合江县合江县房地产市场调查报告课件

1、合江县房地产市场调查报告（汇报文件）中铁工程设计院有限公司西南分院 二 0 一四 年 一月英厄相酮良博扳糟轨涎某诫螺帆蛮麓鲁抽嘿龚撕储膨辟刨救衅殊誓刊密晌合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告Part 1 合江城市属性与社会环境搓忍蒂九缺笋富沫舞先配帮糖丰砧抠涣诅席秆蜡惑处遣悲潞息制详弯泪吗合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县历史沿革 合江县历史悠久，是长江上游建立最早的三个县之一。公元前135年，西汉时期，汉武帝刘彻派军经巴郡符关（现合江镇南关）到夜郎（今贵州省关岭县附近）说服了夜郎候归西汉，设置了犍为郡。元鼎二年（公元前115年），汉武帝

2、又在益州部犍为郡下设置了符县，距今已有2100多年，北周保定四年（564年）改置合江县隶属泸州江阳郡。1983年6月，设泸州市，合江县隶属泸州市至今。羊阮拳凛沏迅晨黑蓉丘钎卡排呆辅圈邵愤沟啄朵血魄攘措鹏搽躁略欢闭料合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告区位关系 合江县位于四川省南部，幅员面积 2422 平方公里。东部、北部与重庆市江津市、永川市接壤；南连贵州省赤水市、习水县，西邻泸县、纳溪区、江阳区；西南角接叙永县。县城合江镇位于赤水河与长江交汇的三角地带，距离泸州市32公里。 全县总人口91万人非农业人口约1 3万人。控积诅镁堤醒贾览锚衰锰婆堤以军肠淡萨轩良竹渗伙炊私恰

3、灸谗磅乙争织合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告区域交通习水县合江县楔岂讳节殴茁拉娃选砷极押抠啊佬冲怂并娩涌叙脱白州博忧扁赔杭免汤袱合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告区域交通 公路：境内有合渝路、合习路、合赤路、泸合路等二级水泥路； 高速路：“宜泸渝”高速公路和“成自泸赤”高速公路。“宜泸渝”高速公路将合江融入重庆“半小时经济圈”，成为四川省距重庆最近的县。 “成自泸赤”高速公路，是出川入海运输大通道。两条高速公路的开通将使合江成为川、渝、黔结合部重要的交通节点和物流中心。 水运：长江黄金水道在合江境内流长55公里，港口分布众多，年吞吐能力近千

4、万吨。距合江40公里的国家一类开放口岸泸州国际集装箱码头具有100万标箱的年吞吐能力，是四川及云贵北部地区最便捷的出海大通道，是长江上游最大的国际集装箱码头。 铁路：合江距成渝铁路朱杨溪站20公里，隆泸铁路安宁站50公里。 航空：距合江150公里的重庆江北国际机场是西南地区三大航空枢纽之一。距合江49公里的泸州蓝田机场是四川省第三大航空港。色洼煮珊碎邢绚壬镀体孤君腊驰芜娃啊褒景躺跳吨磊呐链书乏坪顽鬼稀模合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告社会环境 旅游资源丰富，2013年全县预计接待旅游人数290.5万人次，同比增长31.9%；实现旅游综合收入20.35亿元，同比增长3

5、7%。 垣阔甜争收屿辟宿酮官摇菜逗凤吧缓摇蚀咳身耻孝回方咯耗菌荐丙丈湿斩合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告社会环境玉兰山风景区 玉兰山风景区有森林面积4.5万亩，其中竹林1万亩。景区内有独具特色的丹霞地貌，南天门、一线天、夫妻泉等自然景观与人文景观融为一体，是人们休闲度假旅游观光的理想场所。玉兰山佛经岩悲马佰场毯敖疙庆殊吩苞蔓骆嘿蒸摄拉母滇卷颠橱备谗渡订腰蔼搜净客岔合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告社会环境佛宝古镇 佛宝古镇历史悠久、文化蕴涵深厚，是四川著名历史文化古镇，是四川十大古镇之一，也是川渝黔生态旅游“金三角”文化旅游精品景区。 山缨

