房地产专业知识(名词解释)

1、房地产专业知识共六十五页动产与不动产 根据物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产，不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要(zhyo)指土地及土地上的定着物； 动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。 动产与不动产，是法律上对物进行的最重要的分类。由于动产和不动产在经济价值以及利用方法等各个方面均有极大的不同。因此，法律上对其调整原则亦有很大不同，这也是区分动产与不动产主要(zhyo)法律意义所在。（物权变动的法定要件不同；诉讼管辖方面的不同。）共六十五页房产、地产与房地产房产：是房屋及其权利的总称地产：是土地及其权利的总称房地产：是房产和地产的总称

2、，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可(bk)分离的物质及其权利构成的财产总体。共六十五页房地产的基本(jbn)类型居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产共六十五页房地产的主要(zhyo)特点有限性、垄断性、固定性、耐久性、级差性、整体性、异质性（单一性）、适应性、风险性、敏感性、基础性、综合性、先导性、超前性、保值增值性共六十五页房屋分类（产权类别划分）（1） 国有房产：指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建及由国有单位用自知(z zh)筹资金建设或购买的房子。（2）集体所有制房产：指集体所有制单位所有的房产。（集体所有制单位

3、建造、购买的房产）（3）私有房产（4）联营企业房产：指不同所有制性质的单位之 间共同组成新的法人经济实体所投资建造、购买的房产。（5）股份制企业房产（6）港澳台投资房产：指港澳台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆创办的企业所投资建造或购买的房产。（7）涉外房产：指中外合资企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体，国际性机构 所投资建造或购买的房产。（8）其他房产：凡不属于以上各类别房屋，都归在这一类，包括因所有权不明。由政府管理部门、全面所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教用房等。共六十五页土地类型按开发程度划分(hu fn)：生地、毛地、熟地、在建工程、 现房生地可能为房地

4、产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地即可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件，同时地上地下待拆迁的房屋，构筑物尚未搬迁拆除。毛地具有一定的城市基础设施，地上有待拆迁房屋的土地。熟地具有完善的城市基础设施，且土地平整，可用于建筑的土地。在建工程地上建筑物尚未全部建成，还没有达到交付使用条件的房地产。现房地上建筑物已建成，可直接使用的房地产共六十五页土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；（生产用地）教育、科技、文化、卫生(wishng)、体育用地

5、五十年；（经营用地）商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。（特殊用地）另外，加油站、加气站用地为二十年。共六十五页房子的居住时间是多少，土地使用年限 届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围(fnwi)内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。共六十五页土地使用权的出让(chr

6、ng)指国家以拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。共六十五页土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移(zhuny)的行为。共六十五页土地使用权划拨(hub)是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。共六十五页什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来

7、讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工(ji gng)、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。共六十五页宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻(xin ln)宗地的关系等。共六十五页证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要(zhyo)反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。共六十五页楼花(lu hu)一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。共六十五页期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房

8、，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为(chn wi)期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。共六十五页现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订(qindng)商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。共六十五页毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面(dmin)仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。共六十五页成品(chngpn)房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。1）内墙面为普通仿瓷涂料2）客厅楼地板为普通瓷砖3）普通铝合金窗4）普通胶合板门共六十五页商品房是指以完

9、全的市场(shchng)价格向购房者出售的房子。共六十五页空置(kn zh)商品房指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交税）。共六十五页存量房即二手房的书面称呼(chng hu)，是相对首次成交的商品房而言。共六十五页个人住房基金有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取(ciq)存款自愿，取款自由的管理办法。共六十五页商品房的结构售房的楼书常见用语(yngy)，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构、钢框结构。共六十五页砖混结构主要是砖墙承重

10、，部分(b fen)是钢筋混凝土承重的结构。共六十五页砖木结构主要承重(chngzhng)构件是由用砖和木两种材料制成的结构。共六十五页钢筋混凝土结构主要承重(chngzhng)构件是由钢筋和混凝土制成的结构。共六十五页容积率 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用(shyng)强度的一项重要指标。 容积率的值是无量纲的比值，

11、通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。共六十五页建筑密度 是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 比如一块地为10000平方米，其中 建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑 密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广 场、停车场等。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块(d kui)，建筑密度的 考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑

