浙江某项目商业定位建议

1、包头商圈包百娜琳神华东河商贸包头的商业格局可以概括为“一核三副”：一个核心商圈：包百商圈。三个副中心商圈：神华、娜琳和东河商贸。包百王府井金荣包百时代泰富项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况包百2.3万方现代百货中高收入扣点良好王府井2.5万方现代百货中高收入扣点良好金荣3万方小商品全客群租金一般泰富0.8万方时尚百货时尚年轻租金扣点一般包百时代3.2万方时尚百货时尚年轻租金较差包百商圈业态：以钢铁大街为轴心，包涵6个百货公司、1条步行街、数个购物广场和数百家沿街商铺。覆盖面：覆盖整个包头，甚至可以延伸至鄂尔多斯等地。档次与客群：从中端档次到中高端档次均有涉及，客群主要集中在中高端收入群体

2、，但是能包涵一部分时尚年轻消费者。经营状况：日客流量可达10万人次，年销售收入在30亿元，为包头其它商圈所不能企及。租金：沿街商铺在825元/平米/天。总评：包头唯一的核心商圈。对中高端消费群体吸引林较大，但对时尚人群的吸引力不大，一是价格相对较高，二是还“不够时尚”。业态上相对单一，集中在百货和小商品上，缺乏娱乐、餐饮类业态。限于周边物业的缺乏，包百商圈未来拓展空间不大。包百商圈步行街项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳2.2万方现代百货中高收入扣点良好宝林1.5万方时尚百货中等收入租金良好红房子1.6万方时尚百货中等收入租金良好神华一百3万方现代百货未知未知未知娜琳步行街3万方小商

3、品全客群租金良好娜琳宝林娜琳商圈业态：以文化路为轴心，包涵数个百货公司、购物广场、中型超市，1条步行街和数百家沿街商铺。覆盖面：覆盖整个青山区。档次与客群：从低端档次到中端档次，但中高档次较少。客群覆盖面很广，但同样对中高端人群吸引力不强，他们一般去神华和包百。经营状况：日客流量可达10万人次，是青山区中低端消费者热衷前往的商圈。租金：沿街商铺在25元/平米/天，购物广场1层在710元/平米/天。总评：青山区的副中心商圈。对中高端消费群体吸引力不爱，但对青山区的中低端消费者吸引力很大。商品档次不高，价格同样也不高，但是业态上较为丰富，从百货到超市，从餐饮到休闲，覆盖面较广。作为传统的老商圈，娜

4、琳商圈近年来通过物业改造，发展很快，而随着沃尔玛和神华一百项目的入驻，未来的发展空间会更大。娜琳商圈项目体量业态定位客群定位经营形式经营状况神华4.2万方高档百货高端客群租金一般蓝天1.3万方高档百货高端客群租金扣点一般神华国际城除了百货商场，尚有影院、国际大酒店、美食城等神华蓝天神华商圈业态：神华集团在“包头市政府”对面打造的一个大型高端综合体，涵盖百货、影院、美食城等业态。覆盖面：覆盖整个包头，但是由于定位十分高端，所以客群数量相对有限。档次与客群：神华商圈的商业定位十分高端。面向的客群主要是企业主、中高端公务员、国有企业高级管理人员等高端人群。经营状况：由于客群数量相对有限，所以经营状况

5、一般。总评：神华国际城位置十分特殊，位于“市政府”对面，加之定位十分高端，所以成为包头高端人士趋之若鹜的场所。业态上，神华也较为丰富，拥有其它商圈所不拥有的一些“文化类”娱乐业态，如酒吧、主题餐厅、游泳池、电影院等，但是由于定价较高，经营状况一般。神华商圈总体商业规模庞大 一个核心商圈，几大副中心商圈，加上区域性的商业网点（如腐败街等），包头的商业规模不可谓不大。包头比例很高的三产也印证了这一点。单体商业规模较小 虽然规模大，但是单体商业规模均较小，大型商业综合体在包头还不多，未来的万达广场、赛丽特尔地块可能会做成综合体，但目前仍存疑。商业业态相对单一 虽然规模大，但是种类并不丰富，多集中在百

6、货、中小型超市、本地特色餐饮、KTV、洗浴等业态，现代商业五彩斑斓的业态有很多尚未出现在包头。尤其缺乏“时尚类”和“文化类”消费 中端群体往往倾向于“时尚类”和“文化类” 业态，这类业态在包头规模不大，而且往往走调。如神华的情调餐厅定价过高，对中端消费群吸引力不大；而包百的老鼠街则时尚感不足，对时尚人群吸引力也不大。这种缺乏一方面源于政府的退出，如电影院、游泳池的老化，一方面源于市场没有及时跟进，导致出现市场空白。包头商业市场特征庞大的中端消费群体存在对时尚和文化的需求 前文所述的中端消费群体仍存在着较强的“文化类”和“时尚类”消费需求，如包头的几家并不出众的电影院，往往需要预订才能购票。同时