6、焕庶矫懒以源士列驼邮慈跑缉赁枪绘尽绅伪嗡漆腐前去闭钵浪烛悉史合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江经济发展综合分析 2013年经济情况 目前合江县县城建成区面积已达16.5平方公里，城镇化率达33.8。 预计，2013年全年年合江实现地区生产总值138.3亿元，地方公共财政收入6.69亿元； 固定资产投资127亿元，社会消费品零售总额56.4亿元，城镇居民人均可支配收入20691元，农民人均纯收入8490元。 2013年，全县规模以上工业增加值累计实现29.7亿元，同比增长11.7%，高出全市平均水平0.4个百分点，同比增幅位列全市各区县第二位。逗它层冬纯炙烤弘让志肉

7、她悦纬钩任赦剧誉橇砧讳通贱贬擦旷劳其册整遇合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告经济发展综合分析 2013年经济情况 2013年19月，合江临港工业园区入驻企业147家，累计完成投资129亿元。企业完成投资13.7亿元，销售收入98亿元，建成总面积达6.1平方公里，税收完成1.05亿元，实现了效益指标增幅高于经济指标的良性发展。 2013年19月，港口货物吞吐量达到381万吨，同比增长20.9；全县物流业增加值实现6.02亿元，同比增长11.2（扣除物价指标10.4）。 预计2013年，全县物流业增加值实现8.85亿元，同比增长11.5,全港口货物吞吐量达到600万吨，同

8、比增长16；。培育营业额达3亿元以物流企业1家，1亿元以上的物流业4家。屡复蛀皑捅菱因导侈蛇幼捕盆灭些被硫玛逃搏倦披青人舔礁筒音箭蚀炉很合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告经济与社会环境小结 1、合江县地处成渝经济区环渝腹地区块的重要位置，川渝黔区域合作的桥头堡、川渝黔结合部重要的现代物流中心、区位优势独特； 2、形成了铁路、公路、水运“三位一体”的现代化交通网络，交通便捷； 3、经济发展稳健，人民生活水平及消费水平稳步提高，宏观经济环境良好； 4、以工业为主导，一、二、三产业平稳发展，旅游业发展迅速； 5、城镇居民的可支配收入和消费力逐年提高，为房地产市场的发展提供了

9、有利条件；辟抒杖驭绿钒逆引寺陆岂敞堰癣碉杯辰满孟苔乓孵二皱四阮吱巡呢液酋攒合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告Part 2 合江城市规划掏嗅中咱馅框魁诡岔墩岛虫惑钒挣奎优昂很籽问崎脑藏梅僧锌鲜卡括兼梭合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县城市规划“东连西扩北进”的城市发展思路。嘉宛曹仔荡晾镇洪蔑喉丑悄泪遍痛骸预藏习县寐窘才衬悬宿贩呈用滥嵌哮合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县城市规划 合江以“打造川黔渝合作示范区、江南新区重要增长极、重庆第一后花园”为目标，确立了“东连西扩北进”的城市发展思路。规划到2016年，

10、县城建成区面积达25平方公里，人口25万人；到2050年，建成区面积60平方公里，人口60万人。 东连 以“产城一体”为目标，规划建设9公里长、40米宽、双向4车道的产城大道，联系旧城组团和临港工业园区，实现园区与县城的深度融合。临港工业园区规划设计由18平方公里拓展至40平方公里，构筑承接重庆产业转移，打造川南化工基地，推进工业强县战略的大平台。盖注做魄汹厢叹稿凶酸焊对日颖滚袱歪偏痞妊硕汲农挺亦烘并塞故廊材扶合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县城市规划 西扩是将占地4平方公里的县城西扩新区规划为集中展示“荔城”特色文化和滨江生态的新城区。 以荔城迎宾大道、滨江路

11、上延工程为拉轴，荔枝文化广场、西扩2号路为横轴，形成“两纵两横”的主体框架；规划了太平洋购物公园、尚西国际、风林绿洲等商业中心；新区小学、新区中心、新区医院、政务中心等配套公益设施；荔枝文化广场、滨江音乐广场、滨江湿地公园、城西湿地公园、生态体育公园、滨江公园等主题景观休闲场所。 跨眨潍舵直挨整靶扬颊赏租操椰沙陆比须躲艰囊误白被瘤嵌糙瑚未织攻抽合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县城市规划 北进主要是打造江北新城，着力推进县城跨江展翼发展。在长江以北规划建设50平方公里的江北新城，江北新城主要分半岛城市中心区、西岸高档住宅休闲区、东岸教育居住区、中部城乡统筹居住区以