12、物的使用空间共六十五页绿地率是指规划建设用地范围(fnwi)内的绿地面积与规划建设用地面积之比。共六十五页绿化率是指植被垂直(chuzh)面积与规划建设用地面积之比。共六十五页得房率指套（单元(dnyun)）内建筑面积与套建筑面积的比率。共六十五页未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合(fh)有关法律规定。共六十五页购买房地产的条件成年人提供(tgng)身份证明；未成年人提供(tgng)户口簿及

13、监护人证明书。共六十五页申办产权需具备哪些资料(zlio)？审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。共六十五页办理产权需交纳哪些费用(fi yong)？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。共六十五页房屋期权转让房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业(qy)签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。共六十五页贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款

14、期间如遇国家调整利率(ll)，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。共六十五页贷款人提前偿还(chnghun)贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整.共六十五页个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执

15、照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托(witu)银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。共六十五页住房(zhfng)公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。共六十五页公积金贷款公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行(ynhng)向购买（含建

16、造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。共六十五页申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金连续缴存12个月以上(yshng)或累计缴存公积金一年以上(yshng)，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。共六十五页在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格(hg)后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格(hg)的，不得交付使用。共六十五页在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据(gnj)商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。共六十五页入伙指业主领取(ln q)钥匙，接房

17、入住。共六十五页业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表(dibio)全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表(dibio)物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。共六十五页哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？1）房屋开发公司不能按照原定日期(rq)交付预购房屋；2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。共六十五页“五证”包括什么？商品房“五证”包括：国有土地使用证、建设(jinsh)用地规划许可证、建设(jinsh)工程规划许可证、建设(jin

18、sh)工程开工证、商品房预售许可证。共六十五页“二书”是指建设部为了加强(jiqing)对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。共六十五页房地产开发(kif)的主要程序寻找投资机会投资机会筛选可行性研究获取土地使用权施工建设方案报批开工前准备工作规划设计竣工验收共六十五页房屋权属登记的种类(zhngli)和期限城市房屋权属登记管理办法(bnf)规定：房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。共六十五页1、总登记：是在一定期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。申请人应当在当地人民政府公告的期限申请。2、

19、初始登记（也称新建登记）：是指依法新建房屋的第一次权属登记。新建的房屋，申请人应当自取得房屋竣工验收合格(hg)证明之日起3个月内，持有关证件到房管局登记。（大产权登记）3、转移登记：指因房屋买卖、继承、交换、赠与、划拨、转让、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移而进行的登记。自转移行为发生之日起90日内，持有关证件到房屋权属登记机关申请房屋转移登记。共六十五页4、变更登记：指因房屋(fngw)所有权人名称发生改变或房屋(fngw)状况发生改变而进行的登记。5、他项权利登记：指当事人设定的房地产他项权利。6、因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记。以上三项登记，都应在事实发生之

20、日起30日内申请。共六十五页4、变更登记：指因房屋所有权人名称发生改变或房屋状况发生改变而进行的登记。5、他项权利登记：指当事人设定的房地产他项权利。6、因房屋灭失、土地使用年限届满(jimn)，他项权利终止而进行的登记。以上三项登记，都应在事实发生之日起30日内申请。共六十五页商品房销售(xioshu)税费名称征收对象税率计税备注营业税在境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人5%营业额税率1、以不动产入股，参与投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税2、单位不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产行为，不征收营业税共六十五页名称征收对象税

21、率计税备注城市维护建设税（属特定目的税，是国家为加强城市建设而采取的税收措施）负有缴纳“税”义务的单位和个人。但对外商投资企业和外国企业不征收城建税。 （国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实缴纳“三税”税额为依据而征收的一种税）1、纳税人说在地为市区：税率7%2、纳税人所在地为县城、镇：税率5%3、纳税人所在地不在市区、县城、镇：税率3%纳税人实缴“三税”税额适用税率城建税以“三税”税额为依据并同时征收共六十五页名称征收对象税率计税备注契税（境内转移土地、房屋权属）境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人3%5%的幅度税率计税依据税率1、国有土地使用权出让、土地使用权出售买卖，价

22、格是依据2、赠与，由征收机关参照市场价格核定3、交换，为所交换的价格差额共六十五页取得预售(y shu)许可证的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(zhngsh)持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期形象进度上完成两层以上主体结构的施工共六十五页计算一半的建筑面积(jin zh min j)有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影(tuyng)面积一半 计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影(tuyng)面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影(tuy