7、这批人消费力并不弱，一是如前文所分析，他们年均收入可达到45万；二是发达的餐饮和娱乐说明本地消费力并不弱，他们可能承受不起神华的价格，但是稍微降低消费的价格和档次，他们十分乐于接受。消费群缺乏品牌意识 包头的数家百货公司和沿街餐饮普遍缺乏知名品牌，但仍较受客户欢迎，说明这个城市尚未进入“品牌认知”的阶段。总体来说，包头的消费者存在商业需求，但需要引导他们进行更高档次的消费。包头商业消费者特征本项目距离几个中心商圈均较远，商业上受它们的影响相对较小，利用中心商圈的辐射力促进本项目商业的可能性不大。但是本项目西边存在一个特点鲜明的“区域性商圈”“腐败街”板块，大量的餐饮、KTV和洗浴充斥此地。随着

8、“腐败街”规模越来越大，其辐射范围已扩至全市。除了“腐败街”板块，项目周边商业多为满足生活需求的中低端商业，密度也较低。商业人气方面，本项目周边树立着大量住宅区，且未来本项目所在板块将成为包头的搞尚住宅区，这都为项目的商业发展提供契机。“腐败街”板块娜琳包百高尚住宅区项目周边商业包头严冬漫长适于室内活动本项目商业体量巨大有打造综合体的条件包头目前缺乏大型综合体本项目距离核心商圈较远必须以综合体形式打造目的性消费场所综合体商业对客户的吸引力远远高于分散型商业本项目商业适合打造成“商业综合体”对项目商业的思考1 2 3本项目的商业覆盖范围分为三个层次：第一层次：覆盖项目周边大量的住宅区，包括腐败街

9、板块。第二层次：覆盖青山区、稀土区和昆区各一部分。第三层次：包括九原区和东河区的客户都慕名而来。将本项目真正建成包头覆盖全市范围的第一商业综合体。对项目商业的思考中端客户高层客户低端客户本项目的核心客户群约有58万年收入45万 本项目的核心客户定位为中端客户，涵盖一部分高端客户和低端客户。如上份报告所述，这部分人数量在包头约有58万，年收入45万，年龄在2035岁。 这批人的消费特征是追求时尚和文化型消费，而这部分商业正是目前包头所缺乏的。对项目商业的思考 商业业态方面，本项目重点打造“时尚类和文化类”消费，一方面这是包头所缺乏的，另一方面也是本项目客群所需求的。但同时要注意本项目的商品和服务

10、的定价不能太高，否则对中端客户不能形成吸引力，应追求“高贵而不昂贵”的效果。对项目商业的思考项目商业定位包头首座5D风尚世界万象国际都汇5D=3D（多维）+天天（Daily）+高兴（Delight） 一站式休闲购物综合体，包含餐饮、购物、休闲等业态，满足人们“视觉、味觉、嗅觉、触觉”等诸多刺激，为人们提供全方位的体验服务。关键词：一站式、复合型业态、风尚餐饮超市百货娱乐休闲家居一站式综合体一般包含如下业态：如何在本项目地块商业体中分布如上业态？6.0容积率商业住宅成本收益首先，项目最终容积率须尽量靠近6.0规划方案：商业满铺，南地块商业做到4层，北地块商业做到45层。北A北B北C南C南B南A如

11、何在这六个商业盒子中分布各类业态。南地块先动，而北地块由于拆迁问题，目前尚无明确工期。南 地 块北 地 块工程进度上，本项目面临着一个十分现实的问题：北地块的拆迁问题，可能会影响到项目的进度。南C南B南A因此，接下来商业的重心在南地块。首先要打造好南地块，树立商业标杆。首先启动的南地块，在商业业态的选择上须注重两点：迅速提升人气：短时间内为项目商业带来人气，如超市、菜市场、时尚百货迅速提升知名度：短时间内树立包头商业标杆，如500强、运动城、家居市场人气指数名气指数A ZONE:40000SQMBZONE:24000SQMC ZONE:20000SQM楼层业态面积业态面积业态面积4F健身中心，作为小区会所使用，对外营业，对内打折10000500强超市8000家居类家电类市场50003F时尚文化类百货，主要面对年轻人，如“星尚城”；内有部分休闲业态，如星巴克10000800050002F10000专业运动城（特别是冬季运动用品）800050001F100008000净菜超市5000南地块综合体： 商业物业采取租售并举的策略，以上如500强和家居市场等主力店建议持有，其它部分均可出售；沿街商铺亦可出售。 由于B地块后行，所以大型主力店规划在B地块；且南地块商业业态的选择，已考虑到尽量不影响到上层的住宅。A ZONE:30000SQMB