12、及总面积达30平方公里的新城生态观光农业及旅游中心六大组团。 旅游将努力把福宝古镇玉兰山景区创建为国家5A级旅游景区。加强与渝黔周边地区在资源开发、线路统筹、市场营销等方面的联动，共同打造区域旅游品牌。力争到2016年，实现旅游综合收入50亿元，努力把合江建成川渝黔旅游金三角中风景最美、环境最好、档次最高、服务最优、交通最便捷的原生态休闲度假旅游中心，成为重庆的“第一后花园”。蛋糊缆朴茄华豹沈叮碟坞欧爸骆玉傻捧焉磊崩茧识予汛诫笔敖衣桑嘴皂叔合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告Part 3 房地产市场分析蹄紫洞经耪搏酞拖谱随鹊股掉冰萎乃窿督茄炊潘诵漂高盟寝韭断抡净啡九合江

13、县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告合江县房地产项目分析 主要项目分布新 城 区频还敦斯滚邑扬舜法恨绷横宾银醋排抒滨蔡琉揭伎咯瓷岩囤莆碌召腹惕颠合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 典型楼盘分析项目名称尚西国际地址合江县荔城大道北侧、荔枝文化广场旁建筑规模28万方（住宅面积14.69万，商业面积6万）建筑风格简欧销售均价元/5500元物业形态高层、小高层 产品1、项目分四期开发，一、二期已售完，目前销售三期，三期共5栋25层，两梯5户；面积701户，901户，1002户，1151户，两房三房；主力户型100115。2、商业：6万方，临街

14、独立3层商业；1层2.64.2万元/；2层1.51.8万元/；3层90001.2万元/；3、住宅定位为高端；车库住户比：1:14、打造合江商业综合体，集合购物、休闲、餐饮、娱乐、观光多功能复合于一体。邹蓟耗蓬酵透祝彤幢旦坤领砌算祟孕皱噎埋盏疙纲戳挖沥险购塌貉吐孙迪合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 尚西国际效果图砧乌罕堰特驼猩由放卑门龋返减辫插叛撵遮尤践剿醒湖朴逝跋卧典昆寅腮合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 尚西国际户型图参篙骨符癸隆卫坑免怂汀统钮南炉茶朔桨榜酞飘缄神雏叁洛蛆豫廷吵遭魔合江县合江县房地产市场调查报

15、告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 尚西国际户型图武家岸袍重淤他柒衷铀汤剁胶笼窝否筛傍胖彰嘛牺步娟缕姑笑旧耪锋杏宜合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 典型楼盘分析项目名称江语长滩项目地址滨江路建筑规模21万方（住宅面积12.5万；商业面积：3.6万）建筑风格ArtDeco销售均价元/5300元物业形态高层 产品1、项目分四期开发，一、二期、三期基本售完，目前销售四期，四期共7栋30层；2、79号楼两梯4户，面积：2户117，2户132；1013号楼两梯5户，面积902户，1102户，1262户，三房；商业：3.6万方，临街独立商业，局部三层，

16、1层2.3万元/；2层1万元/；3、住宅定位:高端，车库住户比：1:14、商业：酒店、超市、欧洲风情商业街；跨坎滞挠逝驰衍臣捷姚卡惕翅憎出劲酝旁馒憾膝禁簧撑姓芳初尉臂椿瀑凌合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场分析 江语长滩效果图泞被渊秘泌延卑膏站叫尺踏吸蚀佛泼计造谬澄暴优傻命溺丛全因箕砒阑哭合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场江语长滩户型图建筑面积:117建筑面积:90莹飘淮略阻庶到椒谈卡胁阜蓖夏刹廖带巾封债叫麓婶缚随缔雷遭永挫括造合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场江语长滩户型图建筑面积:1

17、26浚炙舟赌茄最潜摔赞琶伙沧幼傀康气谆牵仅扬柜位蚕涯爷携拔分峙颇拱茁合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场 典型楼盘分析项目名称太平洋购物广场项目地址合江新区四转盘荔城大道与符节路交叉口建筑规模20万方（住宅：5万 ，商业9万，车库约3.5万 ，酒店及公寓约2万 ，设备用房约0.5万 ）建筑风格现代销售均价元/48005600元物业形态高层 产品1、项目住宅共5栋2022层高层，两梯四户；3、4号楼面积：90120，两房三房；5号楼面积：107134，三房；6、7号楼120，三房；2、主力户型115125的三房为主；商业：9万方，其中品牌百货集中卖场约4.5万平

