房地产估价：第8章 成本法

1、第8章成本法本章概要成本法是目前我国常用的四大评估方法之一通过本章的学习，熟练掌握成本法的基本概念和原理，了解房地产价格的构成，理解土地增值收益、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧的基本内容，在此基础上，培养针对不同估价对象，熟练掌握成本法公式和估价程序，估算房地产价格的能力。8-1 成本法概述 8-1 成本法概述一、成本法的含义成本法:是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，即是以房地产价格各个组成部分的累加。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。8-1 成本法概述重新购

2、建价格:是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧:是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。8-1 成本法概述二、成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方看,房地产价格是基于过去的“生产费用”,重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,如果低于该代价,就要亏本。从买方看,房地产价格是基于其社会上“生产费用”,类似“替代原理”,是买方愿意支付最高价格,不能高于他预计重新开发

3、建设该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,不如自己开发建设(或者委托他人开发建设)8-1 成本法概述三、成本法适用的估价对象 1.既无收益又很少发生交易的房地产2.单纯建筑物的估价3.房地产市场不活跃.缺乏类似房地产交易实例的区域4.工业用地价格评估,不适用于商业用地或住宅用地的价格评估5.新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产 8-1 成本法概述四、成本法估价的操作步骤 1.弄清估价对象房地产的价格构成,搜集相关资料 2.测算估价对象的重新购建价格 3.测算估价对象的折旧 4.求取估价对象的积算价格8-2 房地产价格构成8-2

4、 房地产价格构成 我国房地产开发较具代表性的房地产价格构成其中： 8-2 房地产价格构成一、土地取得成本土地取得成本通常称为土地费用,是指取得房地产开发用地的必要支出,包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费(包括征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等)和土地取得税费。取得房地产开发用地途径: 通过市场购买取得 通过征收集体土地取得 通过征收国有土地上房屋取得8-2 房地产价格构成(一)市场购买下的土地取得成本1.建设用地使用权购买价格 通常采用比较法求取,也可采用基准地价修正法、成本法求取。2.土地取得税费 包括契税.印花税.交易手续费等,通

5、常根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权购买价格的一定比例来测算。8-2 房地产价格构成(二)征收集体土地的土地取得成本 1.土地使用权出让金（土地增值收益？） 2.城市基础设施建设费（宗地外） 3.土地补偿费 4.安置补助费 5.相关税费 6.青苗补助费 7.地上物拆除、渣土清运和场地平整费（宗地内）举例例题,某建设项目,需要征收耕地100亩,该耕地被征收前三年平均每亩产值分别为2000元.1900元.1800元,土地补偿费标准为前三年平均产值的10倍；被征收单位人均占有耕地1亩,每个需要安置农村人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均产值的6倍;地上附着物共有树木3000

6、棵，补偿标准为40元/棵,青苗补偿标准为200元/亩试对未包括征地动迁费和其他税费在内的使用该土地的费用进行估算。解：土地补偿费用=（2000+1900+1800）31001010000 =190万元人均安置费用=（2000+1900+1800）31610000 =1.14万元/人需要安置的农业人口数=1001=100人安置补助费=1.14100=114万元地上附着物补偿费=30004010000=12万元青苗补偿费=20010010000=2万元使用该土地费用=190+114+12+2=318万元8-2 房地产价格构成(三)征收国有土地上房屋的土地取得成本 1.土地使用权出让金 2.城市基础

7、设施建设费（宗地外） 3.房屋拆迁补偿安置费 4.搬迁费和临时安置费 5.相关费用 6.地上物拆除、渣土清运和场地平整费（宗地内）8-2 房地产价格构成二、建设成本建设成本：是指建设房屋、基础设施等必要的直接费用、税金。 1.勘察设计和前期工程费 2.建筑安装工程费 3.基础设施建设费 4.公共配套设施建设费 5.其他工程费 6.开发期间税费8-2 房地产价格构成三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等为土地取得成本与开发成本之和的一定比例 8-2 房地产价格构成四、销售费用销售费用也称为销售成本，是指预

8、售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，例如为开发完成后的房地产价值的3。8-2 房地产价格构成五、投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息 需要把握： 1.应计息项目; 2.计息周期; 3.计息期; 4.计息方式; 5.利率8-2 房地产价格构成六、销售税费销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方(在此为房地产开发商)缴纳的税费,可分为：1.销售税金及附加:营业税、城市维护建设税和教育费附加(简称“两税一

