-

38、1 =0.08593%VL + 60%VL +979.88开发利润根据X的私人小块地的房地产开发利润水平，结合待估宗地实际情况,确定该项目投资利润率按15%计，则利润为：利润=（地价+投入的开发成本+建设单位管理费+销售费用）利润率=（VL +10921.7+327.73+3%VL +209.74）15%=0.1415 VL+1718.88基础设施费用估算与公共设施配套费 其中供电工程、供水工程、供气工程、道路工程绿化工程、照明工程排污环卫工程共占建安费用的3%基础设施费用=建安工程费3%=360万元。公共配套设施在2012年开始建设，2013年完成；每年投入50%；总的公共设施配套费用为19

39、2万元，2012和2013年每年投入96万元。合计456万元土地价格的确定：将上述数据代入公式，计算土地的价格：VL=不动产总价投入的开发成本建设单位管理费销售费用销售税费投资利息开发利润 -基础设施费用估算与公共设施配套费 =69155.74-10921.7 -327.73-1728.9-4194.9-0.08593%VL -60%VL +979.88-4640.82-0.1415 VL-1718.88 解上述方程得委估土地使用权出让价格： VL=28914.6（万元）(3)委估土地剩余使用年限(69.5年)价格VAVA=28183.86261-1/(1+5.14%)69.5/ 1-1/(1

40、+5.14%)70=28183.8折合单价:5924.1元/平方米 楼面地价：2408.17元/平方米B、市场比较法1、测算公式市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：PD=PBABDE式中：PD 为待估宗地价格 A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、年限修正Vm=Vn1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n其中：n为比较案例年限、m为估价对象年限。3、比较案例选取及因素说明 在广泛收集交易实例的基础上，针对评估地块的实际，依据对照比较案例标准，从众多的市场资料中选取与委估地块同地区、同一供需圈，用途一致的3个交易实例作为比较案例。其基本情况列表7：4、因素修正及地价测算（表8、表9） 表7 实例简介及因素条件说明表 委估宗地及实例比较因素待估宗地实例A实例