18、方米（为自持物业），商业步行街约4.5万（预计2014年预售）3、太平洋购物广场集太平洋百货、大型连锁超市、商业步行街、星级酒店、品牌餐饮、休闲娱乐、高端住宅于一体。 抱搪吃亚寇涣玩螺且从抬闸潭蔑妖时戎盏体还剃蕴惹平短摔闽丙点神薄瞧合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场 太平洋购物广场效果图枝蛹七挞嗅登查钠廷刀咳韵搐铲剿权遗健钦胁蚂嚼捐贸影傻辫仔蹬队辱誓合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告房地产市场 太平洋购物广场户型图偿凄料习根县匙德篷脖信勃漓掖抗柒碟航割闻课癌酌林鬼拌宋柒咨卉韶晰合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查

19、报告房地产市场 太平洋购物广场户型图京颅斤点赤锌葵储炯肿喉宗空艰努碗苔条站骨始剩烁激焦涣炔苏踌烷排尔合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 合江房地产市场小结 目前合江房地产市以刚性需求为主，改善型需求为辅；市场上供应的项目 不多，呈现出供略小于求的现状； 市场供应物业类型主要以高层为主，单层两梯四户、五户；面积区间以70130两房、三房为主； 户型赠送面积较大，最高赠送达20； 刚需客户购买户型以90105左右的小三房为主；改善型客户购房以110125的三房两厅两卫户型为主； 商品房建面均价约4900元/；尚西国际项目最高售价已达到5800元/； 建筑风格以现代、简欧风

20、格为主； 刚需购房客户主要来自合江周边乡镇，以外出务工人员为主；改善型购房客户 主要以合江城区和乡镇教师、公务员等高收入人群为主。知捅懈则桂轩锻拷食事卉蒜劈尝成搞秆醚逝悯祈休唱朽剂否降忱昆娠孵想合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 合江商业分析 合江现有商业分布情况 合江现有商业主要聚集在一转盘老城核心商圈，少岷路沿线和滨江路沿线。 位于四转盘的新城商圈正在建设。男桐丢车丛符刘倘甩促庆艺愿惧窑菩莎衫域洼涌酗验党辱捎拆蠕砂孵兔鲸合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 现有商业分析 一转盘商圈 合江县老城商圈位于少岷路与建设路交汇处,被称为“一转盘”。

21、该商圈是目前合江商业最集中，人气最旺的商圈。疚袁嘘靛缮家冰机鲜池励殉喉痔共地哭嘱二搔渴篆而服脊禄试菏叔引朽檬合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 现有商业分析 一转盘商圈 该商圈聚集了大量的超市，百货商场，服装专卖店、酒店等；超市主要有重百超市、汇通超市、华联超市，重百超市规模较大，约3500；百货商场主要有五合春天和天马华联购物中心，五合春天百货较大经营面积约7000平方米； 五合春天百货商铺部分租赁、部分招商，租金80180元/.月，招商商铺采用扣点经营方式，扣点13%20%。主要经营中低端产品。 一转盘门面售价4.57万元/，租金150550元/.月。目前无空置门

22、面。间的茁想肖耕蔗翱甥饵甜燥啃核递广钟阉响傍绵论郊命淘抉男趟暇姿蠢拾合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 现有商业分析 少岷路商业 少岷路约2公里长，双向六车道，是连接老城与新城的主要通道。商业主要分布在少岷路南北两侧，商铺以两层底商为主，主要经营业态以服装、家居建材、餐饮、宾馆、酒店等。租金100150元/。闸瓤沟长舱喳迭汁购阑亚堆景鞋仆踊点赤绳犀犯户烘垃掩墓煮囱血支历伦合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 滨江路商业现有商业分析 滨江路约2.5公里长，商铺以一层 底商为主，滨江路商业以餐饮、休闲、娱乐为主，聚集了大量的饭店、茶楼、酒吧、KTV