9、费”)。2.其他销售税费:印花税、交易手续费等。8-2 房地产价格构成七、开发利润开发利润是指房地产开发商(业主)的利润,是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润一般地,开发利润是未扣除土地增值税、企业所得税前的,简称税前利润 开发利润的计算基数和相应的利润率（4种）：计算基数=土地取得成本+开发成本（直接成本利润率）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息七、开发利润计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 =开发完成后的房地产价值(售价)相应的利润率称为销售利润率，即：

10、2010年房地产估价师考题 例题，某商品住宅项目的土地取得费用.开发成本.管理费用.销售费用.投资利息.销售税金分别为600万元.900万元.50万元.60万元.150万元.120万元,投资利润率为20,则成本利润率为( ) A.17.13 B.18.30 C.18.61 D.21.47解： 成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息) 开发利润=20(600+900+50+60)=322万元 成本利润率=322/(600+900+50+60+150)100 =18.30B2011年房地产估价师考题例题，某写字楼的土地取得成本8000万元,建设成本6000万

11、元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元，销售税费为售价的6,销售利润率为16.该写字楼的价值为( )万元。A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67解： 开发利润=房地产价值销售利润率 销售税费=房地产价值销售税费率写字楼价值V=土地取得成本+建造成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 =8000+6000+800+600+720+V(6+16)解得:V=20666.67万元D8-3 成本法的基本公式8-3 成本法的基本公式一、成本法最基本的公式按成本法概念,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧

12、，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 房地产价值=重新购建价格-折旧8-3 成本法的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式1.新开发的房地的公式2.新建成的建筑物的公式3.新开发的土地的公式8-3 成本法的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式1.适用于旧房地的公式旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧2.适用于旧建筑物的公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧8-4 重新购建价格的求取8-4 重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义重新购建价格也称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况

13、的估价对象的必要支出(如重新购买的价款和税费),或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。1.重新购建价格应当是估价时点时价格2.重新购建价格应当是客观价格3.建筑物(土地)的重新购建价格应当是在全新状况下(土地)的价格8-4 重新购建价格的求取二、重新购建价格的求取思路1.房地合一一是将该房地分为土地和建筑物二合为一部分,模拟房地产开发商开发过程,在房地产价格构成基础上,采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格,然后将这两者相加来求取。 8-4 重新购建价格的求取2.单独土地假设该土地上没有建筑物,采用

14、市场法、基准地价修正法、成本比较法等求取该土地的重新购置价格。3.单独建筑物 假设该建筑物占用的土地已经取得,且该土地为没有该建筑物的空地,在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润 8-4 重新购建价格的求取三、建筑物重新购建价格的求取方式按照建筑物重新建造方式的不同,建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。1.重建价格也称为重建成本、重建价值,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解

15、为“复制”。 8-4 重新购建价格的求取2.重置价格也称为重置成本、重置价值,是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物 的必要支出及应得利润。不要求与估价对象建筑物完全相同重置价格通常低于重建价格8-4 重新购建价格的求取四、建筑物重新购建价格的求取方法 计算建筑重新购建价格主要有： 1.单位比较法 2.分部分项法 3.工料测量法 4.指数调整法8-4 重新购建价格的求取1.单位比较法是以估价对象建筑物为整体,选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位(如单位建筑面

16、积、单位体积、延长米等)作为比较单位调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润,求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。8-4 重新购建价格的求取2.分部分项法假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,测算每个独立构件或分部分项工程数量调查了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润,求取建筑物重新购建价格的方法。8-4 重新购建价格的求取3.工料

17、测量法假设把估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数调查了解估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加加上相应的专业费用.管理费用.销售费用.投资利息销售税费和开发利润,求取建筑物重新购建价格的方法 工料测量法8-4 重新购建价格的求取4.指数调整法也称为成本指数趋势法,是利用有关成本指数或变动率,将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。主要用于检验其他方法的测

18、算结果。将历史成本调整到估价时点的成本的具体方法,与市场法中市场状况调整的方法相同。8-5 建筑物折旧的求取8-5 建筑物折旧的求取一、建筑物折旧的含义和原因(一)建筑物折旧的含义建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损,其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值8-5 建筑物折旧的求取(二)建筑物折旧的原因 根据引起建筑物折旧原因,将建筑物折旧分为 1.物质折旧：也称有形折旧 2.功能折旧：也称无形折旧 3.外部折旧：也称经济折旧8-5 建筑物折旧的求取二、建筑物折旧的求取方法 求取建筑物折旧的方法： 直线法、成新折

