房地产投资风险分析

1、第七章 房地产投资风险(fngxin)分析共十九页房地产投资(tu z)风险分析风险识别(shbi) 风险估计 风险评价 风险规避共十九页风险(fngxin)识别风险： 指某一个事件的不确定性和他可能带来的不确定的结果的综合效应；是普遍存在的，也是不可能避免的。房地产风险： 1、投资额大，回收期长 2、房地产投资自由(zyu)进入或者退出市场难度大概括： 房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用概括：房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用。 共十九页房地产投资风险(fngxin)的特点1、多样性 由于房地产投资的整个过程涉及(shj)社会、

2、经济、技术等各个方便，因而其风险表现出多样性，相互间的变化呈现出极其复杂的关系。2、变现性 由于房地产投资投入的资金量大，周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等随时变现，因而变现风险也较大。3、补偿性 由于房地产投资具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。共十九页风险(fngxin)类型A、按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。房地产投资的系统风险：是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率(

3、ll)风险、政策风险、风险、或然损失风险等。房地产投资的非系统风险：是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风、险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。共十九页风险(fngxin)类型B、按风险性质因素不同，将房地产投资风险分为政策风险、社会风险、经济(jngj)风险、技术风险、自然风险和国际风险。共十九页风险(fngxin)类型政策(zhngc)风险政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险共十九页风险(fngxin)类型社会(sh

4、hu)风险城市规划风险 区域发展风险 公众干预风险住客干预风险治安风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险共十九页风险(fngxin)类型购买力风险住户规模(gum)变动风险单元住宅面积变化风险经济风险市场供求风险 财务风险 地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险共十九页风险(fngxin)类型技术(jsh)风险建筑材料改变和更新风险 建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动和计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险共十九页风险(fngxin)类型自然(zrn)

5、风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险共十九页风险(fngxin)类型国际(guj)风险 国家风险 国际政策风险 国际投资环境风险 货币汇率变化风险 国际货币利率变化风险 国际经营风险共十九页风险(fngxin)估计风险估计是对风险发生可能性的大小、可能出现的后果(hugu)、可能发生的时间和影响范围大小等的估计。风险估计的作用是为分析整个系统的风险或某一类风险提供基础，并进一步为制订风险管理计划、风险评价、确定风险应对措施和进行风险监控提供依据。共十九页风险(fngxin)估计1.收集数据 房地产开发项目进行风险估计时要收集和风险相关的数据和资料。这些数据和资料可以从过去类似房地产开发

6、项目的经验总结和记录中取得，可以从自然环境、社会环境的历史资料中取得，也可以在项目开发过程(guchng)中取得。但是由于影响房地产开发项目的因素众多，所以有价值的、可供使用的历史数据资料未必完备。此时，可以采用专家调查等方法获得具有经验性的主观评价资料。 2.建立风险模型 以取得的有关风险的数据资料为基础，对风险发生的可能性和可能的结果给出明确的量化的描述，即风险模型。该模型可以描述不确定因素与风险发生概率的关系，以及不确定因素与可能损失的关系。 共十九页风险(fngxin)估计3.风险发生的概率和后果估计 风险模型建立后，就可以用适当的方法去估计每一风险事件发生的概率和可能(knng)造成

7、的后果。通常用概率来表示风险事件发生的可能(knng)性，可能(knng)的后果则用费用损失来表示。 4.风险评价 经对不同风险发生概率和可能出现的后果估计，就具备了对整体风险或某一部分风险，或某一阶段风险进行评价的条件。通常是将风险的发生概率和可能的影响程度和范围结合起来进行评价。共十九页风险(fngxin)估计的内容1.风险发生可能性的估计 风险估计的首要任务是分析和估计风险发生的概率，即风险发生可能性的大小，这是风险分析估计中最为重要的一项工作(gngzu)，但常常也是最困难的一项工作(gngzu)。主要原因在于和房地产开发项目风险相关的系列数据收集相当困难，并且不同开发项目差异性较大，

8、可能引起较大误差。 2.风险后果严重程度的估计 风险估计的第二项任务是分析和估计风险发生后果的严重程度，即风险可能带来的损失大小。在房地产开发项目风险研究中，本文采取了由专家估计风险影响程度，并给予量化的方法。 共十九页风险估计(gj)的内容3.风险影响范围估计 风险估计的第三项任务是对风险影响范围的估计，包括分析风险可能影响的部位，或可能影响的方面和工作。对于房地产开发项目风险要考虑开发项目的实施过程和特点(tdin)，以及该项目的功能与使用价值应用情况综合分析。 4.风险发生时间估计 风险出现的时间估计也是风险估计的一部分，风险出现的时间估计关系到对风险的控制，即如何降低风险发生的概率及降

9、低损失。风险发生时间的估计与房地产开发项目自身的特征有关。共十九页风险(fngxin)估计的主要方法 1.利用已有数据资料分析风险概率分布 当积累有较多的数据资料时，可以通过对数据资料的分析，找出 风险的概率分布。 2.利用理论概率分布确定风险的概率 实践中，有些(yuxi)风险事件的发生是一种较为普遍的现象，前人已有较多的探索或研究，并且得到了这些风险事件的随机变化的规律，即分布的规律。对于这种情况，可根据具体情况，利用已知的理论概率分布求得风险发生的概率。 3.用主观概率分析风险发生的概率 由于建设工程项目具有明显的一次性和单件性，不同项目的可比性较差。当可靠的客观资料较少时，可以由专家根据以往经验，给出风险发生的主观概率。 4.风险损失的估计 风险损失涉及到开发项目的投资、建设和出售等方面，对于风险损失的估计应结合房地产开发项目的特点，从上述三个方面考虑。共十九页内容摘要第七章 房地产投资风险分析。指某一个事件的不确定性和他可能带来的不确定的结果的综合效应。是普遍存在的，也是不可能避免的。房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用概括：房地产业是典型的高风险行业，不确定性伴随其始终，对房地产起决定作用。由于房地产投资的整个过程涉及社会(shhu)