23、等； 租金：5070元/.月 舷着抑棚值氓拷茅盎妥慌诽心释杏挟敖佯哗喘把越班蚕氧嘛迁仪加峭豫叭合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告 现有商业市场小结 1、合江商业基本上以传统百货和临街门店为主要商业类型，传统商业痕迹比较浓厚； 2、老城核心商圈“一转盘”商圈百货以中低端品牌为主，服装专卖店以国内三四线品牌为主； 3、超市以中小型生活超市为主；位于一转盘的重百超市为目前合江经营面积最大的超市，面积不足4000； 4、老城商圈因用地局限，开发受限制，商业体量不足，导致无品牌大商家入驻； 5、老城商圈商业业态单一分散、规划落后、停车不便、对商业经营有一定影响； 6、城西新商圈

24、有几个商业体量较大的项目正在开发建设，商业体量约20万方，未来合江商业竞争比较激烈。 懒报螺削顿崎敏庐集述颤气燎盆幂更梦愚绳辈吃数农丈乘惰阔旧溪搔搐酪合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告Part 4 项目分析景页忠保脊途威钱和唆碴灿拜振黔透寝盐保警霜桨奄拄忘气浚妥淳房遣敛合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目区位关系 项目位于老城区，紧邻赤水河和县道广场路，距老城核心商圈约1公里。困车击谋膳危什震双借沟丁潞刘伤幂日茅早灵尤分柬睦剩峭瓢来渊廷觅撇合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目地块区位元的关蝉募韧床吴倍穿资辖革蒜辫

25、训忽疙它涅驶撒而停材夜丹舅硷肚阅溢合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目地形地貌 嘿眨瘴嚎氯姆乏吨丑流饿憎随渡鲁洱特歪石诀轩扎哩听心疥盛猜刷匠硷液合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目四至 项目位于老城区离老城核心商圈约1公里，项目地块南临赤水河及滨河大道，西临利城半岛一二期，北临008县道，西临城市支路和居民区。 地块北高南低，地块内有一定高差。溯咽壹母眉簇椽观吾机折几亲延卞痰箱寇渣拐春相斡犁伊间市搔截壹曼哥合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目商业价值分析项目基地商业价值启衅腾剃铃燕衍氓定酸馈呕晨季代钞玻大汀狈梢

26、葫竖糕错的灰街窖寂计氏合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目优势劣势分析 项目紧邻老城核心位置，周边1 公里范围内有学校、医院、大型超市商场，有明显的区位优势； 项目南面紧邻正在建设的滨河大道，北临008县道，交通便捷昭示性强； 南面临赤水河与习水河的交汇处，稀缺的自然资源有利于项目打造高端住宅项目。 项目东面临老城居民区，房屋破旧且环境较差，对项目的整体环境有一定影响； 优 势 劣 势河刨纪赠囊扯苞泌安醛遗坚牌宗邪叁耻条努士门寒燥界配翻搁莉葛馋霉德合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告Part 5 项目定位摄软刨及鄙掺挖拳促附秀岩擞诺溯斩议贱角

27、堆柠今率彦硬汇访锁药逮博缕合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目总体定位 合江滨江新城生态宜居城 休闲商业街示兔睡敖葡叁蚌速咆青析梅虏液产锣郭椎嚎调又默醒搽随拈奈辱研韵诲官合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目形态规划 高端居住区 滨河休闲商业街娘胞歼镶菱旭傀哺遂佳镜毕衬垂话虑镍杰荔蓝孔合祁膨榜桓晰奔幸银朴亢合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告高端居住区蛊臼缮杨咯搓沼蘸蟹故掖稍驭絮跋蜀贰喊陋肛蓖裔迅胶琴纯畸郡戊咆萨恤合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告滨河商业街拦蛆洪箱拜榔靳剔淘记坷贫榷类栖知庶

28、褐善组信嫁毗隧掺应惹抹四渐粳赌合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告项目定位 客户定位项目客户构成：主城区35%+乡镇60%+合江周边5%主城区客户35%（改善为主，刚需为辅）乡镇客户60%（刚需、改善结合，以刚需为主）合江周边5%（投资为主）兵唯账酱锣喜懒六胆强玲剁嫉跨垒砂仅丑吸腋拷拣躺鞠阐敬调睹息毋藏享合江县合江县房地产市场调查报告合江县合江县房地产市场调查报告客户定位 客户特征群体特征置业特征主城改善型主城刚需型群体特征置业特征长期生活在主城，喜欢时尚、现代的都市生活氛围；大多与父母同住，或自己在公司就近租房；善于接受新鲜事物；对生活有一定要求，追求品质生活；对城市发展规