19、扣法、市场提取法和分解法。1.直线法直线法是最简单和最普遍的一种折旧求取方法,即假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：Di第i年折旧额,每年折旧额Di是一个常数DC建筑物重新购建价格S建筑物净残值N建筑物经济寿命。R建筑物净残值率,简称残值率1.直线法(续)有效年龄为t年的建筑物折旧总额计算公式为：Et建筑物折旧总额采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为： V建筑物现值2010年房地产估价师考题例题,某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿

20、命为60年,残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17【答案】C 建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束,应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧,故N=60年 D=C(1-R)/N=350(1-3)/60=5.658万元 E=Dt=5.65815=84.88万元2.成新折扣法早期运用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：

21、 V=Cq式中V建筑物的现值 C建筑物的重新购建价格 q建筑物的成新率()2.成新折扣法（续）如果利用建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：当R=0 2011年房地产估价师考题例题,某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。 A.70.00 B.83.33 C.84.00 D.86.67解：

22、估价时点距取得土地有10年,厂房于8年前建成 N=50-2=48年,t=8年B 3.市场提取法市场提取法:是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。类似折旧状况:是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。3.市场提取法(续)市场提取法是基于知道旧的房地价值,利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。旧的房地的成本法公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格 -旧的房地

23、价值 =建筑物重新购建价格-(旧的房地价值 -土地重新购建价格) =建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值市场提取法求取建筑物折旧步骤(7个)(1)搜集交易实例(2)选取3个以上的可比实例(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况进行调整),但不进行市场状况调整。(4)求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格,然后将前面换算.修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值市场提取法求取建筑物折旧步骤(续)(5)求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,然后将每个可比实例建筑物重新购建价格减去

24、前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧(6)将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率,即： 市场提取法求取建筑物折旧步骤(续)(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率,或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可得到估价对象建筑物折旧,即： 建筑物折旧=建筑物重新购建价格总折旧率 建筑物折旧=建筑物重新购建价格年平均折旧率 建筑物年龄举例【例题】某宗房地产的土地面积5000m2,建筑面积12500m2,现行市场价格为4700元/m2,土地的重置价格（楼面地价）2300元/m2，建筑物重置价格3000元/m2,建筑物年龄10年.请计算建筑折旧总额、总折旧率和年折旧率

25、。解： 建筑物折旧总额=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格 -房地产市场价格 =（2300+3000-4700）1.25=750万元 总折旧率=建筑物折旧总额建筑物重置价格 =750（300001.25）=20% 年折旧率=建筑物折旧总额建筑物年龄=20%10=2% 4.分解法分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分,然后分别测算出各个组成部分,再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法是求取建筑物折旧最详细.最复杂的一种方法.其思路:分解法求取建筑物折旧步骤求取物质折旧把物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取其折旧后相加。求取功能折旧把功能折旧分解为各个项目,分别采用适当

26、的方法求取其折旧后相加。求取外部折旧把外部折旧分为不同情形,分别采用适当的方法求取其折旧后相加。求取建筑物折旧总额把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加即得到建筑物折旧总额。4-1物质折旧的求取(1)将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目 修复费用修复后的房地产价值-修复前的房地产价值(2)对于可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额。(3)对于不可修复项目,分为短寿命项目和长寿命项目(4)把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加,即为物质折旧额举例【例题】某建筑物建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年,有效年龄为10年.

27、其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修重置价格为600元/m2,平均寿命为5年,年龄为3年;设备重置价格为60万元,平均寿命为15年,年龄为10年.残值率假设均为零.计算该建筑物物质折旧额【解】门窗等损坏的修复费用=2(万元)该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元) 4-2功能折旧的求取(1)功能折旧:功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧(2)功能缺乏折旧的求取 可修复的功能缺乏引起的折旧和不可修复的功能缺乏引起的折旧。 (3)功能落后折旧的求取 可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧(4)功能过剩折旧的求取:一般是不可修复的(5)将功能缺乏折

28、旧额、功能落后折旧额、功能过剩折旧额相加,即为功能折旧额(2)功能缺乏折旧的求取可修复的功能缺乏引起的折旧求取方法：估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用:单独增加功能费用估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用:随同增加功能费用将单独增加功能费用减去随同增加功能费用,即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额举例【例题】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2 000万元，现增设电梯需要120万元，而如果现在建造办公楼时随同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。【解】 办公楼没有电梯引起的

29、折旧额=120-100=20(万元)扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980(万元)(2)功能缺乏折旧的求取不可修复的功能缺乏引起的求取：利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和估算随同增加功能费用将未来每年损失租金的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏引起的折旧额 (3)功能落后折旧的求取可修复的功能落后引起的折旧 建筑物重建价格 -落后功能重置价格 +落后功能已提折旧 -拆除落后功能费用 +落后功能残余价值 -单独增加先进功能费用 +随同增加先进功能费用 =扣除功能落后折旧后的价值8-5 建筑物折旧的求取三、求取建筑物折旧应注

30、意的问题1.住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束,均按照建筑物的经济寿命计算折旧 物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。8-5 建筑物折旧的求取2.非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧8-5 建筑物折旧的求取3.非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得1994年公布.2007年修正城市房地产管

31、理法规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。未规定地上建筑物、其他附着物所有权一并由国家无偿收回2008年国土资源部和国家工商行政管理总局制定国有建设用地使用权出让合同示范文本(GF-2008-2601)规定:由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿8-5 建筑物折旧的求取出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回 8-6房屋完损等级评定和折旧的有关规定8-6房屋完损等级评定和折旧有关规定一

32、、房屋完损等级评定的有关规定房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准,是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的依据1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准(试行),并于同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,分为5类:完好房; 基本完好房; 一般损坏房; 严重损坏房； 危险房。8-6房屋完损等级评定和折旧有关规定完好房(十、九、八成 新)结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常.或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。基本完好房(七、六成 新)结构

33、基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修能恢复的。8-6房屋完损等级评定和折旧有关规定一般损坏房(五、四成新)结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。严重损坏房(三成以下新)房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞,水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。危险房承重构件已属危险构

34、件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的。8-6房屋完损等级评定和折旧有关规定二、房屋折旧的有关规定1992年6月5日,建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表(建综1992349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。 经租房产根据房屋结构分为4类7等钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的

35、结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。经租房产根据房屋结构分为4类7等(续)砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。简易结构：简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。 各种结构房屋耐用年限与残值率 8-7 成本法总结和运用举例8-7 成本法总结和运用举例成本法总结举例1例题某地征地、安置、

36、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款年利率一般为12%,每亩征地完成后,土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。试用成本法估算土地价格。【解】:（1）计算土地取得费用=120元/m2 （2）计算土地开发费=2亿/平方公里=200元/m2 （3）计算投资利息=49.808元/m2 （4）计算开发利润=（120+200）15%=48元/m2 （5）计算土地价格=459.59元/m2 举例2【例题】某宗房地产的土地面积为10

37、00m2,建筑面积为2000 m2.土地是10年前通过征收集体土地取得的,当时取得费用为18万元/亩,现时该类土地的重新购置价格为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的,当时建筑造价为每平方米建筑面积700元,现时该类建筑物的重新购建价格为每平方米建筑面积1200元,估计该建筑物有八成新.请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。【解】 该宗房地产的现时总价=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格成新率 =6201000+1200200080=2540000(元) 该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价建筑面积 =25400002000 =1270(元/m2)举例3【例题】估价对象

38、概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拔的建设用地使用权，2007年6月15日补办了出让手续,补交了出让金等费用,取得了使用期限为50年的出让的建设用地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。1.物质折旧也称为有形损耗,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。(1)自然经过的老化:随时间流逝由自然力作用引起的(2)正常使用的磨损:由人工使用引起的(3)意外破坏的损毁:由突发性的天灾人祸引起的(4)延迟维修的损坏残存：由于没有适时地

39、采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起的,造成建筑物不应有的损坏或提前损坏,或者已有的损坏仍然存在.2.功能折旧也称为无形损耗,是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。(1)功能缺乏:是指建筑物没有其应有的某些部件、设备、设施或系统等。(2)功能落后:是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。(3)功能过剩:是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。3.外部折旧也称为经济折旧,是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素: 区位因素(如周

40、围环境和景观改变,包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)、经济因素(如市场供给过量或需求不足)其他不利因素：政府政策变化、采取宏观调控措施 （1）计算土地取得费用土地取得费用：包括征地、安置、拆迁、补偿费用和其他费用土地取得费=6+2=8万元/亩=120元/m2（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费,其中土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费中30%为第一年投入,计息期为1.5年,70%在第二年投入,计息期为0.5年,因此投资利息为：120（1+12%）2-1+20030%（1+12）1.5-1+20070%（1+12%）0.5-1 =30.528+11.118+8.162 =49.808元/m2（5）计算土地价格当地土地增值收益率为10%,则土地价格=（+）（1+10%